Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25 апреля 2019 г. N Ф10-1197/19 по делу N А83-21487/2017

город Калуга

25 апреля 2019 г.

Дело N А83-21487/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2019 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 25 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего			Крыжскй Л.А.,
Судей			Нарусова М.М., Леоновой Л.В.,
при ведении протокола судебного заседания	помощником судьи Шишкиной Д.И.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:	Куинджи М.А. - старший прокурор отдела Прокуратуры Республики Крым, служебное удостоверение; Соколовская Н.С. - прокурор отдела Прокуратуры Республики Крым, служебное удостоверение; Бевзенко Р.С. - представитель ООО "АКАР", доверенность от 28.05.2018, паспорт; Коневский А.В. - представитель ООО "АКАР", доверенность от 28.05.2018, паспорт; Махов С.Г. - директор ООО "АКАР", решение N 5 единственного участника, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу Заместителя Прокурора Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 22.08.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018 по делу N А83-21487/2017,

УСТАНОВИЛ:

В интересах муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым в лице Администрации муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым (далее - администрация) заместитель прокурора Республики Крым (далее - истец, прокурор), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратился в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (далее - ДИЗО, Департамент), обществу с ограниченной ответственностью "АКАР" (далее - ООО "АКАР", общество), в котором просил:

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 90:25:080101:93, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Форос, общей площадью 19 917 кв.м, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты и ООО "АКАР" 30.06.2015;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 90:25:080101:94, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Форос, общей площадью 7 986 кв.м, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты и ООО "АКАР" 30.06.2015;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 90:25:080101:96, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Форос, общей площадью 182 200 кв.м, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты и ООО "АКАР" 30.06.2015;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 90:25:080101:95, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Форос, общей площадью 10 147 кв.м, заключенный между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты и ООО "АКАР" 30.06.2015;

- применить последствия недействительности ничтожных сделок - договоров купли-продажи земельных участков от 30.06.2015, заключенных между Департаментом имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым и ООО "АКАР", возвратить земельные участки с кадастровыми номерами 90:25:080101:93, 90:25:080101:94, 90:25:080101:95, 90:25:080101:96 (с учетом ходатайства прокурора об исправлении опечатки от 02.07.2018) Администрации муниципального образования городской округ Ялта путем подписания актов приема-передачи.

По мнению прокурора, вышеназванные земельные участки выбыли из муниципальной собственности с нарушением действующего законодательства, в частности, без проведения торгов и аукциона; предоставлены большей площади, чем необходимо для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ООО "АКАР"; с установлением вида разрешенного использования, противоречащего постановлению Совета министров Республики Крым от 15.10.2014 N 378, что повлекло занижение стоимости земельных участков.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 АПК РФ привлечены Непубличное акционерное общество "Рестор", Закрытое акционерное общество "Трайс", Сафарова Элина Асгатовна, Муратов Равиль Фатыхович.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 22.08.2018 (судья Колосова А.Г.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018 (судьи: Остапова Е.А., Сикорская Н.И., Тарасенко А.А.) решение суда республики оставлено в силе.

Полагая решение суда первой инстанции и апелляционное постановление незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального права, прокурор (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

По мнению заявителя жалобы, суды первой и апелляционной инстанций в рассматриваемом случае пришли к ошибочному выводу о том, что выкупная цена земельного участка для ООО "АКАР" как собственника расположенного на нем строения, здания, сооружения должна определяться на момент подачи обществом заявления о выкупе земельных участков исходя из установленного на такую дату вида разрешенного использования земли. Заявитель полагает, что такой порядок установления органом местного самоуправления вида разрешенного использования земельного участка также не следует из анализа положений Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон N 38-ЗРК), постановления Совета министров Республики Крым от 15.10.2014 N 378 "Об утверждении Положения об особенностях отнесения к определенной категории земель и определения вида разрешенного использования земельных участков" (далее - Постановление N 378). Таким образом, при принятии постановлений от 18.06.2015 о продаже обществу земельных участков установление вида их разрешенного использования как "Для строительства и обслуживания объектов рекреационного назначения" (код 5.0), а не "Гостиничное обслуживание" (код 4.7), привело к занижению выкупной цены в четыре раза.

Более того, прокурор ссылается на тот факт, что заявление общества о выкупе земельных участков от 02.06.2015 нельзя рассматривать как оферту в понимании статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку к заявлению не приложены проекты договоров купли-продажи с указанием всех существенных условий.

