Споры, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество: выводы и проблемы применения гражданского законодательства (по материалам практики Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа) (С.Е. Лобарь, И.В. Ширяев, "Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России", N 0, март-апрель 2004 г.)

Споры, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое
имущество: выводы и проблемы применения гражданского законодательства
(по материалам практики Федерального арбитражного суда
Дальневосточного округа)

В силу статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в единой федеральной системе регистрации. Для некоторых видов недвижимости (воздушные и морские суда, земельные участки) установлен специальный порядок государственной регистрации.

Данная норма права предусматривает наличие специального закона, детально устанавливающего порядок регистрации и основания отказа в ее совершении. Это Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Названными правовыми нормами предусмотрена возможность заинтересованных лиц обжаловать в суд отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации.

При разрешении споров о недействительности отдельных видов сделок с недвижимым имуществом требуется выяснять наличие необходимости в регистрации этих сделок.

В ряде случаев по соответствующим категориям споров возникают вопросы, ответы на которые формулируются правоприменительной практикой. Ниже представлены отдельные выводы по освещаемой тематике, основанные на практике Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа.

Не требует государственной регистрации договор субаренды, заключенный арендатором в рамках договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Муниципальное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по управлению муниципальной собственностью, обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительным договора субаренды сооружения.

Решением комитета расторгнут заключенный с предприятием договор безвозмездного пользования сооружением. Имущество передано предприятию в аренду с последующим выкупом, а затем распоряжением комитета то же имущество предано по договору субаренды обществу.

Отказывая в иске, арбитражный суд обоснованно исходил из того, что по смыслу статей 295, 299 Гражданского кодекса РФ собственник не наделен полномочиями на изъятие находящегося у предприятия на праве хозяйственного ведения имущества. Передача имущества муниципальному предприятию в пользование законом не предусмотрена. Вместе с тем, делая вывод об отсутствии государственной регистрации договора субаренды и его незаключенности по этому основанию, невозможности признать его недействительным, суд не учел положения Гражданского кодекса РФ о заключении договора аренды.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ).

Следовательно, договор аренды, заключенный на неопределенный срок, а равно и заключенный на его основании договор субаренды не требуют государственной регистрации, последний в связи с чем не может быть признан незаключенным.

Кассационная инстанция иск удовлетворила и признала договор субаренды недействительным.

Регистрации подлежит только действительный (состоявшийся) договор. Незаключенный договор не порождает для сторон обязательств по его регистрации.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству имущественных отношений области об обязании ответчика произвести государственную регистрацию охранно-арендного договора.

Решением иск о регистрации договора удовлетворен на основании пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ. Постановлением апелляционной инстанции в иске о понуждении к государственной регистрации договора отказано.

Как следует из материалов дела, по охранно-арендному договору Министерство имущественных отношений передало истцу в аренду здание-памятник.

При рассмотрении требования о государственной регистрации договора суд установил, что решением арбитражного суда, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для настоящего спора согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, данный договор признан незаключенным.

В этой связи суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что в силу статей 131, 609 Гражданского кодекса РФ зарегистрирован может быть только действительный (состоявшийся) договор. Незаключенный договор не порождает правовых последствий для участвующих в нем лиц, в том числе обязательств по его регистрации.

Положения Гражданского кодекса РФ не относят оспаривание государственной регистрации права собственности к последствиям недействительности ничтожной сделки.

Судоходная компания (ОАО) обратилась в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу о применении последствий недействительности сделки - аддендума к бербоут-чартеру путем возврата в собственность ОАО теплохода и признания недействительной записи в Государственном судовом реестре морского торгового порта о собственнике судна - ЗАО.

Решением суда требования о применении указанных истцом последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворены.

Проверив законность и обоснованность решения, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа посчитал его подлежащим отмене.

Из материалов дела следует, что между ОАО и ЗАО был заключен аддендум к договору бербоут-чартера, которым стороны определили, что данный договор является договором аренды с условием выкупа судна, а сумма арендной платы, перечисленная фрахтователем по чартеру, считается оплатой цены судна. Переход права собственности на судно зарегистрирован. ЗАО выдано свидетельство.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить все полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Вместе с тем положения Гражданского кодекса РФ не относят оспаривание государственной регистрации права собственности к последствиям недействительности ничтожной сделки. Такие требования не являются исковыми и могут быть заявлены путем подачи отдельного заявления в суд.

