Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 31 июля 2018 г. N Ф10-2961/18 по делу N А84-3823/2017

г. Калуга

31 июля 2018 г.

Дело N А84-3823/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26.07.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 31.07.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей

Гладышевой Е.В. Сорокиной И.В. Циплякова В.В.

при участии в заседании:

от истца: Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025) от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Базис-М" (ОГРН 1159204013462)	не явились, извещены надлежащим образом не явились, извещены надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 23.01.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2018 по делу N А84-3823/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ДИЗО города Севастополя) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Базис-М" (далее - ООО "Базис-М") о расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2004, об обязании ответчика освободить и возвратить ДИЗО по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 0,3767 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Маячная.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 23.01.2018, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

ДИЗО города Севастополя обратилось в суд округа с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования.

В судебное заседание суда округа представители лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие их представителей.

Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по договору аренды от 12.03.2004 Севастопольский городской Совет (арендодатель) передал по акту приема-передачи от 19.03.2004 ООО "Базис М" (арендатор) земельный участок площадью 0,3767 га, расположенный в г. Севастополе по ул. Маячная для строительства и последующей эксплуатации второй очереди жилого квартала на срок до 01.11.2051.

В соответствии с пунктом 3.2.2 договора, арендатор обязался, в том числе, использовать земельный участок строго по целевому назначению; начать освоение земельного участка и ввести в установленном порядке в эксплуатацию законченный строительством капитальный объект недвижимости согласно предусмотренному в пункте 1.5 целевому назначению - в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения указанного срока (пп. "г"); строительство на предоставленном земельном участке производить только в соответствии с утвержденной документацией, прошедшей комплексную государственную экспертизу, и после получения разрешения в инспекции ГАСК (пп."д").

В соответствии с пунктом 4.1 договора, арендатор принимает на себя обязательства по участию в создании инженерно-транспортной инфраструктуры в г. Севастополе в соответствии с действующим законодательством и решениями Севастопольского городского Совета, для чего арендатор должен в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ (после разработки проектно- сметной документации, но не позднее одного года приема-передачи земельного участка) заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя.

Договор аренды прекращает свое действие в том числе, по истечении срока, на который заключен договор (п.7.1 Договора).

Согласно пункту 8.3 договора, данный договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случае, если в течение сроков, определенных в договоре аренды, арендатор не исполнил часть, либо все условия и обязательства, оговоренные договором.

Согласно выписки из ЕГРИП, ответчик привел учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, сведения об обществе с ограниченной ответственностью "Базис-М", зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

По результатам обследования спорного земельного участка 10.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя установлено, что земельный участок свободен от объектов капитального строительству, от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства, земельный участок огражден металлическим забором, установленным на бетонное основание. На земельном участке осуществлена выработка грунта для устройства котлована, в связи с чем проверяющий орган пришел к выводу о том, что земельный участок по состоянию на 10.08.2016 не освоен.

В ответ на обращения ДИЗО города Севастополя о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка по его освоению в тридцатидневный срок, а в последующем с предложением о расторжении договора аренды земельного участка, ответчик указал на необоснованность доводов арендодателя.

Полагая, что ответчик необоснованно на протяжении длительного времени уклоняется от исполнения договорных обязательств по освоению предоставленного в аренду земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 12.03.2004.

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.

Ссылаясь на положения статьи 12 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ, статьи 1, частей 8, 11 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", суд исходил из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины и в настоящее время является действующим.

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.

В связи с этим, суды верно посчитали необходимым применить к спорным правоотношениям нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), указав, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.

В результате анализа положений статьи 188 ХК Украины, частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, статьи 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли", а также положений пункта 1 статьи 610, статьи 619, части 2 статьи 450 ГК РФ, пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 постановления N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" суды исходили из того, что, как в силу законодательства Украины, так и законодательства Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В статьях 45, 46 ЗК РФ закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

Приведенные выше нормы российского законодательства указывают на то, что из названного трехлетнего срока следует исключать период времени, который необходимо затратить на освоение земельного участка (проектно-изыскательские работы, подготовка проекта и его государственная экспертиза и т.д.).

По смыслу указанных норм арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

При этом суд отметил, что действовавшее на тот момент законодательство Украины в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительных работ, а именно: подготовку всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

Обращаясь в суд с иском, ДИЗО города Севастополя указывало на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды в части неиспользования земельного участка согласно целевому назначению - строительству жилого квартала в установленный договором срок, отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также использование его по целевому назначению согласно условиям договора.

