Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30 января 2019 г. N Ф10-6285/18 по делу N А35-1716/2018

город Калуга

30 января 2019 г.

Дело N А35-1716/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2019 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 30 января 2019 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего		Крыжскй Л.А.,
судей		Леоновой Л.В., Солодовой Л.В.,
при участии в заседании: от заявителя жалобы:	до перерыва - Щербаков В.А., представитель (доверенность от 17.04.2018 N 46АА1121204);
от иных участвующих в деле лиц:		не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Щербаковой Евгении Владимировны на решение Арбитражного суда Курской области от 03.08.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2018 по делу N А35-1716/2018,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Обояни Курской области (далее - истец, Администрация), неоднократно уточнив в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявленные требования, обратилась в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю Щербаковой Евгении Владимировне (далее - ответчик, предприниматель, ИП Щербакова Е.В.) с требованиями о взыскании пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 66 691,17 руб. и возложении на ответчика обязанности освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Курская область, г. Обоянь, ул. Ленина, д. 36 А, площадью 71,3 кв.м (далее - спорное нежилое помещение), передав его Администрации.

Решением Арбитражного суда Курской области от 03.08.2018 (судья Хмелевской С.И.) исковые требования Администрации удовлетворены частично.

С ИП Щербаковой Е.В. в пользу Администрации взысканы пени за период с 11.02.2015 по 11.12.2017 в размере 63 702,27 руб.

На ИП Щербакову Е.В. возложена обязанность освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Курская область, г. Обоянь, ул. Ленина, д. 36А, площадью 71,3 кв.м, передав его Администрации города Обояни.

В остальной части в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2018 (судьи: Ушакова И.В., Кораблева Г.Н., Поротиков А.И.) решение суда области оставлено без изменений.

Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными в части возложения на ответчика обязанности освободить занимаемое нежилое помещение, ИП Щербакова Е.В. (далее - заявитель) обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Курской области от 03.08.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2018 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований в данной части.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что надлежащим образом на протяжении долгих лет исполняла обязательства арендатора; судебный спор возник по вине истца, который в несколько раз завысил сумму начисленных пеней; установленный судом размер пени ею оплачен. Заявитель полагает, что имеет преимущественное право на приобретение спорного нежилого помещения в собственность. Ввиду изложенного законных оснований для принятия судом первой инстанции решения об освобождении спорного нежилого помещения не имелось.

В судебном заседании 21.01.2019 в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 28.01.2019.

Представитель предпринимателя в судебном заседании до перерыва доводы кассационной жалобы поддержал, просит ее удовлетворить.

Истец явку представителя в судебное заседание суда округа не обеспечил, ходатайством просит рассмотреть дело без его участия. С доводами кассационной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве, приобщенном к материалам дела.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов в части возложения на ответчика обязанности освободить занимаемое нежилое помещение, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, между МО "город Обоянь" в лице главы города (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Щербаковой Е.В. (арендатор) на протяжении нескольких лет заключался типовой договор аренды N 2 помещений муниципальной собственности города Обояни, согласно которому арендатору в аренду предоставлялось нежилое помещение площадью 71,3 кв. м, расположенное по адресу: Курская область, г. Обоянь, ул. Ленина, д. 36а, для использования под торговую деятельность (последние договоры от 01.01.2015, 28.12.2015 и 30.12.2016).

Указанные договоры аренды перезаключались сторонами ежегодно (2006, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 годы).

Размер и сроки внесения арендных платежей установлены в разделе 3 договоров.

В соответствии с пунктом 3.1 договоров N 2 от 01.01.2015 и от 28.12.2015 размер арендной платы устанавливается на срок действия договора и составляет 273 792 руб., арендные платежи перечисляются на счет администрации города с равномерной разбивкой по месяцам до 10 числа следующего за расчетным месяцем. По истечении указанного срока неоплаченная сумма считается недоимкой и взыскивается арендодателем с начислением пени в размере 0,5% от суммы неплатежа за каждый день просрочки.

Согласно пункту 3.1 договора N 2 от 30.12.2016 размер арендной платы устанавливается на срок действия договора и составляет 301 171,20 руб., арендные платежи перечисляются на счет администрации города с равномерной разбивкой по месяцам до 10 числа следующего за расчетным месяцем. По истечении указанного срока неоплаченная сумма считается недоимкой и взыскивается арендодателем с начислением пени в размере 0,5% от суммы неплатежа за каждый день просрочки.

При изменении утвержденной в установленном порядке методики определения уровня арендной платы за нежилые помещения арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, письменно уведомив об этом арендатора, но не чаще 1 раза в год (пункт 3.2. договоров).

В силу пункта 2.2.8 договоров арендатор обязался вносить арендную плату в установленные договором сроки.

В обоснование заявленных требований, истец указал, что по результатам проверки платежей, осуществляемых ИП Щербаковой Е.В. по вышеуказанным договорам аренды за период с 2015 по 2017 годы, Администрацией выявлено несвоевременное внесение платежей в нарушение пункта 3.1. договоров.

