Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 8 октября 2018 г. N Ф10-3379/18 по делу N А14-14584/2016

город Калуга

08 октября 2018 г.

Дело N А14-14584/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01.10.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.10.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Нарусова М.М.
Судей	Бутченко Ю.В. Леоновой Л.В.
При участии в судебном заседании
от истца: Администрация Панинского городского поселения Панинского муниципального района Воронежской области от ответчика: общество с ограниченной ответственностью фирма "РН-Развитие" от третьего лица: Акционерное общество "Воронежнефтепродукт"	Лубков А.В., представитель по доверенности от 26.04.2018, сроком до 31.12.2018; Сафонова О.В., представитель по доверенности от 03.07.2018, сроком на 6 месяцев; представитель не явился, извещены надлежаще; представитель не явился, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РН-Развитие" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.02.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2018 по делу N А14-14584/2016,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Панинского городского поселения Панинского муниципального района Воронежской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РН-Развитие" (далее - ООО "РН-Развитие", ответчик) с учетом уточнения требований в порядке ст.49 АПК РФ о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.10.2003 N 8 в размере 759 417 руб. 01 коп. за период с 01.05.2016 по 01.09.2016, неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 1 311 257 руб. 46 коп. за период с 11.07.2016 по 01.04.2017, а также расторжении договора аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Воронежнефтепродукт".

Производство по делу в части взыскания с ООО "РН-Развитие" задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.10.2003 N 8 в размере 759 417 руб. 01 коп., неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 1 311 257 руб. 46 коп. прекращено на основании отказа Администрации от данных требований с учетом погашения ответчиком задолженности.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 08.02.2018 (судья Есакова М.С.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2018 (судьи Щербатых Е.Ю., Ушакова И.В., Поротиков А.И.) исковые требования о расторжении договора аренды удовлетворены.

ООО "РН-Развитие", не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт.

В судебном заседании суда округа представители истца возражали против доводов кассационной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве на нее, полагали судебные акты законными и обоснованными.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились.

Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц в порядке, установленном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей истца, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Панинской поселковой Администрации Панинского муниципального района Воронежской области N 162 от 16.10.2003 между Администрацией р.п.Панино Панинского района Воронежской области (арендодателем) и ЗАО "Воронеж-Терминал" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 8 от 23.10.2003 (кроме земель сельскохозяйственного назначения), в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель - земли поселений, с кадастровым номером 36:21:0100015:0032, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Воронежская область, Панинский район, р.п.Панино, ул.Железнодорожная, 1, для производственной деятельности, в границах, указанных в плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью, общей площадью 28 880 кв.м (пункт 1.1 договора). В соответствии с пунктом 1.3 договора на участке находится Панинская нефтебаза. Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды на 49 лет - с 23.10.2003 по 22.10.2052.

Общая сумма годовой арендной платы за участок при заключении договора определена в размере 672 904 руб., НДС не начисляется. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными частями от указанной в пункте 3.1. суммы не позднее 10-го числа текущего месяца (пункты 3.1, 3.2 договора).

Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения размера базовых ставок арендной платы, а также в других случаях, предусмотренных законом и иными нормативными актами, с письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора.

В силу пункта 4.4 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, уплачивать в размере и на условиях, установленных договором арендную плату, не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем на 2 месяца, при непредставлении лицам, указанным в пункте 4.2.3. договора копий платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы.

По акту приема-передачи от 24.10.2003 земельный участок с кадастровым номером 36:21:0100015:0032 передан арендатору, договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

ЗАО "Воронеж-Терминал" прекратило свою деятельность 01.07.2015 в результате реорганизации в форме присоединения к акционерному обществу "Воронежнефтепродукт", о состоявшейся реорганизации последнее уведомило Администрацию Панинского городского поселения Панинского муниципального района Воронежской области письмом от 07.07.2015 N СВС-2/154.

В связи с непоступлением арендных платежей за пользование вышеуказанным земельным участком, Администрация Панинского городского поселения направила в адрес АО "Воронежнефтепродукт" претензию от 10.05.2016 N 03-07-443 с требованием оплатить задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 8 (кроме земель сельскохозяйственного назначения) от 16.10.2003 и пени за период с 11.06.2015 по 10.05.2016 в общей сумме 4 287 770 руб. 84 коп.

В ответ на данную претензию АО "Воронежнефтепродукт" сообщило истцу о продаже принадлежащих обществу и расположенных на спорном земельном участке объектов движимого и недвижимого имущества, указав на то, что право аренды по договору в силу закона перешло к ООО "РН-Развитие" с 01.06.2015.

В соответствии с договором купли-продажи имущества N 06-01/20-2014 от 31.12.2014 между ЗАО "Воронеж-Терминал" (продавцом) и ООО "РН-Развитие" (покупателем) продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять в собственность и оплатить имущество согласно приложению N 1 к договору (в том числе 8 объектов недвижимости).

Объекты недвижимости переданы ООО "РН-Развитие" по акту приема- передачи, право собственности ответчика на недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке 02.04.2015, что подтверждается выписками из ЕГРН.

В связи с неосуществлением использования по целевому назначению спорного земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, приведшим к его заброшенности, истец направил в адрес ответчика претензию от 29.08.2016 N 03-07/959 с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка N 8 (кроме земель сельскохозяйственного назначения) от 16.10.2003. Претензия направлена по юридическому адресу ответчика, получена им, однако оставлена без удовлетворения.

