Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 4 июля 2018 г. N Ф10-2363/18 по делу N А84-5154/2016

г. Калуга

04 июля 2018 г.

Дело N А84-5154/2016

Резолютивная часть постановления изготовлена 04.07.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 04.07.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при ведении протокола судебного заседания помощником судьи:	Л.В. Солодовой Ю.В. Бутченко М.М. Нарусова Елистратовой Н.В.
при участии в заседании:
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя	Шалыка А.Н. - представитель (дов. N 1394 от 27.12.2017);
от ответчика: ООО "Глобус плюс": от третьего лица: Правительство Севастополя:	Малтыза И.Н. - представитель (дов. N 31 от 21.09.2017) Доденкова А.Ю. - представитель (дов. N 3850/31/2-17 от 19.09.2017)

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018 по делу N А84-5154/2016,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Глобус плюс" о расторжении договора аренды земельного участка площадью 0,6290 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Адмирала Фадеева, 18-Б, и обязании ответчика освободить и возвратить земельный участок по акту приема- передачи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство города Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 25.07.2017 (судья Смоляков А.Ю.) заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2017 (судьи: Сикорская Н.И., Евдокимов И.В., Остапова Е.А.) решение суда первой инстанции отменено и в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не соглашаясь с выводом суда апелляционной инстанции Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанное постановление апелляционного суда отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда города Севастополя.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 16.03.2006 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ЧП "Глобус плюс" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, площадью 0,6290 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Адм. Фадеева, 18-б, для строительства и обслуживания яхт-клуба с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначении, сроком на 25 лет.

Земельный участок передан арендатору по акту приема- передачи от 10.03.2006. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 9.2.2 договора, в редакции дополнительного соглашения от 15.11.2010, освоение земельного участка арендатор обязан начать и завершить застройку согласно предусмотренному в п.5.2 целевому назначению в срок до 20.01.2012.

Как следует из материалов дела, 03.12.2007 ЧП "Глобус-Плюс" было получено разрешение на выполнение строительных работ, сроком действия до 31.12.2009, которое впоследствии было продлено до 31.05.2011.

Управлением градостроительства и архитектуры согласован рабочий проект строительства яхт-клуба по ул. Фадеева, 18-Б (заключение N С-63/07 от 05.03.2007).

Представленными экспертными заключениями, выданными ЧП "Глобус Плюс" подтверждаются положительные выводы относительно представленного рабочего проекта по строительству яхт-клуба.

Согласно заключению государственной экологической экспертизы по рабочему проекту "Строительства и эксплуатации яхт-клуба по ул. Фадеева, 18 б, в бухте Стрелецкая в г. Севастополе" проектные материалы были оценены положительно.

Из акта государственного комитета Украины по земельным ресурсам N 729 от 14.07.2008, составленного по результатам проведенной проверки соблюдения требований земельного законодательства следует, что на спорном земельном участке осуществляются земельные работы, связанные с установкой коммуникационной сети, на части участка произведено снятие поверхностного слоя грунта, на что было получено соответствующее разрешение N 000040 от 27.02.2008 г. Нарушений земельного законодательства не установлено.

Решением Хозяйственного суда города Севастополя от 03.12.2008 ( дело N 5020-12/599) за частным предприятием "Глобус Плюс" признано право собственности на объект незавершенного строительства, 76% готовности - "Набережная (причальная стенка)", которая является составной частью яхт-клуба, по адресу: г. Севастополь, ул. Адм. Фадеева, 18б, расположенная на земельном участке площадью 0,6290 га, переданноого ЧП "Глобус Плюс" по договору аренды от 16.03.2006. На основании указанного решения КП "Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества" Севгорсовета указанный объект незавершенного строительства был зарегистрирован на праве частной собственности за ЧП "Глобус Плюс", о чем записано в реестровой книге 23.01.2009, а в дальнейшем, 12.01.2015 незавершенный строительством объект был поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 91:02:001017:372 и зарегистрировано право собственности за ООО "Глобус Плюс" в Едином государственном реестре недвижимости 31.01.2017.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц ООО "Глобус Плюс" привело свои учредительные документы в соответствии с законодательством Российской Федерации и является правопреемником ЧП "Глобус Плюс".

21.10.2015 и 23.09.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя были проведены обследования земельного участка, площадью 0,6290 га, находящегося по адресу: г. Севастополь, ул. Адм. Фадеева, 18-б, предоставленного ЧП "Глобус плюс", по результатам которых составлялись акты, из которых следует, что обязательства по договору аренды земельного участка арендатором не выполнены; земельный участок не освоен, объекты капитального строительства на участке отсутствуют.

22.06.2016 в адрес общества было направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка.

19.08.2016 Департаментом в адрес ООО "Глобус плюс" направлено предложение о расторжении договора аренды, в связи с тем, что выявленные нарушения условий договора не были устранены, освоение земельного участка не начато.

Неисполнение арендатором обязательств по освоению и застройке земельного участка в установленные сроки послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования суд первой инстанции признал обоснованным доводы ДИЗО о том, что общество не исполнило принятые на себя обязательства по освоению земельного участка в установленный срок и в заявленных целях, что является существенным нарушением условий договора и как следствие, основанием для расторжения спорного договора по требованию арендодателя (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

По мнению кассационной инстанции, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, при этом правомерно исходил из следующего.

В соответствии с положениями ст. 23 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" от 21.03.2014, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

В силу ч.1 ст. 12.1 названного Закона, п.6 решения внеочередной сессии Севастопольского городского совета от 17.03.2014 N 7156 "О статусе города-героя Севастополя" и ст. 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя" государственная собственность Украины является собственностью города Севастополя, полномочия по управлению и распоряжению которым осуществляют Правительство Севастополя и уполномоченные им исполнительные органы государственной власти города Севастополя.

