Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 2 апреля 2019 г. N Ф10-225/19 по делу N А68-13446/2017

г. Калуга

02 апреля 2019 г.

Дело N А68-13446/2017

Резолютивная часть постановления изготовлена 02.04.2019.

Постановление в полном объёме изготовлено 02.04.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Л.В. Солодовой
судей	Л.А. Крыжской
	В.В.Циплякова
при участии в заседании:
от истца (ответчик по встречному иску) Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы от ответчика (истец по встречному иску) ООО "Брэйн Агро" от третьих лиц: Инспекция Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия Управление градостроительства и архитектуры администрации города Тулы АО "Тулагоргаз".	не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Брэйн Агро" на решение Арбитражного суда Тульской области от 27.09.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2018 по делу N А68-13446/2017,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы обратился в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Брэйн Агро" о взыскании 497 183 руб. 21 коп, из которых 486 745 руб. 16 коп. составляет задолженность по договору аренды от 03.10.2016 N 16Ц2263 за период с марта по август 2017 и 10 438 руб.05 коп. неустойка за период с 11.03.2017 по 11.07.2017.

В свою очередь ООО "Брэйн Агро", в порядке ст. 132 АПК РФ, обратилось в суд со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка N 16Ц2263 от 03.10.2016, применении последствий недействительности сделки в виде обязания сторон вернуть все полученное по сделке, в том числе, взыскать уплаченную сумму арендной платы в размере 438 000 руб. и убытки в сумме 92 500 руб., возникшие в связи с исполнением недействительного договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: инспекция Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия, управление градостроительства и архитектуры администрации города Тулы и акционерное общество "Тулагоргаз".

Решением Арбитражного суда Тульской области от 27.09.2018 (судья Т.Ю.Шабанова), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2018 (судьи Л.А. Капустина, М.М. Дайнеко, Н.В. Заикина) первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных требований отказано.

Ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, ООО "Брэйн Агро" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования общества.

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 12 час. 00 мин. 02.04.2019, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, по итогам состоявшегося аукциона, 03.10.2016 между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (арендодатель) и ООО "Брэйн Агро" (арендатор) был заключен договор N 16Ц2263 аренды земельного участка, площадью 1044 кв.м, с кадастровым номером 71:30:050203:273, расположенный по адресу: Тульская область, г. Тула, Центральный район, ул. Пирогова, д. 26 (лит. А) на срок 1 год 6 месяцев для строительства объекта административно-делового назначения.

Согласно протоколу о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 21.09.2016 общество, признанное его победителем, предложило максимальную цену арендной платы - 1 042 440 руб. в год (86 870 руб. в месяц), исходя из которой и был заключен договор аренды.

Согласно п. 5.1 договор является актом приема-передачи участка.

В соответствии с п. 4.2 договора первый арендный платеж вносится арендатором до 10 числа месяца, следующего за месяцем заключения договора и состоит из арендной платы, начисленной до последнего месяца, следующего за месяцем заключения договора. Последующие платежи начисляются ежемесячно и уплачиваются за текущий месяц до 10 числа текущего месяца.

Исходя из условий п. 8.5 договора пеня начисляется следующим образом: по договорам с ежемесячным начислением арендной платы пеня начисляется ежемесячно одиннадцатого числа каждого месяца в размере 1% от общей суммы задолженности, имеющейся на это число и прибавляется к ранее начисленной и непогашенной задолженности по цене. При расторжении договора аренды до очередного срока начисления пени пеня начисляется в день расторжения договора (в соответствии с порядком исчисления арендной платы за землю в городе Туле, утвержденным решением Тульской городской думы от 25.01.2006 N 7/95 в редакции от 28.11.2012).

Согласно п. 7.3 договора арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за один месяц, путем направления заказного письма с уведомлением (п. 7.4, 7.5 договора). Предупреждение считается исполненным в день его получения другой стороной.

В связи с образовавшейся задолженностью по оплате арендных платежей за период с марта 2017 (частично) по август 2017, в адрес общества 21.08.2017 была направлена претензия с требованием погасить арендную плату, которая оставлена им без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы в суд с настоящим иском.

В свою очередь общество, ссылаясь на недействительность (ничтожность) договора аренды, обратилось в арбитражный суд со встречным требованием.

