Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2018 г. N 21АП-487/18

12 апреля 2018 г.

Дело N А84-3954/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09.04.2018.

В полном объёме постановление изготовлено 12.04.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Колупаевой Ю.В., Остаповой Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Букшановой М.М.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Таласса" - Глинкина Е.В., представитель по доверенности от 03.07.2017 N б/н, личность удостоверена на основании паспорта гражданина Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 21 декабря 2017 года по делу N А84-3954/2017 (судья Васильченко О.С.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

(ул. Советская, д.9, г. Севастополь, 299011)

к обществу с ограниченной ответственностью "Таласса"

(ул. Хрусталева, д.15, г. Севастополь, 299029; ОГРН 1149204013936),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца:

Правительства Севастополя (ул. Ленина, д.2, г. Севастополь, 299011)

о расторжении договора аренды земельного участка и о понуждении освободить (возвратить) земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Таласса" о расторжении договора аренды земельного участка в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.06.2005, заключенный между Севастопольским городским Советом и Частным предприятием "Таласса", зарегистрированный 04.06.2005 под N 307 в Книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный N 4-М-01), а также обязать ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить истцу данный земельный участок.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком не выполнены обязанности арендатора, предусмотренные Договором аренды, а именно - земельный участок не освоен, строительство заявленного объекта на спорном земельном участке не завершено, при этом не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительства на нём соответствующих объектов, в связи с чем, истец обратился к последнему с требованием о досрочном расторжении спорного договора и возврате арендованного имущества, однако, поскольку ответчик отказался от расторжения договора и от освобождения арендованного земельного участка, истец был вынужден обратится с данным иском в суд за защитой своих прав.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 21 декабря 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что обязанность арендатора, установленная подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора аренды земельного участка от 09.06.2005 не выполнена, строительство гостиничного комплекса в установленный договором срок до 30.04.2016 года не завершено, тем самым ответчик нарушил существенные условия договора о сроках строительства капитального объекта. Возведение объекта незавершенного строительства на уровне 7-го этажа не может свидетельствовать о надлежащем исполнении условий договора.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2018 апелляционная жалоба принята к производству.

30.03.2018 от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором с требованиями апеллянта не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание 09.04.2018 представитель истца не явился, причин неявки суду не предоставил, был уведомлён 16.03.2018 надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания.

Правительство города Севастополя направило ходатайство от 09.04.2018 года, в котором просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя, апелляционную жалобу Департамента удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать и оставить решение суда первой инстанции без изменений.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей неявившихся лиц.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ, при этом судом апелляционной инстанции не установлены основания, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, для его изменения или отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 09.06.2005 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и Частным предприятием "Таласса" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), по условиям пункта 1.1 которого Арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 3059 от 06.04.2005 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания гостиничного комплекса, с отнесением этих земель к землям рекреационного назначения, который находится: в городе Севастополь в районе парка Победы.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора, в аренду передается земельный участок, площадью 1,8004 га.

В соответствии с пунктом 3.1 Договора, Договор заключен сроком на двадцать пять лет.

Пунктом 5.2 Договора предусмотрено, что целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание гостиничного комплекса.

Согласно пункту 6.1 Договора передача земельного участка в аренду осуществляется с разработкой проекта отвода.

Согласно подпунктам г) и д) пункта 9.2.2 договора, Арендодатель обязан:

- начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течении срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то, по ходатайству Арендатора, в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока;

- строительство капитального объекта (гостиничного комплекса площадью 0,23 га) осуществлять только в соответствии АПЗ (архитектурно-планировочным заданием), проектной документацией прошедшей экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля. Проект застройки согласовать с Национальным заповедником "Херсонес Таврический".

В соответствии с подпунктом г) пункта 9.2.2 Договора в редакции Дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор аренды земельного участка от 23.03.2013 года, Арендодатель обязан завершить застройку земельного участка, согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению - в срок до 30.04.2016 года с момента принятия решения Севастопольского городского Совета от 10.07.2012 N 3608.

