Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13 июня 2018 г. N Ф10-1789/18 по делу N А35-4661/2017

г. Калуга

13 июня 2018 г.

Дело N А35-4661/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05.06.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 13.06.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Ключниковой Н.В.,

судей Стрегелевой Г.А., Смолко С.И.,

при ведении протокола в судебном заседании кассационной инстанции помощником судьи Частиковой О.В.,

при участии в судебном заседании:

от главы крестьянского (фермерского хозяйства) Шипилова Виталия Алексеевича (ОГРНИП 313461403900018, ИНН 460800003521) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452, ул. 50 лет Октября, д. 4/6, г. Курск, 305016) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от Администрации Краснодолинского сельсовета Касторенского района Курской области (с. Красная Долина, Касторенский район, Курская область, 306731) - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018 (судьи Миронцева Н.Д., Михайлова Т.Л., Донцов П.В.) по делу N А35-4661/2017,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель - глава крестьянского (фермерского хозяйства) Шипилов Виталий Алексеевич (далее - Глава КФХ Шипилов В.А., заявитель) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление, регистрирующий орган):

- о признании незаконным отказа, изложенного в уведомлении от 12.05.2017 N 46/009/001/2017-122, в государственной регистрации договора аренды от 19.07.2015 N 2а, находящихся в государственной собственности земельных участков КН\УН:46:08:140103:40, 46:08:140202:13, 46:08:140202:14, 46:08:170202:19, 46:08:140202:16, 46:08:170201:45, 46:08:170202:18, 46:08:140202:15, расположенных по адресу: Курская обл., Касторенский район, Краснодолинский сельсовет;

- о признании незаконным отказа, изложенного в уведомлении от 12.05.2017 N 46/009/001/2017-123, договора аренды от 19.07.2015 N 2б, находящегося в государственной собственности земельного участка КН\УН:46:08:170104:443, расположенного по адресу: Курская обл., Касторенский район, Краснодолинский сельсовет, с. Бычок;

- об обязании Управления осуществить государственную регистрацию договоров аренды от 19.07.2015 N 2а и N 2б.

К участию в деле привлечена администрация Краснодолинского сельсовета Касторенского района Курской области (далее - администрация).

Решением суда от 28.12.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 12.03.2018 решение суда от 28.12.2017 отменено, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление просит отменить постановление суда в связи с неправильным применением норм материального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 19.07.2014 на основании постановления администрации Касторенского района Курской области от 19.07.2014 N 489 между администрацией Касторенского района Курской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского (фермерского) хозяйства Шипиловым Виталием Алексеевичем (арендатор) заключен договор аренды N 185 земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер - нет, общей площадью 105,5 га, расположенные по адресу (местоположение): Курская область, Касторенский район, Краснодолинский сельсовет:

участок N 1 - площадью 51 га, в том числе 44 га пашни и 7 га сенокоса, участок N 2 - площадью 54,5 га, для создания крестьянского (фермерского) хозяйства.

Срок аренды с 19.07.2014 по 17.07.2015.

24.04.2015 между администрацией Краснодолинского сельсовета Касторенского района Курской области и индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского (фермерского) хозяйства Шипиловым Виталием Алексеевичем заключено дополнительное соглашение к договору от 19.07.2014 N 185, согласно которому п.1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельные участки (далее-Участки), находящиеся в государственной собственности, площадью 104750 кв.м, с кадастровым номером 46:08:170104:443; площадью 220250 кв.м, с кадастровым номером 46:08:170202:18; площадью 72400 кв.м, с кадастровым номером 46:08:170202:19; площадью 45849 кв.м, с кадастровым номером 46:08:140202:13; площадью 88873 кв. м., с кадастровым номером 46:08:140202:14; площадью 126900 кв. м, с кадастровым номером 46:08:140202:15; площадью 148954 кв.м с кадастровым номером 46:08:140202:16; площадью 45883 кв.м, с кадастровым номером: 46:08:140103:40; площадью 114283 кв.м, с кадастровым номером 46:08:170201:45; расположенные в границах Краснодолинского сельсовета, указанных в кадастровых паспортах, прилагаемых к настоящему договору и являющимися его неотъемлемой частью, по адресу: Курская область, Касторенский район, Краснодолинский сельсовет, категория земель - "земли сельскохозяйственного назначения", вид разрешенного использования - "для использования в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства", а также по адресу: Курская область, Касторенский район, Краснодолинский сельсовет, с. Бычок, категория земель - "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования - "для использования в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства".

