Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22 октября 2018 г. N Ф10-4137/18 по делу N А84-4113/2017

город Калуга

22 октября 2018 г.

Дело N А84-4113/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15.10.2018.

Постановление изготовлено в полном объёме 22.10.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Л.В. Леоновой
судей	И.В. Сорокиной
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	В.В. Циплякова Н.А. Колесникова
при участии в заседании:
от истца: Индивидуальный предприниматель Помогалова Светлана Николаевна ОГРНИП 315920400050182 ИНН 920354249257	предъявлен паспорт;
от ответчика: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя ОГРН 1149204004025 ИНН 9204002115 от третьего лица: Общество с ограниченной ответственностью "Инком"	не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом; не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, кассационные жалобы Помогаловой Светланы Николаевны и Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2018 по делу N А84-4113/2017,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Помогалова С.Н. (далее - предприниматель, истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент, ответчик) с требованием о возврате (взыскании) излишне уплаченной арендной платы по договору аренды от 02.10.2006 за период с 01.01.2015 по 30.09.2016, просила взыскать с департамента денежную сумму в размере 817 207 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Инком".

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15.01.2018 (судья Ражков Р.А.) исковые требования предпринимателя полностью удовлетворены.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2018 (судьи Тарасенко А.А., Евдокимов И.В., Остапова Е.А.) решение суда первой инстанции отменено. По делу принят новый судебный акт. С Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в пользу индивидуального предпринимателя Помогаловой Светланы Николаевны взыскана задолженность в сумме 774 813,13 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований индивидуального предпринимателя Помогаловой Светланы Николаевны отказано.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Помогалова Светлана Николаевна и Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратились в суд округа с кассационными жалобами, в которых просят постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Определением Арбитражного суда Центрального округа от 08.10.2018 в судебном заседании объявлен перерыв до 10 час. 00 мин. "15" октября 2018.

15.10.2018 в 10 час.00 мин. судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, заслушав истца, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между Севастопольским городским советом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 02.10.2006 заключен договор аренды земельного участка общей площадью 0,3500 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Горпищенко, 108-Г.

К указанному договору аренды 30.03.2010 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды, которое зарегистрировано 10.06.2010 под N 040966100044.

Согласно пункту 4.2 договора аренды с учетом дополнительного соглашения в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденного Решением Севастопольского городского Совета от 14.10.2003 N 1348, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 3% от нормативной денежной оценки земельного участка. При этом величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле: нормативная денежная оценка земельного участка (грн) x ставка арендной платы (%) = сумма годовой арендной платы.

В соответствии с пунктом 9.2.2 договора аренды с учетом дополнительного соглашения арендатор обязан завершить застройку земельного участка в срок до 01.04.2010.

Согласно пункту 4.7 договора в случае нарушения сроков освоения земельного участка, размер годовой арендной платы подлежит корректировке на поправочный коэффициент 2.

В связи с нарушением сроков освоения земельного участка департамент применил указанный коэффициент 2 в отношении предпринимателя при расчете задолженности по арендной плате. Нормативная денежная оценка на 01.01.2012 составляла 2 728 915 гривен, что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке, что утверждено решением Севастопольского городского совета от 20.12.2011 N 2163.

Решение Севастопольского городского Совета от 07.02.2012 N 2318 предписывает учитывать для расчета арендной платы нормативную стоимость земельного участка, указанную в выписке из технической документации по нормативной денежной оценке, которая утверждена решением Севастопольского городского совета от 20.12.2011 N 2163.

Письмом от 09.09.2015 N 3872 департамент сообщил предпринимателю о наличии задолженности по договору аренды земельного участка на 01.01.2015 в сумме 217 915 рублей 60 копеек.