Порядок расторжения договора определен в разделе 12 Договора.

Во исполнение условий договора, 16.06.2005 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок по Договору.

31.05.2017 Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен акт обследования земельного участка б/н, которым установлено, что объект земельных отношений по периметру огражден некапитальным забором. В границах объекта земельных отношений расположен капитальный объект незавершенный строительством в уровне седьмого надземного этажа, строительные работы не ведутся, территория объекта земельных отношений не благоустроена.

Департамент обратился к ответчику с предупреждением от 01.06.2017 N 16562/05-05-21/17 о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, что подтверждается светокопией описи вложения в ценное письмо и отчётом об отслеживании отправления, сформированного на сайте Почты России.

Общество, в свою очередь, направило письмо в Департамент от 21.06.2017 за N 20/06, в котором указывало на то, что данное предупреждение является не обоснованным и не соответствующим закону, поскольку в период с марта 2014 года по апрель 2016 года, а также по настоящее время осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта не представляется возможным в связи с ограничениями, наложенными нормами действующего законодательства, а также в связи с затягиванием сроков рассмотрения обращений Общества должностными лицами Правительства Севастополя.

Истцом в адрес Общества было направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 02.08.2017 N 25877/05-05-21/17, в котором было предложено расторгнуть договор в добровольном порядке, в подтверждение чего представлены светокопии описи вложения в ценное письмо и почтового уведомления о вручении.

Приведенные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора и о понуждении ответчика освободить и возвратить земельный участок истцу.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ).

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 года "О Правительстве Севастополя", определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.

Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N 06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.

Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.

Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.

Пунктом 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации, в частности: право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС, право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.

Кроме того, материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ апелляционный суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины, в части не противоречащей нормам законодательства Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ). Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХКУ.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.

Согласно статье 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Как верно установлено судом первой инстанции, обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в не освоении земельного участка с даты заключения договора и по настоящее время.

В акте обследования земельного участка от 31.05.2015 года Управлением земельного контроля города Севастополя зафиксировано, что объект земельных отношений по периметру огражден некапитальным забором. В границах Объекта земельных отношений расположен капитальный объект незавершенный строительством в уровне седьмого надземного этажа, строительные работы не ведутся, территория объекта земельных отношений не благоустроена.

Ответчик не оспаривает факт отсутствия в настоящее время строительных работ на земельном участке, однако ссылается на то, что им предпринимались необходимые меры для соблюдения условий договора, подготовке проектной документации.

Указывает на то, что до марта 2014 года им были осуществлены строительные работы, в результате которых возведен объект незавершенного строительства, а именно подвал, цокольный этаж, конструкции 6-ти этажей с перекрытиями и частично конструкции 7-го этажа, а после интеграции Республики Крым и города Севастополя в состав РФ, с марта 2014 по апрель 2016 года имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли, в ввиду ограничений, наложенными нормами действующего законодательства РФ, а также в связи с затягиванием сроков рассмотрения заявлений Общества должностными лицами Правительства Севастополя и запретом на осуществление капитального строительства, тем самым создав условия, препятствующие исполнению обязательств арендатора по завершению строительства гостиничного комплекса на арендуемом земельном участке, при этом арендатором принимались все доступные меры для осуществления застройки земельного участка, а именно предпринимались меры по переоформлению договора аренды земельного участка, приведению учредительных документов в соответствие с законодательством РФ, утверждению плана границ земельного участка, обращению в Департамент архитектуры и градостроительства Севастополя о рассмотрении комиссией при Правительстве Севастополя вопроса о возможности продолжения строительных работ на спорном земельном участке и получения положительного решения по этому вопросу, которое так и не было получено ответчиком.

Как усматривается из материалов дела, 27.12.2006 начальником управления градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации было утверждено Архитектурно-планировочное задание (далее - АПЗ) N 226 на проектирование объекта: гостинично-рекреационного комплекса в городе Севастополе в районе парка Победы.

