Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16 апреля 2018 г. N Ф10-621/18 по делу N А84-2856/2017

город Калуга

16 апреля 2018 г.

Дело N А84-2856/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09.04.2018.

Постановление изготовлено в полном объёме 16.04.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Леоновой Л.В.
судей	Гладышевой Е.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Цыплякова В.В. Колесниковой Н.А.
при участии в заседании:
от истца: Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя ОГРН 1149204009932 ИНН 9204005268	Карпухин А.Л. - представитель по доверенности от 27.12.2017;
от ответчика: Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" ОГРН 1149204044440 ИНН 9203006621 от третьих лиц: Правительство Севастополя Внутригородское муниципальное образование города Севастополя Качинский муниципальный округ в лице Совета Качинского муниципального округа города Севастополя	Сморчков В.В. - представитель по доверенности 07.03.2018; Черногорова А.В. - представитель по доверенности от 19.09.2017; Тишко Р.А. - представитель по доверенности от 13.03.2018.

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, кассационные жалобы Правительства Севастополя и Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2017 по делу N А84-2856/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя (далее - истец, ДИЗО) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 23.07.2010, общей площадью 2,0 га, расположенного в районе пляжа в с. Орловка, а также об обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить ДИЗО по акту приема-передачи указанный земельный участок.

К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета иска, на стороне истца: Правительство Севастополя, Внутригородское муниципальное образование города Севастополя Качинский муниципальный округ в лице Совета Качинского муниципального округа города Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 31 августа 2017 года по делу (судья Ражков Р.А.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2017 (судьи Сикорская Н.И., Горбунова Н.Ю., Тарасенко А.А.) решение суда первой инстанции отменено. По делу принят новый судебный акт. В удовлетворении искового заявления Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя к ООО "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" отказано.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Правительство Севастополя и Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя обратились в суд кассационной инстанции с жалобами, в которых просят обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, Качинским поселковым Советом Нахимовского района г. Севастополя (арендодатель) и ООО "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД", идентификационный код 20675415, (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.07.2010 общей площадью 2,0 га, расположенного в районе пляжа в с. Орловка (далее - договор от 23.07.2010).

В соответствии с пунктом 1.1. договора от 23.07.2010 в аренду передается земельный участок для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса в районе пляжа с. Орловка, с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения.

Срок действия договора - 50 лет (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 5.1, 5.2. договора земельный участок передается в аренду для использования на землях рекреационного назначения с целевым назначением для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса.

Согласно пункту 9.2.2. арендатор обязан приступать к использованию земельного участка, начать освоение земельного участка и завершить застройку в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка, при этом если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства - то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

Пунктом 10 договора согласована обязанность арендатора по созданию социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры сел, поселкового Совета.

Актом приема-передачи земельного участка от 28.07.2010 земельный участок передан арендатору.

На основании решения N 535 от 17.07.2012 Качинского поселкового совета дополнительным соглашением от 28.07.2012 к договору аренды земельного участка от 12.08.2010 стороны согласовали период строительства (освоения) земельного участка - до 01.06.2015.

Стороны договора от 23.07.2010 обратились в ГУ Госкомзема с заявлениями от 08.08.2012 исх. N 563, от 08.11.2012 N 879 о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 12.08.2012: регистрационный номер 041088600181 общей площадью 2 га, земельный участок, расположенный в с. Орловка, район лагеря "Нахимовец".

22.10.2015 Управлением земельного контроля города Севастополя проведено обследование земельного участка, согласно ранее присвоенному кадастровому номеру 8536965300:30:001:0115, расположенного по адресу: в районе пляжа с. Орловка, который предоставлен ответчику на праве аренды, в результате чего составлен акт обследования земельного участка N ОБ-0198/10-15 от 22.10.2015, которым установлено, что на земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют, признаков осуществления строительных, земляных, подготовительных работ на момент проведения обследования не имеется.

Распоряжением от 17.06.2016 N 1975-РДЗ утвержден план границ земельного участка с кадастровым номером 91:04:030001:5.

Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя письмом от 17.01.2017 N 05-исх. 446/2017 предупредил ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" о необходимости исполнения условий договора, предложил расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором обязанностей по договору.