Также заявитель жалобы указывает на необоснованность выводов судов обеих инстанций о недоказанности истцом изменения обществом конфигурации земельного участка, в результате которого административное здание стало располагаться на нескольких земельных участках, что обеспечило обществу право приобрести их без торгов.

В судебном заседании представители Прокуратуры поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители ООО "АКАР", возражая, полагают судебные акты судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, представили отзывы на кассационную жалобу. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие согласно части 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в установленном главой 35 АПК РФ порядке правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены состоявшихся по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, Решением Форосского поселкового совета N 2 от 11.12.1998 утвержден проект отвода земельного участка с уточнением границ и площади по материалам инвентаризации дачи "Тессели" и ООО "АКАР" в постоянное пользование предоставлен земельный участок площадью 18,2200 га для курортно-рекреационной деятельности.

Форосским поселковым советом ООО "АКАР" 29.12.1998 выдан государственный акт на право постоянного пользования землей серии I-КМ N 003972, который зарегистрирован в книге записей государственных актов на право постоянного пользования за N 16.

Решением Форосского поселкового совета N 24 от 14.06.2001 внесены изменения в пункт 2.1 решения N 2 от 11.12.1998 в части указания организационно-правовой формы юридического лица - Общество с ограниченной ответственностью.

Решением Форосского поселкового совета N 9 от 22.03.2002 ООО "АКАР" в аренду на 49 лет предоставлен земельный участок с северной стороны дачи "Тессели" площадью 1,9917 га для строительства и эксплуатации административно-хозяйственного комплекса по обслуживанию дачи "Тессели".

Между Форосским поселковым советом и ООО "АКАР" 29.03.2002 заключен договор аренды земельного участка площадью 1,9917 га с северной стороны дачи "Тессели", расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Форос, сроком на 49 лет. Указанный договор зарегистрирован в ЯО КРФ ГП "ЦГЗК" при Госкомземе Украины 29.09.2009, о чем сделана запись N 040900700006.

Решением Форосского поселкового совета N 13 от 14.06.2001 ООО "АКАР" в аренду на 1 год предоставлен земельный участок площадью 1,0147 га.

На основании решения Форосского поселкового совета N 18 от 30.11.2001 в решение N 13 от 14.06.2001 внесены изменения в части предоставления в аренду земельного участка сроком на 49 лет.

Между Форосским поселковым советом и ООО "АКАР" 20.03.2002 заключен договор аренды земельного участка площадью 1,0147 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Форос, сроком на 49 лет. Договор 12.04.2002 зарегистрирован в Исполнительном комитете Ялтинского городского совета, о чем в книге государственной регистрации договоров аренды земли сделана запись N 10.

Решением Форосского поселкового совета N 12 от 28.11.2008 ООО "АКАР" утвержден проект землеустройства по отводу в аренду земельного участка общей площадью 0,7986 га для строительства и обслуживания административно-хозяйственного комплекса дачи "Тессели" по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Форос, ул. Форосский спуск, 3.

Между Форосским поселковым советом и ООО "АКАР" 16.03.2009 заключен договор аренды земли N 2, согласно которому обществу в аренду передан земельный участок общей площадью 0,7986 га, расположенный по адресу: Республика Крым, пгт. Форос, ул. Форосский спуск, 3, для строительства и обслуживания административно-хозяйственного комплекса дачи "Тессели". Указанный договор 29.09.2009 зарегистрирован в ЯО КРФ ГП "ЦГЗК" при Госкомземе Украины, о чем сделана запись N 040900700006.

В последующем земельному участку общей площадью 182 220 кв.м присвоен государственный кадастровый номер 90:25:080101:96 (далее - земельный участок 01:96), земельному участку общей площадью 10 147 кв.м присвоен кадастровый номер 90:25:080101:95 (далее - земельный участок 01:95), земельному участку общей площадью 7 986 кв.м присвоен кадастровый номер 90:25:080101:94 (далее - земельный участок 01:94), земельному участку площадью 19 917 кв.м присвоен кадастровый номер 90:26:080101:93 (далее - земельный участок 01:93).

ООО "АКАР" 02.06.2015 обратилось в ДИЗО с заявлением от 19.03.2015 о выкупе предоставленных в аренду земельных участков 01:96, 01:95, 01:94, 01:93.

