Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 4 октября 2018 г. N Ф10-3776/18 по делу N А35-11706/2015

город Калуга

04 октября 2018 г.

Дело N А35-11706/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 27.09.2018.

Постановление изготовлено в полном объёме 04.10.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Л.В. Леоновой
судей	И.В. Сорокиной
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Ю.В. Бутченко Н.А. Колесниковой
при участии в заседании:
от истца: Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска ОГРН 1024600957853 ИНН 4632001084 от ответчика: Общество с ограниченной ответственностью "Соловьиная роща" ОГРН 1024600970680 ИНН 4632019395	Дятлова С.А. - представитель по доверенности от 14.12.2017; Самсонов А.А. - генеральный директор.

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска и общества с ограниченной ответственностью "Соловьиная роща" на решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2018 по делу N А35-11706/2015,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - истец, КУМИ г. Курска) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Соловьиная роща" (далее - ООО "Соловьиная роща", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 15.02.2005 N 2895 за период: октябрь - ноябрь 2015 года в сумме 2 219 506 руб. 20 коп. и неустойки в виде пени за период с 11.11.2015 по 17.12.2015 в сумме 466 096 руб. 30 коп.

Впоследствии Комитетом были поданы иски о взыскании с ООО "Соловьиная роща" задолженности по арендной плате по указанному договору и неустойки за другие периоды, в том числе:

- в общей сумме 9 812 396 руб. 78 коп. за период с декабря 2015 по июль 2016 и пени в общей сумме 10 140 550 руб. 71 коп. за период с 11.02.2015 по 11.08.2016 (дело N А35-9543/2016);

- за период август - октябрь 2016 в размере 3 830 128 руб. 11 коп., пени за период август - октябрь 2016 в размере 1 174 572 руб. 62 коп. (дело N А35-5390/2017);

- в сумме 5 523 669 руб. 73 коп. за период ноябрь 2016 года - февраль 2017 года и 2 425 485 руб. 67 коп. пени за период ноябрь 2016 года - февраль 2017 года. (дело N А35-5391/2017);

- за март 2017 в сумме 1 211 430 руб. 50 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6332 руб. 21 коп. (дело NN А35-6828/2017).

В свою очередь, ООО "Соловьиная роща" обратилось с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска о внесении изменений в договор аренды N 2895 от 15.02.2005 муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 72, в части размера аренды (дело N А35-11356/2016).

Определением от 05.09.2017 перечисленные выше дела объединены в одно производство с присвоением номера N А35-11706/2015, в связи с чем требования ООО "Соловьиная роща" к Комитету о внесении изменений в договор N 2895 от 15.02.2005 аренды нежилых помещений являются встречными требованиями.

В ходе рассмотрения дела КУМИ г. Курска уточнил заявленные по первоначальному иску требования, просил взыскать с ООО "Соловьиная роща" задолженность по арендной плате по договору от 15.02.2005 N 2895 за период с октября 2015 года по март 2017 года в сумме 22 597 131 руб. 31 коп., неустойку в виде пени за период с 11.11.2015 по февраль 2017 года в сумме 51 117 973 руб. 69 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 6332 руб. 21 коп. за март 2017 года.

ООО "Соловьиная роща" также уточнило заявленные требования, просит:

- признать недействительными уведомления об изменении арендной платы N 6112/07.01-14 от 09.12.2013, N 535/07.01-14 от 30.01.2015, N 536/07.01-14 от 20.01.2015, N 8092/07.01-14 от 25.12.2015, N 8100/07.01-14 от 25.12.2015, N 7464/07.01-14 от 19.12.2016, N 7465/07.01-14 от 19.12.2016, послужившие основанием для повышения в одностороннем порядке арендной платы;

- применить последствия недействительности уведомлений об изменении арендной платы, послужившие основанием для повышения в одностороннем порядке арендной платы, установив следующие ставки арендной платы:

1. по объекту по ул. Ленина, 72, площадью 999,2 кв. м:

- за период с 01.12.2013 по 31.01.2015-2 775 511 руб. 29 коп. в год с учетом НДС;

