Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25 апреля 2018 г. N Ф10-1067/18 по делу N А84-2708/2017

г. Калуга

25 апреля 2018 г.

Дело N А84-2708/2017

Резолютивная часть постановления вынесена 18.04.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 25.04.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	В.В. Циплякова
судей	М.М. Нарусова Ю.В. Бутченко

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Омега-Комплекс" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 26.10.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 по делу N А84-2708/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН 92045002115, далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Омега-Комплекс" (ОГРН 1149204016741, ИНН 9204008452, далее - ответчик, ООО "Омега-Комплекс"), в котором просил суд:

расторгнуть договор аренды от 10.04.2006 земельного участка общей площадью 0,18700 га (кадастровый номер 91:02:001001:55 (предыдущий кадастровый номер 8536400000:01:001:0010), расположенный по адресу:

г. Севастополь, ул. Челнокова, 11-Б, заключенный между Севастопольским городским Советом и частным предприятием "Омега-Комлекс", зарегистрированный 02.05.2006 под N 040665900101 в книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный N 0405659) государственным предприятием "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном Комитете Украины по земельным ресурсам";

обязать ООО "Омега-Комплекс" с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Департаменту земельный участок (кадастровый номер 91:02:001001:55 (предыдущий кадастровый номер 8536400000:01:001:0010), расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Челнокова, 11-Б, по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Севастополя, Министерство обороны Российской Федерации, Федеральное государственное казенное учреждение "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 26.10.2017 (судья О.С. Васильченко), оставленным без изменения постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 (судьи И.В. Евдокимов, Е.А. Остапова, А.А. Тарасенко), исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, ООО "Омега-Комплекс" обратилось в суд округа с кассационный жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы указывает, что в настоящий момент спорный земельный участок не находится в собственности города Севастополя, с марта 2015 года имущество передано из собственности города Севастополя в федеральную собственность. Соответственно, полномочий по осуществлению работы по расторжению договоров аренды в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности у Департамента не имеется. Кассатор ссылается на то, что ответчик не имел возможности разработать проектную документацию, на основании которой может быть получено разрешение на строительство, поскольку земельный участок был самовольно захвачен Министерством обороны.

От Правительства Севастополя поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу о наличии оснований для частичной отмены судебных актов по следующим основаниям.

По мнению суда кассационной инстанции, удовлетворяя исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 8, 307, 309, 310, 420, 450, 606, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ), статей 11, 509, 525, 526, 651, 759 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), статей 32, 34 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли", разъяснениями, приведенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 23), обоснованно исходили из следующего.

Как установлено судами, 10.04.2006 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и частным предприятием "Омега-Комплекс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 14.12.2005 N 4184, предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания базы отдыха, расположенный по адресу:

г. Севастополь, ул. Челнокова, 11б, площадью 0,18700 га, сроком на 25 лет.

Целевое назначение земельного участка - для строительства обслуживания базы отдыха (пункты 5.2, 5.3 договора).

Передача земельного участка в аренду осуществляется с разработкой проекта землеустройства по отводу земельного участка (пункт 6.1 договора).

Согласно условиям договора, арендодатель обязан:

начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течение срока, двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то, по ходатайству арендатора, в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока;

строительство капитального объекта - торгово-офисного комплекса осуществлять только в соответствии АПЗ (архитектурно-планировочным заданием), проектной документацией (с разработанными материалами ОВОС), прошедшей комплексную государственную экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.

С учетом дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 06.05.2010 арендодатель обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению - в срок до 14.04.2012 с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то, по ходатайству арендатора, в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

Согласно пункту 12.4 договора, арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, не использования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).

Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 14.04.2006.

Согласно составленному Управлением земельного контроля города Севастополя акту обследования земельного участка от 01.08.2016 N 98/05-01/ОБ/16, на момент проведения обследования земельный участок освобожден от объектов капитального строительства, от некапитальных строений, сооружений объектов благоустройства, земельный участок не огражден. Признаки осуществления строительных работ отсутствуют. С восточной стороны земельный участок огражден капитальным забором. По состоянию на 01.08.2016 земельный участок не освоен.

Департамент 22.04.2017 обратился к ООО "Омега-Комплекс" с предупреждением о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.04.2006 и возвратить объект аренды в установленном порядке. Департаментом в адрес ответчика 02.06.2017 направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка с приложением соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли и акта приема-передачи земельного участка.

Ссылаясь на то, что ООО "Омега-Комплекс" в нарушение условий договора не освоило спорный земельный участок, Департамент обратился с иском в арбитражный суд.

Принимая решение по делу, суды первой и апелляционной инстанций указали, что ответчиком существенно нарушены условия договора о сроках строительства капитального объекта, ввиду чего договор подлежит расторжению, а земельный участок - возвращению.

В соответствии с положениями Закона города Севастополя от 24.04.2014 N 3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя" (далее - Закон N 3-ЗС), Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" (далее - Закон N 5-ЗС), Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС), Устава города Севастополя, Указа исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 N 06 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", а так же с Положением о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, суды обоснованно указали, что полномочиями по распоряжению земельными участками на территории города федерального значения Севастополя обладает постоянно действующий высший исполнительный орган государственной власти города Севастополя - Правительство Севастополя в лице уполномоченного органа - Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя. Таким образом, Департамент наделен полномочиями выступать от имени города Севастополя в качестве истца и ответчика в суде при рассмотрении споров, связанных с владением, пользованием, распоряжением имуществом и земельными участками, находящимися в собственности города Севастополя.

