Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 6 декабря 2018 г. N Ф10-3997/18 по делу N А84-660/2018

город Калуга

06 декабря 2018 г.

Дело N А84-660/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29.11.2018.

Постановление изготовлено в полном объёме 06.12.2018.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Л.В. Леоновой
судей	М.М. Нарусова
	Ю.В. Бутченко
при участии в заседании:
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя ОГРН 1149204004025 ИНН 9204002115	не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом;
от ответчика: Общество с ограниченной ответственностью "Крым-Полис" ОГРН 1149204068155 ИНН 9204507839	не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Крым-Полис" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 18.06.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2018 по делу N А84-660/2018,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент, истец, ДИЗО) обратился в арбитражный суд о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Крым-Полис" (далее - Общество, ответчик, ООО "Крым-Полис") 203355 рублей 58 копеек задолженности по арендной плате, 27225 рублей 30 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2015 по 31.05.2018, об обязании ответчика освободить недвижимое имущество - встроенные нежилые помещения (в том числе помещения первого этажа с N I-1 по N I-5) площадью 202,2 кв. м (с крыльцом), помещения подвала (с N I-1 по N I-7, N I-8 (1/2 часть), с N I-11 по N I-19) площадью 279,65 кв. м), общей площадью 481,85 кв. м, расположенные в пятиэтажном жилом доме по адресу: г. Севастополь, ул. П.Корчагина, 40, и передать указанное имущество по акту приема-передачи департаменту в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом уточненных исковых требований).

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 18.06.2018 (судья Морозова Н.А.) исковые требования удовлетворены частично, а именно: взыскана с Общества с ограниченной ответственностью "Крым-Полис" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя задолженность по арендной плате в сумме 203355 руб. 58 коп., а также взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 27055 руб. 71 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2018 (судьи Остапова Е.А., Сикорская Н.И., Тарасенко А.А.) решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований об обязании ООО "Крым-Полис" освободить недвижимое имущество - встроенные нежилые помещения (в т.ч. помещения первого этажа с N 1-1 по N 1-15) площадью 202,2 кв. м (с крыльцом), помещения подвала (с N 1-1 по N 1-7, N 1-8 (1/2 часть), с N 1-1 по N 1-19) площадью 279,65 кв. м), общей площадью 481, 85 кв. м, расположенные в пятиэтажном жилом доме по адресу: ул. П. Корчагина, 40, г. Севастополь, и передать указанное имущество по акту приема-передачи Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в течение 30 календарных дней с момента вступления в силу решения суда. По делу в указанной части принят новый судебный акт. ООО "Крым-Полис" обязано освободить недвижимое имущество - встроенные нежилые помещения (в т.ч. помещения первого этажа с N 1-1 по N 1-15) площадью 202,2 кв. м (с крыльцом), помещения подвала (с N 1-1 по N 1-7, N 1-8 (1/2 часть), с N 1-1 по N 1-19) площадью 279,65 кв. м), общей площадью 481, 85 кв. м, расположенные в пятиэтажном жилом доме по адресу: ул. П. Корчагина, 40, г. Севастополь, и передать указанное имущество по акту приема-передачи Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в течение 30 календарных дней с момента вступления в силу решения суда. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменений.

Не согласившись с указанными судебными актами, ООО "Крым-Полис" обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названные судебные акты полностью, направить дело на новое рассмотрение.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, 14.02.2005 между Управлением по вопросам имущества коммунальной собственности городской государственной администрации (арендодатель) и частным предприятием "Крым-Полис" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 8-05, согласно которому с целью эффективного использования коммунального имущества и достижения наивысших результатов хозяйственной деятельности арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество - встроенные нежилые помещения первого этажа и подвала, расположенные в пятиэтажном жилом доме, общей площадью 445,70 кв. м, находящееся по адресу: г. Севастополь, ул. Павла Корчагина, 40, стоящее на балансе РЭП-9, стоимость по акту оценки стоимости (экспертному заключению) от 09.02.2005 - 128755 гривен.

Договор действует с момента подписания акта приема-передачи имущества, нотариального удостоверения и государственной регистрации договора до 06.01.2010 (пункт 7.1 договора аренды).

Участники договора аренды 14.02.2005 подписали акт приема-передачи имущества 14.09.2005, в котором отражено состояние объекта аренды на дату подписания акта.

Между сторонами 30.04.2010 заключен в нотариальной форме дополнительный договор к договору аренды от 14.02.2005 N 8-05, согласно которому Территориальная громада г. Севастополя в лице Севастопольского городского Совета, от имени которой действует Фонд коммунального имущества Севастопольского городского Совета (арендодатель) и частное предприятие "Крым-Полис" (арендатор) внесли изменения, касающиеся площади нежилых помещений и арендной платы.

