Вопрос: Вскоре после подписания договора аренды недвижимости арендодатель направил арендатору и органу регистрации письма с уведомлением об отказе от заключения договора и с просьбой не производить регистрацию. Правомерность своих действий он обосновывает ссылкой на п. 3 ст. 433 ГК РФ, утверждая, что вправе отказаться от договора, который еще не заключен, так как не прошел госрегистрацию. Насколько обоснованны действия арендатора? Является ли такое письмо основанием для отказа в регистрации? ("эж-ЮРИСТ", N 41, октябрь 2004 г.)

Вскоре после подписания договора аренды недвижимости арендодатель направил арендатору и органу регистрации письма с уведомлением об отказе от заключения договора и с просьбой не производить регистрацию. Правомерность своих действий он обосновывает ссылкой на п. 3 ст. 433 ГК РФ, утверждая, что вправе отказаться от договора, который еще не заключен, так как не прошел госрегистрацию. Насколько обоснованны действия арендатора? Является ли такое письмо основанием для отказа в регистрации?

Договор, подлежащий госрегистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность его заключить предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Если сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Приведенная норма и является одним из случаев, когда понуждение к заключению договора допустимо. Договор аренды на срок более года (если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо - независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Поскольку в данном случае стороны совершили сделку в надлежащей форме, то арендатор вправе обратиться в суд с исковым заявлением о госрегистрации договора аренды недвижимости.

Отказ арендодателя от регистрации со ссылкой на то, что договор еще не заключен, поскольку не прошел госрегистрацию, неоснователен. Основания для отказа органом регистрации в госрегистрации сделок перечислены в ст. 20 Закона.

Из содержания названной нормы не следует, что уклонение стороны от регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, является основанием для отказа в такой регистрации.

Если все необходимые для регистрации документы уже подготовлены и переданы в орган регистрации, то последний обязан зарегистрировать договор. Неправомерный отказ регистрирующего органа может быть оспорен в суде.

А. Восковский,

эксперт "ЭЖ Вопрос - ответ"

15 октября 2004 г.

"эж-ЮРИСТ", N 41, октябрь 2004 г.