- за период с 01.02.2015 по 31.01.2016-3 039 198 руб. 29 коп. в год с учетом НДС;

- за период с 01.02.2016 по 31.01.2017-3 396 999 руб. 85 коп. в год с учетом НДС;

- за период с 01.02.2017 по 16.03.2017-2 699 690 руб. 41 коп. в год с учетом НДС;

2. по объекту по ул. Ленина, 72, площадью 2617,9 кв. м:

- за период с 17.02.2015 по 16.02.2016-7 903 107 руб. 44 коп. в год с учетом НДС;

- за период с 17.02.2016 по 16.02.2017-8 837 505 руб. 13 коп. в год с учетом НДС;

- за период с 17.02.2017 по 20.03.2017-7 115 841 руб. 19 коп. в год с учетом НДС.

Кроме того, ООО "Соловьиная роща" просит взыскать с Комитета в пользу ООО "Соловьиная роща" судебные расходы по оплате за проведение судебной экспертизы в сумме 20 000 руб. 00 коп. и судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп., а также взыскать судебные расходы по оплате услуг по оказанию квалифицированной юридической помощи в подготовке документов в сумме 126 000 руб. 00 коп.

Решением Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 (судья Захарова В.А.) исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ООО "Соловьиная роща" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска задолженность в сумме 14 608 145 руб. 91 коп., неустойку в сумме 3 498 586 руб. 56 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2207 руб. 87 коп. В остальной части иска отказано.

Встречные требования ООО "Соловьиная роща" удовлетворены частично: суд признал недействительными уведомления Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об изменении арендной платы от 25.12.2015 N 8092/07.01-14, от 25.12.2015 N 8100/07.01-14, от 19.12.2016 N 7464/07.01-14, от 19.12.2016 N 7465/07.01-14, применив арендную плату, определенную по результатам судебной экспертизы. В остальной части встречного иска отказано.

С Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Соловьиная роща" также взыскано 20 000 руб. в счет возмещения расходов на проведение судебной экспертизы, 6000 руб. в счет возмещения расходов по уплате госпошлины, 11 428 руб. в счет возмещения расходов на оплату юридических услуг. В удовлетворении остальной части во взыскании судебных расходов отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2018 (судьи Поротиков А.И., Кораблева Г.Н., Щербатых Е.Ю.) принят отказ комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от исковых требований в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Соловьиная роща" 6 332 руб. 21 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Производство по делу N А35-11706/2015 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Соловьиная роща" в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска 2 207 руб. 87 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также в части отказа во взыскании 4 124 руб. 34 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами прекращено. Решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 по делу N А35-11706/2015 в указанных частях, а также в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Соловьиная роща" в доход федерального бюджета 31 руб. 33 коп. государственной пошлины отменено. В остальной части решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 по делу N А35-11706/2015 оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиемя судебные акты изменить, исковые требования комитета к ООО "Соловьиная роща" удовлетворить в полном объеме, во встречных исковых требованиях ООО "Соловьиная роща" к комитету отказать в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, ООО "Соловьиная роща" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиемя судебные акты изменить, в удовлетворении исковых требований комитета к обществу, о взыскании арендной платы и неустойки отказать в полном объеме, встречные исковые требования ООО "Соловьиная роща" к комитету удовлетворить полностью.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалоб, выслушав представителей сторон и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, отменить в части удовлетворения исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, а также в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Соловьиная роща", направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Как следует из материалов дела, 15 февраля 2005 года на основании договора N 2895 аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодатель) предоставил обществу с ограниченной ответственностью "Соловьиная роща" (арендатору) в аренду на срок до 13 февраля 2020 помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ленина, д. 72, общей площадью 3740,10 кв. м, для использования под гостиницу.

Помещение в удовлетворительном состоянии было передано арендатору по актам приема-передачи от 15 февраля 2005.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

В течение срока действия арендного обязательства в условия договора о предмете и арендной плате неоднократно вносились изменения.

Так, на основании решения Арбитражного суда Курской области от 18.12.2013 по делу N А35-6233/2013 сторонами заключено дополнительное соглашение от 14 февраля 2014, которым в аренду передавались помещения общей площадью 999,2 кв. м и 2617,9 кв. м, расположенные по адресу г. Курск, ул. Ленина, 72, лит. А.

