Закрыто на учет (Е. Колосова, "эж-ЮРИСТ", N 41, октябрь 2004 г.)

Закрыто на учет

С 1927 года в Российской Федерации техническая инвентаризация жилищного фонда осуществлялась бюро технической инвентаризации (БТИ), функционировавшими в структуре жилищно-коммунального хозяйства. В последнее время о реформе данной структуры говорят все чаще, поскольку существующая система далеко не идеальна. Но эта задача, которая даже на первый взгляд поражает своей фундаментальностью, при детальном рассмотрении, как показывает практика, оказывается почти невыполнимой - слишком уж многие правовые аспекты затрагиваются реформой.

Объекты вместе

Начало процесса реформирования существовавших ранее БТИ было положено Постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда". Органам исполнительной власти субъектов РФ в целях ускорения проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства и приведения в соответствие с законодательством РФ государственного учета жилищного фонда было рекомендовано рассмотреть вопрос о создании единой организации технической инвентаризации субъекта РФ на базе существующих.

Проведенный Госстроем России после принятия указанного Постановления анализ показал (и это отражено в его Письме от 28.09.99 N НМ-3286/30), что во многих регионах начались негативные процессы преобразования БТИ в центры недвижимости, отделы земельных комитетов, агентства недвижимости, кадастровые бюро и т.п. с передачей им в собственность архивных фондов, находящихся в пользовании субъектов РФ.

Такие изменения осуществлялись без учета действующего законодательства, без согласования с Госстроем, на который возлагались задачи нормативного правового обеспечения и координации деятельности в этой области. Преобразования не были направлены на выполнение возложенных на БТИ задач государственного учета жилищного фонда и других объектов недвижимости, улучшения работы по их нормативно-методическому обеспечению и сохранности архивных фондов.

Указанные обстоятельства породили необходимость принятия нового нормативного акта, детально регламентирующего деятельность в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации: Постановления Правительства РФ от 04.12.2000 N 921, которым было утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности (далее - Положение).

Госстроем был предпринят ряд шагов, направленных на создание единой системы организации технической инвентаризации - например, было образовано ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости".

... А документы - врозь

Реформирование организаций технической инвентаризации не могло не затронуть деятельность регистрирующих органов, учитывая, что сведения об объектах учета, полученные от организаций технической инвентаризации, являются в том числе основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) одним из этапов проведения государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

В соответствии с п. 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается в том числе наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Приведенные положения свидетельствуют о том, что проверка полномочий органа, выдавшего учетно-техническую документацию на объект недвижимого имущества, является обязанностью регистрирующего органа.

Ситуация, когда документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, например, если они подготовлены неуполномоченным органом, в силу п. 1 ст. 20 Закона, является одним из оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом ст. 18 Закона предусмотрено, что документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

В силу п. 12 Положения основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются сведения об объектах учета, полученные от уполномоченных организаций технической инвентаризации.

Таким образом, для возможности осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности на законных основаниях организация должна быть наделена соответствующими полномочиями.

Органом, предоставлявшим организациям данные полномочия на осуществление государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, являлся Госстрой России (ныне преобразованный в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству).

Между тем при проведении реформирования существовавших ранее БТИ на практике и передачи их полномочий вновь образованной организации, уполномоченной Госстроем России - ФГУП "Ростехинвентаризация" возник ряд вопросов.

В первую очередь проблемой стала передача архивов существующих БТИ вновь образованной организации. Отсутствие четкой регламентации порядка такой передачи и установленной нормативными актами обязанности передать архивы повлекло за собой возникновение ситуаций, когда архивные документы, касающиеся ранее проведенной технической инвентаризации и постановки объекта градостроительной деятельности на учет, вообще не передавались.

Отсутствие архивных материалов, в том числе включающих в себя учетную документацию на существующие объекты градостроительной деятельности, породило необходимость проведения первичной инвентаризации, в результате которой такой объект повторно ставился на учет.

На практике встречались случаи присвоения органами технического учета (действовавших ранее БТИ и вновь созданного ФГУП "Ростехинвентаризация" и его филиалов) различных литеров одним и тем же объектам недвижимости, что в свою очередь влекло невозможность идентификации объекта. Один и тот же объект, имея единый адрес и единые технические характеристики фактически для целей государственной регистрации прав "раздваивался".

Изложенные обстоятельства вынуждали регистрирующие органы после приема документов на регистрацию приостанавливать осуществление регистрационных действий и принимать меры по установлению достаточной для государственной регистрации идентификации объекта. При этом регистрирующие органы не нарушали чьих-либо прав и законных интересов, так как в силу п. 1 ст. 31 Закона, ответственность за точность данных об объектах недвижимого имущества и своевременность их предоставления несут организации по учету соответствующих объектов.

Кроме того, в ряде регионов не были созданы филиалы ФГУП "Ростехинвентаризация" и продолжали осуществлять свою деятельность муниципальные и областные БТИ. Но как было указано выше, для возможности осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности на законных основаниях, организация должна быть наделена соответствующими полномочиями. То есть деятельность муниципальных и областных БТИ при отсутствии надлежаще предоставленных полномочий нельзя было признать законной.

Соответственно и документы, выдаваемые данными организациями, в том числе необходимые и обязательные для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являлись нелегитимными. Данная ситуация фактически вела к парализации работы регистрирующих органов.

Есть ли выход?

В целом, реформирование существовавших ранее БТИ в единую систему организаций, осуществляющих государственный технический учет и техническую инвентаризацию объектов градостроительной деятельности, являлось объективной необходимостью. Его цель - установление единых принципов организации и осуществление государственного технического учета объектов недвижимости, обеспечение защиты интересов граждан, пользующихся услугами указанных организаций, обеспечение единых подходов в работе этих организаций, создание централизованной системы контроля за деятельностью организаций технической инвентаризации.

Те задачи, которые были возложены на организации технической инвентаризации, а именно обеспечение:

- полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности,

- полноты и достоверности сведений о налоговой базе,

- а также информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и ряд других, могли быть реализованы только проведением единой политики в данной сфере, созданием единой системы данных организаций, предполагающей вертикальную подчиненность.

Более того, лишь при реформировании существовавших ранее БТИ возможно создание Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности в том виде, который определен Приказом Госстроя России от 31.05.2001 N 120 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности", а также соблюдение установленных принципов централизации, унификации, динамичности его ведения.

Однако только после завершения реформы можно будет действительно говорить о достоверности данных государственного технического учета, предоставляемых организациями, осуществляющими государственный технический учет и техническую инвентаризацию, заинтересованным лицам, к числу которых относятся и органы государственной власти.

Отсутствие архивных материалов, в том числе включающих в себя учетную документацию на существующие объекты градостроительной деятельности, породило необходимость проведения первичной инвентаризации, в результате которой такой объект повторно ставился на учет.

Деятельность муниципальных и областных БТИ при отсутствии надлежаще предоставленных полномочий нельзя было признать законной.

Е. Колосова,

зам. начальника отдела методического обеспечения

правового управления Учреждения юстиции по регистрации

прав на территории Саратовской области

"эж-ЮРИСТ", N 41, октябрь 2004 г.