Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20 ноября 2018 г. N Ф10-4905/18 по делу N А84-4768/2017

г. Калуга

20 ноября 2018 г.

Дело N А84-4768/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20.11.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.11.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей	Л.В. Солодовой И.В. Сорокиной М.М. Нарусова
при участии в заседании:
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя	Не явился, извещен надлежащим образом
от ответчика: ИП Задоркина Елена Николаевна	Не явился, извещен надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Задоркиной Елены Николаевны на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2018 по делу N А84-4768/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к индивидуальному предпринимателю Задоркиной Елене Николаевне о расторжении договора аренды земельного участка от 31.08.2005, расположенного по адресу: г.Севастополь, ул.Адмирала Фадеева, 23-К и обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 28.03.2018 (судья Архипова С.Н.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2018 (судьи: Остапова Е.А., Евдокимов И.В., Тарасенко А.А.) решение суда первой инстанции отменено и заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд расторг договор аренды земельного участка от 31.08.2005, общей площадью 0,0200 га (кадастровый номер 91:02:001017:48, ранее присвоен кадастровый номер 8536400000:01:014:0045), расположенного по адресу: г.Севастополь, ул. Адмирала Фадеева, 23-К, заключенный между Севастопольским городским советом и частным предпринимателем Задоркиной Еленой Николаевной, который зарегистрирован 20.10.2005 под N 00008 в Книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный номер N 0405659). Обязал индивидуального предпринимателя Задоркину Елену Николаевну с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по акту приема-передачи земельный участок, общей площадью 0,0200 га (кадастровый номер 91:02:001017:48, ранее присвоен кадастровый номер 8536400000:01:014:0045), расположенный по адресу: г.Севастополь, ул.Адмирала Фадеева, 23-К, в состоянии в котором он его получил в аренду

Не соглашаясь с выводом суда апелляционной инстанции ИП Задоркина Е.Н. обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанное постановление апелляционного суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, на основании решения Севастопольского городского Совета от 18.05.2005 N 3207 с частным предпринимателем Задоркиной Еленой Николаевной (арендатор) 31.08.2005 был заключен договор аренды земельного участка, площадью 0,0200 га, находящегося по адресу: г.Севастополь, ул.Адмирала Фадеева (центр города), для строительства остановочного павильона с торговым павильоном с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, сроком на 25 лет.

01.09.2005 земельный участок был передан арендатору по акту приема-передачи, а 25.10.2005 договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением от 25.03.2013 стороны установили, что в аренду передан земельный участок (с кадастровым номером 8536400000:01:014:0045) для строительства остановочного павильона с торговым павильоном, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Адмирала Фадеева, 23-К (согласно справки УГиА СГГА от 13.07.2007 N 2254/5-2).

В соответствии с пп. "г" п. 9.2.2 договора, арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в п. 5.2 договора целевому назначению в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

В силу п. 10.1 договора, арендатор принял на себя обязательства по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г.Севастополя в соответствии с действующим законодательством и решением Севастопольского городского Совета от 22.10.2003 N 1429 "О нормах паевого участия (взносов) застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры в г.Севастополе", в связи с чем обязан был в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ (после разработки проектно-сметной документации, но не позднее одного года от даты приема-передачи земельного участка) заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г.Севастополя.

Согласно выписки из ЕГРИП ответчик привел учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации.

11.08.2016 по результатам обследования спорного земельного участка, проведенного Управлением земельного контроля города Севастополя был составлен акт, из которого следует, что земельный участок площадью 200 кв.м, согласно ранее присвоенного кадастрового номера 8536400000:01:014:0045, расположенный по адресу: г.Севастополь, Гагаринский район, Адмирала Фадеева, остановка, не огражден, территория земельного участка свободна от объектов капитального строительства, некапитальных сооружений, объектов благоустройства, признаки осуществления строительных работ на момент обследования отсутствуют.

16.10.2017 за N 32173/05-05-21/17 Департаментом в адрес предпринимателя направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, а также с предложением расторгнуть договор аренды в добровольном порядке в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок.

Неисполнение арендатором на протяжении длительного времени обязательств по освоению предоставленного в аренду земельного участка послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорного договора аренды.

По мнению кассационной инстанции, суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда и, дав оценку всем обстоятельствам дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, удовлетворил заявленные требования.

В соответствии с положениями ст. 23 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" от 21.03.2014, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

В соответствии с п.п. 1.8, 4.2 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя он осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя и является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя.

В данном случае Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя является надлежащим истцом по делу, поскольку к нему перешли права арендодателя по договору аренды земельного участка от 31.08.2005, в силу возложенных на него полномочий.