Согласно пункту 2 дополнительного соглашения срок аренды установлен с 24.04.2015 по 22.04.2064.

19.07.2015 на основании постановлений администрации Краснодолинского сельсовета Касторенского района Курской области от 14.07.2015 N 45а и N 45Б между администрацией Краснодолинского сельсовета Касторенского района Курской области (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем - главой крестьянского (фермерского) хозяйства Шипиловым Виталием Алексеевичем (арендатором) заключены договора N 2а и N 2б, по условиям которых арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 863392 кв.м, в том числе: с кадастровым номером 46:08:140202:13, площадью 45849 кв.м.; с кадастровым номером 46:08:140202:14, площадью 88873 кв.м.; с кадастровым номером 46:08:140202 15, площадью 126900 кв.м.; с кадастровым номером 46:08:140202:16, площадью 148954 кв.м.; с кадастровым номером 46:08:140103:40, площадью 45883 кв.м.; с кадастровым номером 46:08:170202:18, площадью 220250 кв.м.; с кадастровым номером 46:08:170202:19, площадью 72400 кв.м.; с кадастровым номером 46:08:170201:45, площадью 114283 кв.м.; расположенные по адресу (местоположение): Курская область, Касторенский район, Краснодолинский сельсовет и земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:08:170104:443 площадью 104750 кв.м., расположенный по адресу (местоположение): Курская область, Касторенский район, Краснодолинский сельсовет, с. Бычок для использования в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства на срок с 19.07.2015 по 17.07.2064.

03.02.2017 Глава КФХ Шипилов В.А. обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации договоров аренды от 19.07.2015 N 2а и N 2б, представив: договор от 19.07.2014 N 185, дополнительное соглашение к договору от 19.07.2014 N 185, договор от 19.07.2015 N 2а, договор от 19.07.2015 N 2б.

В адрес администрации государственным регистратором был направлен межведомственный запрос от 07.02.2017 N 46/009/001/2017-122 с просьбой предоставить документы (надлежащим образом заверенные копии), подтверждающие соблюдение порядка предоставления в аренду Шипилову В.А. земельных участков с кадастровыми номерами 46:08:140103:40, 46:08:140202:13, 46:08:140202:14, 46:08:170202:19, 46:08:140202:16, 46:08:170201:45, 46:08:170202:18, 46:08:140202:15.

В письме от 13.02.2017 N 26 администрация сообщила, что вышеуказанные земельные участки были предоставлены Шипилову В.А. без соблюдения требований, установленных земельным законодательством к порядку предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе, предусмотренных п. 1, п. 2 ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

В процессе правовой экспертизы регистрирующий орган установил, что при предоставлении Шипилову В.А. земельных участков в аренду не соблюдены требования, установленные земельным законодательством к порядку предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Представленные на регистрацию договор от 19.07.2014 N 185 и дополнительное соглашение к нему не могут являться документами, подтверждающими право на заключение договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка без проведения торгов. Управление установило, что дополнительное соглашение к договору от 19.07.2014 N 185 изменяет срок аренды с 24.04.2015 по 22.04.2064, а также уточняет предмет договора аренды. Кроме того, договор аренды от 19.07.2014 N 185 и дополнительное соглашение не зарегистрированы в установленном порядке, в связи с чем, являются незаключенными.

Управление уведомлениями от 15.02.2017 N 46/009/001/2017-122 и N 46/009/001/2017-123 приостановило государственную регистрацию на основании п. 5, п. 10 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ, Закон о регистрации) на срок до 12.05.2017.

Сообщениями от 12.05.2017 N 46/009/001/2017-122 и N 46/009/001/2017-123 регистрирующий орган отказал заявителю в государственной регистрации на основании статьи 27 Закона N 218-ФЗ ввиду неустранения заявителем причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав.

