Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 4 июня 2018 г. N Ф10-1632/18 по делу N А83-8184/2017

г.Калуга

4 июня 2018 г.

Дело N А83-8184/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28.05.2018.

Полный текст постановления изготовлен 04.06.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Стрегелевой Г.А.,

судей Ключниковой Н.В., Лукашенковой Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смольяниновой Т.Н.,

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Черномор-Инвест" (ОГРН 1149102067300, ИНН 9102036524, ул.Куйбышева, д.60/24, кабинет 19, г.Симферополь, 295034) - Завацкой Е.В. (дов. от 10.01.2017),

от Администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН 1149102101609, ИНН 9103012029, 298600, пл. Советская, д. 1, г. Ялта, Республика Крым, 298600) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН 1149102130264, ИНН 9103015492, пл. Советская, д. 1, г. Ялта, Республика Крым, 298600) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

от Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН 1149102130275, ИНН 9103015502, ул.Свердлова, д. 21, г. Ялта, Республика Крым, 298603) - не явились, о месте и времени слушания дела, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Ялты Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 06.09.2017 (судья Лукачев С.О.) и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018 (судьи Омельченко В.А., Градова О.Г., Привалова А.В.) по делу N А83-8184/2017,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Черномор-Инвест" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным постановления Администрации города Ялты Республики Крым (далее - Администрация) от 12.05.2017 N 2151-п об отказе в предоставлении обществу в аренду в порядке переоформления прав земельного участка площадью 2300 кв. м с кадастровым номером 90:25:090104:180 из категории земель "земли населенных пунктов", расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, ул. Ленина, район дома N 29, с видом разрешенного пользования "отдых (рекреация)"; код 5.0 и обязании Администрацию города Ялты выполнить требования ч. 14 ст. 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", заключив с ООО "Черномор-Инвест" в течение одного месяца с момента вступления решения по данному делу в законную силу договор аренды земельного участка площадью 2300 кв. м, кадастровый номер 90:25:090104:180, из категории земель "земли населенных пунктов", расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, ул. Ленина, район дома N 29 с видом разрешенного пользования "отдых (рекреация)", код 5.0.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 06.09.2017 признано недействительным постановление Администрации города Ялты Республики Крым от 12.05.2017 N 2151-п об отказе в предоставлении ООО "Черномор- Инвест" в аренду в порядке переоформления прав земельного участка, на Администрацию города Ялты Республики Крым возложена обязанность выполнить требования ч. 14 ст. 3 Закона Республики Крым "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", заключив в течение одного месяца с момента вступления решения по данному делу в законную силу с обществом с ограниченной ответственностью "Черномор- Инвест" договор аренды земельного участка площадью 2300 кв. м, кадастровый номер 90:25:090104:180, из категории земель "земли населенных пунктов", расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, ул. Ленина, район дома N 29 с видом разрешенного использования "отдых (рекреация); код 5.0.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и постановление судов, указывая на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, а именно: суды не учли расположение спорного земельного участка в пределах 100 метровой охранной прибрежно-защитной полосе Черного моря; земельный участок расположен в границах зеленых насаждений общего пользования в соответствии с генеральным планом "Большая Ялта", утвержденным постановлением Совета Министров Автономной Республики Крым от 15.06.2003 N 136, что следует информации Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Ялты от 07.02.2017 N 02-08/14066. Кроме того, администрация считает, что в связи с приостановлением на основании распоряжении Главы Республики Крым от 12.04.2017 N 180-р Порядка переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Крым от 02.09.2014 N 313 (далее - Порядок переоформления прав), исполнение судебного акта противоречит правовым актам, действующим в момент его исполнения.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, поскольку общество обратилось в администрацию о предоставлении земельного участка в аренду в порядке переоформления, ранее заключенного 07.09.2010 договора аренды между Алупкинским городским советом и обществом; земельный участок был предоставлен для строительства и обслуживания климатопавильона; обращение за переоформлением прав носит технический характер; несоответствие места расположения объекта градостроительной документации, документации по планировке территории может быть основанием для отказа в предоставлении земельного участка только в порядке завершения оформления прав на земельный участок, но не основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду в порядке переоформления права; нахождение земельного участка в 100 метровой охранной зоне Черного моря не является законным основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду и такое основание администрация не приводила в обоснование обжалованного отказа.

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе и в отзыве на жалобу, выслушав пояснения принявших участие в судебном заседании представителя общества, суд кассационной инстанции считает доводы жалобы обоснованными.

Как следует из материалов дела, решением от 27.07.2007 N 16/10 Алупкинскоо городского совета Автономной Республики Крым ООО "Черномор-Инвест" разрешено выполнить проект землеустройства для предоставления в аренду сроком на 49 лет земельного участка ориентировочной площадью 0,23 га, расположенного по адресу г.Алупка, ул.Ленина, N 29, примыкающего к южной границе санатория-профилактория "Черномор-Инвест" для строительства и обслуживания климатопавильона. Решением от 25.05.2010 N 9/1 указанного совета обществу утверждены акт выбора и обследования земельного участка, проект землеустройства по отводу земельного участка 0,23 га для строительства и обслуживания климатопавильона по адресу г.Алупка, ул.Ленина, район дома N 29, а также решено передать этот земельный участок в аренду сроком на 49 лет. Кроме того, согласно данному решению общество обязано соблюдать ограничения -100 метровая охранная зона Черного моря площадью 0,23 га, исторический ареал г.Алупки на площади 0,23 га.

Между Алупкинским городским советом и ООО "Черномор - Инвест" заключен 07.09.2010 договор аренды земельного участка площадью 0,23 га.