В судах первой и апелляционной инстанций ответчик не оспаривал факт того, что он не осуществил строительство заявленного в договоре объекта недвижимости в полном объеме, однако, указал на совершение им комплекса действий для исполнения обязательств по договору: завершение строительства и ввод в эксплуатацию ряда жилых домов по акту государственной приемочной комиссии от 11.07.2007, получение технических условий на водоснабжение и электроснабжение жилых домов, экспертные заключения на соответствие нормативным актам рабочих проектов, акт разграничения балансовой принадлежности и ответственности за эксплуатацию оборудования электросети между ОАО "ЭК "Севастопольэнерго" и ООО "Базис М", комплексное экспертное заключение N Э259/2008 по проекту "Квартал жилых домов по ул. Маячная в г. Севастополе, корпус 9", декларация о начале выполнения строительных работ по ул. Маячной в г. Севастополе, положительные заключения экспертиз относительно рабочих проектов и т.д.

Проверяя соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела относительно завершения строительства части жилых домов и принимаемых мерах по завершению строительства иных жилых домов на арендуемом земельном участке, суд округа установил правильность таких выводов и, напротив, не соответствие утверждений истца имеющимся материалам дела.

Из материалов дела следует, что объектом аренды по договору N 78 от 05.05.2004 является земельный участок площадью 0,3767 га (соответственно 3767 кв.м), расположенный в г. Севастополе по ул. Маячная, который на момент рассмотрения дела в суде имеет кадастровый номер 91:02:001003:4813.

Инспекцией Государственного архитектурно-строительного контроля 25.07.2007 зарегистрирован акт государственной приемочной комиссии о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта от 11.07.2007 по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, пр. Октябрьской Революции 14/1, 14/2, 14/3, 14/4, 14/5 - квартал жилых домов по ул. Маячная, корпус 1, утвержденный распоряжением Гагаринской госадминистрации от 26.07.2007 N 619-р.

Истец указанные обстоятельства не опроверг и каких-либо пояснений относительно завершения строительства ответчиком указанных жилых домов в рамках рассматриваемого договора аренды, применительно к своим утверждениям со ссылкой на акт обследования от 10.08.2016, суду не предоставил.

Кроме этого, инженерно-геодезическими изысканиями от 11.01.2018 N 2, проведенными ООО "Севастопольская Гео-партия", установлено наличие на спорном земельном участке объекта недвижимости (8-этажный дом), инженерные линейные сооружения (водопровод, сети бытовой канализации), объекты благоустройства (мощенная плиткой дорога, придомовой газон), объекты незавершенного строительства (основания под фундамент, котлованы, железобетонная лестница, продолженные сети канализации). В заключении специалиста в установленном порядке описаны характеристики обследуемых объектов строительства с приложением фотоматериалов. Материалы изысканий (технические отчеты) приняты и зарегистрированы Департаментом архитектуры и градостроительства г. Севастополя от 01.08.2017.

По утверждению ответчика данному объекту присвоен адрес: г. Севостополь, пр. Октябрьской Революции, 12, что следует из имеющейся справки Севостопольской городской государственной администрации от 22.06.2010 N 298/5-2.

Из материалов дела видно, что ответчик как до обращения истца с иском в суд, так и при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявил возражения относительно акта обследования от 10.08.2016 со ссылкой на приведенные обстоятельства.

Тем не менее, истец, на котором лежит бремя доказывания наличия оснований для расторжения договора аренды (статья 65 АПК РФ), допустимыми и достаточными доказательствами утверждения ответчика, в том числе данные инженерно-геодезических изысканий ООО "Севастопольская Гео-партия" от 11.01.2018 N 2 не опроверг, ходатайства о проведении соответствующей экспертизы не заявлял.

Акт обследования от 10.08.2016, составленный истцом в одностороннем порядке, без участия каких-либо специалистов в области строительства, таким доказательством являться не может.

В связи с этим, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что изложенные в акте обследования земельного участка N 133/05-01/ОБ/16 от 10.08.2016 обстоятельства об отсутствии каких-либо объектов строительства не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Доводы истца об истечении срока строительства по договору аренды со ссылкой на пункт 3.2.2 договора аренды подлежат отклонению с силу следующего.

