Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11 сентября 2018 г. N Ф10-3073/18 по делу N А84-3954/2017

город Калуга

11 сентября 2018 г.

Дело N А84-3954/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04.09.2018.

Постановление изготовлено в полном объёме 11.09.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Л.В. Леоновой
судей	М.М. Нарусова
	В.В. Циплякова
при участии в заседании:
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя ОГРН 1149204004025 ИНН 9204002115	не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;
от ответчика: Общество с ограниченной ответственностью "Таласса" ОГРН 1149204013936 ИНН 9204007226 от третьего лица: Правительство Севастополя	Глинкина Е.В. - представитель по доверенности от 06.08.2018; Сапожников М.В. - директор, протокол N 8 от 28.07.2014, приказ N 1 от 19.08.2014, выписка из ЕГРЮЛ от 09.02.2018; не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании, кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.12.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2018 по делу N А84-3954/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Таласса" о расторжении договора аренды земельного участка в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.06.2005, заключенный между Севастопольским городским Советом и Частным предприятием "Таласса", зарегистрированный 04.06.2005 под N 307 в Книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный N 4-М-01), а также обязать ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить истцу данный земельный участок.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 21 декабря 2017 (судья Васильченко О.С.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2018 г. (судьи Евдокимов И.В., Колупаева Ю,В., Остапова Е.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять новый судебный акт.

Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыли, явку своих представителей не обеспечили.

Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие вышеуказанных лиц, на основании части 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 09.06.2005 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и Частным предприятием "Таласса" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), по условиям пункта 1.1 которого Арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 3059 от 06.04.2005 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания гостиничного комплекса, с отнесением этих земель к землям рекреационного назначения, который находится: в городе Севастополь в районе парка Победы.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора, в аренду передается земельный участок, площадью 1,8004 га.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора, Договор заключен сроком на двадцать пять лет.

Пунктом 5.2 Договора предусмотрено, что целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание гостиничного комплекса.

Согласно пункту 6.1 Договора передача земельного участка в аренду осуществляется с разработкой проекта отвода.

Согласно подпунктам г) и д) пункта 9.2.2 договора, Арендодатель обязан:

- начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то, по ходатайству Арендатора, в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока;

- строительство капитального объекта (гостиничного комплекса площадью 0,23 га) осуществлять только в соответствии АПЗ (архитектурно-планировочным заданием), проектной документацией прошедшей экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля. Проект застройки согласовать с Национальным заповедником "Херсонес Таврический".

В соответствии с подпунктом г) пункта 9.2.2 Договора в редакции Дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор аренды земельного участка от 23.03.2013 года, Арендодатель обязан завершить застройку земельного участка, согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению - в срок до 30.04.2016 года с момента принятия решения Севастопольского городского Совета от 10.07.2012 N 3608.

Порядок расторжения договора определен в разделе 12 Договора.

Во исполнение условий договора, 16.06.2005 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок по Договору.

Управлением земельного контроля города Севастополя 31.05.2017 составлен акт обследования земельного участка б/н, которым установлено, что объект земельных отношений по периметру огражден некапитальным забором. В границах объекта земельных отношений расположен капитальный объект незавершенный строительством в уровне седьмого надземного этажа, строительные работы не ведутся, территория объекта земельных отношений не благоустроена.

Департамент обратился к ответчику с предупреждением от 01.06.2017 N 16562/05-05-21/17 о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, что подтверждается светокопией описи вложения в ценное письмо и отчетом об отслеживании отправления, сформированного на сайте Почты России.

Общество, в свою очередь, направило письмо в Департамент от 21.06.2017 за N 20/06, в котором указывало на то, что данное предупреждение является не обоснованным и не соответствующим закону, поскольку в период с марта 2014 года по апрель 2016 года, а также по настоящее время осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта не представляется возможным в связи с ограничениями, наложенными нормами действующего законодательства, а также в связи с затягиванием сроков рассмотрения обращений Общества должностными лицами Правительства Севастополя.