Пунктом 7.1 договора аренды в новой редакции закреплено, что договор действует с момента подписания, нотариального удостоверения и государственной регистрации договора сроком до 23.12.2011.

В дальнейшем стороны договора 05.01.2012 подписали протокол согласования изменений к договору аренды от 14.02.2005 N 8-05, в том числе о сроке действия договора до 07.12.2014.

В связи с принятием Автономной Республики Крым в состав Российской Федерации и образованием в последней двух самостоятельных субъектов, Общество, в порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", привело свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, ввиду чего 24.12.2014 сведения об ООО "Крым-Полис" как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

В материалах дела содержится письмо от 19.12.2014 N 02-02/2288 Главного управления имущественных и земельных отношений Департамента по правовым вопросам, имущественным и земельным отношениям Правительства Севастополя, адресованное ООО "Крым-Полис", содержащее уведомление арендатора о том, что в соответствии с пунктом 2 постановления Законодательного собрания города Севастополя "О ликвидации Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета" от 07.08.2014 N 176, Положением о Главном управлении имущественных и земельных отношений, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 15.08.2014 N 129, права и обязанности Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета по договорам аренды перешли к Главному управлению имущественных и земельных отношений, а также о том, что 07.12.2014 договор аренды от 14.02.2005 N 8-05 на нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. П.Корчагина, 40, прекратил свое действие ввиду окончания срока, на который он заключен. В данном письме арендатору предложено передать арендованное имущество по акту приема-передачи в срок, определенный договором аренды.

Указанное письмо направлено арендатором 23.12.2014 Обществу по адресу: г. Севастополь, ул. Гамарника, 4, кв. 43.

Согласно требованию ДИЗО от 31.10.2017 N АИ-100/17 в ходе проверки выполнения условий договора аренды от 14.02.2005 N 8-05 в части уплаты арендной платы выявлены существенные нарушения арендатором условий договора, задолженность ответчика за период с 01.01.2015 по 31.10.2017 за фактические пользование имуществом составила 176205 руб. 29 коп., ответственность за неисполнение денежного обязательства - 18906 руб. 77 коп. В связи с этим истец предупредил Общество о необходимости исполнения обязательства в тридцатидневный срок со дня направления требования. Одновременно Департамент предложил расторгнуть договор аренды от 14.02.2005 N 8-05 в течение тридцати календарных дней со дня направления данного письма и возвратить объект аренды по акту приема-передачи. Приложением этого требования является соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 14.02.2005 N 8-05.

Данное требование направлено. Оставление Обществом без какого-либо ответа претензий арендодателя послужило основанием для обращения ДИЗО в суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции указал, что арендодатель надлежащим образом исполнил свое обязательство по передаче арендатору объекта недвижимости для целей его дальнейшей эксплуатации ответчиком в предпринимательской деятельности. Однако, судом первой инстанции установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей, в связи с чем суд удовлетворил исковые требования по взысканию долга по арендной плате, а также суммы процентов за пользование чужими денежными средствами. Вместе с тем, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения исковых требований ДИЗО в части обязания ответчика освободить недвижимое имущество, поскольку истцом письмо с требованием о возврате арендованного имущества и прекращении договорных отношений было направлено не по юридическому адресу ответчика.

Частично отменяя решение суда первой инстанции суд апелляционной инстанции руководствовался следующим.

Поскольку спорный договор заключен сторонами на территории г. Севастополя до 18.03.2014, правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины.

С учетом того, что настоящий иск заявлен после 18.03.2014 (2018 год), то применению к спорным правоотношениям, которые являются длящимися, подлежат так же нормы законодательства Российской Федерации.

Согласно статье 759 ГК Украины по договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.

Аналогичные по смыслу нормы содержатся в статье 606 ГК РФ, согласно которым по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 763 ГК Украины определено, что договор найма заключается на срок, установленный договором.

Согласно положениям статьи 283 ХК Украины по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.

К отношениям аренды применяются соответствующие положения ГК Украины с учетом особенностей, предусмотренных этим Кодексом.

Статьей 785 ГК Украины предусмотрено, что в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном в договоре.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Пунктом 1 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Как следует из материалов дела, истцом, по окончании срока действия договора ответчик был уведомлен о прекращении его действия и необходимости передать имущество истцу по акту приема-передачи в установленный договором срок, письмом от 19.12.2014 N 02-02/2288.

Вместе с тем, указанное письмо направлено по адресу, не являющемуся ни юридическим адресом арендатора, ни местом нахождения предмета аренды, в связи с чем данный адрес нельзя признать надлежащим адресом ответчика, по которому возможно направлять юридически значимые сообщения.

