Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26 июня 2018 г. N Ф10-2337/18 по делу N А84-3156/2017

г.Калуга

26 июня 2018 г.

Дело N А84-3156/2017

Резолютивная часть постановления изготовлена 26.06.2018.

Постановление изготовлено в полном объёме 26.06.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Сорокиной И.В.
Судей	Бутченко Ю.В. Нарусова М.М.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи при участии в заседании:	Огородниковым С.С.
от истца Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ответчика общества с ограниченной ответственностью "Апогей-А" от третьих лиц Правительства Севастополя Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя	- Представитель не явился, извещен надлежаще; - Лалаев Денис Александрович - представитель (доверенность от 05.09.2017 сроком на 1 год); - Представитель не явился, извещен надлежаще; - Представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, г. Севастополь, на решение Арбитражного суда города Севастополя от 18.12.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018 по делу N А84-3156/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Апогей-А" (ОГРН 1149204070256), в котором просил суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.12.2004, заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО "Апогей-А" в отношении земельного участка площадью 1,9987 га, расположенного по адресу: г. Севастополь в районе бухты Круглая, и договор аренды земельного участка от 14.09.2007, заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО "Апогей-А" в отношении земельного участка площадью 1,4014 га, расположенного по адресу: г. Севастополь в районе мыса Толстый, и обязать ООО "Апогей-А" привести в состояние, пригодное для дальнейшего использования, и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя вышеуказанный земельный участок.

Судом первой инстанции в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство города Севастополя и Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 18.12.2017 (судья Васильченко О.С.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018 (судьи Тарасенко А.А., Евдокимов И.В., Колупаева Ю.В.), в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на нарушение обжалуемыми судебными актами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела, Департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебном заседании представитель ООО "Апогей-А" возражал относительно доводов кассационной жалобы, в связи с чем просил оставить принятые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьих лиц в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав пояснения представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 16.12.2004 и 14.09.2007 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Терра" (арендатор) были заключены договоры аренды земельных участков, согласно которым арендодатель в соответствии с решениями Севастопольского городского Совета от 19.10.2004 N 2386, от 13.02.2007 N 1480 и от 14.08.2007 N 2442 соответственно предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки для строительства и обслуживания пансионата коттеджного типа с водолечебницей, находящиеся по адресу: г. Севастополь, в районе бухты Круглая (по договору от 16.12.2004), и по адресу: г. Севастополь, в районе мыса Толстый (по договору от 14.09.2007).

В аренду передаются земельные участки общей площадью 1,9987 га (по договору от 16.12.2004) и 0,4014 га (по договору от 14.09.2007) (пункт 2.1. Раздела 2 договора).

Пунктами 3.1. договоров определен срок их действия - 25 лет.

Согласно пункту 5.2 договора от 16.12.2004 целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание пансионата коттеджного типа с водолечебницей.

В соответствии с пунктом 5.2 договора от 14.09.2007 целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание пансионата семейного типа.

Земельный участок должен использоваться таким образом, чтобы это не приносило вреда иным землепользователям, состоянию окружающей среды. Арендатор обязан соблюдать режим использования земель, не ухудшать состояние переданного в аренду земельного участка.

Согласно подпункту "г" пункта 9.2.2 договора от 16.12.2004 (с учетом дополнительного соглашения от 26.04.2010) арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в срок до 24.04.2014, от даты приема передачи земельного участка.

В подпункте "г" пункта 9.2.2 договора от 14.09.2007 (с учетом дополнительного соглашения от 06.10.2011), арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течение 49 месяцев и 4 дней со дня принятия решения городского совета от 13.09.2011 N 1588, то есть до 17.10.2015.

Сторонами были подписаны акты приема-передачи земельных участков, в соответствии с которыми арендодатель передал, а арендатор принял спорные земельные участки.

04.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен акт N 77/05-01/ОБ/16 обследования земельного участка в районе мыса Толстый, которым установлено, что указанный земельный участок свободен от объектов капитального строительства, некапитальных сооружений, объектов благоустройства; признаки осуществления строительных работ на момент обследования отсутствуют; земельный участок не огражден.

09.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя составлен акт N 103/05-01/ОБ/16 обследования земельного участка в бухте Круглая, которым установлено, что указанный земельный участок свободен от объектов капитального строительства, некапитальных сооружений, объектов благоустройства; признаки осуществления строительных работ на момент обследования отсутствуют; земельный участок не огражден.

