Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 апреля 2018 г. N Ф10-1127/18 по делу N А84-3030/2017

город Калуга

23 апреля 2018 г.

Дело N А84-3030/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16.04.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.04.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Нарусова М.М.
Судей	Гладышевой Е.В. Солодовой Л.В.
При участии в судебном заседании
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ответчика: общество с ограниченной ответственностью "Амфора"	представитель не явился, извещены надлежаще; Азаров С.В., представитель по доверенности от 28.08.2017, сроком до 28.08.2018;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, на решение Арбитражного суда города Севастополя от 09.10.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017 по делу N А84-3030/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Амфора" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 08.06.2007, площадью 0,3527 га, находящегося по адресу: г.Севастополь, ул.Куликово поле, 7, заключенный между Севастопольским городским советом и обществом и обязании последним возвратить истцу спорный земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он получил его в аренду.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 09.10.2017 (судья Погребняк А.С.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017 (судьи Тарасенко А.А., Евдокимов И.В., Остапова Е.А.), в удовлетворении исковых требований отказано.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании суда округа представитель ответчика возражал против доводов кассационной жалобы, полагал судебные акты законными и обоснованными.

Заявитель, надлежащим образом извещенный, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явился.

Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя истца в порядке, установленном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Севастопольским городским советом (арендодатель) и ООО "Амфора" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.06.2007, площадью 0,3527 га, находящегося по адресу: г.Севастополь, ул.Куликово поле, 7 для строительства и обслуживания торгового комплекса, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки. Участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 08.06.2007. Пунктом 3.1 договора определен срок его действия - 25 лет.

В соответствии с пунктом 9.2.2 договора арендатор обязался, в том числе: начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение срока двух лет с момента подписания акта приёма-передачи земельного участка.

Стороны согласовали, что действие договора прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон, вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию, по другим основаниям, определённым законом (пункт 12.3 договора).

Пунктом 12.4 предусмотрена возможность арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке в следующих случаях: использования арендатором земельного участка не по целевому назначению; неуплаты Арендатором в течение трёх месяцев арендной платы в полном объёме; не использование земельного участка под строительство на протяжении трёх лет подряд (ст.416 ГК).

Пунктом 13.7 договора установлено, что в случае если арендатор в течение сроков, определенных договором не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нём, то договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном настоящим договором.

Из материалов дела N 5020-5/026 по иску ООО "Амфора" к администрации государственной пограничной службы Украины об устранении препятствий в пользовании земельным участком и взыскании убытков, установлено, что с 2005 года на соседнем участке выполняются работы по строительству многоквартирного жилого дома по адресу: проспект Генерала Острякова, 3 по заказу Администрации государственной пограничной службы Украины; границы земельного участка нарушены, на нем складируются строительные материалы, металлические конструкции башенного крана и бетонные грузы для башенного крана.

Решением Севастопольского городского совета от 14.04.2010 N 10134 обществу продлен срок строительства торгового комплекса на земельном участке, площадью 0,3527 га по ул.Куликово поле, 7, переданном в аренду на основании договора от 08.06.2007, на один год с момента принятия настоящего решения.

Согласно дополнительному соглашению от 12.05.2010 стороны согласовали продление срока аренды земельного участка до 04.04.2013.

Указанным дополнительным соглашением арендатор обязан после окончания проектных работ представить в Севастопольский городской совет надлежащим образом утвержденную проектную документацию для уточнения сроков строительства путем внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка.

Между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского совета и обществом заключен договор N 99/10ф от 09.02.2010 о паевом участии (взносах) в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г.Севастополя, согласно которому общество осуществляет паевое участие в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г.Севастополя путем перечисления денежных средств в целевой фонд создания и развития инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г.Севастополя, путем перечисления суммы паевого взноса в размере 48 328,56 грн. на счет целевого фонда.

Решением Хозяйственного суда города Севастополя 13.02.2014 по делу N 919/886/13 по иску Севастопольского городского совета к ООО "Амфора" о внесении изменений в договор аренды земли, исковые требования были удовлетворены частично, изменены условия договора аренды земельного участка от 08.06.2007 между сторонами по делу, в части изменения нормативной денежной оценки земельного участка с 01.01.2012, годовой арендной платы.

Из материалов дела так же усматривается, что 21.02.2014 ООО "Амфора" обратилось в адрес Севастопольского городского совета с просьбой дать согласие на разработку градостроительной документации по изменению целевого назначения земельного участка, определив его для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома.

29.10.2014 ООО "Амфора" обращалось в Департамент архитектуры и градостроительства при Правительстве Севастополя с целью определения порядка обращения к органам исполнительной власти для возобновления строительства офисно-торгового комплекса на арендуемом земельном участке.

Согласно Акту обследования N 149/06-01ЮБ/16 установлено, что участок частично огражден капитальным (частично некапитальным) забором. Признаки осуществления строительных (подготовительных) работ отсутствуют, земельный участок не освоен, не выполнены обязательства, установленные договором аренды, строительство и обслуживание торгового комплекса не осуществлено, чем нарушены условия подпункта "г" пункта 9.2.2 договора аренды.