Пунктом 4.2. договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен по решению арендодателя, в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год путем направления арендатору уведомления о факте изменения арендной платы с приложением расчета.

Уведомлениями N 6112/07.01-14 от 09.12.2013, N 535/07.01-14 от 30.01.2015, N 536/07.01-14 от 20.01.2015, N 8092/07.01-14 от 25.12.2015, N 8100/07.01-14 от 25.12.2015, N 7464/07.01-14 от 19.12.2016, N 7465/07.01-14 от 19.12.2016 арендодатель уведомлял арендатора об увеличении размера арендной платы в связи с повышением рыночной стоимости, определенным на основании отчетов об оценке рыночной стоимости помещений N22/11-13-18 от 22.11.2013; N 0144300004014001257_105895-14 от 25.11.2014; N 14/12/15-55-6 от 14.12.2015; N 04/11/16-67 и N 04/11-68 от 04.11.2016.

Воспользовавшись правом, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", арендатор в 2015 году обратился за выкупом арендованных помещений.

Преддоговорные споры, возникшие между сторонами при заключении договоров купли-продажи помещений площадью 999,2 кв. м и помещений площадью 2617,9 кв. м, были разрешены арбитражным судом в рамках дел N А35-6028/2015 и N А35-10350/2015 соответственно. В связи со вступлением в силу судебных актов по указанным делам, в марте 2017 года арендное обязательство было прекращено в порядке статьи 403 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагая, что арендатор ненадлежащим образом вносил арендные платежи, комитет, соблюдая претензионный порядок, обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате с октября 2015 года по март 2017 года в общей сумме 22 957 131 руб. 31 коп., неустойки за период с 11 ноября 2015 по февраль 2017 года в сумме 51 117 973 руб. 69 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 6332 руб. 21 коп. за март 2017 года.

Общество заявило встречные требования, о признании недействительных уведомлений, полагая, что отчеты независимых оценщиков, послужившие основанием для одностороннего увеличения арендной платы, составлены с грубым нарушением законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Частично удовлетворяя требования комитета, суд первой инстанции исходил из ставок арендной платы на соответствующие периоды, определенные по результатам судебной экспертизы, взыскав за спорный период 14 608 145 руб. 91 коп., а также взыскав неустойку и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Прекращая производство по настоящему делу в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Соловьиная роща" в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска 2 207 руб. 87 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также в части отказа во взыскании 4 124 руб. 34 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами и отменяя решение суда первой инстанции в указанных частях, суд апелляционной инстанции оставил в остальной части решение суда первой инстанции без изменения.

Проверив правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу о частичной отмене обжалуемых судебных актов по следующим основаниям.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как усматривается из материалов дела, истец обязанности по договору аренды исполнил надлежащим образом, передав арендуемые помещения ответчику.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы в отношении государственного и муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации (пункт 1 часть 9 статья 17.1. Федерального закона N 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции").

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление N 73) разъяснено, что вышеуказанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Как следует из материалов дела, пунктом 4.2. договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен по решению Арендодателя, в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год путем направления Арендатору уведомления о факте изменения арендной платы с приложением расчета.

Размер арендной платы за помещения муниципального нежилого фонда, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 72, площадью 2617,9 кв. м. и 999,2 кв.м., за спорный период определен Комитетом в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости помещений N 0144300004014001257_105895-14 от 25.11.2014 выполненным ООО "Международный независимый центр оценки", оценщиком Горбуновым А. В., Отчетом об оценке рыночной стоимости помещений N 14/12/15-55-6 от 14.12.2015, выполненным оценщиком ООО "Независимая экспертная организация "Эксперт-партнер" Орловым А. В., Отчетами об оценке рыночной стоимости помещений N04/11/16-67 и N04/11-68 от 04.11.2016, выполненными оценщиком ООО "Независимая экспертная организация "Эксперт-партнер" Ковалевым Д. С., положенных в основу повышения в одностороннем порядке арендной платы согласно уведомлениям N 535/07.01-14 от 30.01.2015, N 536/07.01-14 от 20.01.2015, N 8092/07.01-14 от 25.12.2015, N 8100/07.01-14 от 25.12.2015, N7464/07.01-14 от 19.12.2016, N 7465/07.01-14 от 19.12.2016.

