Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 2 апреля 2019 г. N Ф10-689/19 по делу N А23-2632/2018

город Калуга

02 апреля 2019 г.

Дело N А23-2632/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2019 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 02 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего			Крыжскй Л.А.,
судей			Солодовой Л.В., Сорокиной И.В.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:				Гриценко Д.В. - представитель ООО фирма "Торговый Двор", доверенность от 16.08.2018; Балакаев Р.В. - представитель ИП Колесниченко А.А., доверенность от 16.04.2018;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью фирма "Торговый Двор" на решение Арбитражного суда Калужской области от 14.09.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2018 по делу N А23-2632/2018,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Колесниченко Александр Анатольевич (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Калужской области к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "Торговый Двор" (далее - общество, фирма, ответчик) о взыскании задолженности по договорам аренды от 01.12.2017 N 009А и N 008А в размере 902 191,40 руб.

Общество в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обратилось в суд со встречным исковым заявлением к предпринимателю о признании договора аренды от 01.12.2017 N 008А незаключенным.

Определением суда области от 22.08.2018 встречное исковое заявление принято к производству. Одновременно в отдельное производство выделены исковые требования предпринимателя к обществу о взыскании задолженности по договору аренды N 009А от 01.12.2017 в размере 459 600 руб. и 18 511 руб. неустойки. Требования предпринимателя о взыскании задолженности по договору аренды от 01.12.2017 N 008А (далее - договор аренды) и встречные требования общества о признании указанного договора незаключенным рассмотрены в рамках настоящего дела.

До рассмотрения спора по существу предприниматель в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил исковые требования (приняты судом) и просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды в размере 310 000 руб. и 27 220,60 руб. неустойки.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 14.09.2018 (судья Иванова Е.В.) первоначальные исковые требования удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2018 (судьи: Капустина Л.А., Дайнеко М.М., Рыжова Е.В.) решение суда области оставлено без изменений.

Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального и процессуального права, общество (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда области и апелляционное постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по существу неправильно истолковали и не применили закон, подлежащий применению. Полагает, что поскольку по договору аренды была передана часть земельного участка, определенно установить имущество, являющееся предметом аренды, невозможно, что свидетельствует о его незаключенности.

В судебном заседании представитель кассатора поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ответчика полагает судебные акты законными и обоснованными, жалобу - не подлежащей удовлетворению. Выражает несогласие с доводом общества о незаключенности договора, отмечая, что между сторонами достигнуто соглашение о предмете аренды, что подтверждается подписанным к договору приложением, на котором отражен план земельного участка и его арендуемая часть. Указывает на исполнение сторонами спорного договора.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 01.12.2017 между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 008А, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное пользование часть земельного участка, площадью 610 кв.м. (указана в приложении N 1 к договору), расположенного по адресу: Калужская область, Жуковский район, г. Белоусово, ул. Гурьянова д. 12, на срок 11 месяцев.

В пункте 1.2 договора указано, что объект аренды входит в состав земельного участка общей площадью 4415 кв.м. с кадастровым номером 40:07:210109:289, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для осуществления торговой деятельности, расположенного по адресу: Калужская область, Жуковский район, г. Белоусово, ул. Гурьянова, д. 12.

В соответствии с пунктом 2.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 02.02.2018 N 1) арендная плата вносится ежемесячно в безналичном порядке на расчетный счет или наличными средствами в кассу арендодателя в сумме 97 600 руб. в месяц не позднее 10 числа текущего месяца.

За просрочку внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю штрафную неустойку из расчета 0,05% от суммы арендной платы по договору за каждый день просрочки (пункт 4.6 в редакции дополнительного соглашения от 02.02.2018 N 1).

По акту от 01.12.2017 имущество передано арендатору.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по уплате арендных платежей за период с декабря 2017 года по март 2018 года, неисполнение требований, изложенных в претензии от 20.03.2018, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество, в свою очередь, ссылаясь на незаключенность договора аренды, обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

По мнению суда округа, удовлетворяя первоначальные исковые требования, руководствуясь положениями статей 606, 611, 614, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66), суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные доказательства, пришли к обоснованному выводу о том, что имеющийся в материалах дела акт приема-передачи от 01.12.2017 подтверждает передачу арендованного имущества в пользование обществу и нахождение его у арендатора.

При этом, установив отсутствие доказательств, подтверждающих уплату арендных платежей в полном размере, исходя из согласованной сторонами стоимости (97 600 руб. в месяц) за период с декабря 2017 по март 2018 в размере 310 000 руб., а также наличие правовых оснований для применения к обществу ответственности за допущенное нарушение в виде неустойки, руководствуясь положениями статьи 330 ГК РФ, пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7), пунктом 4.6 договора аренды, суды обеих инстанций правомерно удовлетворили первоначальные требования индивидуального предпринимателя о взыскании задолженности и пени.

Суд округа полагает, что разрешая встречные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

В пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) указано, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В пункте 9 Постановления N 73 разъяснено, что в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Как обоснованно отмечено судами обеих инстанций, в настоящем случае договор аренды заключен на срок менее одного года (11 месяцев) в отношении части земельного участка, находящегося в частной собственности, и к нему приложен подписанный сторонами план, на котором переданная в аренду часть земельного участка индивидуализирована путем ее графического отображения.

Более того, арбитражным судом обращено внимание, что факт передачи имущества в аренду подтверждается передаточным актом от 01.12.2017, из содержания которого следует, что претензий по части передаваемого земельного участка не имеется, участок передается в удовлетворительном состоянии. В период действия договора сторонами заключались дополнительные соглашения, ответчиком осуществлялось частичное внесение арендной платы, обращений арендатора к арендодателю по поводу неопределенности в отношении предмета аренды не направлялось.

В соответствии с пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Суд округа полагает, что при таких обстоятельствах, довод о незаключенности договора аренды по причине ненадлежащей индивидуализации земельного участка был правомерно отклонен судами обеих инстанций.

Как обоснованно отметила апелляционная коллегия, ссылка общества на то, что на земельном участке с кадастровым номером 40:07:210109:289 расположен объект недвижимости, не влияет на принятое решение, поскольку доказательств занятия недвижимым объектом всего земельного участка, что сделало бы невозможным передачу (обособление) его части в пользование арендатора, не представлено. Согласно выписке из ЕГРН, видом разрешенного использования земельного участка является осуществление торговой деятельности, а не эксплуатация объекта недвижимости.

Ссылка заявителя на то, что частичная уплата арендной платы по договору производилась в период, когда должность директора занимало иное лицо, по мнению суда округа, также не влияет на исполнение обязательств, принятых обществом перед предпринимателем. Тем более, что в материалах дела имеется решение единственного участника общества, которым одобрено заключение договора аренды спорной части земельного участка с предпринимателем.

Также обоснованно судами обеих инстанций был отклонен довод общества о том, что спорное имущество ему не передавалось, поскольку он опровергается передаточным актом от 01.12.2017. Как верно отмечено в судебных актах, доказательств, подтверждающих невозможность пользования объектом аренды, ответчиком вопреки статье 65 АПК РФ не представлено. Само по себе одно лишь указание им на данное обстоятельство в письме от 02.04.2018 в отсутствие допустимых доказательств основанием для вывода о неиспользовании им объекта аренды являться не может.

Суд округа полагает, что доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки арбитражным судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

РР уководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калужской области от 14.09.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2018 по делу N А23-2632/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Крыжскaя

Судьи

Л.В. Солодова И.В. Сорокина