Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 7 февраля 2019 г. N Ф10-6193/18 по делу N А48-2609/2017

город Калуга

07 февраля 2019 г.

Дело N А48-2609/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 31.01.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 07.02.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Нарусова М.М.
Судей	Леоновой Л.В. Циплякова В.В.
При участии в судебном заседании
от истца: индивидуальный предприниматель Исаев Владимир Васильевич от ответчика: публичное акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра" в лице филиала ПАО "МРСК Центра"-"Орелэнерго"	Овечкина Н.В., представитель по доверенности N 57АА0922908 от 30.08.2018, сроком на 10 лет; Черников С.В., представитель по доверенности N Д-ОР/202 от 24.09.2018, сроком по 01.06.2019; Неказакова И.М., представитель по доверенности N Д-ОР/65 от 02.06.2018, сроком по 01.06.2019;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра" в лице филиала ПАО "МРСК Центра" - "Орелэнерго", на решение Арбитражного суда Орловской области от 06.07.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2018 по делу N А48-2609/2017,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Исаев Владимир Васильевич (далее - ИП Исаев В.В., истец) обратился в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к публичному акционерному обществу "Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра" (далее - ПАО "МРСК Центра", ответчик) с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ об обязании в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу привести часть здания назначение: нежилое, площадью 3 202,3 кв.м, количество этажей 4, расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, Московское шоссе, д.120 а, площадью 2 516 кв.м, состоящую из помещений, расположенных на 1-4 этажах, в том числе: на 1-этаже - 463,8 кв.м, на 2-ом этаже: 463,8 кв.м, на 3-ем этаже - 1 118, 4 кв.м, на 4-ом этаже - 465,2 кв.м, в состояние, соответствующее акту сдачи - приемки нежилых помещений в аренду от 01.12.2015 и договору аренды нежилых помещений N 5700/07606/15 от 18.11.2015, заключенному между ПАО "МРСК "Центра" и ИП Исаевым В.В. и взыскании убытков в сумме 3 748 920 руб., из которых 3 644 900 руб. - сумма недополученной арендной платы за период с 13.01.2017 по 05.04.2017, 14 420 руб. - услуги нотариуса за удостоверение протокола осмотра доказательств от 25.01.2017, 89 600 руб. - услуги АУОО "Орелгосэкспертиза" за составление экспертного заключения N 2 от 17.03.2017.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 06.07.2018 (судья Коровушкина Е.В.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2018 (судьи Кораблева Г.Н., Ушакова И.В., Поротиков А.И.), исковые требования удовлетворены.

ПАО "МРСК Центра" - "Орелэнерго", не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании суда округа представители заявителя доводы кассационной жалобы поддержали, по изложенным в ней основаниям.

Представитель истца возражала против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просила оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав стороны, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, истцу на праве собственности принадлежит четырехэтажное нежилое здание площадью 3 202,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Орел. Московское шоссе, д. 120а, с кадастровым номером 57:25:0040403:81.

Между ИП Исаевым В.В. (арендодатель) и ПАО "МРСК Центра" (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N 5700/07606/15 от 18.11.2015, в соответствии с которым ПАО "МРСК Центра" во временное пользование была предоставлена часть здания с кадастровым номером 57:25:0040403:81, общей площадью 2 516 кв.м, состоящая из помещений, расположенных на первом-четвертом этажах, в том числе на 1-этаже - 463,8 кв.м, на 2-ом этаже: 463,8 кв.м, на 3-ем этаже - 1 118, 4 кв.м, на 4-ом этаже - 465,2 кв.м в соответствии с "Поэтажным планом передаваемых в аренду помещений" (Приложение 1). Срок действия договора - четыре года с момента передачи объекта по акту приема-передачи (пункт 9.1 договора). Государственная регистрация договора аренды состоялась 22.12.2015.

Нежилые помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2015, из акта, подписанного сторонами договора без разногласий, все системы электрических сетей, телефонных сетей, а также оконные переплеты, двери находятся в исправном состоянии; покрытие пола, отделка стен и потолков находится в надлежащем состоянии; претензий по состоянию помещений стороны не имеют.