В адрес арендатора 03.11.2016 Правительством Севастополя направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, в частности освоения и завершения застройки земельного участка, согласно подпункту "г" пункта 9.2.2 договора аренды. Арендатору было предложено в течение 30 дней с даты получения письма исполнить в полном объеме принятые на себя обязательства по договору аренды.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 17.01.2017 направил в адрес ООО "Амфора" предложение о расторжении договора аренды земельного участка, а также проект соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли.

Истец, полагая, что ответчик незаконно уклоняется от расторжения договора аренды земли и освобождения земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе удовлетворении исковых требований.

Суды, руководствуясь ч.3 ст.1, ст.23 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ, верно указали, что правоотношения в настоящем деле, регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации.

При этом, в соответствии со ст.1, ч.8, 11 ст.3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу РФ и Земельному кодексу РФ.

Судебными инстанциями установлено, что нарушение арендатором сроков освоения земельного участка обосновано невозможностью осуществления им строительства в связи с наличием судебного спора, связанного с устранением препятствий в пользовании земельным участком со стороны иных лиц (дело N 5020-5/026-9/377-381/2011), итоговый судебный акт, которым разрешён спор, вступил в законную силу 05.07.2011.

ООО "Амфора" в обоснование иска об устранении препятствий в пользовании земельным участком ссылалось на то, что на арендованном им земельном участке действиями смежного землепользователя размещены металлоконструкции, бетонные плиты, металлические кунги. При принятии решения об отказе ООО "Амфора" в иске было установлено, что такое имущество признано бесхозяйным и реализовано на основании решения Государственной налоговой инспекции в Ленинском районе города Севастополя от 12.10.2010, в связи с чем, фактические препятствия в пользовании земельным участком устранены.

Между тем, суды отметили, что в рамках вышеуказанного дела основаниями для отказа в удовлетворении иска ООО "Амфора" об устранении препятствий в пользовании земельным участком явилось отсутствие препятствий на момент вынесения решения, но сам факт наличия препятствий в пользовании земельным участком в период до конца 2011 года материалами указанного дела подтверждается.

Таким образом, суды, исходя из фактических обстоятельств дела и совокупного анализа ч.1 ст.188 Хозяйственного кодекса Украины, ч. 1-3 ст. 651 Гражданского кодекса Украины, ст. 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли", ч.2 ст.450, ст. 619 Гражданского кодекса РФ, п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", правомерно указали на наличие объективных препятствий для осуществления ответчиком возможности застройки земельного участка с даты заключения договора аренды земельного участка в связи с наличием судебного спора.

Кроме того, судами установлено, что арендатор предпринял конкретные действия по освоению арендованного земельного участка согласно условиям договора аренды, а именно: разработан план границ земельного участка с целью уточнения границ участка при отсутствии сведений о координатах характерных точек в государственном кадастре недвижимости; согласован с филиалом ПАО "ЭК "Севастопольэнерго" в г.Севастополе договор об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств торгового комплекса по адресу: г.Севастополь, ул.Куликово поле 7 к электрическим сетям, согласно заявки N 9325/0/1-16 от 23.08.2016; разработаны технические условия от 24.08.2016 N 2228/08 для присоединения к электрическим сетям; заключен договор от 21.11.2016 N 02/21-11-16 с ООО "Техинвестгрупп" на оказание услуг с целью проведения кадастровых, геодезических, топографических работ, работ по технической инвентаризации и подготовке документов на объекты недвижимого имущества для дальнейшего государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

Более того, ответчиком представлена переписка по вопросу согласования заключения договора аренды в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, а также данные о надлежащем исполнении обязательств по уплате арендной платы по договору.

При этом, суды, оценивая тот факт, что ответчиком не выполнен полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, учитывая, что при расторжении договора аренды спорного земельного участка по инициативе арендодателя, приоритетным является решение вопроса о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока договора аренды, правомерно указали, что в данном случае обстоятельства, связанные с невозможностью освоения земельного участка в установленный срок вызваны не зависящими от арендатора обстоятельствами, связанными с фактическими препятствиями третьих лиц, что подтверждается представленными в материалы дела судебными актами по делу N 5020-5/026-9/377 Хозяйственного суда города Севастополя.

Принимая во внимание, что по своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка, суды обоснованно указали, что допущенное ответчиком нарушение не является существенным, то есть таким, которое влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора, и достаточным для прекращения Договора в судебном порядке по иску арендодателя о расторжении договора.

При этом, суды правомерно отметили, что заключение 09.02.2010 между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского совета обществом договора N 99/10ф о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г.Севастополя, а так же внесение обществом на счет Целевого фонда суммы паевого участия в размере 48 328,56 грн., подтверждает выполнение арендатором взятых на себя обязательства по договору аренды земельного участка.

Кроме того, как установлено судами, исполняя распоряжение исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" истец был фактически лишен возможности осуществления строительства, а учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении АС ЦО от 29.06.2017 по делу N А84-3658/2016, указанный правовой акт является юридически значимым для оценки добросовестности застройщика с учетом специфики сложившихся правоотношений в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации, в связи с чем, юридическая возможность осуществления строительства у общества появилась только с принятием распоряжения департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.06.2015 N 20 "Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства".

С учетом изложенных обстоятельств и правовых норм, суды верно указали, что доказательств недобросовестности в действиях ответчика истцом не представлено, в связи с чем, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований.

Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судебными инстанциями при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 09.10.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2017 по делу N А84-3030/2017 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Е.В. Гладышева Л.В. Солодова