Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28 мая 2018 г. N Ф10-1326/18 по делу N А54-1606/2016

город Калуга

28 мая 2018 г.

Дело N А54-1606/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 21.05.2018.

Постановление изготовлено в полном объёме 28.05.2018.

Председательствующего	Нарусова М.М.
Судей	Бутченко Ю.В. Леоновой Л.В.
При участии в судебном заседании
от истца: Администрация города Рязани от ответчика: общество с ограниченной ответственностью "Авиаль" от третьих лиц: общество с ограниченной ответственностью "Оценка и экспертиза" Колчаева Мария Ивановна Колчаев Владимир Васильевич Антошкина Вера Ивановна	Новинская Н.В., представитель по доверенности N 03/1/1-44-95 от 27.12.2017, сроком до 31.12.2018; Назаркин К.В., директор на основании решения учредителя от 25.05.2017; Косоруков П.Н., представитель по доверенности от 18.08.2016, сроком на 3 года; Железнякова З.А., представитель по доверенности от 04.07.2017, сроком на 3 года; представитель не явился, извещены надлежащим образом; не явилась, извещена надлежаще; не явился, извещен надлежаще; не явилась, извещена надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авиаль", на решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.09.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2018 по делу N А54-1606/2016,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Рязани (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Авиаль" (далее - ответчик) с учетом уточнения требований о взыскании задолженности по договору о развитии застроенной территории N 20/1-12-05 от 28.02.2013 в сумме 6 210 154 рублей 24 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Колчаев Владимир Васильевич, Колчаева Мария Ивановна и Антошкина Вера Ивановна, общество с ограниченной ответственностью "Оценка и экспертиза".

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 23.09.2016 (судья Сельдемирова В.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2018 (судьи Афанасьева Е.И., Волкова Ю.А., Сентюрина И.Г.) исковые требования удовлетворены.

ООО "Авиаль", не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

В судебном заседании суда округа директор общества и его представители по доверенности доводы кассационной жалобы поддержали, по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца возражала против доводов кассационной жалобы, по основаниям, указанным в отзыве на нее.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились.

Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей третьих лиц в порядке, установленном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав стороны, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Рязани от 11.12.2012 N 6455 был проведен аукцион на право заключения договора о развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани, на участие в аукционе была подана одна заявка от ООО "Авиаль" от 23.01.2013.

В соответствии с постановлением администрации города Рязани от 11.12.2012 N 6455 и протоколом приема заявок на участие в аукционе от 29.01.2013 между администрацией города Рязани (администрация) и обществом с ограниченной ответственностью "Авиаль" (застройщик) 28.02.2013 заключен договор о развитии застроенной территории N 20/1-12-05, предметом которого является развитие застроенной территории ориентировочной площадью 0,23 га, расположенной в границах улицы Свободы, в районе дома 74б, в Советском районе города Рязани, решение о развитии которой принято в соответствии с постановлением администрации города Рязани от 01.08.2012 N 4025 "О развитии застроенной территории в границах улицы Свободы, в районе дома 746, в Советском районе города Рязани" (в редакции постановления администрации города Рязани от 19.10.2012 N 5361 (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора, на территории, подлежащей развитию, находится многоквартирный жилой дом, подлежащий сносу или реконструкции и расположенный по адресу: ул. Свободы, д.74б.

В соответствии с пунктом 3.1 договора застройщик обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3.1.2-3.1.8.

Согласно пункту 3.1.4 договора застройщик обязан уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах.

В соответствии с пунктом 3.3.4 договора, администрация обязуется предоставить без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территорий, подлежащей развитию, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2-3.1.4 договора, не позднее 2 месяцев с момента документального подтверждения выполнения обязательств.

Договор вступает в силу со дня подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных договором, но не более 4 лет. Исполнение сторонами обязательств и условий договора оформляется соответствующим актом (пункт 5.1 договора).

Дополнительным соглашением от 22.02.2017 N 03/1/1-16-3 к договору о развитии застроенной территории N 20/1-12-05 от 28.02.2013 согласованы пункты 3.1.5, 3.1.6, 3.1.7, 5.1 договора.

В связи с признанием многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Рязань, 74б, аварийным и подлежащим сносу администрацией города Рязани принято постановление от 13.08.2015 N 3737 об изъятии земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080043:786 и объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: г. Рязань, ул. Свободы, д. 74б, для муниципальных нужд. Приложением N 1 к постановлению определен перечень изымаемых объектов недвижимого имущества, в том числе, квартиры N 4 и N 11.

Обществом с ограниченной ответственностью "Экспертиза и оценка" на основании задания заказчика - Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани области подготовлены отчеты от 20.10.2015 N 10- 15/11р и N 10-15/17р об определении рыночной и выкупной стоимости квартир N 4 и N 11 по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. Свободы, д. 74б, и доли в праве (пропорционально размеру общей площади квартиры) на земельный участок, разрешенное использование: для обслуживания многоквартирного дома, площадью 921 кв.м, кадастровый номер: 62:29:0080043:786. адрес: г. Рязань, ул. Свободы, д.74б (Советский район).