Письмом от 29.08.2016 N МР1-ОР/12/3931 ПАО "МРСК Центра" уведомило ИП Исаева В.В. о расторжении договора нежилых помещений N 5700/07606/15 от 18.11.2015 в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 6.1.11 договора с 01.12.2016 и одновременно направило акт возврата. Регистрационная запись о снятии обременения аренды в отношении спорного помещения произведена 20.12.2016.

На основании акта возврата арендуемого имущества, датированного 30.11.2016, подписанного истцом 25.01.2017, помещения были возвращены ИП Исаеву В.В., в котором истец указывает о фактическом принятии помещений 12.01.2017 с учетом претензий и замечаний, изложенных в акте осмотра от 12.01.2017.

В дело представлен акт осмотра здания от 12.01.2017, подписанный со стороны арендодателя ИП Исаевым В.В., директором общества с ограниченной ответственностью "Лантан", главным инженером общества с ограниченной ответственностью "Климат-Сервис", со стороны арендатора - представителем ПАО "МРСК Центра" с замечаниями.

В акте осмотре от 12.01.2017 зафиксировано, что в результате проведенных арендатором ремонтно-строительных работ изменилась общая площадь, планировка и общее архитектурно-планировочное решение помещений, изменена система инженерного обеспечения, нарушены системы приточно-вытяжной вентиляции и пожарной защиты.

ИП Исаев В.В. направил в адрес ПАО "МРСК Центра" претензию от 26.01.2018 с требованием в течение 30 календарных дней с момента получения требования привести арендованные помещения в соответствие в актом сдачи-приемки нежилых помещений в аренду по договору аренды нежилых помещений N 5700/07606/15 от 18.11.2015, восстановить за свой счет работоспособность систем приточно-вытяжной вентиляции и пожарной защиты, а также возместить убытки, вызванные невозможностью сдачи спорных помещений в аренду.

В ответ на претензию истца ПАО "МРСК Центра" в письме от 27.02.2017 N МР1-ОР/12/989 сообщило, что изложенные в письме от 25.01.2017 доводы и основанные на них требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, ввиду следующего.

В обоснование доводов жалобы, заявитель указывает на отсутствие документов, позволяющих установить состояние помещений и всего оборудования, коммуникаций в отношении водоснабжения, водоотведения, приточно-вытяжной вентиляции, системы противопожарной защиты объекта аренды на дату передачи в аренду, что не позволяет доказать работоспособность и наличие указанных систем на дату сдачи в аренду, а также ответчик отрицает выполнение работ по демонтажу и переустройству систем приточно-вытяжной вентиляции, водоснабжения, водоотведения, канализации, как не входящих в предметы договоров подряда между ответчиком и ПАО "Ростелеком", что делает невозможным установить перечень работ для восстановления помещения в первоначальное состояние, существующее на дату передачи помещения в аренду.

Между тем, судами установлено, что из содержания письменных замечаний ПАО "МРСК "Центра" к акту осмотра от 12.01.2017 ответчик, не опровергая обстоятельств демонтажа арендатором стен помещения N 2, перепланировки помещений 1-4 этажа путем возведения перегородок, демонтажа подвесных потолков, демонтажа существующих санузлов и устройство новых, демонтажа части системы водоснабжения, водоотведения и изменения систем инженерных коммуникаций, демонтажа приточно-вытяжной вентиляции и выполнение работ в части по установлению новой системы приточно-вытяжной вентиляции, возражает против обстоятельств установки первоначально данных систем в соответствии с документацией общества с ограниченной ответственностью "ПрогрессСтрой", общества с ограниченной ответственностью "Климат Сервис", общества с ограниченной ответственностью "Перспектива".

При этом, в замечаниях к акту осмотра от 12.01.2017 ответчик указал, что в части вновь смонтированных помещений установлено недостаточно количество элементов системы спринклерного пожаротушения, пожарной сигнализации, работоспособность пожарной системы и приточно-вытяжной вентиляции не установлена.