Судом установлено и материалами дела подтверждается получение ответчиком целого ряда исходной и разрешительной документации в период с 2003 по 2017 годы. Выдача и согласование публичными органами по истечении двух лет с момента передачи ответчику земельного участка соответствующей исходной, разрешительной документации свидетельствует о фактическом согласовании арендодателем продолжения строительства ООО "Базис М" по истечении указанного срока.

При этом, материалы дела не содержат сведений о сообщении до 2017 года арендодателем арендатору о предъявлении каких-либо требований или претензий относительно нарушения сроков строительства.

Помимо прочего, судом установлено, что после подачи в уполномоченный орган государственной власти декларации о начале выполнения строительных работ на спорном земельном участке у арендатора возникли объективные препятствия в освоении земельного участка, выразившиеся в судебном разбирательстве по признанию законности регистрации указанной декларации и возможности проведения обществом строительных работ.

Постановлением Севастопольского апелляционного административного суда от 10.04.2012 по делу N 2а-2451/11/2770 по иску ООО "Базис М" к Инспекции ГАСК об отмене приказа и понуждении осуществить действия, признании недействительным решения о приостановлении строительных работ, исковые требования удовлетворены частично, отменен приказ Инспекции ГАСК в городе Севастополе N 188 20.06.2011 об отмене регистрации декларации. Указанным постановлением установлено, что объект строительства "Квартал жилых домов по ул. Маячная в г. Севастополе, корпус 14" относится к 3 категории сложности. При этом, ООО "Базис М" выполнены все предусмотренные законодательством условия относительно подачи спорной декларации.

Со ссылкой на представленную в дело переписку арендатора с арендодателем с 2004 по 2007 года ответчик также утверждает о наличии препятствий в освоении земельного участка арендатором ввиду долгого отказа в освобождении земельного участка прежним арендатором ГКП "Орбита".

Кроме того, суд отметил, что распоряжением исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" ответчик был фактически лишен возможности осуществления строительства.

Юридическая возможность осуществления строительства у ответчика появилась только с принятием распоряжения Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.06.2015 N 20 "Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства".

Руководствуясь вышеизложенными нормами законодательства, с учетом вышеуказанных действий ответчика по освоению земельного участка в установленный договором срок, суды пришли к выводу о недоказанности истцом порока поведения арендатора и, соответственно, факта существенного нарушения ООО "Базис-М" условий спорного договора аренды земельного участка, являющегося основанием для его расторжения, и отказали в удовлетворении заявленных исковых требований.

Доводу заявителя о появлении возможности продолжения осуществления строительства у ответчика с 04.06.2014 (дата утверждения Указом N 19 от 04.06.2014 Положения о комиссии при губернаторе города Севастополя по мониторингу соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства в городе Севастополе), судом дана надлежащая правовая оценка, исходя из чего суд посчитал необходимым исключить период с 18.03.2014 по 18.06.2015 из противоправного периода бездействия застройщика.

Соответствующая претензия (предупреждение) о необходимости соблюдения условий договора направлена в адрес ответчика 17.01.2017. Предложение о расторжении договора аренды земельного участка направлено ДИЗО в адрес арендатора 27.06.2017, иск в суд подан 29.09.2017.

С учетом установленных обстоятельств по делу суд пришел к выводу о том, что по состоянию на указанные даты формальный трехлетний срок, предусмотренный приведенными выше положениями статей 45, 46 ЗК РФ, не истек.

Суд также отклонил доводы заявителя об отсутствии договора паевого участия застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя, что является нарушением пункта 4.1 договора. Ссылаясь на пункт 4.1 договора аренды земельного участка, суд указал, что материалами дела подтверждается осуществление строительных работ по созданию инженерной инфраструктуры на спорном земельном участке обществом.

Тогда как истцом в материалы дела не представлено доказательств уклонения общества от заключения договора, предусмотренного пунктом 4.1 договора.

В результате анализа совокупности доказательств по делу, суд пришел к выводу, что как в период действия законодательства Украины, так и законодательства Российской Федерации, ответчиком предпринимались меры для соблюдения условий договора, связанных с возможностью осуществления строительства оговоренного в договоре аренды объекта.

Основания, на которые истец ссылается в своих исковых требованиях, не подтверждены достаточными доказательствами и опровергнуты ответчиком.

Доводы заявителя являлись предметом исследования судов. Достаточных оснований для их переоценки суд округа не усматривает.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, являлись предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 23.01.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2018 по делу N А84-3823/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Е.В.Гладышева

Судьи

И.В.Сорокина В.В.Ципляков