На основании вышеуказанного АПЗ по заказу ответчика ООО "Свелио" были разработаны проекты "Гостинично-рекреационный комплекс в районе Парка Победы в городе Севастополе 1-ый пусковой комплекс. Корпус N 1", "Гостинично-рекреационный комплекс в районе Парка Победы в городе Севастополе 2-я и 3-я очередь строительства", которые прошли комплексную государственную экспертизу, были согласованы в Управлении градостроительства и архитектуры Севастопольской ГГА, что подтверждается положительными комплексными заключениями N 504-05-2007 государственной экспертизы, проведенным Службой "Укринвестэкспертиза" от 11.05.2007 N 1322 и N 5312 от 28.12.2007, а также заключениями N С-158/07 и NС-29/08 Управления градостроительства и архитектуры СГГА от 11.05.2007 и от 01.02.2008 соответственно.

10.05.2007 было утверждено экспертное заключение ГП "Крымский экспертно-технический центр" О.N 10.32695010.1986-07 на соответствие нормативным акта по охране труда "Гостинично-рекреационного комплекса в районе парка Победы город Севастополь. 1 пусковой комплекс (стадия Проект).

05.06.2007 за N 932, 06.02.2008 за N 22/985 и 11.06.2010 за N 985 ответчику были выданы разрешения Инспекции ГАСК в городе Севастополе на выполнение строительных работ по строительству гостинично-рекреационного комплекса в районе парка Победы; строительству отельного рекреационного комплекса в парке Победы (II и III очереди) и строительству первого пускового комплекса (Корпус N1) сроком до 31.08.2007, до 31.12.2010 и до 31.07.2011 соответственно.

09.10.2014 года Обществом внесены сведения о ранее учтенном земельном участке.

Из материалов дела усматривается, что 14.12.2015 года в соответствии с требованиями Порядка подготовки, согласования и утверждения плана границ земельного участка, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 10.04.2015 N 277-ПП, ответчик обратился в Департамент с заявлением за исх. N 01 об утверждении плана границ земельного участка, который был утвержден ему 08.02.2016 соответствующим Распоряжением N 327-РДЗ.

20.04.2016 года ответчик обратился с заявлением в Севреестр N 92-0-1-11/3001/2016-1101 о государственном кадастровом учёте изменений объекта, а по результатам рассмотрения данного обращения было принято Распоряжение Департамента N 4615-РДЗ от 12.12.2016 года.

Вышеуказанное распоряжение N 327-РДЗ утратило силу в связи с принятием Департаментом Распоряжения от 12.12.2016 года N 4615-РДЗ, которым был утвержден план границ земельного участка с уточненными границами.

Кроме того, в дальнейшем ООО "Таласса" была получена кадастровая выписка в Севреестре от 06.03.2017, осуществлено обращение в Департамент о заключении договора аренды в соответствии с установленным Порядком N 1250-ПП.

В тоже время, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказал ООО "Таласса" в заключении нового договора аренды, что явилось предметом судебного рассмотрения в рамках дела N А84-2765/2017, где арбитражный суд решением от 16.10.2017 года признал такой отказ, оформленный в виде уведомления незаконным и обязал Департамент совершить определенные действия по заключению договора аренды.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что ответчик не мог завершить застройку спорного земельного участка в установленные сроки в силу объективных причин, в том числе в виду запрета на осуществление любого капитального строительства на территории города, введенного высшим должностным лицом органа государственной власти субъекта РФ своим Распоряжением от 17.04.2014 N 46.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено, что 23.04.2015 года ООО "Таласса" обращалось в Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя с письмом вх. N 02-19/1671-Д от 24.04.2015, с просьбой о рассмотрении Комиссией при Правительстве Севастополя по мониторингу соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства в городе Севастополе вопроса о возможности продолжения строительных работ на спорном земельном участке, которое было рассмотрено.