В силу пункта 2 статьи 54 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц Украины по состоянию на день отправления уведомления о прекращении договора юридическим адресом ответчика обозначен: г. Севастополь, ул. Большая Морская, д. 33, кв. 1-А, который в дальнейшем отражен и в выписке из ЕГРЮЛ России.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом установлено, что по окончании срока действия договора аренды ответчик арендуемые помещения арендодателю не вернул, возражения арендодателя о продолжении пользования имуществом по надлежащему адресу арендатора направлены не были.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Материалами дела подтверждается, что истец направил ответчику требование от 31.10.2017 N АИ-100/17, согласно которому в ходе проверки выполнения условий договора аренды от 14.02.2005 N 8-05 в части уплаты арендной платы выявлены существенные нарушения арендатором условий договора, задолженность ответчика за период с 01.01.2015 по 31.10.2017 за фактические пользование имуществом составила 176205 руб. 29 коп., ответственность за неисполнение денежного обязательства - 18906 руб. 77 коп. В связи с этим истец предупредил Общество о необходимости исполнения обязательства в тридцатидневный срок со дня направления требования. Одновременно Департамент предложил расторгнуть договор аренды от 14.02.2005 N 8-05 в течение тридцати календарных дней со дня направления данного письма и возвратить объект аренды по акту приема-передачи. Приложением этого требования является соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 14.02.2005 N 8-05.

Указанное требование направлено истцом по юридическому адресу ответчика, по адресу, указанному в договоре аренды, а также по адресу спорного объекта.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно условий договора аренды и нормативно-правового регулирования, общая сумма арендной платы с января 2015 года по май 2018 года, подлежащая уплате арендатором, с учетом наличия у него задолженности по состоянию на 01.01.2015 составила 256 644 руб. 23 коп.

Судом установлено, что в исследуемый период платежными поручениями от 14.05.2015 N 2, от 31.01.2018 N 1 общество внесло арендные платежи в сумме 34 381 руб. 88 коп., 18 906 руб. 77 коп. соответственно, а всего - 53 288 руб. 65 коп.

Таким образом, общая сумма задолженности общества за определенный истцом период на дату рассмотрения настоящего спора составила 203 355 руб. 58 коп.

Суд обосновано отклонил довод ответчика, о невозможности использования им объекта по целевому назначению ввиду того, что арендодатель не заключил договоры тепло-, водо-, электроснабжения, поскольку указанная обязанность заключить договоры тепло-, водо-, электроснабжения объекта, согласно абзацу 2 пункта 4.4 договора лежит на арендаторе, а ее неисполнение самим арендатором никак не может быть вменена в вину арендодателю.

Руководствуясь статьями 611, 612 ГК РФ, учитывая, что в акте приема-передачи арендованного имущества от 14.09.2005 не зафиксировано, что объект аренды не пригоден к использованию по его назначению, принимая во внимание пункт 4.8 спорного договора, суд пришел к обоснованному выводу, что арендодатель надлежащим образом исполнил свое обязательство по передаче обществу объекта недвижимости для целей его дальнейшей эксплуатации арендатором в предпринимательской деятельности, что в свою очередь, опровергает довод заявителя об исключении обязанности общества по внесению арендных платежей в спорный период.

Истцом также заявлено требование о взыскании процентов, начисленных на основании статьи 395 ГК РФ.

Проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в ГК РФ). Если иной размер процентов не установлен законом или договором, размер процентов за пользование чужими денежными средствами, начисляемых за периоды просрочки, имевшие место после 31 июля 2016 года, определяется на основании ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды (пункт 1 статьи 395 ГК РФ в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 года N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

При расчете размера процентов суд обосновано исходил из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующий период.

Ответчик в свою очередь, не представил обоснованного контррасчета по процентам за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

В связи с чем, суд обосновано удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

По правилам, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, ДИЗО реализовало свое право на отказ от договора. При этом, ответчик был проинформирован о данной воле истца и, как усматривается из материалов дела, достоверно знал о ней.

В связи с чем, требования истца об обязании ООО "Крым-Полис" освободить недвижимое имущество - встроенные нежилые помещения (в т.ч. помещения первого этажа с N 1-1 по N 1-15) площадью 202,2 кв. м (с крыльцом), помещения подвала (с N 1-1 по N 1-7, N 1-8 (1/2 часть), с N 1-1 по N 1-19) площадью 279,65 кв. м), общей площадью 481, 85 кв. м, расположенные в пятиэтажном жилом доме по адресу: ул. П. Корчагина, 40, г. Севастополь, и передать указанное имущество по акту приема-передачи Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в течение 30 календарных дней с момента вступления в силу решения суда обосновано удовлетворено судом апелляционной инстанции.

Доводы заявителя не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебном акте выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2018 по делу N А84-660/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

М.М. Нарусов Ю.В. Бутченко