Согласно пояснений истца Приложение N 1 к договору аренды "Поэтажный план передаваемых в аренду помещений" составлен на основе плана этажей здания, содержащихся в Техническом плане здания по состоянию на 28.04.2015, при этом доказательств, опровергающих, что состояние и технические характеристики объекта аренды изменились с момента составления Технического плана 28.04.2015 до передачи объекта в аренду 01.12.2015 не имеется.

Кроме того, экспертом ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "Индекс" Кретовым В.В. по результатам проведения дополнительной судебной экспертизы сделан вывод по пятому вопросу о том, что схема помещений, являющаяся Приложением к договору аренды N 57000/0706/15 от 18.11.2015 соответствует схемам (планам) помещений согласно Техническому плану здания 2015 года.

В Приложении N 1 к договору, отражающем данные Технического плана от 28.04.2015, назначение, площадь частей помещений на дату сдачи в аренду также соответствует сведениям, указанным в экспликации к плану строения по каждому этажу Технического плана, что также подтверждает соответствие помещений на дату сдачи их в аренду Техническому плану.

Учитывая изложенное, суды обоснованно отклонили довод ответчика о том, что исходная пожарная сигнализация помещения и приточно-вытяжная вентиляция не была установлена в помещении и не находилась в работоспособном состоянии на дату передачи помещений в аренду, а также о невыполнении ответчиком изменений системы вентиляции, водоснабжения, водоотведения, канализации.

Кроме того, на момент передачи помещений в аренду, спорный объект был оборудован системами приточно-вытяжной вентиляции в соответствии с проектной документацией ООО "КлиматСервис" (2014 год); системой противопожарной защиты в соответствии с рабочей документацией и исполнительной схемой ООО "Перспектива" "Автоматическая установка противопожарной защиты" (2014 год), при этом в период пользования арендованным имуществом какие-либо претензии от арендатора в отношении работоспособности систем вентиляции и пожарной защиты, водоснабжения, водоотведения не поступали.

Напротив, ответчик ежемесячно подписывал акты об оказании услуг по переменной части арендной платы, в состав которых включались в том числе услуги по техническому обслуживанию пожарной сигнализации, услуги водоснабжения, водоотведения оплачивал эти услуги, что подтверждается актом об оказании услуг за декабрь 2015 года (первый месяц аренды), сентябрь 2016 года, октябрь 2016 года, ноябрь 2016 года (месяцы, предшествующие отказу арендатора от договора), платежными поручениями.

Указанные доказательства подтверждают обстоятельства наличия при передаче помещения в аренду действующих систем коммуникаций и систем обеспечения пожарной безопасности и подтверждаются актом осмотра от 12.01.2017, экспертным заключением ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "Индекс", техническим планом здания, составленным ООО "ТехПлан" по состоянию на 28.04.2015, проектной документацией ООО "КлиматСервис" и системой противопожарной защиты в соответствии с рабочей документацией и исполнительной схемой ООО "Перспектива" Автоматическая установка противопожарной защиты" на 2014 год, протоколом осмотра доказательств от 25.01.2017 с фотофиксацией помещений, экспертным заключением Автономного учреждения Орловской области "Управление государственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий Орловской области" N 2 от 17.03.2017 "Объект капитального строительства: Объект торговли, расположенный по адресу: г. Орел, Московское шоссе, д. 120 а", письмом ООО "Лантан" исх. 311 от 15.03.2016, письмами ПАО "МРСК "Центра" от 06.04.2016 исх. N МР1-ЩЗ/5/1530 в адрес ПАО "Ростелеком" и ООО "СтройСити", а также актом обследования помещений, с участием уполномоченных представителей сторон, подписавших акт без разногласий при осмотре спорного помещения 18.07.2016.

Таким образом, суды верно указали, что планировка (наличие и место расположения перегородок и стен) спорного здания на момент его передачи в аренду ответчику соответствовала техническому плану, составленному ООО "ТехПлан" на 28.04.2015, а факт наличия приточно-вытяжной вентиляции и системы пожарной сигнализации в спорных помещениях подтверждается актом осмотра от 12.01.2017 и замечаниями ответчика к указанному акту, в которых изложены обстоятельства изменения данных систем при перепланировке помещений.

Оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к правильному выводу, что объект аренды на дату заключения договора являлся торговым помещением, введенным в эксплуатацию в установленном действующим законодательством порядке, а следовательно, построенным в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, соответствовал требованиям к строительству, разрешенному использованию земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, и соответственно, оборудованный всеми необходимыми системами безопасности, коммуникациями, включая систему водоснабжения, водоотведения.

Более того, на момент осмотра помещения 12.01.2017, ответчик в замечаниях к акту указал, что пожарная сигнализация после проведения работ не обеспечивает пожарную безопасность и не отвечает требованиям пожарной безопасности, работоспособность как приточно - вытяжной вентиляции, так и пожарной сигнализации на дату передачи помещения истцу после изменений арендатором указанных систем, не установлена.

Как следует из акта осмотра и протокола доказательств, проведена перепланировка помещений объекта аренды с созданием новых помещений, устройством новых санузлов, указанные работы связаны с необходимостью изменения систем электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, приточно-вытяжной вентиляции, кондиционирования, системы пожаротушения и сигнализации, что подтверждается содержанием представленной в материалы дела документацией ООО "СТТ- Бальтазар", ООО "Эко-Сити".

При этом, обстоятельства изменения системы водоснабжения и водоотведения арендатором, подтверждены актом фиксации перечня, составленным и подписанным арендатором и направленным вместе с письмом от 14.11.2016 исх. МР-1ЩЗ/14/5297.

На основании изложенного, суды правомерно отклонили довод заявителя о том, что данные работы по водоснабжению и водоотведению не выполнялись арендатором, ввиду отсутствия данных работ в предмете договоров подряда, заключенных ПАО "МРСК Центра" подряда с ПАО "Ростелеком", поскольку опровергается материалами дела, а именно договорами N 5700/08831/15 от 31.12.2015 и N 5700/08827/15 от 31.12.2015 на выполнение строительно-монтажных работ, заключенных между ПАО "МРСК Центра" и ПАО "Ростелеком", заключенных по результатам закупочных процедур, актами о приемке выполненных работ формы КС-2 и справками о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3, "Проектом внешней и внутренней компоновки административного здания", подготовленным ООО "Эко-Сити" в 2015 году, рабочей документацией, выполненной ООО "СТТ-Бальтазар"

Кроме того, по результатам проведения дополнительной судебной экспертизы ООО "Экспертный центр "ИНДЕКС" сделаны выводы о том, что выполненные работы в здании, являющемся объектом аренды, по проектам ООО "Эко-Сити", ООО "СТТ-Бальтазар" не относятся к работам капитального характера, так как замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов не производилось.

Экспертом также сделаны выводы, что помещения, общей площадью 2 516 кв.м, расположенные на 1-4 этажах здания по адресу: Орловская область, г. Орел, Московское шоссе, д. 120 а, передаваемые по договору N 57000/0706/15 от 18.11.2015 между ПАО "МРСК Центра" и ИП Исаевым В.В., соответствовали техническим характеристикам объекта аренды, включая инженерное оснащение, этим же характеристикам на дату ввода объекта в эксплуатацию.

Имеющиеся изменения технических характеристик помещений, общей площадью 2 516 кв.м, расположенные на 1-4 этажах здания по указанному адресу не соответствуют техническим характеристикам помещений здания на момент ввода его в эксплуатацию, а имеющиеся изменения технических характеристик помещений соответствуют техническим характеристикам перепланировки согласно проектам ООО "Эко-Сити" и ООО "СТТ-Бальтазар".

Внутренние планировочные решения и отделка 1, 2, 3, 4 этажей выполнены в соответствии с проектом внешней и внутренней компоновки административного здания ООО "Эко-Сити" (2015 год). В ответе на шестой вопрос эксперт указал перечень и объем работ согласно поставленному вопросу.