Учитывая, что арендатор не приступил к освоению земельных участков в установленный договором срок по предусмотренному в пунктах 5.2. и 5.3. целевому назначению - строительство и обслуживание пансионата коттеджного типа с водолечебницей (договор от 16.12.2004), строительство и обслуживание пансионата семейного типа (договор от 14.09.2007), тем самым нарушив положения п.9.2.2 договоров аренды, 17.01.2017 Правительство Севастополя обратилось к ООО "Апогей-А" с предупреждениями (N Исх./444/2017 и Исх./443/2017), в которых сослалось на неисполнение арендатором условий договора в связи с неосвоением земельных участков более трех лет с момента получения земельного участка в аренду, а также указало, что неисполнение арендатором в 30-дневный срок требований, изложенных в предупреждениях, повлечет досрочное расторжение договоров аренды земельных участков и обязанность возвратить арендодателю объекты аренды в установленном порядке.

Письмами от 23.05.2017 N 15344/05-05-21/17 и N15346/05-05-21/17 Департамент также предложил ответчику расторгнуть договоры в добровольном порядке, ссылаясь на неосвоение земельных участков в установленные договорами сроки.

Доказательства получения ответчиком данных писем представлены в материалы дела.

Ссылаясь на неисполнение ООО "Апогей-А" договорных обязательств по освоению земельных участков в установленные договорами сроки в соответствии с их целевым назначением, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о досрочном расторжении договоров и о понуждении ответчика освободить и возвратить земельные участки истцу.

По мнению кассационной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований Департамента, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Принимая во внимание положения ч.3 ст.1, ст.23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя", ст.4, ст.422, ст.1211 ГК РФ, ст.14 АПК РФ, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действовавшее в период возникновения соответствующих правоотношений, в связи с чем к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.

При этом судебные инстанции правомерно отметили, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.

Учитывая, что требования Департамента основаны на правоотношениях, возникших из договоров аренды земельного участка от 16.12.2004 и от14.09.2007, а иск заявлен после 18.03.2014 (в 2017 году), судебные инстанции пришли к правильному выводу, что спорные отношения являются длящимися, и к ним подлежат применению как нормы законодательства Украины, так и аналогичные нормы законодательства Российской Федерации.

В силу ч.1 ст.188 Хозяйственного кодекса Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичное положение закреплено в ч.1 ст.651 Гражданского кодекса Украины.

Согласно ч.2, ч.3 ст.651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной мере лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.

Положения ч.2, ч.3 ст.188 ХКУ закрепляют обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора.

В соответствии со ст.32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, ст. 24 настоящего Закона.

Аналогичные положения содержатся в п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом данная норма признает существенным такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Департамент при обращении в суд с исковыми требованиями указал на существенное нарушение ответчиком условий договоров аренды, которое выразилось в том, что ответчик не приступил к строительству заявленных объектов на земельных участках в сроки, определенные договорами.

В опровержение доводов заявителя ответчик, в свою очередь, утверждал, что им выполняются соответствующие действия по освоению спорных земельных участков в соответствии с условиями заключенных договоров аренды, а также на наличие не зависящих от его воли обстоятельств, препятствовавших своевременному окончанию строительства.

При этом ответчиком в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о принятии им мер по строительству и освоению соответствующего земельного участка, представленного по договору от 14.09.2007, в частности, документы согласования технических условий по подключению к сети газораспределения, на присоединение объекта к централизованным системам водоснабжения и водоотведения, присоединения к электрическим сетям за период 2013-2014 годы; получены Градостроительные условия и ограничения N ГУО-567, на основании которых ответчиком был разработан Проект строительства пансионата; 08.12.2012 получено положительное заключение негосударственной экспертизы объекта капитального строительства "Пансионат семейного типа в районе мыса Толстый в г. Севастополе".

В подтверждение факта освоения земельного участка, представленного по договору от 16.12.2004, ответчиком представлено экспертное заключение от 30.04.2009 N Э-86/2009, выданное Севастопольским филиалом Государственного предприятия "Специализированная Государственная экспертная организация - Центральная служба Украинской государственной экспертизы строительной экспертизы", а также Заключение от 29.12.2009 N С219/09 Управления градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации; составлен проект организации строительства (ПОС) "Строительство и обслуживание пансионата коттеджного типа с водолечебницей в районе бухта Круглая г. Севастополь", шифр ГП0934-10-ОС за 2009 год.

При этом, исходя из представленных в материалы дела документов, судом апелляционной инстанции было установлено, что общая продолжительность проектных и строительных работ объекта капитального строительства в районе бухта Круглая г. Севастополя составляет 9 лет и 4 месяца.

Кроме того, суды отметили, что ответчиком с государственными организациями велась длительная переписка по вопросу определения границ и вида разрешенного использования спорных земельных участков, по результатам которой Департаментом было вынесено распоряжение от 07.10.2016 N 3234-РДЗ "Об утверждении плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:001002:262, расположенного: Российская Федерация, г.Севастополь, в районе мыса Толстый, площадью 14015 кв.м" и выдано разрешение на строительство от 25.12.2014 N 6 на данном земельном участке со сроком действия до 25.09.2017, а также вынесено распоряжение Департамента от 07.10.2016 N 3256-РДЗ "Об утверждении плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:04:001002:45, расположенного: Российская Федерация, г.Севастополь, в районе бухта Круглая, площадью 19988 кв.м".