Претензией от 14.12.2017 Администрация предложила арендатору в добровольном порядке оплатить начисленные пени в размере 233 738,51 руб.; претензия осталась без удовлетворения.

Кроме того, в нарушение пункта 1.7 договоров без согласия арендодателя ответчица заключила с ИП Наумовым С.Н. договор субаренды, в соответствии с которым передала в субаренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Курская область, г. Обоянь, ул. Ленина, д. 36а (арендуемое помещение муниципальной собственности) для использования под торговую деятельность.

Согласно акту обследования нежилого помещения от 23.01.2018, составленному комиссионно с проведением фотосъемки, установлено, что площадь помещения, переданная предпринимателем в субаренду, составляет 71,3 кв.м, вместо заявленных в договоре 38,8 кв.м.

По истечении срока действия последнего договора аренды (31.12.2017) предприниматель не освободила помещение от оборудования, в связи с чем Администрация направила в адрес последней уведомление N 166 от 24.01.2018 о прекращении действия договора N 2 от 30.12.2016 и необходимости передачи занимаемого помещения в связи с окончанием срока действия договора в срок до 31.01.2018. Претензия осталась без удовлетворения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, предприниматель указала, что спор спровоцировала сторона арендатора, выставившая завышенные пени. Оснований для удовлетворения требований Администрации об освобождении спорного нежилого помещения не имеется, поскольку задолженности по арендным платежам нет.

Установив факт использования ответчиком спорного помещения в период с 01.01.2015 по 31.12.2017, за который им осуществлялось внесение арендных платежей с нарушением срока, предусмотренного договором, принимая во внимание п. 3.1. договора аренды, устанавливающий начисление пени в размере 0,5 % от суммы неплатежа за каждый день просрочки, суды обеих инстанций согласно расчету суда взыскали с ответчика в пользу истца пени в размере 63 702,27 руб.

В указанной части судебные акты кассатором не обжалуются.

По мнению суда округа, удовлетворяя исковые требования в части выселения предпринимателя из арендуемого помещения, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 12, 307, 610, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обоснованно исходили из того, что заявителем жалобы не представлено надлежащих и бесспорных доказательств пользования спорным помещением на законных основаниях с учетом истечения срока действия договора аренды N 2 от 30.12.2017.

Так, статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судами обеих инстанций обоснованно отмечено, что в рассматриваемом случае договоры аренды в отношении спорного нежилого помещения подписывались сторонами ежегодно. Таким образом, заключая договоры на новый срок, стороны, по сути, исключили предусмотренную п. 2 ст. 621 ГК РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, прекратив его действие и установив специальный порядок продления договора на новый срок путем заключения последующего соглашения.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

По мнению суда округа, арбитражный суд правомерно указал, что срок действия договора N 2 от 30.12.2016 истек 31.12.2017, при этом доказательств возврата арендуемого имущества либо заключения договора на новый срок с арендодателем в дело предпринимателем не представлено.

Уведомлением N 166 от 24.01.2018 арендодатель сообщил ответчику о необходимости освобождения арендуемого помещения в связи с истечением срока действия договора аренды N 2 от 30.12.2016.

При этом, судебная коллегия соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что заключение договора аренды спорного имущества с предпринимателем на новый срок без проведения торгов противоречит нормам действующего законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В силу п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), введенной в действие с 02.07.2008 Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в том числе, на основании федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

- размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

- минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, а также систематического толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров.

Между тем, из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что договор N 2 от 30.12.2016 заключен между администрацией и ИП Щербаковой Е.В. без проведения торгов. Ранее заключение договоров аренды в отношении спорного муниципального имущества происходило без проведения торгов (иного в материалы дела не представлено), в связи с чем положение ч. 9 ст. 17.1. Закона о защите конкуренции в данном случае не применимо и заключение договора аренды на новый срок с прежним арендатором без проведения торгов не соответствует законодательству.

Согласно части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения торгов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 данного закона, и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства.

Однако, Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" с 01.07.2013 часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции признана утратившей силу.

Таким образом, законодатель сначала ограничил срок перезаключения договоров аренды муниципального имущества без проведения торгов (до 01.07.2015), а в последующем данная возможность была исключена.

Учитывая изложенное, суд округа полагает, что вывод судов обеих инстанций об отсутствии у предпринимателя законных оснований использования спорного нежилого помещения и обязании ответчика его освободить основаны на нормах права.

Судом апелляционной инстанции обоснованно отмечено, что ссылки предпринимателя на нарушение Администрацией города Обояни положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не могут быть приняты во внимание с учетом предмета рассматриваемого иска, которым является требование о взыскании пени и возложении на ответчика обязанности освободить занимаемое помещение.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке. Переоценка имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств судом кассационной инстанции недопустима в силу положений статьи 286 АПК РФ. С учетом изложенного, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 03.08.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2018 по делу N А35-1716/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Крыжскaя

Судьи

Л.В. Леонова Л.В. Солодова