Согласно условиям договора аренды - целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание складских помещений. Как следует из справок Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (Севреестра) от 10.05.2017 N исх. 17/1876, от 04.03.2016 N 300/1, от 10.05.2017 N 396/1 о нормативной цене земельного участка, площадью 3 500 кв. м по адресу г. Севастополь, ул. Горпищенко, N 108-Г по состоянию на 01.01.2015, 01.01.2016 и на 01.01.2017 - нормативная цена земельного участка 91:04:001024:3 площадью 3 500 кв. м, составляет 7 548 415 руб.

Из материалов дела следует, что предпринимателем 01.04.2016 получено свидетельство о государственной регистрации права на нежилое здание, общей площадью 27,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Севастополь, ул. Горпищенко, д. 108-Г на основании свидетельства от 17.03.2010, выданного Фондом коммунального имущества Севастопольского городского совета.

Между предпринимателем и обществом с ограниченной ответственностью "Инком" 20.09.2016 заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, предметом которого является спорный земельный участок.

Обществом осуществлены платежи по договору за предпринимателя за период 01.01.2015 по 30.09.2016:

- пени в сумме 7 320 рублей 43 копейки;

- арендные платежи в общей сумме 1 634 693 рубля 13 копеек;

Кроме того, обществом по договору от 02.10.2006 оплачены арендные платежи без указания на то, что платежи осуществляются за предпринимателя в общей сумме 715 464 рубля 32 копейки.

11.12.2017 между обществом и департаментом заключен договор аренды в отношении земельного участка, площадью 3 500 кв. м по адресу г. Севастополь, ул. Горпищенко, N 108-Г.

Полагая, что арендные платежи (применительно к базовой сумме в размере 1 634 693,13 руб.) уплачены в размере большем, нежели чем положены по договору, предприниматель обратилась с претензией от 19.09.2017 департамент, вх.N 33521/05-05-07/17 от 19.09.2017. Претензия оставлена без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд с требованием о защите нарушенного права.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что расчет арендной платы необходимо осуществлять с учетом действующего с 01.01.2015 нормативного регулирования на территории субъекта Российской Федерации город Севастополь ввиду того, что в противном случае нарушается принцип экономической обоснованности, установленный Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582. Определив период задолженности, за который предприниматель обязана платить арендную плату в размере 18 месяцев, суд определил размер подлежащей уплате арендных платежей. При этом суд первой инстанции согласился с необходимостью корректировки (уменьшения) площади земельного участка для целей правильного определения арендной платы с учетом того, что часть этой площади арендатор (предприниматель) не может использовать по вине третьих лиц.

Отменяя решение суда первой инстанции суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

По смыслу положений статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" к правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений. Нормы ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Руководствуясь статьей 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", учитывая правила статей 4, 422 ГК РФ, суд указал, что к правоотношениям, возникшим после 18.03.2014, подлежат применению нормы российского законодательства.

Согласно положениям статьи 632 ГКУ, статьям 2, 19 Закона Украины "О плате за землю", статьи 14 Налогового кодекса Украины нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы. При этом в силу указанных норм права, а также согласно правилам статьи 65 ЗК РФ размер арендной платы по договору аренды земельного участка является регулируемым по законодательству как России, так и Украины.

При таких обстоятельствах, учитывая положения пункта 4.1 договора аренды, изменение методики определения размера арендной платы, изменение порядка определения значимых при определении размера арендной платы величин влечет автоматическое изменение размера арендной платы за пользование публичными землями.

Согласно пунктам 12, 13 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 01.01.2019 внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

В силу пункта 1 постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21.03.2014, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 01.01.2015.

Учитывая нормативно-правовое регулирование субъекта Российской Федерации, размер арендной платы по договору аренды от 02.10.2006 должен быть определен исходя из нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012.

Такая оценка составила 2 728 915 гривен, что подтверждается справкой от 13.12.2012 Главного управления Госземагенства г. Севастополя.

Вместе с тем, как правильно указано судом, указанная величина (2 728 915 гривен в качестве нормативной денежной оценки) для целей определения размера арендной платы применительно к договору аренды земельного участка от 02.10.2006 не может быть принята, ввиду явной юридической порочности указанной величины применительно к конкретному земельному участку.