Требование об обязании ответчика оформить документы для государственной регистрации права подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью об оформлении всех необходимых для регистрации договора аренды документов.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, производство по делу прекращено ввиду неподведомственности такого спора арбитражному суду (пункт 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Кассационная инстанция судебные акты отменила, указав при этом следующее.

Между сторонами заключался договор аренды, во исполнение которого общество (арендодатель) по акту передал в пользование предпринимателю (арендатор) недвижимое имущество.

Рассматривая спор, арбитражный суд признал, что утверждение ответчика о том, что спорное имущество - садовые и бытовые домики не является недвижимым, несостоятельно и опровергается имеющейся в деле копией инвентарного дела, надлежащим образом заверенной, где они как спальные корпуса отнесены к капитальным строениям.

Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 165 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Между тем суд ошибочно посчитал настоящий спор неподведомственным арбитражному суду. Такой способ защиты права как присуждение к исполнению обязанности в натуре предусмотрен статьей 12 Гражданского кодекса РФ и соответствующий спор подлежал рассмотрению в арбитражном суде согласно статье 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Поскольку обязательство ответчика оформить документы основывалось на условиях сделки, то в данном случае эти требования суду следовало рассмотреть по существу.

Отсутствие права собственности у продавца по договору расценивается судом как основание для отказа в государственной регистрации перехода права собственности покупателю.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к холдинговой компании о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество согласно договору купли-продажи.

Как следует из материалов дела, между компанией и обществом заключен договор купли-продажи нежилых помещений. Имущество передано по акту приема-передачи. Письмами истец обращался к ответчику с просьбой зарегистрировать переход права собственности на вышеназванное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 названной статьи Кодекса предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что компания в предусмотренном законом порядке не обращалась с заявлением о государственной регистрации своего права на недвижимое имущество, явившееся предметом договора купли-продажи.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Статьей 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Доказательства о том, что компания обращалась за регистрацией права собственности на спорное имущество по одному из предусмотренных вышеназванной статьей оснований, в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

С учетом изложенного, суд обоснованно сделал вывод об отсутствии оснований, подтверждающих право собственности у продавца, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о регистрации перехода права собственности к покупателю.

Регистрация договора аренды невозможна до государственной регистрации права собственности на имущество, предаваемое в аренду.

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к Управлению муниципальной собственности об обязании вынести решение о регистрации договора аренды в связи с уклонением арендодателя от такой регистрации, выразившейся в нерегистрации в Едином государственном реестре права муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела, между Управлением муниципальной собственности (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (помещения) сроком действия 2 года.

В соответствии со статьями 131, 609, 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания, равно как и нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Арендатор обратился за регистрацией данного договора в Учреждение юстиции, которое приостановило регистрацию данного договора в связи с необходимостью регистрации права муниципальной собственности на арендуемое помещение, для чего необходимо (арендодателю) было подать заявку на регистрацию права муниципальной собственности.

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Поскольку право муниципальной собственности арендодателя не зарегистрировано, в соответствии с требованиями указанного выше Закона, договор аренды между истцом и ответчиком не подлежал государственной регистрации, поэтому суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о понуждении ответчика к регистрации договора аренды.

Нормы о представительстве при совершении сделок не распространяются на процедуру представления документов на государственную регистрацию права, основанного на уже совершенной сделке.

Акционерный коммерческий банк обратился с заявлением к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, открытому акционерному обществу и закрытому акционерному обществу о признании недействительной государственной регистрации права собственности на здание за ОАО и впоследствии за ЗАО.

Решением суда требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности на здание за ОАО оставлены без удовлетворения, требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности за ЗАО удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено и в удовлетворении заявления отказано.

Суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены постановления апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы в силу следующего.

Как установлено судебными инстанциями, по решению генерального директора ОАО здание было выделено из общего комплекса фабрики в отдельный объект учета и зарегистрировано в Бюро технической инвентаризации за акционерным обществом.

Учреждением юстиции зарегистрировано ранее возникшее право собственности на здание за ОАО, в этот же день зарегистрирован переход права собственности на спорный объект к другому ОАО на основании акта приема-передачи имущества в уставный капитал ОАО.