Кассационная коллегия полагает, что дав оценку всем обстоятельствам дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, а также руководствуясь положениями пп. 7 п. 1.ст. 1, п. 4, 12 ст. 22, п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и действующим законодательством об аренде, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об удовлетворении первоначальных требований и об отказе в удовлетворении встречных требований, руководствуясь при этом следующим.

В соответствии с нормами ст.ст. 606, 610, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Исходя из положений ст.ст. 307.1, 309, п.1 ст. 310, 329, 330 ГК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на аукционе, размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

При этом из разъяснений, изложенных в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Размер задолженности ООО "Брэйн Агро" за период с марта 2017 по август 2017, согласно расчету комитета, проверенному судом, составил 486 745 руб. 16 коп.

Таким образом, установив факт непогашения указанной задолженности, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для ее взыскания.

За несвоевременное внесение арендных платежей п. 8.5 договора предусмотрено начисление неустойки, которая в силу ст.330 ГК РФ является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотрена и п.60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Исходя из условий п. 4.2, 8.5 договора аренды размер неустойки за период с 11.03.2017 по 10.08.2017 составил 10 438 руб. 05 коп.

Расчет неустойки проверен судами инстанций и признан правильным, ответчиком по первоначальному иску не оспорен, контррасчет неустойки не представлен. Ходатайств о несоразмерности неустойки и ее снижении не заявлено, в связи с чем, в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума N 7, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для ее уменьшения.

Разрешая встречные требования судебные инстанции, руководствуясь положениями п.1 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", а также учитывая, что спорная сделка совершена 03.10.2016, пришли к выводу о применении к ней положений Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности сделок, в редакции, действующей с 01.09.2013.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно разъяснений, изложенных в п. 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В обоснование недействительности договора ООО "Брэйн Агро" ссылается на невозможность предоставления спорного земельного участка для строительства, в связи с его расположением в охранной зоне объекта культурного наследия, для которой не установлены градостроительные регламенты.

Земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (ст. 5 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации").

Из материалов дела усматривается, что спорный земельный участок относится к землям населенных пунктов и находится в собственности муниципального образования г. Тула. При этом, согласно градостроительному регламенту 2013 года земельный участок расположен в границах зоны охраны объектов культурного наследия - "групповой зоне охраны отдельных ансамблей".

Данное обстоятельство не противоречит действующему законодательству, поскольку в соответствии с п. 10 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации отнесение земельного участка к землям населенных пунктов не препятствует его одновременной характеристике как земельного участка из состава земель особо охраняемых территорий и объектов, т.е не исключается возможность отнесения одного и того же земельного участка к разным категориям земель.

Аналогичная правовая позиция содержатся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5366/12.

В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены в связи с установлением особых условий охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных. Такие ограничения устанавливаются независимо от категории земель, к которой отнесен соответствующий земельный участок.

Таким образом, режим использования территории объекта культурного наследия распространяется на все участки, расположенные в границах указанной территории, вне зависимости от их отнесения к категории земель историко-культурного назначения или любой другой категории.

Режим использования территории объекта культурного наследия с соответствующими ограничениями определен статьей 35 Закона N 73-ФЗ и подлежит безусловному исполнению арендатором земельного участка, в пределах которого расположена такая территория.

Как следует из материалов дела, в соответствии с требованиями абз. 2 п. 3 ст. 34 Закона N 73-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора), решением Тулоблисполкома от 07.06.1991 N 8-222, спорный земельный участок отнесен к зоне охраны объектов культурного наследия - "групповой зоне охраны отдельных ансамблей", что отражено в градостроительном регламенте 2013 года. Согласно указанному регламенту, в границах охранной зоны земельного участка возможно размещение капитального объекта с определенными параметрами.

Как верно отмечено судебными инстанциями, на момент проведения аукциона и заключения договора указанные сведения у общества имелись, поскольку были отражены в аукционной документации: в извещении об аукционе имелась ссылка на градостроительный регламент 2013; к извещению прилагалось письмо управления градостроительства и архитектуры от 02.12.2015, в котором, несмотря на указание нахождения земельного участка в охранной зоне объекта культурного наследия, на который не установлен градостроительный регламент, содержалась ссылка на Закон N 73-ФЗ о возможности размещения объектов в пределах охранной зоны по согласованию с госорганом охраны памятников истории и культуры на территории Тульской области. Такое согласование (в виде штампа и согласующей подписи) имеется на градостроительном регламенте.