Истцом в адрес Общества направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 02.08.2017 N 25877/05-05-21/17, в котором было предложено расторгнуть договор в добровольном порядке, в подтверждение чего представлены светокопии описи вложения в ценное письмо и почтового уведомления о вручении.

Приведенные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора и о понуждении ответчика освободить и возвратить земельный участок истцу.

Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.

Поскольку правоотношения сторон возникли до 18.03.2014, они регулируются нормами материального права Украины, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины. Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 Гражданского кодекса Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени лишится того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В свою очередь ответчик указал, что до марта 2014 года им были осуществлены строительные работы, в результате которых возведен объект незавершенного строительства, а именно подвал, цокольный этаж, конструкции 6-ти этажей с перекрытиями и частично конструкции 7-го этажа, а после интеграции Республики Крым и города Севастополя в состав РФ, с марта 2014 по апрель 2016 года имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли, в ввиду ограничений, наложенными нормами действующего законодательства РФ, а также в связи с затягиванием сроков рассмотрения заявлений Общества должностными лицами Правительства Севастополя и запретом на осуществление капитального строительства, тем самым создав условия, препятствующие исполнению обязательств арендатора по завершению строительства гостиничного комплекса на арендуемом земельном участке, при этом арендатором принимались все доступные меры для осуществления застройки земельного участка, а именно предпринимались меры по переоформлению договора аренды земельного участка, приведению учредительных документов в соответствие с законодательством РФ, утверждению плана границ земельного участка, обращению в Департамент архитектуры и градостроительства Севастополя о рассмотрении комиссией при Правительстве Севастополя вопроса о возможности продолжения строительных работ на спорном земельном участке и получения положительного решения по этому вопросу, которое так и не было получено ответчиком.

В связи с чем, суд обосновано пришел к выводу о том, что ответчик не мог завершить застройку спорного земельного участка в установленные сроки в силу объективных причин, в том числе в виду запрета на осуществление любого капитального строительства на территории города, введенного высшим должностным лицом органа государственной власти субъекта РФ своим Распоряжением от 17.04.2014 N 46.

Кроме того, из материалов дела следует, что ответчик предпринимал меры по оформлению в административном порядке правоустанавливающих документов путем регистрации права на объект незавершенного строительства, общей площадью 1502,5 кв. м, возведенный им на спорном земельном участке в период до марта 2014 года, на что был получен отказ Севреестром, который является предметом обжалования в рамках дела N А84-3662/2017. ООО "Таласса" с 2015 года и до окончания установленного в договоре срока на освоение земельного участка (апрель 2016 года), в период действия законодательства Российской Федерации на территории города Севастополя и в последующий период, предпринимал меры для соблюдения условий договора и приведения разрешительной градостроительной документации в соответствие с действующими на сегодняшний день нормами законодательства РФ для возможности завершения застройки земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

Юридическая возможность осуществления строительства у общества появляется, только с принятием распоряжения департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.06.2015 года N 20 "Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства", а соответственно, период с 18.03.2014 по 18.06.2015 года, также подлежит исключению из противоправного периода бездействия застройщика.

Таким образом, в силу независящих от него обстоятельств, ответчиком не осуществлен полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом.

Судом верно отмечено, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору строительства гостиничного комплекса представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендатора в запустении.

Учитывая изложенное, нахождение на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта недвижимости, возведенного ответчиком, нарушение срока окончания строительных работ по независящим от ООО "Таласса" обстоятельствам, не может служить основанием для расторжения договора аренды и возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка.

С учетом изложенного, суд обосновано признал доводы Департамента, несостоятельными и с учетом положений статьи 10 ГК РФ свидетельствующими о злоупотреблении правом сильной стороной гражданско-правовой сделки, нарушающим равенство сторон договора, отказал в удовлевторении исковых требований.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования суда первой и апелляционной инстанции и не опровергают их выводы, а выражают несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 21.12.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2018 по делу N А84-3954/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

М.М. Нарусова В.В. Ципляков