В тоже время, выписку из протокола заседания Комиссии по интересующему ООО "Таласса" вопросу так и не было представлено указанным Департаментом, по мотивам нахождения указанного Протокола на стадии согласования.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что ответчик предпринимал меры по оформлению в административном порядке правоустанавливающих документов путем регистрации права на объект незавершенного строительства, общей площадью 1502,5 кв.м, возведенный им на спорном земельном участке в период до марта 2014 года, на что был получен отказ Севреестром, который является предметом обжалования в рамках дела N А84-3662/2017.

Суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что ООО "Таласса" с 2015 года и до окончания установленного в договоре срока на освоение земельного участка (апрель 2016 года), в период действия законодательства Российской Федерации на территории города Севастополя и в последующий период, предпринимал меры для соблюдения условий договора и приведения разрешительной градостроительной документации в соответствие с действующими на сегодняшний день нормами законодательства РФ для возможности завершения застройки земельного участка и расположенного на нём объекта незавершенного строительства.

Судебная коллегия считает правомерными выводы суда первой инстанции о том, что применительно к спорным правоотношениям, ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях арендодатель вправе по истечении трёх лет неиспользования земельного участка (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка) начиная с 18.03.2014 - начала действия законодательства РФ на территории города Севастополя.

Юридическая возможность осуществления строительства у общества появляется, только с принятием распоряжения департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.06.2015 года N 20 "Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства", а соответственно, период с 18.03.2014 по 18.06.2015 года, также подлежит исключению из противоправного периода бездействия застройщика.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком действий необходимых для строительства объекта недвижимости, в соответствии с условиями заключённого договора аренды.

В тоже время, в силу независящих от него обстоятельств, ответчиком не осуществлен полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом верно отмечено, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору строительства гостиничного комплекса представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендатора в запустении.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Судом первой инстанции верно указано, что Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания гостиничного комплекса.

Как установлено апелляционным судом, распоряжением Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории г. Севастополя" осуществление любого капитального строительства на территории г. Севастополя запрещено вплоть до особого распоряжения. Продолжение осуществления строительных работ с момента принятия указанного распоряжения в отсутствие нормативно - правовой базы, регулирующей порядок проведения строительных работ на основании выданных в Украине разрешительных документов, пресекалось надзорными и контрольными органами Севастополя.

С целью приведения правоустанавливающих документов на земельный участок в соответствии с требованиями российского законодательства, внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о границах и установлении вида разрешенного использования земельного участка и перезаключения договора аренды, обществом были заказаны работы по подготовке плана границ земельного участка, соответствующее ходатайство подано в Департамент.

Кроме того, доказательства нецелевого использования земельного участка или наличия иных нарушений законодательства, являющихся основанием расторжения договора, суду не представлены.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что отсутствуют основания для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя, в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта. Освоение земельного участка путем возведения более чем на половину готовности объекта незавершенного строительства, принятие мер к оформлению прав на землю в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (утверждение границ земельного участка), свидетельствуют об осуществлении ООО "Таласса" деятельности, направленной на освоение земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено и сторонами по делу не оспаривается, что ответчиком на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект, состоящий из 7 (семи) этажей, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на него.

Учитывая изложенное, если на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, возведённый ответчиком, то нарушение срока окончания строительных работ по независящим от ООО "Таласса" обстоятельствам, не может служить основанием для расторжения договора аренды и возложения на ответчика обязанности по освобождению земельного участка.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Изложенное выше соответствует правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016, согласно которой нахождение на земельном участке принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства, возведенного в установленном порядке, исключает возможность удовлетворения иска о возвращении этого земельного участка даже в случае расторжения договора аренды.

С учетом изложенных обстоятельств, на основании представленных в материалы дела доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, исходя из анализа вышеназванных норм права, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований истца по заявленным им основаниям.

Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ, поскольку апелляционная жалоба подана Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, который в силу Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, вопрос о распределении судебных расходов за подачу апелляционной жалобы в данном случае не разрешается.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 21 декабря 2017 года по делу N А84-3954/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Евдокимов

Судьи

Ю.В. Колупаева Е.А. Остапова