Перечень изменений был зафиксирован сторонами в акте осмотра от 12.01.2017 с учетом замечаний ответчика, в проекте дополнительного соглашения N 1 и акте фиксации выполненных работ, составленных ответчиком.

Из заключения эксперта усматривается, что работы по перепланировке помещения согласно документации, изготовленной по заказу арендатора, не окончены, после перепланировки помещений система вентиляции, пожаротушения неработоспособна, что не оспаривалось ответчиком на дату осмотра помещений при возврате их из аренды 12.01.2017 и изложено в акте и замечаниях к нему.

При этом, фотографии, произведенные при осмотре помещений 12.01.2017 в присутствии нотариуса также подтверждают незавершенность работ по перепланировке помещений, изменению систем водоснабжения, водоотведения, вентиляции.

Таким образом, довод заявителя о том, что заключение эксперта не может отражать состояние помещений на дату возврата из аренды, судами правомерно отклонен, поскольку доказательствами по делу подтверждено, что все изменения спорных помещений (установление перегородок, создание новых санузлов, систем водоснабжения, водоотведения, вентиляции) связаны с выполнением работ предусмотренных документацией, изготовленной по заказу ПАО "МРСК "Центра" ООО "ЭкоСити" (2015) (архитектурные решения перепланировки, электроснабжения) и ООО "СТТ-Бальтазар" (2015) (водоснабжение, водоотведение, канализация, вентиляция), а доказательств использования/изменения состояния помещений после их возврата истцу не представлено.

Так, согласно заключения Автономного учреждения Орловской области "Управление государственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий Орловской области" N 2 от 17.03.2017 решения, представленные в рассматриваемой документации, не соответствуют требованиям пожарной безопасности, требованиям безопасности для пользователей зданий, требованиям безопасных для здоровья человека условий пребывания в здании, а ответчиком, надлежащих доказательств, подтверждающих соответствие выполненных им работ строительным нормам и готовность помещений после выполненных арендатором перепланировки и изменений систем коммуникаций, систем безопасности пожарной к эксплуатации, не представлено

После произведенной перепланировки и установки вентиляции, арендатором, некоторые пожарные лучи и распрыскиватели оказались вмонтированы в перегородки/закрыты, расположены в местах, не обеспечивающих правильное функционирование в случае пожара, что подтверждено показаниями допрошенных свидетелей.

Более того, неработоспособность систем пожаротушения и вентиляции подтверждена самим ответчиком в замечаниях к акту осмотра на 12.01.2017, а также заключением эксперта "Центра негосударственных экспертиз "Индекс".

Таким образом, суды верно указали, что отсутствие установленной новой системы пожаротушения в каждом новом помещении, сплинкеры, установленные при строительстве объекта истца и ввода в эксплуатацию, без учета перегородок и увеличения количества отдельных помещений, не обеспечивают требований пожарной безопасности в каждом созданном помещении и соответственно безопасности всего здания, ответчиком не обеспечена работоспособность приточно-вытяжной вентиляции с учетом созданных новых помещений, демонтажа имеющейся системы на дату сдачи в аренду и не завершением работ по установке новой системы вентиляции.

При этом, доказательств выполнения в полном объеме и завершения работ по перепланировке спорных помещений в соответствии со строительными нормами и правилами, полной работоспособности систем пожаротушения, вентиляции, водоснабжения, водоотведения по состоянию на 12.01.2017, равно как доказательств, подтверждающих возможность эксплуатации помещений после проведения арендатором улучшений, ответчиком не представлено.

Относительно ссылки заявителя о том, что улучшения помещений произведены при наличии согласия арендодателя, судами правомерно указано на отсутствие согласия истца на проведение таких улучшений, ввиду следующего.