Согласно отчету N 10-15/11р от 20.10.2015 стоимость квартиры N 4 по ул. Свободы, д. 74б, и доли в праве (пропорционально размеру общей площади квартиры 4) составила: рыночная - 3 031 768 рублей 30 копеек. выкупная - 3 044 668 рублей 30 копеек.

Согласно отчету N 10-15/17р от 20.10.2015 стоимость кв. N 11 и доля в праве (пропорционально размеру общей площади квартиры 11) составила: рыночная - 3 154 585 рублей 94 копейки. выкупная - 3 165 485 рублей 94 копейки.

Между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) Колчаевым Владимиром Васильевичем и Колчаевой Марией Ивановной (сторона 2 собственники квартиры N 4) подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд N 03/1/1-14-16 от 28.12.2015, согласно которому на основании постановления администрации г. Рязани N 3737 от 13.08.2015 сторона 1 изымает жилое помещение: квартиру, общей площадью 48.8 кв.м., этаж 1. по адресу: г. Рязань, ул. Свободы, д. 74б и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786. общей площадью 921 кв.м.

Согласно пункту 5 соглашения, размер возмещения за изымаемые помещения и земельный участок определен на основании отчета N 10-15/11р от 20.10.2015 и составляет 3 044 668.30 рублей. в том числе: размер возмещения Колчаеву Владимиру Васильевичу - 1522 334.15 рублей; размер возмещения Колчаевой Марии Ивановне - 1 522 334.15 рублей.

Между муниципальным образованием - городской округ город Рязань (сторона 1) и Антошкиной Верой Ивановной (сторона 2. собственник квартиры N 11) подписано соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд N 03/1/1-18 от 22.03.2016, согласно которому на основании постановления Администрации г. Рязани N 3737 от 13.08.2015 сторона 1 изымает жилое помещение: 2-комнатную квартиру, общей площадью 50,8 кв.м., этаж подвал, по адресу: г. Рязань, ул. Свободы, д. 74б и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещения на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786. общей площадью 921 кв.м.

Согласно пункту 5 соглашения, размер возмещения за изымаемые помещения и земельный участок определен на основании отчета N 10-15/17р от 20.10.2015 и составляет 3 165 485, 94 рубля.

Согласно пунктам 6 соглашений, сторона 1 обязуется возместить стороне 2 изъятие помещения и земельного участка путем перечисления денежных средств лицом, заключившим договор о развитии застроенной территории, в течение 5 банковских дней с даты их зачисления на лицевой счет.

Указанные соглашения были направлены истцом ответчику письмами от 15.02.2016 и от 29.03.2016 с указанием на необходимость перечислить денежные средства, указанные в соглашениях.

Истец, ссылаясь на то, что ответчик не оплатил выкупную стоимость изымаемых объектов недвижимости, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

Как верно указали суды, в рассматриваемом случае обязательства сторон возникли из договора о развитии застроенной территории N 20/1-12-05 от 28.02.2013, которые регулируются Градостроительным кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ в части вопросов, связанных с изъятием жилых помещений и земельных участков.

Договор о развитии застроенной территории N 20/1-12-05 от 28.02.2013, заключенный между Администрацией города Рязани и ООО "Авиаль", соответствует требованиям ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, поскольку в нем отражены все существенные условия данного вида договора, в связи с чем, он является заключенным и уже исполнялся сторонами, в том числе администрацией (выкуп жилых помещений, подлежащих сносу, принятие соответствующих постановлений в целях возможности исполнения ответчиком своих обязательств по договору).

Пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории N 20/1-12-05 от 28.02.2013 стороны установили обязанность застройщика (ООО "Авиаль") уплатить выкупную цену за изымаемые на основании постановления Администрации города Рязани, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, не позднее окончания срока действия договора.

Из положений ч.1, 2, 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, ст. 281 Гражданского кодекса РФ, разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" следует, что нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственников помещений.

Согласно положений ст. 56.8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При этом, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как установлено судами, выкупная стоимость объектов недвижимости - жилых помещений - квартир N 4 и N11 и доли в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади помещений на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080043:786 определена отчетами независимого оценщика от 20.10.2015 N10-15/17р (3 165 485, 94 рублей) и N10-15/11р (3 044 668,30 рублей), выполненными в соответствии с требованиями закона об оценочной деятельности.

Между тем, по ходатайству ответчика, судом была назначена экспертиза по определению выкупной стоимости объектов недвижимости, выполненная оценщиком ИП Драницыным А.А.