Последующая регистрация перехода права собственности произведена регистрирующим органом на основании договора купли-продажи между ОАО и ЗАО.

Основанием для государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости являлся учредительный договор и акт передачи его в уставный капитал ОАО, которые не признаны судом в установленном законом порядке недействительными.

Поскольку первая регистрация признана судом законной, то у суда второй инстанции не имелось правовых оснований для признания недействительной последующей регистрации перехода права собственности от ОАО к ЗАО.

Довод истца относительно незаконности представительства в регистрирующем органе одним физическим лицом двух юридических лиц и, соответственно, нарушения положений пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса РФ отклоняется кассационной инстанцией. Указанная норма устанавливает запрет на совершение сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

Между тем государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ, поэтому нормы, регулирующие порядок представительства при совершении сделок, не распространяют свое действие на процедуру представления документов на государственную регистрацию права, основанного на уже совершенной сделке.

Отсутствие на момент рассмотрения спора объекта, запрет на регистрацию которого оспаривается, является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Закрытое акционерное общество обратилось с иском к администрации города о признании недействительным пункта 6 постановления администрации, которым установлен запрет регистрации права собственности на строительное сооружение.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по мотиву отсутствия предмета спора.

Кассационная инстанция не нашла оснований для отмены судебного акта.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации города "О предоставлении обществу земельного участка для строительства магазина" обществу предоставлен в аренду земельный участок для строительства временного магазина из сборно-разборных конструкций. Пунктом 6 названного постановления установлено, что регистрации временный магазин не подлежит.

При рассмотрении дела судом установлено, что на основании указанного постановления администрации заключен договор аренды земельного участка для использования под временный магазин из сборно-разборных конструкций. Позднее арбитражным судом вынесено решение об обязании истца освободить земельный участок в связи с истечением договора аренды. Решение суда вступило в законную силу, спорное строение разобрано.

На момент рассмотрения спора истец не являлся землепользователем участка, магазин был разобран, то есть объект, запрет на регистрацию которого истец оспаривает и просит установить факт права собственности, не существует.

Поскольку на момент рассмотрения спора строение разобрано, суд правомерно отказал истцу в удовлетворении исковых требований, признав, что оспариваемое распоряжение не затрагивает законные права и интересы истца.

Суд также правильно применил статьи 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющие имущество, подлежащее государственной регистрации. Кроме того, из содержания статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что действие данного Закона распространяется только на недвижимое имущество, прочно связанное с землей, и, следовательно, он не может быть применен к сборно-разборным строениям и сооружениям.

Изменение в будущем функционального назначения недвижимости не является основанием для отказа в регистрации права собственности.

Религиозная организация обратилась с иском к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным отказа в регистрации права собственности на нежилое помещение, об обязании ответчика зарегистрировать право собственности истца на указанное здание.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи религиозной организацией приобретено у общества с ограниченной ответственностью здание для перепрофилирования его в общественное здание.

Регистрирующим органом было отказано в регистрации права на здание за религиозной организацией на том основании, что регистрация права может быть осуществлена только после решения вопроса с муниципальным образованием о перепрофилировании спорного здания под культовое для проведения молитвенных собраний.

Согласно статье 21 Федерального закона "О свободе совести и о религиозных объединениях" (далее - Закон) в собственности религиозных организаций могут находиться здания, земельные участки, объекты производственного, социального, благотворительного, культурно-просветительского и иного назначения, предметы религиозного назначения, денежные средства и иное имущество, необходимое для обеспечения их деятельности, в том числе отнесенное к памятникам истории и культуры.

Статьей 16 Закона религиозным организациям предоставлено право основывать и содержать культовые здания и сооружения, иные места и объекты, специально предназначенные для богослужений, молитвенных и религиозных собраний, религиозного почитания (паломничества).

Указанной правовой нормой установлен порядок и соответствующие ограничения на публичные богослужения. Таким образом, Закон устанавливает, что проведение публичных религиозных обрядов и церемоний допускается только в специально предназначенных зданиях и сооружениях. Обстоятельства настоящего спора свидетельствуют о том, что здание приобреталось религиозной организацией с целью дальнейшего его перепрофилирования под культовое.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ собственник имущества по своему усмотрению в соответствии с действующим законодательством совершает в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе определяет его целевое назначение. Изменение в будущем назначения здания не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности.