Статьей 193 Хозяйственного кодекса Украины и статьями 525, 526 ГК Украины предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно выдвигаются. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.

Аналогичные нормы материального права содержаться в статьях 8, 307, 309, 310, 420, 606 ГК РФ.

Согласно статье 32 Закона Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 N 161-XIV, по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины, изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины.

Положениями частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины установлено, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка (пункт 23 постановления Пленума N 11).

Судами установлено, что ответчиком факт нарушения срока окончания строительства не оспаривается, вместе с тем, он считает это нарушение не существенным, поскольку имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства по не зависящим от него причинам.

Указанные доводы ответчика всесторонне исследованы судами и обоснованно отклонены.

Как правильно указали суды, прежде чем начать строительство, ответчику необходимо было совершить определенный комплекс мер, без которых осуществление строительства противоречило бы законодательству Украины в области градостроительства и архитектуры.

Вместе с тем, в нарушение требований закона, ООО "Омега-Комплекс" не представлены в материалы дела доказательства получения в период с 2006 по 2012 годы исходных данных на предполагаемый к строительству объект - как АПЗ, так и градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка в зависимости от периода обращения, а также разработанной и утвержденной в соответствии с этими документами проектной документации с проведением ее экспертизы, разрешения органа государственного архитектурно-строительного контроля на начало строительства.

Отсутствие доступа на земельный участок не лишало ответчика, как добросовестного арендатора, получать и разрабатывать в соответствующих органах и специализированных коммерческих организациях разрешительную и проектную документации на строительство, чтобы в последующем иметь возможность заявлять о существовании препятствий в пользовании этим участком со стороны иных лиц.

Как верно указали суды, ответчик не был лишен права обратиться к арендодателю с ходатайством о продлении сроков завершения строительства с указанием в нем соответствующих объективных причин невозможности использования земельного участка либо с требованием о расторжении договора, в том числе по основаниям невозможности использовать арендованное имущество.

Кроме того, ответчик не представил доказательств принятия со своей стороны в указанный период каких-либо мер по обжалованию действий либо бездействий государственного исполнителя по принудительному исполнению решения суда об устранении препятствий в пользовании арендованным земельным участком с целью ускорить процесс его исполнения.

Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводами судов о том, что нарушение арендатором условий договора о сроке при имеющихся конкретных обстоятельствах, является существенным нарушением условий договора.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, установив, что ответчик до настоящего времени не освоил земельный участок, доказательств наличия какого-либо этапа строительства на земельном участке не представил, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о необходимости расторжения договора аренды.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом судов об обязании ответчика возвратить истцу земельный участок по акту приема- передачи по следующим основаниям.

Согласно статье 785 ГК Украины, в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.

Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями договора аренды (пункты 7.1, 9.2.2 Договора).

При этом, при рассмотрении спора установлено, что для обеспечения стратегических интересов Российской Федерации в области обороны и безопасности государства распоряжением Правительства Севастополя от 20.03.2015 N 195-РП "О передаче имущества, находящегося в собственности города федерального значения Севастополя в федеральную собственность" по акту приема-передачи от 25.03.2015 спорный земельный участок передан в федеральную собственность Министерству обороны Российской Федерации в лице Федерального государственного казенного учреждения "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России.

В соответствии со статьей 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", статьями 16, 182 АПК РФ судебные решения должны отвечать общеправовому принципу исполнимости судебных актов.

Поскольку спорный земельный участок находится в фактическом владении Федерального государственного казенного учреждения "Крымское территориальное управление имущественных отношений" Минобороны России и передан последнему Правительством Севастополя по акту приема-передачи, требование об обязании ООО "Омега-Комплекс" возвратить Департаменту по акту приема-передачи указанный земельный участок не может быть удовлетворено в порядке статьи 622 ГК РФ, принятое решение не будет отвечать принципу исполнимости судебного акта, в связи с чем данное требование удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права, арбитражный суд кассационной инстанции вправе по результатам рассмотрения кассационной жалобы отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить вынесенные решение и постановление в части обязания ООО "Омега-Комплекс" с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Департаменту по акту приема передачи земельный участок общей площадью 1,8700 га (кадастровый номер 91:02:001001:55, ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:001:0010), расположенный по адресу: ул. Челнокова, 11-Б, г. Севастополь, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в указанной части.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 26.10.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 по делу N А84-2708/2017 в части обязания общества с ограниченной ответственностью "Омега-Комплекс" (ОГРН 1149204016741) с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ул. Советская, дом 9, г. Севастополь, 299011; дата регистрации - 02.06.2014; ИНН 9204002115, ОГРН 1149204004025) по акту приема передачи земельный участок общей площадью 1,8700 га, (кадастровый номер 91:02:001001:55, ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:001:0010), расположенный по адресу: ул. Челнокова, 11-Б, г. Севастополь, отменить, в удовлетворении исковых требований в указанной части отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда города Севастополя от 26.10.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2018 по делу N А84-2708/2017 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.В. Ципляков

Судьи

М.М. Нарусов Ю.В. Бутченко