Севреестр письмом от 15.05.2017 N 91/001/006/2017-2188 уведомил ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" о приостановлении государственной регистрации права на земельный участок.

Письмом исх. 6 от 17.02.2017 ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" сообщило ДИЗО об отсутствии оснований для расторжения договора.

Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя письмом от 03.05.2017 N 12962/05-05/21/17 предложил ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором обязанностей по договору.

Севреестр письмом 14.08.2017 N 91/001/006/2017-2188 отказал в государственной регистрации права в отношении земельного участка КН/УН: 91:01:030001:5.

Полагая, что обществом допущены существенные нарушения условий договора аренды земельного участка, Департамент обратился в арбитражный суд с данным иском.

Удовлетворяя исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя, суд первой инстанции признал обоснованным доводы ДИЗО о том, что ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" не исполнило принятые на себя обязательства, предусмотренное пунктом 9.2.2 договора аренды, по освоению земельного участка в установленный срок и в заявленных целях, в связи с тем, что ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" недобросовестно бездействовало, не приводя договорные отношения, связанные со строительством объекта капитального строительства, в соответствие с требованиями законодательства Севастополя в установленном порядке, не осуществляя строительство в срок, согласованный сторонами договора аренды. Вследствие чего суд пришел к выводу, что материалами дела подтверждается порок поведения арендатора и, как следствие, наличие оснований для расторжения спорного договора по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора аренды (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

Из статьи 9 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ) следует, что к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений.

При этом судом учтено, что нормы ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС) определено, что данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины, изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 Гражданского кодекса Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

По требованию арендодателя, согласно статье 619 ГК РФ, договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как правильно указано судом апелляционной инстанции, предметом данного спора является материально-правовые требования о расторжении договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что согласно пункту 9.2.2. арендатор обязан приступать к использованию земельного участка, начать освоение земельного участка и завершить застройку в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

На основании решения N 535 от 17.07.2012 Качинского поселкового совета дополнительным соглашением от 28.07.2012 к договору аренды земельного участка от 12.08.2010 стороны согласовали период строительства (освоения) земельного участка - до 01.06.2015.

Актом обследования земельного участка установлено, что на арендованном земельном участке заявленный объект строительства не построен, ответчиком не выполнен полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом до 01.06.2015.

Оценивая вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, в установленные сроки, суд исходил из следующего.

В 2011 году прокурор Нахимовского района города Севастополя обратился в суд в интересах государства в лице Севастопольской городской государственной администрации с административным иском к Качинскому поселковому совету Нахимовского района города Севастополя об отмене решения от 09.04.2010 года N 1790 "О передаче в аренду ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" земельного участка на срок 50 лет для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса". ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица. Удовлетворение указанного административного искового заявления, имело бы своим непосредственным последствием прекращение договора аренды. Указанный спор закончился принятием Севастопольским апелляционным административным судом 17.10.11 определения, которым апелляционная жалоба Прокурора Нахимовского района г. Севастополя оставлена без удовлетворения, определение Окружного административного суда г. Севастополь об отказе в удовлетворении административного иска Прокурора Нахимовского района города Севастополя от 01.06.2011 года по делу 2а-1795/11/2770, оставлено без изменений..

В связи с чем, ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД", осознавая, что поскольку государством, в лице уполномоченных органов, инициирован спор, непосредственным результатом которого может быть прекращение пользования и изъятие земельного участка, общество действовало разумно и осмотрительно, воздерживаясь от освоения земельного участка на время рассмотрения спора в суде.

Кроме того, в материалах дела содержаться доказательства проведения Прокуратурой Нахимовского района города Севастополя проверки в отношении должностных лиц Главного управления госкомзема в г. Севастополе и Качинского поселкового Совета Нахимовского района города Севастополя относительно наличия в действиях указанных должностных лиц состава преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 367 Уголовного кодекса Украины, при принятии решений о предоставлении ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" в платное пользование земельных участков площадью 2 и 3,5 га. Постановлением помощника прокурора Нахимовского района г. Севастополя от 21.05.2012 года отказано в возбуждении уголовного дела по факту совершения должностными лицами Главного управления Госкомзема в г. Севастополе и Качинского поселкового совета преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 367 УК Украины, за отсутствием события указанного преступления, то есть по реабилитирующим основаниям.