Учитывая, что в соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здание возникает с момента государственной регистрации, то приобретатель здания по договору (религиозная организация) вправе изменить его назначение и соответственно получить необходимые согласования и разрешения на реконструкцию и на перепрофилирование его в культовое только после государственной регистрации права собственности на это здание.

В случае признания судом недействительной сделки, явившейся единственным основанием для регистрации права, регистрирующий орган в силу статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязан погасить запись в Едином государственном реестре прав.

Комитет по управлению муниципальным имуществом, муниципальное предприятие обратились в арбитражный суд с заявлением к Учреждению юстиции, обществу с ограниченной ответственностью о признании недействительной государственной регистрации права собственности за обществом на недвижимое имущество.

Как следует из материалов дела, решением арбитражного суда признаны недействительными торги в форме аукциона, проведенные Фондом имущества по реализации имущества, принадлежащего предприятию, и заключенный по результатам этих торгов Фондом с обществом договор купли-продажи указанного имущества.

Согласно статье 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Ненормативный акт государственного органа (в том числе государственная регистрация перехода права собственности), не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица, может быть признан судом недействительным (пункт 1 статьи 13 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьями 17 (пункт 1), 18 (пункт 1) названного Федерального закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним среди прочих являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Арбитражный суд выяснил, что при регистрации права перехода права собственности общества Учреждение юстиции не проверило соблюдение требований законодательства при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества.

Судом также установлено, что после принятия арбитражным судом решения по требованию истцов Учреждение юстиции в нарушение требований статьи 16 Гражданского кодекса РФ не погасило записи в Едином государственном реестре прав о принадлежности спорных объектов недвижимости на праве собственности обществу, хотя обязано было это сделать.

Исходя из изложенного, суд правильно удовлетворил требования Комитета и предприятия.

При регистрации прекращения права собственности регистрирующий орган не вправе выходить за пределы оснований прекращения права собственности, названных в статье 235 Гражданского кодекса РФ, поскольку их перечень является исчерпывающим.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с заявлением к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права общей долевой собственности на объекты незавершенного строительства, произведенную Учреждением юстиции, и признании незаконными действий названного Учреждения по внесению указанной записи.

Из материалов дела следует, что общество обратилось в Учреждение юстиции с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, представив договор купли-продажи недвижимости, заключенный между АООТ и ТОО, договор о переуступке прав, заключенный между ТОО и ООО, акты готовности.

В Учреждение юстиции также поступило решение районного суда, которым в числе иных фактов признано право собственности ООО на долю в объекте незавершенного строительства.

Учреждение юстиции произвело государственную регистрацию доли в праве общей долевой собственности на объекты незавершенного строительства, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены соответствующие записи. Выданы свидетельства о государственной регистрации права.

Надзорная инстанция решение районного суда отменила и прекратила производство по делу. На основании названного судебного акта и заявления ЖСК Учреждением юстиции внесены в ЕГРП записи о прекращении права собственности ООО на объекты незавершенного строительства.

Установив отсутствие предусмотренных оснований для прекращения права собственности ООО на объекты незавершенного строительства и судебного решения о признании недействительными правоустанавливающих документов и зарегистрированных прав, суд признал оспариваемую запись недействительной. При этом указал, что регистрирующий орган неправомерно принял решение о прекращении права собственности по основанию, не предусмотренному статьей 235 Гражданского кодекса РФ, расширив тем самым исчерпывающий перечень таких оснований. Выводы суда о признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права общей долевой собственности ООО на объекты незавершенного строительства соответствуют положениям статьи 235 Гражданского кодекса РФ, статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Отказ в принятии или возврат документов, предоставляемых на государственную регистрацию, расценивается на практике как отказ в государственной регистрации права. При этом нормы Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержат права регистрирующего органа не принимать документы, направленные по почте.

Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Министерства юстиции РФ о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки; об обязании ответчика в лице филиала Учреждения юстиции произвести регистрацию сделки (договора мены) по представленным документам.

Решением суда в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Кассационная инстанция, отменяя судебные акты, исходила из следующего.

Как видно из материалов дела, представителем истца и второй стороной по сделке (представителем физического лица) были направлены по почте ценным письмом в адрес филиала Учреждения юстиции документы для осуществления регистрации сделки - договора мены жилых помещений. Письмом регистрирующий орган сообщил обществу, что представленные документы не могут быть приняты на регистрацию и подлежат возврату в связи с тем, что заявление направлено по почте, а не представлено лично заявителями.