Таким образом, исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 15355/06, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что на момент заключения договора спорный земельный участок не был изъят из хозяйственного использования, а заключение в отношении этого участка договора аренды для указанных в нем целей не противоречило законодательству.

В соответствии с ч. 1, п. 5 ч. 2 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом, который устанавливается с учетом требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Как установлено судами инстанций и следует из материалов дела, на момент заключения договора аренды, спорный земельный участок находился в границах выявленного объекта культурного наследия "Исторический культурный слой г. Тулы XVI-XVIII вв.", состоящего на государственной охране на основании приказа министерства культуры и туризма Тульской области от 06.03.2014 N 45 "Об утверждении списка выявленных объектов культурного наследия - памятников археологии Тульской области", а также в групповой охранной зоне отдельных ансамблей на основании постановления Тулоблисполкома от 07.06.1991 N 8-222 "Об утверждении охранных зон г. Тулы".

Таким образом, ставшее впоследствии невозможным осуществление обществом строительства на указанном земельном участке (в связи с изменениями в Правила землепользования и застройки и отнесением земельного участка в зону исторической территории О-4и), о чем ему сообщено в письме администрации г. Тулы от 28.08.2018, не может являться основанием для признания договора недействительным.

На момент заключения договора общество обладало всей необходимой информацией в отношении возможного строительства на земельном участке и, действуя разумно и осмотрительно, имело возможность принять меры по предварительному получению информации от компетентных органов относительно возможности использования участка по назначению и планируемого изменения градостроительной зоны и принятия решения о начале строительства. Риск последствий осуществления предпринимательской деятельности на комитет возлагаться не может.

В связи с этим доводы заявителя о недействительности сделки по основанию ее совершения под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ) правомерно отклонены судом апелляционной инстанции.

Кроме того, кассационная коллегия полагает, что судом апелляционной инстанции также правомерно не был принят довод заявителя об обнаружившемся после заключения договора расположении на участке газопровода и его ссылка на то, что в соответствии с пунктом 14 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 N 878, на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил, строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения.

Правила охраны газораспределительных сетей разработаны на основании Федерального закона "О газоснабжении в Российской Федерации", устанавливают порядок определения границ охранных зон газораспределительных сетей, условия использования земельных участков, расположенных в их пределах, и ограничения хозяйственной деятельности, которая может привести к повреждению газораспределительных сетей, определяют права и обязанности эксплуатационных организаций в области обеспечения сохранности газораспределительных сетей при их эксплуатации, обслуживании, ремонте, а также предотвращения аварий на газораспределительных сетях и ликвидации их последствий.

По результатам исследования доказательств судами инстанций установлено, что в силу п. 4 Правил, выявленный объект является газопроводом низкого давления, который не относится к части газораспределительной сети и положения Правил на него не распространяется.

Исходя из п.5.3 постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25.09.2007 N 74 (ред. от 25.04.2014) "О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" размещение административного здания в охранной зоне газопровода низкого давления на момент заключения договора не запрещалось при наличии соответствующего согласования.

Доказательств получения отказа уполномоченной организации на строительство обществом, вопреки требованиям ст. 65 АПК РФ, не представлено.

Кассационная коллегия соглашается с выводом судов инстанций о том, что понесенные обществом за период пользования земельным участком расходы (в виде стоимости работ по изготовлению топосъемки) не могут быть взысканы с комитета по правилам об убытках, поскольку доказательств ненадлежащего исполнения им, как арендодателем, обязательств по спорному договору не имеется; противоправность действий комитета не установлена.

Его аргумент о том, что арендатор фактически не использовал предмет аренды со ссылкой на фотографии, прилагаемые к акту осмотра, судами инстанций также был правомерно отклонен.

Согласно п. 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" возможное досрочное освобождение земельного участка арендатором, в отсутствие доказательств его сдачи арендодателю, не является основанием для освобождения от уплаты арендной платы.

На основании вышеизложенного, кассационная коллегия считает, что судами инстанций сделаны законные и обоснованные выводы об удовлетворении первоначальных требований и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Доводы приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 288 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст. 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 27.09.2018 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2018 по делу N А68-13446/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

Л.А. Крыжская В.В. Ципляков