Из материалов дела усматривается, что ответчик направил истцу письмо о согласовании отделимых и неотделимых улучшений от 05.02.2016, разделы проектной документации в составе: проект внешней и внутренне компоновки административного здания, электроснабжение объекта, система телевизионного видеонаблюдения, водопровод и канализация, пожарная сигнализация, система оповещения о пожаре и система модульного газового пожаротушения, автоматическая установка пожарной защиты, технологические решения, мультимедийный комплекс, вентиляция и кондиционирование, СКУД, рабочий проект "Структурированная кабельная сеть административного здания филиала ПАО "МРСК Центра". Ответа собственника здания на данное обращение в дело не представлено, так как истец данное обращение не получал.

Письмом от 20.02.2016 N МР1-ОР/5/733 ПАО "МРСК Центра" обратилось к ИП Исаеву В.В. о согласовании проведения неотделимых улучшений арендованного имущества.

В ответ на обращение письмом N 3 от 24.02.2016 ИП Исаев В.В. согласовал проведение неотделимых улучшений арендованного имущества, согласно перечню проводимых работ, изложенному в приложении N 1: архитектурные решения внутренней компоновки помещений, согласно проекту "Внешней и внутренней компоновки административного здания", выполненному ООО "ЭкоСити" (Электроснабжение и освещение помещений, согласно проекту "Электроснабжение объекта", выполненному ООО "ЭкоСити", при этом письмо не содержит согласования работ по вентиляции и кондиционированию, водоснабжению, водоотведению, канализации в соответствии с документацией ООО "СТТ-Бальтазар".

Учитывая положения пунктов 1.2, 1.3, 2.8, 6.1.10, 7.2 договора аренды, принимая во внимание, что доказательств согласования собственником помещений стоимости планируемых арендатором работ, изменений систем вентиляции и кондиционирования, водоснабжения, водоотведения в соответствии с рабочей документацией ООО "СТТ-Бальтазар" ответчиком не представлено, суды правомерно указали, что выполненные работы ответчиком относятся к неотделимым улучшениям и, соответственно, данные работы могли быть выполнены арендатором при условии согласования в порядке пунктов 7.2, 2.8 договора.

Кроме того, исходя из заключения эксперта "Центр негосударственных экспертиз "Индекс", суды также пришли к верному выводу, что демонтаж возведенных ответчиком перегородок, систем водопровода, канализации, электроснабжения, устройство вентиляции непосредственно затрагивает имущество истца, согласно которому для приведения помещений в надлежащее состояние необходимо после демонтажа трубопроводов заделать образовавшиеся от них отверстия в перегородках и межэтажных перекрытиях, после демонтажа всех перегородок необходимо провести обследование и испытание на работоспособность систем автоматической противопожарной защиты, пожарной сигнализации, после демонтажа перегородок необходимо восстановить подвесные потолки "Грильято", а также плитку пола.

Из содержания пункта 6.2.11 договора следует, что все изменения в объекте, произведенные арендатором, включая сведения о произведенных ремонтно-строительных работах по внутренней и внешней отделке объекта после их завершения должны быть отражены в соответствующих дополнительном соглашении и акте приема-передачи объекта, подписанных сторонами договора, которых в материалы дела не представлено, в связи с чем, у истца отсутствует обязанность принять от ответчика выполненные работы и внести соответствующие изменения в техническую документацию.

При таких обстоятельствах, суды, учитывая обстоятельства соответствия переданных в аренду помещений на момент их передачи Рабочей документацией "Строительство объекта торговли по адресу: г. Орел, Московское шоссе, д. 118. Архитектурные решения" (8-10-1-АР), техническому плану здания, составленным ООО "Тех План" в 2015 году, а также обстоятельства оборудования помещений системами приточно-вытяжной вентиляции в соответствии с проектной документацией ООО "КлиматСервис" (2014 год), системой противопожарной защиты в соответствии с рабочей документацией и исполнительной схемой ООО "Перспектива" "Автоматическая установка противопожарной защиты" (2014 год), принимая во внимание, что арендатором помещения возвращены истцу в состоянии, не соответствующем требованиям противопожарной безопасности, что препятствует эксплуатации объекта без проведения работ по приведению спорных помещений в состояние на дату их передачи в аренду, руководствуясь статьей 622 Гражданского кодекса и положениями 6.2.9 и 6.2.11 договора аренды, пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований истца в части обязания ответчика привести часть здания в состояние, соответствующее акту сдачи - приемки нежилых помещений в аренду от 01.12.2015 и договору аренды от 18.11.2015 в срок два месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Исходя из положений статьи 15, 393 Гражданского кодекса РФ, пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика убытков в виде недополученной арендной платы за период с 13.01.2017 по 05.04.2017 в размере 3 644 900 руб.