В Федеральном Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержится одно основание для отказа в приеме документов на государственную регистрацию, а именно в пункте 3 статьи 18 настоящего Закона установлено, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющие однозначно истолковать их содержание.

В соответствии с пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса РФ, пунктом 5 статьи 2, пунктом 2 статьи 20 Закона о регистрации отказ в государственной регистрации права на недвижимое имущество либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы в суд. Поскольку форма отказа в государственной регистрации Законом не установлена, отказ в принятии и возврат документов на практике расцениваются как отказ в государственной регистрации.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплен статьей 20 Закона о регистрации, в силу которой установленный перечень оснований является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

В ходе рассмотрения спора по существу судом обеих инстанций не дана оценка данным обстоятельствам, и вывод сделан без учета требований названного Закона.

Суд исходил из того, что общество, являясь заявителем, обязано было лично представить в регистрационный орган заявление и документы на регистрацию, а не отправлять их по почте. При этом суд исходил из нарушения истцом статьи 16 Закона о регистрации. Между тем названная норма Закона предусматривает, в частности, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности. Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об оплате регистрации. Физическое лицо, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель юридического лица - учредительные документы юридического лица, а также документ, удостоверяющий его личность, и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени юридического лица. Следовательно, в статье 16 Закона о регистрации определяется порядок приема документов.

Нормы Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержат права регистрирующего органа не принимать документы, направленные по почте. Судом не приведено доводов со ссылкой на конкретную норму права, обосновывающих его вывод о том, что в случае непредставления заявителем заявления и документов на регистрацию лично, они не подлежат приему регистрирующим органом.

При совершении сделки купли-продажи земельного участка нормы Гражданского кодекса РФ (статья 131) и положения статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", требующие государственной регистрации прав на объект недвижимости за правообладателем (продавцом) при совершении сделок с данным объектом, не применяются, поскольку соответствующий вопрос о регистрации прав на землю решается земельным законодательством по иному.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью о признании недействительным отказа Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации права собственности на земельный участок и об обязании произвести государственную регистрацию права собственности за обществом на указанный земельный участок.

Как следует из материалов дела, решением Учреждения юстиции обществу отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок. Основанием для отказа послужило отсутствие государственной регистрации права собственности на земельный участок за продавцом и несоответствие адреса земельного участка, указанного в кадастровом плане, адресу, указанному в документах, представленных на регистрацию.

Обстоятельства дела свидетельствуют о том, что постановлением главы района земельный участок передан на праве бессрочного (постоянного) пользования обществу под строительство. Выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей. По договору, заключенному с муниципальным образованием, земельный участок приобретен обществом в собственность.

Как следует из пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.01 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", юридические лица, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ (государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления), обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по желанию до 1 января 2004 г.

В соответствии со статьей 16 Земельного кодекса РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю" (от 17.07.01 N 101-ФЗ).

Данным Законом установлено, что возникновение права собственности у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю возникает с момента его государственной регистрации. Основанием для такой регистрации являются акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, на которые возникает соответствующее право.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Таким образом, земельные участки до разграничения их по уровню собственности по факту признаются находящимися в ведении соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления, которым в силу закона предоставлены полномочия по распоряжению землями, в том числе возможность предоставления государственной земли в собственность, без государственной регистрации права государственной собственности на земельные участки при совершении сделок с этими земельными участками.

В данном случае в соответствии с положениями Устава муниципального образования администрация муниципального образования наделена правом предоставления земельных участков в границах территории муниципального образования.

Из изложенного следует, что при совершении сделки купли-продажи земельного участка нормы Гражданского кодекса РФ (статья 131) и положения статьи 6 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", требующие государственной регистрации прав на объект недвижимости за правообладателем (продавцом) при совершении сделок с данным объектом, не применяются, поскольку соответствующий вопрос о регистрации прав на землю решается земельным законодательством по иному.

С.Е. Лобарь,

председатель судебного состава

Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа

И.В. Ширяев,

помощник судьи Федерального арбитражного суда

Дальневосточного округа

"Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России", N 0, март-апрель 2004 г.