Факт получения ООО "Соловьиная роща" данных уведомлений подтверждается материалами дела и последним не оспаривается.

В качестве подтверждения несоответствия отчета N 0144300004014001257 105895-14 от 25.11.2014, подписанного от имени оценщика общества с ограниченной ответственностью "Международный независимый центр оценки" Горбунова А.В., общество представило объяснительную последнего, в которой оценщик указывает, что он никогда не производил оценку за пределами Ленинградской области, и в городе Курске никогда не бывал. Отчет об оценке N 0144300004014001257 105895-14 от 25.11.2014 не выполнял. Сообщает, что такие случаи со стороны ООО "МНЦО" уже были в 2015 году. Кроме того, Обществом представлено письмо Управления МВД РФ по Адмиралтейскому району г. Санкт-Петербурга N 70/2434 от 17.02.2017, в котором указано, что при выходе по юридическому адресу нахождения ООО "Международный независимый центр оценки", выявлено, что эта организация там не находится, и никогда не находилась. Некоммерческое партнерство "Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", членом которого являлся Горбунов А.В., также сообщило, что данный оценщик не подписывал отчеты об оценке рыночной стоимости арендной платы объектов, выполненных по заказу Комитета.

В отношении отчета об оценке N 14/12/15-55-6 от 14.12.2015 оценщика Орлова Александра Викторовича, представлен акт внеплановой проверки N 19/2016 от 29.06.2016, составленный специалистом Департамента контроля "Саморегулируемой организации оценщиков "Экспертный совет", по результатам которой выявлены грубые нарушения законодательства об оценочной деятельности N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки при составлении отчета. Решением дисциплинарного комитета НП "СРОО "ЭС" N 12/2 от 21.07.2016 к оценщику Орлову А.В. применены меры дисциплинарного действия в виде предупреждения, представлены документы о лишении Орлова А.В. права заниматься оценочной деятельностью.

Для подтверждения несоответствия выполненных оценщиком Ковалевым Д.С. отчетов N 04/11/16-67 от 04.11.2016, N 04/11/16-68 от 04.11.2016 требованиям законодательства представлен акт проверки Дисциплинарного комитета НП "СРОО "Экспертный совет" N 8/5 от 27.04.2017, в результате которой выявлено, что в отчетах нарушены требования п. 5 ФСО N 3 в части отсутствия существенной информации, не представлен анализ наиболее эффективного использования, который должен проводиться с учетом условий договора аренды, невозможно подтвердить корректность учета в оценке всех существенных ценообразующих факторов, а также корректность выполнения или невыполнения требований п. 21 ФСО N 7. В отношении эксперта Ковалева Д.С. применена мера дисциплинарного воздействия в виде предупреждения.

В ходе рассмотрения дела в суде была назначена судебная экспертиза, по результатам которой экспертом Требесовой Надеждой Владимировной в заключении эксперта N 86/03-17 от 31.03.2017 сделан вывод о том, что рыночная стоимость годовой арендной платы недвижимого имущества муниципальной собственности города Курска, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 72, площадью 999,2 кв. м, составляет:

- в период с 01.12.2013 по 31.01.2015, по состоянию на 22.11.2013, - 2 775 511 руб. 29 коп. с НДС, 2 352 128 руб. 21 коп. без учета НДС,

- в период с 01.02.2015 по 31.01.2016, по состоянию на 27.10.2014, - 3 039 198 руб. 29 коп. с НДС, 2 575 591 руб. 77 коп. без учета НДС,

- в период с 01.02.2016 по 31.01.2017 по состоянию на 14.12.2015, - 3 396 999 руб. 85 коп. с НДС, 2 878 813 руб. 44 коп. без учета НДС,

