Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11 апреля 2019 г. N Ф10-821/19 по делу N А35-3196/2018

г. Калуга

11 апреля 2019 г.

Дело N А35-3196/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 09.04.2019.

Полный текст постановления изготовлен 11.04.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Лукашенковой Т.В.,

судей Ключниковой Н.В., Смолко С.И.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ешиевой С.Б.,

при участии представителей:

от акционерного общества "Газпром газораспределение" (г. Санкт-Петербург, набережная Адмирала Лазарева, д. 24, литер А, ИНН 7838306818, ОГРН 1047855099170): Голубев И.С. (доверенность от 27.06.2018);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области и Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 26 сентября 2018 года (судья Силакова О.Н.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2018 года (судьи Кораблева Г.Н., Щербатых Е.Ю., Поротиков А.И.) по делу N А35-3196/2018,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Газпром газораспределение" (далее - общество, АО "Газпром газораспределение") обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление Росреестра по Курской области, регистрирующий орган) от 12.02.2018 N 46/028/001/2017-586 в части отказа в государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельных участков от 03.11.2015 N 5 в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:27:090301:294, расположенного по адресу: Россия, Курская область, Черемисиновский район, Русановский сельсовет, с. Нижнеольховатое, и обязании осуществить государственную регистрацию перехода прав и обязанностей по договору аренды земельных участков от 03.11.2015 N 5 в отношении указанного земельного участка с кадастровым номером 46:27:090301:294 (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Курской области от 26 сентября 2018 года, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2018 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление Росреестра по Курской области обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование кассационной жалобы ее заявитель ссылается на неправильное применение судами норм материального права.

АО "Газпром газораспределение" в отзыве на кассационную жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель АО "Газпром газораспределение" возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Управление Росреестра по Курской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в суд округа не обеспечило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей указанного лица.

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 АПК РФ.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, выслушав пояснения принявшего участие в судебном заседании представителя, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 03.11.2015 между Администрацией Черемисиновского района Курской области (арендодатель) и ООО "Газпром межрегионгаз" (арендатор) заключен договор аренды N 5/6-119/16, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 23 кв. м, с кадастровым номером 46:27:090301:294, расположенный по адресу: Курская область, Черемисиновский район, Русановский сельсовет, с. Нижнеольховатое, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для размещения и эксплуатации объектов газоснабжения.

В соответствии с пунктом 4.3.2 договора арендатор имеет право сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам на срок, не превышающий срока действия настоящего договора, при условии обязательного уведомления арендодателя.

Согласно пункту 6.1 договора все изменения и (или) дополнения к настоящему договору оформляются сторонами в письменной форме путем подписания дополнительных соглашений к договору уполномоченными представителями сторон, за исключением случаев, для которых установлен уведомительный порядок.

20.04.2017 между ООО "Газпром межрегионгаз" и АО "Газпром газораспределение" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого ООО "Газпром межрегионгаз" передает в собственность покупателя объекты газораспределительной системы, указанные в приложении N 1 к договору, в том числе газопровод межпоселковый с. Русаново - д. Никитское - с. Нижнеольховатое Черемисиновского района Курской области (договор аренды от 03.11.2015), а также земельные участки, указанные в пункте 1.5 договора (пункты 1.1, 3.1.3); к покупателю переходит право собственности на имущество, а также покупатель приобретает право пользования (аренды) земельными участками, указанными в пункте 1.5 договора, с даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на имущество в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 6.1).

29.08.2017 ООО "Газпром межрегионгаз" в адрес Администрации Черемисиновского района Курской области направило уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 03.11.2015 в отношении шести земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 46:27:090301:294, АО "Газпром газораспределение".

29.08.2017 АО "Газпром газораспределение" обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением об осуществлении регистрации сделки об изменении или расторжении ранее совершенной сделки; соглашения об уступке права требования или переводе долга по ранее совершенной сделке в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 46:27:000000:499, 46:27:000000:505, 46:27:090301:294, 46:27:120101:261, 46:27:120101:262, 46:27:120401:342.

08.09.2017 Управлением Росреестра по Курской области принято решение о приостановлении государственной регистрации в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации.

Сообщением об отказе в государственной регистрации от 12.02.2018 N 46/028/001/2017-586 Управление Росреестра по Курской области отказало обществу в государственной регистрации изменения договора аренды от 03.11.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером 46:27:090301:294 на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Не согласившись с отказом в государственной регистрации от 12.02.2018 N 46/028/001/2017-586, АО "Газпром газораспределение" обжаловало его в судебном порядке.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций признали, что общество представило все документы, необходимые для регистрации изменения договора аренды, пришли к выводу об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации. При этом суды указали, что в связи с переходом права собственности на газопровод межпоселковый от ООО "Газпром межрегионгаз" к АО "Газпром газораспределение" права по договору аренды от 03.11.2015 в отношении спорного земельного участка также перешли к покупателю в силу прямого указания закона (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации), вне зависимости от наличия соглашения сторон о перемене лиц в договоре аренды.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

Пунктом 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме; договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) следует, что договоры аренды земельного участка, заключенные на срок более чем один год, подлежат государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Из указанных норм права следует, что регистрации подлежит не право аренды и не переход права аренды, а договор аренды. В этой связи выводы судов о том, что регистрации подлежит переход права аренды, противоречат нормам действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменения договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

В данном случае договор аренды заключен в письменной форме и осуществлена его государственная регистрация, в связи с чем соглашение об изменении договора аренды должно быть заключено в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ).

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (подпункт 5 пункта 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона N 218-ФЗ (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

Обращаясь в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о регистрации права, общество просило зарегистрировать изменения в договор аренды земельного участка в части арендатора, заменив его на АО "Газпром газораспределение". При этом общество не представило соглашение об изменении договора аренды, что свидетельствует об отсутствии доказательств внесения такого изменения в договор по соглашению сторон. Уведомление не является соглашением, подтверждающим переход прав и обязанностей по договору аренды от ООО "Газпром межрегионгаз" к АО "Газпром газораспределение", а представляет собой односторонний документ.

Тот факт, что в силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования, не свидетельствует о возможности регистрации изменений в договор аренды в отсутствие соответствующего дополнительного соглашения в нарушение пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ.

Регистрирующий орган не обладает правом по самостоятельному внесению изменений в договор, стороной которого он не является.

В связи с непредставлением соглашения к договору аренды об изменении условий договора Управлением Росреестра по Курской области обоснованно отказано обществу в регистрации изменений в договор аренды.

Данные выводы согласуются с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19 мая 2017 года N 310-КГ17-4560 по делу N А68-3677/2016.

На основании изложенного у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для признания оспариваемого решения регистрирующего органа незаконным.

Учитывая изложенное, поскольку суды установили фактические обстоятельства дела, но неверно применили нормы материального права, суд кассационной инстанции на основании пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным отменить обжалуемые судебные акты и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных АО "Газпром газораспределение" требований.

На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление Росреестра по Курской области освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 26 сентября 2018 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2018 года по делу N А35-3196/2018 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Т.В. Лукашенкова

Судьи

Н.В. Ключникова С.И. Смолко