Согласно ч.12 ст.3 Закона Республики Крым N 38-3PK от 31.07.2014 "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" положения договоров аренды земельных участков, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Аналогичные положения содержит ст.3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС, регулирующего земельные и иные имущественные отношения на территории города Севастополя.

Таким образом, в настоящее время спорный договор аренды земельного участка от 31.08.2005 является действующим.

Правоотношения сторон, связанные с расторжением договора аренды регулируются нормами российского законодательства. В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут или изменен по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных предусмотренных законом случаях.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 12.3, п. 12.4 договора, истец имеет право требовать его досрочного расторжения при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при невыполнении второй стороной обязанностей, предусмотренных договором.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя, при существенном нарушении его условий арендатором, предусмотрено п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

При этом, в соответствии с разъяснениями, изложенными в п.23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В статьях 45, 46 ЗК РФ закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

В данном случае, в обоснование заявленных требований Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя ссылается на то, что ответчик не осуществил строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.

Как указано выше, актом обследования земельного участка установлено, что земельный участок свободен от строений и сооружений, признаков осуществления строительных, подготовительных работ не выявлено.

Не оспаривая факт нарушения срока окончания строительства остановочного павильона с торговым павильоном на указанном земельном участке, ответчик ссылается на наличие не зависящих от его воли обстоятельств, препятствовавших своевременному окончанию строительства.

В обоснование данных доводов ответчиком представлены доказательства подтверждающие, что в период с 2006 по 2013 гг. им предпринимались меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости, а именно: получено заключение о согласовании рабочего проекта остановочного павильона с торговым павильоном; с Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля заключен договор N 118 о техническом надзоре строительства; 03.04.2007 Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля выдано разрешение на проведение строительных работ и начале строительства; 18.01.2012 предприниматель уведомил Инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля о начале строительства май-сентябрь 2012; 15.11.2012 заключен договор о паевом участии заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г. Севастополя; 25.03.2013 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды.

После принятия Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" ответчиком 28.10.2014 был получен кадастровый паспорт земельного участка и 12.02.2015 направлено письмо в Главное управление по имущественным и земельным отношениям с просьбой внести изменения в договор аренды в соответствии с законодательством РФ.

22.02.2017 предприниматель представил Департаменту заявление о согласовании Акта местоположения границ земельного участка. Повторно с аналогичным заявлением ответчик обратился в Департамент 09.06.2017, а 13.10.2017 им было направлено повторное заявление о переоформлении права пользования земельным участком.

Однако, судом апелляционной инстанции верно учтено, что срок строительства объекта недвижимости на спорном земельном участке согласно условиям договора аренды составлял два года и истек 01.09.2007. Доказательств того, что срок строительства продлялся в материалы дела не представлено.

В соответствии с ч.1 ст. 48, ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Аналогичный порядок в сфере градостроительной деятельности установлен в ст. 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности".

Порядок проектирования и строительства объектов владельцами или пользователями земельных участков предусмотрен ч.5 ст. 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности".

Как правомерно указано судом апелляционной инстанции, предприниматель действительно предпринял определенные меры с целью осуществления строительства объекта.. Вместе с тем доказательства осуществления им подготовительных и ведение строительных работ на спорном земельном участке, в материалах дела отсутствуют. Напротив, согласно акта обследования от 11.09.2016, территория земельного участка свободна от объектов капитального строительства, некапитальных сооружений, объектов благоустройства, признаки осуществления строительных работ отсутствуют.

Ответчиком не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в период с 2005 по 2007 годов (окончание срока строительства по договору), а также позднее по настоящее время, объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Ссылка предпринимателя на наличие введенного распорядительным актом и.о. Губернатора города Севастополя запрета на осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя в апреле 2014 является несостоятельной, поскольку к этому времени, согласно условий договора, объект уже должен быть построен и введен в эксплуатацию в соответствии с действующим на тот момент законодательством.

Поскольку на дату принятия указанного Распоряжения ответчик не приступил к выполнению строительных работ, запрет осуществления строительства в городе Севастополе с апреля 2014 года никоим образом не затрагивал прав ответчика, и не может считаться объективным препятствием в выполнении ответчиком условий договора.

Оценивая вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, в установленные сроки, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта недвижимости) представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект недвижимости должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.

Так, предоставляя земельный участок в аренду в августе 2005 года для строительства объекта в целях создания социальной инфраструктуры города Севастополя, уполномоченный на распоряжение земельным участком орган вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.

Из вышеуказанного следует, что доводы заявителя жалобы об отсутствии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, с которой суд кассационной инстанции согласен,, оснований для переоценки не имеется.

Дав оценку всем обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 289,283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2018 по делу N А84-4768/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

И.В. Сорокина М.М. Нарусов