Величина нормативной денежной оценки по законодательству Украины определялась в 2011 году с учетом правил Методики денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утв. постановлением Кабинета министров Украины от 23.03.1995 N 213 (далее - Методика N 213), где пунктом 21 указанной Методики установлено, что денежная оценка конкретного земельного участка определяется с применением многочленной формулы, в том числе таких показателей как "норматив расходов на освоение и благоустройство территории в расчете на квадратный метр", "коэффициент, характеризующий местоположение земельного участка", который, в свою очередь также рассчитывается по особой формуле с учетом, в частности, коэффициента, характеризующего локальные формы месторасположения земельного участка по территориально-планировочным, инженерно-геологическим, санитарно-гигиеническим условиям, уровню благоустройства территории и другим показателям.

В связи с чем, достоверность величины нормативной денежной оценки конкретного земельного участка существенно зависит в том числе от обременения земельного участка объектами коммуникаций.

Как следует из материалов дела, постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 24.04.2012 по делу N 5020-11/238 удовлетворены исковые требования предпринимателя к Главному управлению жилищно-коммунального хозяйства Севастопольской городской государственной администрации устранить препятствия в пользовании земельным участком общей площадью 0,35 га, который размещен по адресу: г. Севастополь, ул. Горпищенко, 108-г путем демонтажа кабельных линий 1, 2.

Предприниматель письмом от 19.12.2012 обращалась к Председателю Городского совета г. Севастополя о препятствиях в пользовании земельным участком.

Решением Севастопольского городского совета от 12.03.2013 N 5368 предпринимателю дано согласие на проведение инвентаризации земельного участка, площадью 3 500 кв. м по адресу г. Севастополь, ул. Горпищенко, N 108-Г в связи с прокладкой кабеля высокого напряжения в декабре 2010 года, в результате чего часть земельного участка не может быть освоена по целевому назначению.

Постановлением Административного суда города Севастополя от 04.02.2014 по делу N 827/3058/13-а удовлетворено заявление предпринимателя об обязании Севастопольской городской государственной администрации создать комиссию для определения убытков, причиненных в связи с невозможностью пользования земельным участком, расположенном по улице Горпищенко, 108-Г в городе Севастополе.

Указанные обстоятельства установлены, в том числе, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А84-2057/2017 по иску предпринимателя к департаменту о признании действий (бездействия) незаконным; в удовлетворении заявленных требований было отказано в связи с выбором ненадлежащего способа защиты права.

По существу законно инициированная предпринимателем процедура пересмотра (перерасчета) недостоверной величины нормативной денежной оценки земельного участка не была завершена по правилам украинского законодательства ввиду принятия с 18.03.2014 Республики Крым в состав Российской Федерации.

Из указанного следует, что предпринимателем доказана нелегитимность (ничтожность) величины нормативной денежной стоимости (2 728 915 гривен) с учетом явной недостоверности экономических величин, подлежащих обязательному учету при применении соответствующих формул на основании Методики N 213.

В свою очередь, департамент не представил в материалы дела иного расчета нормативной денежной стоимости конкретного земельного участка, являющегося предметом договора от 02.10.2006, с учетом объективных экономических показателей, предусмотренных Методикой N 213.

Таким образом, учитывая принцип платности использования публичных земель, а также правила статьи 6 ГК РФ, суд обоснованно счел возможным применение правил Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, являющиеся собственностью города федерального значения Севастополя, утв. постановлением правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП (далее - Порядок).