Посчитав отказы незаконными, Глава КФХ Шипилов В.А. обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности оспариваемых отказов и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя требования Главы КФХ Шипилова В.А., суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что для государственной регистрации договоров аренды земельных участков ИП - Главой КФХ были представлены все необходимые для ее проведения документы и данные для внесения в реестр, по форме и содержанию соответствующие требованиям законодательства. Оснований для приостановления государственной регистрации не имелось, так же как и причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации договоров аренды.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с выводом суда апелляционной инстанции исходя из следующего.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

Пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ устанавливает общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Пункт 2 данной нормы определяет, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (подпункт 12); земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (подпункт 31).

В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим гражданином (юридическим лицом) по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности условий пунктов 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Как видно из материалов дела, при проведении правовой экспертизы, представленных на регистрацию договора от 19.07.2014 N 185 и дополнительного соглашения к этому договору, Управлением установлено, что при предоставлении Шипилову В.А. земельных участков в аренду не соблюдены требования, установленные земельным законодательством к порядку предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Дополнительное соглашение к договору от 19.07.2014 N 185 изменяет срок аренды с 24.04.2015 по 22.04.2064, а также уточняет предмет договора аренды. Кроме того, указанный договор и дополнительное соглашение не зарегистрированы в установленном порядке.

Согласно п.1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их эксплуатации (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В период заключения договора от 19.07.2014 N 185 государственный кадастровый учет земельных участков, как следует из ст. 70 ЗК РФ, осуществлялся в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Договор аренды земельных участков от 19.07.2014 N 185 не содержит никаких сведений о кадастровых номерах.

Факт постановки земельных участков на кадастровый учет после подписания договора аренды земельных участков, а также указание кадастровых номеров в качестве уточнения описания объекта аренды в дополнительном соглашении к договору не свидетельствует о соблюдении установленного законодательством порядка предоставления земельных участков.

Также судом первой инстанции установлено, в договоре от 19.07.2014 N 185 указано, что все участки расположены по адресу: Курская область, Касторенский район, Краснодолинский сельсовет, а также то, что земельные участки относятся к землям сельскохозяйственного назначения, однако в дополнительном соглашении указано, что один из предоставленных участков находится по адресу: Курская область, Касторенский район, Краснодолинский сельсовет, с. Бычок, относится к категории земель - "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования - "для использования в целях создания крестьянского (фермерского) хозяйства". В связи с чем достоверно установить место расположения объектов, передаваемых по договору от 19.07.201 N 1854, не представляется возможным, из чего следует, что тождественность предметов договора от 19.07.2014 N 185 и дополнительного соглашения не подтверждена.

В силу с п.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом установлено, что согласно пункту 2.1. договора от 19.07.2014 N 185, срок аренды участков устанавливается с 19.07.2014 по 17.07.2015; согласно пункту 4.3.3. договора, у арендатора есть право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.

Дополнительным соглашением к договору N 185 изменены условия договора в части срока аренды земельного участка - с 24.04.2015 по 22.04.2064.

Земельное законодательство не предусматривает возможность продления срока действия договора аренды земельного участка посредством заключения дополнительных соглашений.

Изменение в дополнительном соглашении к договору аренды срока аренды земельного участка не соответствуют нормам ЗК РФ, которым предусмотрены основания заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов при наличии преимущественного права, но не продление срока аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах, внесение дополнительным соглашением от 24.04.2015 к договору N 185 от 19.07.2014 изменений в условия договора от 19.07.2014 N 185 в части срока аренды земельного участка с 24.04.2015 по 22.04.2064 не свидетельствует о пролонгации договора аренды.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что земельные участки по договорам аренды от 19.07.2015 N 2а и N 2б предоставлены заявителю с нарушением требований земельного законодательства, поэтому основания для их государственной регистрации отсутствовали.

Согласно статье 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Принимая во внимание, что суд первой инстанции правильно разрешил спор, нарушения им норм материального и процессуального права, являющиеся основанием для отмены (изменения) судебного акта в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса, не установлены, постановление суда апелляционной инстанции следует отменить, а решение - оставить в силе.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018 по делу N А35-4661/2017 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Курской области от 28.12.2017 по настоящему делу.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.В. Ключникова

Судьи

Г.А. Стрегелева С.И. Смолко