Согласно заключению данной экспертизы выкупная цена (размер возмещения) подлежащих изъятию квартиры N 4, общей площадью 48,8 кв.м, кадастровый номер 62:29:0080043:355, по состоянию на 28.12.2015 составляет 3 068 102 рублей 35 копеек; квартиры N 11, общей площадью 50,8 кв.м, кадастровый номер 62:29:0080043:360, по состоянию на 22.03.2016 составляет 3 038 015 рублей 88 копеек, в связи с чем, суд указал, что размер возмещения, установленный в отчетах независимого оценщика от 20.10.2015 N10-15/17р и N10-15/11р, незначительно отличается от размера возмещения, установленного заключением эксперта.

Оценив вышеуказанные экспертизы, суды правомерно приняли во внимание отчеты независимого оценщика от 20.10.2015 N 10-15/17р и N 10-15/11р при определении размера выкупной цены за изымаемое имущество.

Доводы заявителя о том, что экспертное заключение N 07-17/92 от 10.08.2017 вызывает сомнения и содержит серьезные противоречия судами обоснованно отклонены и получили соответствующую правовую оценку.

Вместе с тем, суды, оценив экспертное заключение N 07-17/92 от 10.08.2017 в совокупности с письменными пояснениями эксперта ООО "Экспертно-оценочная компания "Триумф" Асрияна Г.В. на замечания ответчика, правомерно указали, что оно соответствует требованиям ст.86 АПК РФ, а также не содержит противоречий и неясностей.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст. 309, ст.310 Гражданского кодекса РФ, учитывая отсутствие доказательств исполнения ответчиком обязательств, предусмотренных пунктом 3.1.4 договора о развитии застроенной территории от 28.02.2013, об уплате Администрации города Рязани выкупной цены за изымаемые жилые помещения и земельный участок на котором они расположены, судебные инстанции правомерно удовлетворили требования истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме 6 210 154,24 рублей.

Доводы заявителя о завышении стоимости выкупаемых объектов недвижимого имущества судами правомерно отклонены как необоснованные, поскольку денежные средства в виде выкупной цены, определенной администрацией в соответствии с нормами жилищного законодательства с конкретными собственниками, в любом случае подлежат оплате ответчиком, поскольку иное бы означало нарушение прав физических лиц, как собственников спорного имущества, находящегося на предоставляемом истцу земельном участке для застройки территории.

Ссылка ООО "Авиаль" на то, что обязательство по оплате выкупной стоимости изымаемых квартир может быть исполнено в срок до истечения действия договора (пункт 5.1. договора) и преждевременности исковых требований обоснованно не принята во внимание, поскольку пунктом 3.3.4 договора о развитии застроенной территории N 20/1-12-05 от 28.02.2013 предусмотрена обязанность администрации предоставить земельный участок после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.1.2-3.1.4 договора, при этом, обязанность администрации по предоставлению ответчику земельного участка напрямую зависит от исполнения Администрацией города Рязани своих обязательств перед собственниками изымаемых помещений по возмещению им стоимости изымаемых квартир и земельного участка в целях возможности приобрести жилье взамен изъятого.

Таким образом, с учетом главной цели рассматриваемого договора, которая заключается в достижении положительного социально-значимого интереса, позиция ответчика о том, что его обязанность по уплате выкупной цены за жилые помещения, подлежащие сносу, наступает в дату окончания срока действия договора, то есть 28.02.2020 (с учетом продления договора дополнительным соглашением), судами правомерна отклонена, так как право требования к ответчику об уплате выкупной цены у администрации возникает с момента осуществления с ее стороны ряда мероприятий, связанных с исполнением с ее стороны спорного договора, а именно: заключения соответствующих договоров с собственниками жилых помещений, направления уведомлений об этом вместе с соглашениями о выкупе в адрес застройщика (ответчика) с указанием сроков перечисления денежных средств в бюджет муниципального образования (5 дней).

Доводы заявителя о том, что соглашения об изъятии имущества для муниципальных нужд, заключенные Администрацией города Рязани с собственниками помещений, постановление Администрации города Рязани N 4939 от 26.10.2015 не могут быть применены к рассматриваемым правоотношениям и том, что взыскание задолженности приводит к неосновательному обогащению муниципального образования за счет средств общества, судами обоснованно отклонены, так как противоречат правовым нормам и фактическим обстоятельствам дела, так как предметом заявленных и впоследствии удовлетворенных судом первой инстанции исковых требования, являлось неисполнения ответчиком, обязанности уплатить выкупную цену за изымаемые жилые и земельные участки, основанной на пункте 3.1.4 договора о развитии застроенной территории, а не соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, заключенных с собственниками выкупаемых жилых помещений.

На основании вышеизложенного, с учетом представленных доказательств и обстоятельств дела, судебные инстанции, пришли к правомерному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции, не опровергают сделанных судами выводов, а указывают на не согласие с оценкой доказательств и направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. ст. 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 23.09.2016 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2018 по делу N А54-1606/2016 - оставить без изменения, кассационную жалобу- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Ю.В. Бутченко Л.В. Леонова