- в период с 01.02.2017 по 31.01.2018 по состоянию на 04.11.2016, - 2 699 690 руб. 41 коп. с НДС, 2 287 873 руб. 23 коп. без учета НДС;

площадью 2617,9 кв. м (дополнительное соглашение от 14.02.2014 к договору аренды N 2895 от 15.02.2005):

- в период с 17.02.2015 по 16.01.2016 по состоянию на 27.10.2014, - 7 903 107 руб. 44 коп. с НДС, 6 697 548 руб. 68 коп. без учета НДС,

- в период с 17.02.2016 по 16.01.2017 по состоянию на 14.12.2015, - 8 837 505 руб. 13 коп. с НДС, 7 489 411 руб. 13 коп. без учета НДС,

- в период с 17.02.2017 по 16.01.2018 по состоянию на 04.11.2016, - 7 115 841 руб. 19 коп. с НДС, 6 030 373 руб. 89 коп. без учета НДС.

Оценив заключение эксперта в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, о необходимости взыскания задолженности по арендным платежам за спорный период в размере, не превышающем рыночные ставки, установленные в заключении эксперта N 86/03-17.

Согласно результатам судебной экспертизы, размер арендной платы за предъявленный Комитетом период: с октября 2015 по март 2017 года определен судом в общей сумме 14 608 145 руб. 91 коп., в том числе,

- по объекту, расположенному по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 72, площадью 999,2 кв. м, за период с октября 2015 по 16.03.2017-4 026 403 руб. 29 коп.,

- по объекту расположенному по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 72, площадью 2617,9 кв. м, за период с октября 2015 по 20.03.2017 года - 10 581 742 руб. 62 коп.

При этом суд, руководствуясь пунктом 6.2 договора, статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации частично взыскал неустойку в размере 3 498 586 руб. 56 коп.

Как следует из статей 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исковые требования о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в т.ч. повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В части 3 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

В настоящем деле разрешение вопроса о законности основания увеличения размера арендной платы по спорному договору аренды зависит от разрешения вопроса о соответствии либо несоответствии требованиям законодательства отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы, положенных в основу расчета измененного размера арендной платы.

При составлении отчета оценки оценщик должен соблюдать требования Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, сам отчет не должен противоречить указанным нормативным актам.

Поскольку положенные в основу уведомлений названные отчеты составлены с нарушением установленных законодательством правил составления отчетов об оценке, не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость помещений, одностороннее изменение размера арендной платы не может быть признано соответствующим требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах, уведомления, являющиеся односторонними сделками по увеличению размера арендной платы, N 7464/07.01-14 от 19.12.2016, N 7465/07.01-14 от 19.12.2016, N 8092/07.01-14 от 25.12.2015, N 8100/07.01-14 от 25.12.2015, обоснованно судом признаны недействительными.

Вместе с тем, руководствуясь п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд указал, что общество, получив уведомления об изменении размера арендной платы N 6112/07.01-14 от 09.12.2013, N 536/07.01-14 от 20.01.2015, N 535/07.01-14 от 30.01.2015, приняло данный порядок к исполнению и по сентябрь 2015 года, по объектам, расположенным по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 72, производило оплату, в связи с чем, суд не усмотрел оснований для признания спорных уведомлений недействительными.

Однако, суд кассационной инстанции с указанным выводом согласиться не может, поскольку положенные в основу уведомлений вышеуказанные отчеты составлены с нарушением требования Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

Общество, получив вышеуказанные уведомления не знало, что положенные в основу отчеты недостоверны, в связи с чем, вывод суда о том, что поведение общества из которого следовала воля сохранить силу оспоримой сделки является не верным, материальные нормы применены неправильно.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет год. Течение этого срока начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ч. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что отчеты об оценке рыночной стоимости арендной платы одновременно с соответствующими уведомлениями обществу не направлялись. Обществом, в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом были направлены претензии исх. N 36 от 16.02.2015, исх. N 49 от 26.02.2015, исх. N63 от 18.03.2015, исх. 187/45 от 04.08.2015, N 15 от 21.01.2016, исх. N 16 от 21.01.2016, исх. N 101 от 18.05.2016, N233 от 29.12.2016 о несогласии с повышением арендной платы, а так же с просьбой предоставить обоснование ставки арендной платы за пользование помещениями по ул. Ленина, 72 площадью 999,2 кв.м. и 2617,9 кв.м.