В данном случае, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя является надлежащим истцом по делу, поскольку к нему перешли права арендодателя по договору аренды земельного участка от 16.03.2006, в силу возложенных на него полномочий.

Согласно ч. 12 ст. 3 Закона Республики Крым N 38-3PK от 31.07.2014 "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" положения договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Аналогичные положения содержит ст. 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС, регулирующего земельные и иные имущественные отношения на территории города Севастополя.

В силу положений ст. 651 ГК Украины по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных предусмотренных законом случаях. Аналогичные нормы содержатся и в п.2 ст. 450 ГК РФ.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 12.4 договора, истец имеет право требовать его досрочного расторжения при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при невыполнении второй стороной обязанностей, предусмотренных договором ( п.12.3 договора).

Кроме того, согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя, при существенном нарушении его условий арендатором, предусмотрено п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

При этом, в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В статьях 45, 46 ЗК РФ закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

При этом освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

В данном случае, в обоснование заявленных требований Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя ссылается на то, что освоение земельного участка ответчиком не начато, соответственно строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором, не завершено.

В рассматриваемом случае, согласно п. 9.2.2. договора, с учетом дополнительного соглашения от 31.03.2008, срок окончания строительства на спорном земельном участке установлен до 20.01.2012.

Как указано выше, актом обследования земельного участка установлено, что на арендованном земельном участке заявленный объект строительства не построен, ответчиком не выполнен полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию.

Не оспаривая факт нарушения сроков возведения предусмотренного договором объекта, ответчик указал на наличие объективных обстоятельств, препятствовавших своевременному окончанию строительства, по независящим от его воли, и на осуществление им мероприятий для подготовки и начала строительных работ.

Оценивая вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, в установленные сроки, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, ответчиком в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции были приобщены доказательства выполнения ответчиком строительных работ на земельном участке в период с 2007 по 2014 год, а именно: вынос сетей канализации (по требованию технических условий) осуществлен на 75% от проекта; проложена кабельная трасса протяженностью 2, 5 км для электроснабжения объекта строительства, при этом получены новые технические условия; выполнены подготовительные земельные работы с выемкой грунта под застройку; водолазные работы по обследованию акватории вдоль всей линии участка и по площади, прилегающей к акватории.

Выполнение указанных работ подтверждается в том числе актами выполненных работ и представленными договорами подрядов, техническими условиями.

При этом следовало учесть, что строительные работы относительно выноса коллектора за пределы земельного участка следовало осуществлять в условиях застройки указанного жилого квартала и необходимостью внесения изменений в технические условия, что подтверждается рабочим проектом "Вынос самотечной канализации Ду500 из зоны строительства яхт-клуба по ул. Фадеева" (2007 год) и рабочим проектом "Вынос самотечной канализации Ду500, попадающей в зону строительства яхт-клуба по ул. Адм. Фадеева (корректировка ранее выпущенного проекта) (2014 год). Указанные обстоятельства, в том числе, подтверждаются фотофиксацией к акту обследования земельного участка, где просматривается осуществление подготовительных строительных и земельных работ.

Доводы истца относительно отсутствия ограждения на земельном участке объясняются наличием сведений об обеспечении доступа к смежному земельному участку и необходимости проезда транспорта для проведения строительных и земляных работ с использованием техники.

Кроме того, Общество осуществило строительство причальной стенки, со степенью готовности 76%, которая является составной частью яхт-клуба, что подтверждается решением Хозяйственного суда г. Севастополя и регистрацией права собственности на указанный объект незавершенного строительства, как части яхт-клуба.

Более того, распоряжением N 777-РДЗ от 17.11.2015 утвержден план границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:001017:15, расположенного: Российская Федерация, г. Севастополь, ул. Адмирала Фадеева, 18Б, площадью 6290 кв. м.

Ответчиком был подготовлен градостроительный план земельного участка (рег. N ГУО-96 от 27.02.2012) относительно строительства яхт-клуба.

Как следует из представленных документов ООО "Глобус плюс" получило разрешение на строительство, которое продлевалось в соответствующем порядке, имелась проектная документация объекта капитального строительства с получением положительных заключений.

Для приведения Договора аренды в соответствие с законодательством Российской Федерации с установлением нового объективно необходимого срока освоения земельного участка, Обществом был разработан План границ земельного участка, который утвержден 17.11.2015 N 777-РДЗ, после чего ответчик обратился за переоформлением договора аренды земельного участка, в переоформлении которого было отказано.

Таким образом, с учетом вышеуказанных действий ответчика по освоению земельного участка, правомерны выводы суда о недоказанности истцом порока поведения арендатора и, соответственно, факта существенного нарушения ООО "Глобус Плюс" условий спорного договора аренды земельного участка, являющегося основанием для его расторжения, при этом учитывая, что других оснований для расторжения договора не заявлено.

Следует также отметить, что распоряжением исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" Общество было фактически лишено возможности осуществления строительства.

С учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 29.06.2017 по делу N А84-3658/2016, судами верно указано, что данный правовой акт является юридически значимым для оценки добросовестности застройщика с учетом специфики сложившихся правоотношений в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации.

С учетом вышеизложенного доводы заявителя жалобы о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора аренды, выразившихся в неосуществлении строительства объекта, ненадлежащем исполнении условий договора, являются несостоятельными, сводятся к переоценке установленных судом фактических обстоятельств, что в силу ст. 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца о расторжении договора аренды земли, а также требование о возврате спорного земельного участка не подлежат удовлетворению в связи с их необоснованностью.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2018 по делу N А84-5154/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

Ю.В.Бутченко М.М.Нарусов