Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 мая 2018 г. N Ф10-1560/18 по делу N А54-4745/2017

г.Калуга

23 мая 2018 г.

Дело N А54-4745/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17.05.2018.

Полный текст постановления изготовлен 23.05.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,

судей Лукашенковой Т.В., Смолко С.И.,

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Юпитер" (ОГРН 1156234011471, ИНН 6213011713, с.Новоселки, Рыбновский район, Рязанская область, 391133 ) - Кандакова И.А. (дов. от 10.07.2017),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (ОГРН 1046209031384, ИНН 6234010728, ул.Право-Лыбедская, 35, 390000) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от Управления образования и молодежной политики администрации города Рязани (ул.Ленина, д.45А, г.Рязань, 390000) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от законного представителя Самарской Елизаветы Антоновны (Рязанская область) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 30.10.2017 (судья Шуман И.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2018 (судьи Тимашкова Е.Н., Еремичева Н.В., Мордасов Е.В.) по делу N А54-4745/2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Юпитер" (далее -общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) от 03.10.2017 N 62/001/056/2017-861 об отказе в государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 01.11.2016 N 16-ЧП59-552-2983 и возложении обязанности на Управление Росреестра по Рязанской области внести в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) сведения о расторжении указанного договора (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены законный представитель Самарской Елизаветы Антоновны, Управление образования и молодежной политики администрации города Рязани.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 30.10.2017, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2018, решение Управление Росреестра от 03.10.2017 N62/001/056/2017-861 признано недействительным и на регистрирующий орган возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Юпитер" путем внесения в ЕГРН записи о погашении регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 01.11.2016 N 16-ЧП59-552-2983.

В кассационной жалобе регистрирующий орган просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что судами неправильно применены нормы материального права.

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходя из доводов кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, выслушав пояснения принявшего участие в судебном заседании представителя общества, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов.

Судами установлено, подтверждено материалами дела, 01.11.2016 между ООО "Юпитер" (Застройщик) и законным представителем Самарской Елизаветы Антоновны (участник) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: Рязанская область, г.Рязань, ул.Чапаева, д.59.

Объектом долевого строительства являлась однокомнатная квартира N 552, находящаяся на двенадцатом этаже в строящемся доме.

Договор зарегистрирован в установленном законодательством порядке 23.11.2016.

Согласно п.4.3 договора цена объекта долевого строительства составляет 1774710 рублей.

Порядок оплаты согласован сторонами в п.4.4 договора: первый этап оплаты в срок до 25.11.2016 включительно - 1 321 515 рублей, второй этап оплаты - в срок до 01.11.2017 включительно - 453 195 рублей.

В пункте 4.5 договора стороны согласовали изменение цены договора после его заключения в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения участником условий оплаты.

Поскольку в согласованные договором сроки платеж по первому этапу оплаты не поступил, 28.03.2017 общество направило в адрес законного представителя Самарской Е.А. предупреждение о необходимости немедленного погашения задолженности по уплате цены договора в сумме 1 484 665 рублей, а также 57 419 рублей неустойки за просрочку внесения платежа.

Неисполнение участником требования общества об уплате цены договора послужило основанием для направления 20.06.2017 застройщиком в адрес участника уведомления N 168/17 об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве.

21.06.2017 общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве в отношении спорного объекта.

Уведомлением от 03.07.2017 N 62/001/056/2017-861 регистрирующий орган сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве на срок до 03.10.2017, поскольку участником долевого строительства является несовершеннолетняя Самарская Е.А. - 12.07.2012 года рождения. Обществу предложено представить согласие органов опеки и попечительства на расторжение договора участия в долевом строительстве.

На основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), в связи с неустранением приведенных в уведомлении от 03.07.2017 причин, препятствующих осуществлению действий по государственной регистрации, заявителю отказано в государственной регистрации прекращения договора участия в долевом строительстве.

Не согласившись с отказом Управления Росреестра по Рязанской области, общество обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суды первой и апелляционной инстанций исходили из незаконности требования Управления Росреестра по представлению обществом согласия органов опеки и попечительства на расторжение договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

В силу положений статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 Закона и требованиям принятых в соответствии с указанным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено указанным Законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Закона о регистрации).

В соответствии со ст. 27 Закона о регистрации в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с частью 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 названного закона.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 указанного закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 названного закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 указанной статьи.

В силу ч. 8 ст. 48 Закона о регистрации заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, на государственную регистрацию общество вместе с заявлением представило предупреждение о необходимости погашения задолженности от 27.03.2017, направленное застройщиком в адрес участника долевого строительства заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу, уведомление о вручении участнику долевого строительства предупреждения лично под расписку 05.04.2017, уведомление об отказе от исполнения договора от 16.06.2017 N 168/17, направленное в адрес участника долевого строительства заказным письмом с отметкой об отправке 20.06.2017.

Основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации расторжения договора долевого участия в одностороннем порядке послужило то обстоятельство, что обществом не представлено согласие органов опеки и попечительства на расторжение спорного договор, поскольку участником долевого строительства является несовершеннолетний гражданин, не достигший четырнадцати лет.

В соответствии с пунктом 3 статьи 34, пунктом 2 статьи 37 ГК РФ орган опеки и попечительства по месту жительства подопечных осуществляет надзор за деятельностью их опекунов и попечителей. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

Вместе с тем, расторжение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома при одностороннем отказе застройщика от его исполнения в связи с тем, что оплата участником не производилась, не подпадает ни под один из случаев, указанных в ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве".

Согласно пункту 1 статьи 64 Семейного кодекса Российской Федерации защита прав и интересов детей возлагается на их родителей.

С учетом этого пункт 1 статьи 28 ГК РФ устанавливает, что за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 данной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

В то же время в целях защиты интересов несовершеннолетних законодательство закрепляет ряд специальных правил, касающихся управления законными представителями принадлежащим детям имуществом и имущественными правами.

Абзац второй пункта 1 статьи 28 ГК РФ, а также иные положения законодательства, в том числе пункт 2 статьи 37 того же Кодекса, во взаимосвязи с которыми им закрепляется специальный порядок совершения родителями как законными представителями своих несовершеннолетних детей сделок с принадлежащим детям имуществом и имущественными правами, направлен на защиту прав и законных интересов несовершеннолетних.

В соответствии с пунктом 3 статьи 34, пунктом 2 статьи 37 ГК РФ орган опеки и попечительства по месту жительства подопечных осуществляет надзор за деятельностью их опекунов и попечителей. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

В силу пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).

Поскольку застройщик не является опекуном, законным представителем несовершеннолетнего, он не обязан обращаться в органы опеки и попечительства за получением предварительного разрешения на расторжение договора.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив, что оплата цены договора долевого участия не производилась участником ни полностью, ни частично, процедура расторжения договора в одностороннем порядке, предусмотренная как Законом N 214-ФЗ, так и договором участия в долевом строительстве от 01.11.2016, застройщиком соблюдена, на государственную регистрацию расторжения договора долевого участия представлены все необходимые документы, суд первой и апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований ООО "Юпитер".

Суд округа считает выводы судов законными и обоснованными, они согласуются с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2014 N 310-КГ14-6200.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права и не являются основаниями для отмены решения и постановления судов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятого судебного акта в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом округа не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 30.10.2017 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2018 по делу N А54-4745/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.А. Стрегелева

Судьи

Т.В. Лукашенкова С.И. Смолко