Учитывая данные обстоятельства, судебные инстанции пришли к выводу о том, что ответчиком предпринимались необходимые меры и действия по подготовке документов, предназначенных для осуществления строительства объектов недвижимости, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований Департамента.

При оценке доводов ООО "Апогей-А" судами, помимо прочего, было учтено, что на момент постановки спорных земельных участков на кадастровый учет данные объекты относились к категории "земли особо охраняемых территорий и объектов", в связи с чем капитальное строительство на данных участках исключалось законом. В то же время, согласно материалам дела, изменение вида разрешенного использования спорных земельных участков на "туристическое обслуживание (код 5.2.1)", позволяющего ответчику использовать объекты для застройки в соответствии с условиями заключенных договоров аренды, произведено Департаментом только в 2016 году - за пределами сроков застройки, установленных для ООО "Апогей-А" (распоряжения Департамента от 07.10.2016 N 3234-РДЗ и N 3256-РДЗ). На основании изложенных обстоятельств судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что у ответчика отсутствовала объективная возможность для освоения земельных участков в сроки, установленные договорами аренды.

Также при поддержке изложенного вывода судебные инстанции руководствовались тем обстоятельством, что ООО "Апогей-А" получило от истца разрешение на строительство объекта капитального строительства - пансионата семейного типа от 25.12.2014 на земельном участке площадью 17 831 кв. м, состоящем из земельного участка площадью 14 014 кв. м, и земельного участка в 3 817 кв. м, из состава смежного земельного участка общей площадью 1,9987 га, с оговоркой, в соответствии с которой осуществление строительных работ на земельном участке возможно только после разработки проекта планировки территории микрорайона "Омега-2А" согласно распоряжению Департамента от 20.11.2014 N 54 "О приостановлении выдачи разрешений на строительство в микрорайоне "Омега-2А".

Таким образом, как правильно указали суды, ответчик в силу объективных причин, в том числе в виду запрета самого государственного органа, занимающегося выдачей разрешений на строительство в указанном микрорайоне, не мог осуществить фактическое строительство указанных объектов.

Кроме того, соглашаясь с правовой позицией ответчика, суды учитывали тот факт, что проекты застройки спорных земельных участков в соответствии с их целевым назначением были разработаны до 18.03.2014 в соответствии с нормами градостроительного законодательства Украины. Между тем, после 18.03.2014 в соответствии с российским законодательством спорные участки были отнесены к землям населенных пунктов и им установлен вид разрешенного использования - "туристическое обслуживание (код 5.2.1)", который не предусматривает возможность возведения объектов капитального строительства с оказанием услуг по лечению. В связи с этим судебные инстанции пришли к правильному выводу, что ООО "Апогей-А" после 18.03.2014 не имело права возводить на участке площадью 1,9987 га запроектированный объект капитального строительства - пансионат коттеджного типа с водолечебницей, что привело к необходимости внесения изменений в проектно-сметную документацию объекта.

Исходя из вышеизложенного, суд кассационной инстанции поддерживает позицию апелляционного суда, который правомерно указал, что арендодатель вправе требовать расторжения заключенных договоров аренды только после истечения 3-летнего срока неиспользования земельного участка, при этом в данный период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, причем такой срок начинает течь с 18.03.2014 - начала действия законодательства РФ на территории города Севастополя. Между тем, из указанного срока подлежал исключению период с 18.03.2014 по 18.06.2015 - до принятия распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.06.2015 N 20 "Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства". Однако судебные инстанции справедливо отметили тот факт, что инициирование спора касательно предмета иска путем направления в адрес ответчика претензий, предложения расторгнуть договоры и подачи искового заявления было произведено Департаментом до истечения 3-летнего срока, предусмотренного законом.

Таким образом, руководствуясь вышеприведенными нормами права и исходя из фактических обстоятельств дела, судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что нарушение обществом "Апогей-А" сроков для освоения и застройки спорных земельных участков, предусмотренных договорами аренды от 16.12.2004 и от 14.09.2007, имеет объективный характер, не зависящий от действий ответчика, и потому оснований для расторжения указанных договоров аренды по мотивам, изложенным Департаментом в исковом заявлении, у судов не имелось, в связи с чем истцу было правомерно отказано в удовлетворении его требований.

Доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу статьи 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 18.12.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018 по делу N А84-3156/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

Ю.В. Бутченко М.М. Нарусов