Данные обстоятельства стали причиной заключения 28.07.2012 дополнительного соглашения и внесения изменений в договор аренды в части сроков осуществления строительства (освоения) заявленного объекта на основании решения N 535 от 17.07.2012 Качинского поселкового совета - до 01.06.2015.

Кроме того, ответчиком были получены градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка (рег. N ГУО-96 от 27.02.2012 года) относительно строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса в районе лагеря "Нахимовец" в с. Орловка Нахимовского района города Севастополя, а также ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" (заказчик) заключил договор подряда от 28.07.2014 на проведение работ по оборудованию пляжа в районе с. Орловка, сторонами договора согласована стоимость выполненных работ, подписаны соответствующие акты, на выполнение работ (внутриплощадочные сети 0,4 кВ и 6 кВ), стоимость выполненных работ также сторонами согласована, заказана и получена рабочая документация Детского туристическо-рекреационного комплекса в районе пляжа Орловка, Нахимовского района, г. Севастополь.

Согласно ч. 1 ст. 48, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Судами установлено, что ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" по состоянию на 18.03.2014 года разрешения на строительство и проектной документации на строительство не имело.

Вопросы выдачи разрешения на строительства в переходный период были урегулированы лишь 28.04.2015 года в связи с изданием Правительством Севастополя постановления N 339-ПП "Об утверждении положения об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города Федерального значения Севастополя", до этого момента возможность получения разрешения на строительство отсутствовала, так как отсутствовало правовое регулирование выдачи разрешения на строительство и не были определены уполномоченные на это органы.

Из указанного следует, что с 18.03.2014 года по 28.04.2015 у общества возможность получения разрешения на строительство в городе Севастополе отсутствовала и общество было лишено возможности осуществлять застройку участка.

В соответствии с ч. 8 ст. 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Закона 6-ФКЗ, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

Часть 12 ст. 3 Закона 46-ЗС возлагает обязанность на стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута до 01 января 2017 внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

Порядок переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18 марта 2014 года утвержден постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 года N 1250-ПП (далее - Порядок).

Порядок подготовки, согласования и утверждения плана границ земельного участка, утвержден постановлением правительства Севастополя от 10 апреля 2015 N 277-ПП "Об утверждении порядка подготовки, согласования и утверждения плана границ земельного участка".

Из материалов дела следует, что для приведения договора аренды в соответствие с законодательством Российской Федерации с установлением нового объективно необходимого срока освоения земельного участка, обществом разработан план границ земельного участка и 16.11.2015 общество обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям с заявлением об утверждении плана границ земельного участка на кадастровом плане территории.

План границ принадлежащего обществу земельного участка с кадастровым номером расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, в районе пляжа с. Орловка, площадью 20000 кв. м, был утвержден лишь 17.06.2016 года - то есть через шесть месяцев после подачи документов в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

Разработав межевой план земельного участка, 20.04.2017 общество обратилось в Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества (межевание).

30.05.2017 обществом получена кадастровая выписка о земельном участке.

Указанные обстоятельства достоверно свидетельствуют о том, что обществом своевременно инициирована процедура приведения договора в соответствие с законодательством Российской Федерации, в том числе с целью продления срока освоения земельного участка.

Таким образом, ответчик действуя разумно и добросовестно, предпринял все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, для надлежащего оформления землепользования и получения градостроительной документации с целью получения разрешения на строительство для возможности осуществить строительство указанного в договоре объекта, однако указанные действия и обращения ответчика были оставлены без внимания со стороны арендодателя.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что основания для досрочного прекращения договора аренды земли от 23.07.2010, заключенного между Качинским поселковым Советом Нахимовского района г. Севастополя и Обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" отсутствуют, в связи с чем обосновано отказал в удовлетворении исковых требований.

Фактически все доводы, изложенные в кассационных жалобах, были предметом исследования суда апелляционной инстанций при рассмотрении спора и по существу выражают несогласие с оценкой доказательств, положенных судом в основу принятого по делу судебного акта. Вместе с тем переоценка доказательств выходит за рамки полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2017 по делу N А84-2856/2017 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

Е.В. Гладышева В.В. Ципляков