Кроме того, в связи с неуплатой ответчиком арендных платежей в установленные договором аренды земельного участка N 8 (кроме земель сельскохозяйственного назначения) от 16.10.2003 сроки, истец направил в адрес ответчика претензию от 13.09.2016 N 03-07/1010 с требованием погасить задолженность по арендным платежам за период с 01.05.2016 по 01.09.2016 в сумме 1 600 539 руб. 24 коп., а также начисленные за период с 11.06.2015 по 11.09.216 пени в сумме 512 572 руб. 68 коп. В ответ на претензию, ООО "РН-Развитие" направило Администрации письмо о неправомерности произведенного Администрацией расчета арендной платы.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 15.09.2016 по делу N А14-7320/2016 с ООО "РН-Развитие" в пользу Администрации Панинского городского поселения Панинского муниципального района Воронежской области взыскана задолженность по договору аренды земельного участка N 8 (кроме земель сельскохозяйственного назначения) от 16.10.2003 в сумме 715 432 руб. 40 коп. за период с 01.01.2016 по 01.05.2016, а также пени в сумме 3 411 171 руб. 37 коп. за период с 11.06.2015 по 01.06.2016.

Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды, обратился в суд с настоящим иском.

Суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

Ссылаясь на положения ст.35 Земельного кодекса РФ, ст.552 Гражданского кодекса РФ, суды правомерно отклонили довод заявителя о переходе прав и обязанностей арендатора по договору к нему с 01.06.2015 согласно пункту 3.4 договора купли-продажи, ввиду следующего.

Как следует из п.25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, положений ст.552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и ст.25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Приобретение покупателем права пользования соответствующей частью земельного участка под отчуждаемыми зданиями, а также примыкающей к ним территории закреплены в пункте 1.7 договора купли-продажи.

Кроме того, данным пунктом определена дата, с которой покупатель несет бремя содержания недвижимого имущества, что не влияет на момент возникновения права аренды в отношении земельного участка.

Таким образом, суды верно указали, что поскольку право собственности ответчика на объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи от 31.12.2014 N 06-01/20-2014, зарегистрировано в ЕГРП 02.04.2015, то с указанной даты у ООО "РН-Развитие" возникло право на использование спорного земельного участка, занятого принадлежащими ему объектами недвижимости и необходимого для их использования на условиях договора аренды земельного участка N 8 от 16.10.2003.

В решении по делу N А14-3618/2016 суд пришел к выводу, аналогичному выводу суда по настоящему делу.

Вместе с тем, пунктом 4.1 договора аренды земельного участка N 8 предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более, чем на 2 месяца, при непредставлении платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы.

В качестве оснований расторжения договора аренды, истец в претензии от 29.08.2016 указывает на неиспользование по целевому назначению спорного земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, а также в претензии от 13.09.2016 на неуплату арендных платежей в течение четырех месяцев.

При этом, факт неуплаты арендной платы в период с 01.01.2016 по 01.05.2016 установлен решением Арбитражного суда Воронежской области от 15.09.2016 по делу N А14-7320/2016.

Истцом также представлены акты осмотра земельного участка с кадастровым номером 36:21:0100015:0032 от 24.05.2016 и от 08.08.2016, согласно которым земельный участок зарастает сорной растительностью, за территорией длительное время никто не ухаживает, на территории обитают стаи бездомных собак, что нарушает эстетический облик поселения и приводит к ухудшению экологической обстановки на участке и прилегающих к нему территориях, расположенные на земельном участке объекты недвижимости не эксплуатируются длительное время и разрушаются.

Кроме того, акт проверки земельного участка Управления Росреестра по Воронежской области от 20.12.2017, составленный по истечении более года со дня направления предложения о расторжении договора от 29.08.2016, согласно которому основания для привлечения ООО "РН-Развитие" к административной ответственности, предусмотренной ст.8.8 КоАП РФ, за использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, не опровергает факт нарушения ответчиком условий договора и обоснованности предложения истца о расторжении договора.

Указанные в акте от 20.12.2017 обстоятельства также подтверждают, что производственная деятельность на земельном участке ответчиком не ведется.

Между тем, факт нахождения на земельном участке принадлежащих ответчику объектов недвижимости не свидетельствует об использовании земельного участка ответчиком для производственной деятельности, как предусмотрено пунктом 1.1 договора аренды.

Ссылка заявителя о невнесение арендных платежей в связи с отсутствием информации о размере арендных платежей и реквизитов для уплаты ввиду незаконного бездействия Администрации, выразившегося в нерассмотрении заявления ответчика от 18.11.2015 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, судами правомерно отклонена, поскольку указанное обстоятельство не освобождает арендатора от обязанности уплачивать арендную плату.

Более того, как верно отметили суды, ответчик не был лишен возможности исполнить обязательство внесением долга в депозит в порядке, предусмотренном ст.327 ГК РФ.

Довод заявителя о проведении проверки арендуемого ответчиком земельного участка с нарушением требований Федерального закона от 26.12.2008 N 294-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" судами обоснованно отклонен, поскольку согласно пункту 4.1.2 договора аренды земельного участка N8 от 23.10.2003 арендодатель имеет право беспрепятственного доступа в любое время на территорию арендуемого участка с целью его осмотра и проверки на предмет соблюдения условий договора, а действия Администрации по осмотру земельного участка не являются мероприятиями муниципального контроля.

При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями ст.450, п.3 ст.615, ст.619 Гражданского кодекса РФ, учитывая положения ч.2 ст.69 АПК РФ, разъяснения п.23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", принимая во внимание, что ответчиком уплачена часть арендной платы 02.06.2016 в отсутствие дополнительного соглашения к договору аренды (дело N А14-7320/2016), суды правомерно указали, что неиспользование земельного участка по назначению в течение длительного времени является существенным нарушением условий договора аренды, в связи с чем, обоснованно удовлетворили требования арендодателя о расторжении договора.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и не опровергают их выводы. Несогласие подателя жалобы с оценкой судами фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалуемых судебных актов.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 08.02.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2018 по делу N А14-14584/2016 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Ю.В. Бутченко Л.В. Леонова