Из материалов дела следует, что постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 24.04.2012 по делу N 5020-11/238 удовлетворены исковые требования предпринимателя к Главному управлению жилищно-коммунального хозяйства Севастопольской городской государственной администрации устранить препятствия в пользовании земельным участком.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 06.03.2017 по делу N А84-2961/2015 удовлетворены исковые требования предпринимателя к ГУП города Севастополя "Севтеплоэнерго" об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

Таким образом, приняв земельный участок от арендодателя на основании акта от 07.10.2006 предприниматель, будучи законным владельцем земельного участка, в указанных выше судебных процессах использовала негаторную защиту и доказала виновность иных лиц (не арендодателя) в учинении ей (владеющему арендатору) препятствий в пользовании земельным участком.

Надлежащими ответчиками по требованию о возмещении причиненных предпринимателю убытков вследствие обязанности внесения полного размера арендной платы по договору аренды могут являться лица, чинившие препятствия в пользовании земельным участком, но не арендодатель, исполнивший свою обязанность по передаче надлежащей вещи в аренду.

В связи с чем, при определении размера арендной платы необходимо учитывать всю площадь земельного участка.

Размер месячной арендной платы составит в таком случае 25 161,38 руб.

За 21 месяц размер арендной платы составит 528 389 руб. Пунктом 4.4 договора аренды от 02.10.2006 предусмотрено, что арендная плата оплачивается в течение 30 дней месяца, следующего за месяцем, за который необходимо внести арендную плату.

В силу пункта 4.9 спорного договора аренды за несвоевременное внесение арендной платы взимается пена в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.

Принимая во внимание наличие неоспариваемой истцом просрочки во внесении арендной платы по договору от 02.10.2006 в период с 01.01.2015 по 30.09.2016, учитывая, что начисление договорной пени в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины на задолженность в рублях невозможно, суд обосновано применил правила статьи 395 "Ответственность за неисполнение денежного обязательства" ГК РФ, согласно которым в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, проценты по статье 395 ГК РФ за период с 01.01.2015 по 20.09.2016) составили 38 692 руб., на задолженность предпринимателя применительно к указанному периоду с учетом размера арендной платы за месяц 25 161,38 руб.

Поскольку соответствующий расчет не представлен ни предпринимателем, ни департаментом, суд определил сумму с учетом неоспариваемых предпринимателем штрафных санкций с использованием метода пропорциональности.

Из базовой суммы 1 634 693,13 руб. (согласно платежным поручениям общества за предпринимателя применительно к спорному периоду) подлежат вычитанию суммы, подлежащие уплате предпринимателем применительно к спорному периоду:

- 217 915 руб. (переходящий остаток за период до 01.01.2015 - предпринимателем не оспаривается);

- 74 884 руб. (штрафные санкции, начисленные департаментом на сумму в размере 217 915 руб. по состоянию на 20.09.2016 - предпринимателем не оспаривается);

- 528 389 руб. (основной долг по арендной плате за спорный период с 01.01.2015 по 30.09.2016 с учетом того, что размер арендной платы 25 161,38 руб. в месяц);

- 38 692 руб. (проценты по статье 395 ГК РФ на сумму основного долга по состоянию на 20.09.2016).

В связи с чем, предпринимателем как арендатором земельного участка (с учетом переходящего остатка по состоянию на 01.01.2015) должно быть уплачено 859 880 руб., в том числе основной долг в размере 746 304 руб., пени и проценты в размере 113 576 руб.).

Гражданским кодексом на лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), возложена обязанность по возврату последнему неосновательно приобретенного или сбереженного имущества (неосновательного обогащения), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 1102).

Таким образом, предпринимателю должна быть возвращена департаментом излишне уплаченная сумма в размере 774 813,13 руб.

Учитывая вышеизложенное, судом апелляционной инстанции правомерно отменено решение суда первой инстанции, и принят новый судебный акт о частичном удовлетворении заявленных требований.

Доводы кассационной жалобы повторяют доводы апелляционной жалобы заявителя, которые уже были предметом исследования суда апелляционной инстанции и были обоснованно отклонены.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанций при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2018 по делу N А84-4113/2017 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

И.В. Сорокина В.В. Ципляков