Истец в обоснование требований указал на несоответствие помещений установленным требованиям безопасности, что послужило основанием для отказа потенциального арендатора, а период недополученной арендной платы истцом определен с момента отказа ИП Стерко Б.С. от заключения договора аренды (13.01.2017) по дату составления искового заявления (05.04.2017).

Помещения возвращены ответчиком 12.01.2017 в состоянии, не соответствующем акту сдачи - приемки нежилых помещений в аренду от 01.12.2015 и договору аренды нежилых помещений N 5700/07606/15 от 18.11.2015, а также техническому плану здания, в состоянии не пригодном к его эксплуатации.

В подтверждение несения убытков, истцом в связи с невозможностью эксплуатировать и пользоваться спорными помещениями, представлены предварительный договор от 01.11.2016 между ИП Исаевым В.В. и ИП Стерко Б.С. на заключение договора аренды, договор аренды нежилых помещений от 01.12.2016, заключенный между ИП Исаевым В.В. и ИП Стерко Б.С., предметом которого является предоставление в аренду помещений, общей площадью 2 516 кв.м, расположенных на 1-4 этажах здания по адресу: г. Орел, Московское шоссе, д. 120а, сроком на 5 лет с момента передачи объекта арендатору по акту приема-передачи, уведомление ИП Стерко Б.С. исх. N 2 от 13.01.2017 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды нежилых помещений от 01.12.2016 по причине несоответствия перечня, площади и планировки помещений Перечню передаваемых в аренду помещений и Плану помещений, являющихся приложениями N 1 и N 3 к договору, акт сдачи- приемки от 13.01.2018.

Подтверждением реальности получения упущенной выгоды также является договор аренды, заключенный истцом с ответчиком 18.11.2015 на срок 4 года.

Согласно заключению эксперта N 19 от 22.06.2018 ООО "Премиум-оценка". рыночная величина ежемесячной арендной платы за пользование частью нежилого здания, состоящей из помещений общей площадью 2 516 кв.м, расположенных на первом-четвертом этажах здания, находящегося по адресу: Орловская область, г. Орел, Московское шоссе, д. 120 а, в период с 13.01.2017 по 05.04.2017 составляет 3 644 900 рублей.

На основании изложенного, учитывая, что истцом доказаны как неправомерность действий арендатора по перепланировке и изменению коммуникаций, нарушении работы системы пожарной безопасности, неисполнение обязательств по возврату помещений из аренды в надлежащем состоянии, так и наличие убытков, размер и причинно-следственная связь между противоправными действиями ответчика и возникшими убытками, принимая во внимание заключение экспертизы, суды пришли к правомерному выводу о взыскании с ответчика убытков в виде недополученной арендной платы в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора и возвращением ответчиком истцу помещения в состоянии, не позволяющим его эксплуатировать и сдавать в аренду в размере 3 644 900 рублей.

Кроме того, исходя из положений 101, 106, 110 АПК РФ, правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 04.10.2012 N 1851-0, пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" суды, оценив представленные истцом доказательства несения судебных расходов, удовлетворили требования истца в сумме 14 420 рублей за услуги нотариуса по удостоверению Протокола осмотра доказательств от 25.01.2017, 89 600 рублей за услуги АУОО "Орелгосэкспертиза" по составлению экспертного заключения N 2 от 17.03.2017, расходов на проведение судебной строительно-технической экспертизы в сумме 74 700 рублей и 41 225 рублей расходы по оплате государственной пошлины.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и не опровергают их выводы.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 06.07.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2018 по делу N А48-2609/2017 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Л.В. Леонова В.В. Ципляков