12.12.2016 общество обратилось в Администрацию города Ялты с заявлением о предоставлении в аренду в порядке переоформления прав земельного участка площадью 0,2300 га (кадастровый номер 90:25:090104:180), расположенного по адресу: Республика Крым, г.Алупка, ул. Ленина, район дома N 29, приложив пакет документов.

Постановлением Администрации от 12.05.2017 N 2151-п "О рассмотрении обращения ООО "Черномор - Инвест" о предоставлении в аренду земельного участка по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, ул. Ленина, район дома N 29 в порядке переоформления прав" обществу отказано в предоставлении в аренду испрошенного земельного участка в порядке переоформления прав.

Не согласившись с постановлением администрации N 2151-п, общество обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя требование общества, суд первой инстанции, выводы которого поддержаны судом апелляционной инстанции, установил, что положения статьей 13, 14 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон N 38-ЗРК) в их совокупности не содержат оснований для отказа в предоставлении земельного участка в аренду в порядке переоформления права аренды, возникшего до 18.03.2014, обществом представлены надлежащие подтверждающие документы, необходимые для заключения договора аренды земельного участка в порядке переоформления прав, у Администрации отсутствовали основания для применения пункта 12 Порядка переоформления прав при принятии оспариваемого постановления, так как общество обратилось за переоформлением прав, а не о предоставлении земельного участка.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов, считает, что обстоятельства дела не в полном объеме исследованы судами, учитывая особенности цели предоставления обществу спорного земельного участка, которое было инициировано обществом в период регулирования отношений по законодательству Украины в 2010 году.

Действительно, в соответствии с закрепленными в Федеральном конституционном законе от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" положениями сохраняется действие документов, в том числе, подтверждающих право пользования, выданных государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, в силу статьи 12.1 - до 1 января 2019 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Закон N 38-ЗРК установил особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым.

В силу части 9 статьи 3 Закона N 38-ЗРК право аренды земельного участка, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ, соответствуют праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Вместе с тем, в соответствии с положениями части 13 статьи 3 названного Закона стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2019 года внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

В случае если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен и зарегистрирован в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной или муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута в отношении соответствующего земельного участка (пункт 14 статьи 3 Закона N 38-ЗРК).

Однако, указанные законоположения не исключают право уполномоченного органа осуществить правовую проверку представляемых заинтересованным лицом (юридическое лицо или индивидуальный предприниматель) документов в обоснование своего права на заключение договора аренды в порядке переоформления возникшего до 18 марта 2014 г. права аренды по ранее заключенному и зарегистрированному договору.

Суд округа считает, что в рассматриваемом случае уполномоченный орган, а в настоящем деле, это администрация города Ялты, не должен ограничиваться формальным действием по заключению договора аренды, а, с учетом различного правового режима использования земель по законодательству Украины и Российской Федерации, должен установить действительные цели продолжения использования арендованного ранее земельного участка с учетом ограничений и особенностей места расположения земельного участка и его назначения в соотношении с правилами, предусмотренными земельным, водным и градостроительным законодательством Российской Федерации.

Так из материалов дела следует, что земельный участок передан в аренду для строительства и обслуживания климатопавильоа в соответствии с Земельным кодексом Украины, Законом Украины "О местном самоуправлении в Украине", "Об аренде земли".

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 ГК РФ установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены другими законами.

Таким законом является Земельный кодекс Российской Федерации, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

В частности земельный участок может быть предоставлен в аренду для строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

К объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с подпунктами 6 и 14 пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

В подпункте 23 пункта 2 статьи 2 Закона N 384-ФЗ под сооружениями понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Между тем, ни в названном Законе, ни в иных нормативных актах Российской Федерации понятие "климатопавильон" и технические требования к его сооружению и размещению не раскрываются.

Однако из совокупности положений, содержащихся в Порядке организации санаторно-курортного лечения, утвержденном приказом Министерства здравоохранения Российской Федерации от 05.05.2016 N279н, Санитарных правилах "Лечебные пляжи. Санитарные правила устройства, оборудования и эксплуатации", утвержденных Главным государственным санитарным врачом СССР 26.12.1985 N 4060-85, климатопавильон - сооружение, предназначенное для проведения климотолечения (аэротерапии) в условиях санаторно-курортного лечения (санаторий, курортная поликлиника, санаторный оздоровительный лагерь).

В соответствии со статей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Однако, при рассмотрении спора суды ограничились только формальным подходом к проверке законности оспоренного отказа Администрации города Ялты в переоформлении права аренды, заявленного обществом, на предмет соответствия этого отказа Закону N 38-ФЗ, не исследовав и не установив правовую возможность такого переоформления, учитывая специфику предлагаемого обществом к размещению на земельном участке объекта.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

Между тем указанные законоположения судами не приняты во внимание и доводы администрации о нахождении земельного участка в водоохраной зоне Черного моря оставлены без внимания и правовой судебной оценки, не исследована возможность размещения в этой зоне объекта, для строительства которого он был предоставлен по праву Украины.

Кроме того, суд округа критически относится к изложенному судом первой инстанции способу восстановления нарушенного права, в частности, о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с указанием конкретных характеристик земельного участка ( вид разрешенного использования "отдых (рекреация); код 5.0".

В данном случае на уполномоченный орган могло быть возложено направление обществу проекта договора аренды, заключаемого в порядке переоформления прав в соответствии с Законом N 38-ЗРК, в котором стороны договора согласовывают все необходимые условия такой аренды, предмета аренды, ограничения и т.д.

Изложенное свидетельствует о том, что обжалуемые судебные акты приняты без учета обстоятельств, установление которых необходимо для принятия правомерного судебного акта, в связи с чем на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду с учетом изложенного установить имеющие значение обстоятельства и принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 06.09.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2018 по делу N А83-8184/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Г.А. Стрегелева

Судьи

Н.В.Ключникова Т.В.Лукашенкова