Доказательств предоставления арендатору соответствующих отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы Комитетом в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Только после обращения общества письмом исх. N 18 от 26.01.2016 к уполномоченному по правам предпринимателей в Курской области и в Прокуратуру Курской области, общество ознакомилось с отчетами об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы в отношении спорных объектов.

В связи с изложенным, вывод суда в отношении применения судом срока исковой давности по уведомлению комитета N 6112/07.01- 14 от 09.12.2013 об увеличении арендной платы за период с декабря 2013 г. по январь 2015 за арендуемые помещения площадью 999,2 кв.м., которое получено ООО "Соловьиная роща" 13.12.2013, тогда как требования последнего в адрес комитета о предоставлении отчета предъявлялись, начиная с 16.02.2015, то есть за пределами срока исковой давности, ошибочен, и не соответствует представленным в дело доказательствам.

Заявляя встречные исковые требования с целью защиты права на расчет арендной платы по рыночной ставке и о зачете излишних уплаченных платежей, обществом заявлено ходатайство о зачете переплаченных денежных средств, в рамках спорного договора аренды недвижимого имущества.

Суд отклонил довод общества о том, что в период, предшествовавший спорному, оно допустило переплату арендных платежей.

Обращение к одному из способов восстановления нарушенного права относится в силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации на усмотрение правообладателя. В силу присущего арбитражному судопроизводства принципа диспозитивности только сторона определяет, защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Между тем, суд отказывая учесть указанную сумму платежа по арендной плате не позднее срока исполнения договора неправильно применил ст. 410 ГК РФ, указав в постановлении на то, что, поскольку во встречном требовании о зачете излишне уплаченного ответчик не заявлял, у арбитражного суда не имелось полномочий производить такой зачет самостоятельно.

Этот вывод суда, касается уплаты арендных платежей, которые вытекали бы из различных обязательств. В рамках же одного и того же договора аренды, обязательство уплатить арендную плату только одно, и его исполнение до наступления срока платежа, и в момент срока, и после установленного срока, прекращает само единое обязательство по уплате арендной платы.

Как следует из материалов дела, за период с декабря 2013 г. по сентябрь 2015 г. обществом оплачена арендная плата на основании направленных уведомлений.

Учитывая, что в основу уведомлений положены отчеты, которые не подтверждают указанную в них рыночную стоимость, составлены с нарушением установленных законодательством правил, суду следует дать оценку доводам общества о излишне уплаченной арендной платы.

Таким образом, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемых судебных актов в части удовлетворения исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, о взыскании с общества задолженности в сумме 14 608 145 руб. 91 коп., неустойки в сумме 3 498 586 руб. 56 коп., и в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Соловьиная роща" о признании недействительными уведомлений Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска об изменении арендной платы N 6112/07.01-14 от 09.12.2013, N 536/07.01-14 от 20.01.2015, N 535/07.01-14 от 30.01.2015.

Кроме того, суд кассационной инстанции обращает внимание суда, что в обжалуемых судебных актах есть ссылка на уведомление от 20.01.2015 N 536/07.01-14, между тем, как следует из материалов дела, указанного уведомления от 20.01.2015 N 536/07.01-14 не имеется. В материалы дела представлено уведомление от 30.01.2015 N 536/07.01-14.

При указанных обстоятельствах судебные акты подлежат частичной отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения допущенных нарушений.

При этом, суду необходимо исследовать существенные для дела обстоятельства, дать оценку всем доводам и возражениям сторон, а также исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований и на основе оценки в соответствии с требованиями закона относимых, допустимых, достоверных доказательств в их совокупности и взаимной связи в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принять по делу законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст.288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 10.04.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2018 по делу N А35-11706/2015 отменить в части удовлетворения исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, а также в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Соловьиная роща", направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

В остальной части обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

И.В. Сорокина Ю.В. Бутченко