На основании постановлений Администрации города Ялта Республики Крым от 18.06.2015 N N 882-п, 883-п, 880-п, 879-п между ДИЗО и ООО "АКАР" 30.06.2015 заключены договоры купли-продажи земельных участков 01:96, 01:95, 01:94, 01:93 соответственно, которые 13.07.2015 зарегистрированы Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - договоры купли-продажи).

Впоследствии проданные земельные участки 01:96, 01:95, 01:94, 01:93 объединены в один земельный участок общей площадью 220 250 кв.м, которому присвоен кадастровый номер 90:25:080102:289 (далее - земельный участок 02:289).

Земельный участок 02:289 преобразован в 11 новых земельных участков, с присвоением кадастровых номеров 90:25:080102:333 площадью 2 892 кв.м (далее - земельный участок 02:333), 90:25:080102:334 общей площадью 10 097 кв.м (далее - земельный участок 02:334), 90:25:080102:335 общей площадью 10 363 кв.м (далее - земельный участок 02:335), 90:25:080102:336 общей площадью 10 555 кв.м (далее - земельный участок 02:336), 90:25:080102:337 площадью 510 кв.м (далее - земельный участок 02:337), 90:25:080102:338 площадью 182 840 кв.м (далее - земельный участок 02:338), 90:25:080102:339 общей площадью 387 кв.м (далее - земельный участок 02:339), 90:25:080102:340 общей площадью 463 кв.м (далее - земельный участок 02:340), 90:25:080102:341 общей площадью 494 кв.м (далее - земельный участок 02:341), 90:25:080102:342 общей площадью 452 кв.м (далее - земельный участок 02:342), 90:25:080102:343 общей площадью 1 197 кв.м (далее - земельный участок 02:343).

Впоследствии земельные участки 02:334, 02:335, 02:336 проданы обществом НАО "Рестор"; земельные участки 02:340, 02:342, 02:343 проданы ЗАО "Трайс"; земельный участок 02:339 продан Муратову Р.Ф.; земельный участок 02:341 продан Сафаровой Э.А.

Земельные участки 02:333, 02:337, 02:338 остались в собственности ООО "АКАР".

Полагая, что при заключении договоров купли-продажи земельных участков от 30.06.2015 нарушены нормы действующего законодательства, Заместитель прокурора Республики Крым в интересах муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым в лице Администрации муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым обратился в Арбитражный суд Республики Крым с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований и руководствуясь положениями статьи 52 АПК РФ, статей 166 - 168 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в пунктах 74 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), статей 1, 39.1, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что прокурором не представлено доказательств необходимости установления иной площади или границ земельного участка для обслуживания находящихся на нем зданий и сооружений, принадлежащих ООО "АКАР", на момент заключения спорных договоров купли-продажи; не представлено доказательств того, что формирование земельных участков 01:93, 01:94, 01:95, 01:96 осуществлено вопреки сложившемуся порядку землепользования, с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства; не представлено доказательств того, что земельные участки были проданы по заниженной цене ввиду неправильного установления вида разрешенного использования.

Вместе с тем, суд округа находит часть указанных выводов судов первой и апелляционной инстанций необоснованными, основанными на неправильном применении норм материального права и сделанными без учета совокупности всех фактических обстоятельств по делу, что привело к принятию неверных судебных актов.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Обращаясь в суд с требованиями о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков и применении последствий недействительности ничтожных сделок, прокурор сослался, в том числе, на тот факт, что обществом изменены границы земельных участков 01:93 и 01:94 без изменения площади. Это привело к тому, что согласно договорам купли-продажи от 30.06.2015 здание административно-приемного корпуса литер "Я" общей площадью 1431,7 кв.м с кадастровым номером 90:25:080101:68 стало располагаться на трех земельных участках 01:95, 01:94, 01:93. Указанное обстоятельство позволило обществу достичь возможности выкупа земельного участка 01:94 без проведения торгов.

В обоснование данных доводов истец сослался на акт проверки Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 30.06.2016, из которого усматривается, что в результате сопоставления границ земельного участка 01:94 площадью 0,7986 га, переданного по договору аренды земли N 2 от 16.03.2009, и границ земельного участка, внесенных в Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН), установлено, что границы земельного участка, внесенные в ГКН, не соответствуют границам земельного участка, переданного по договору аренды.

Отклоняя данный довод, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что согласно условиям обжалуемых договоров, на земельных участках находятся объекты недвижимости, принадлежащие ООО "АКАР". Сведения о данных объектах отражены в кадастровых паспортах на земельные участки, имеющиеся в материалах дела.

Между тем, как усматривается из позиции истца, он не оспаривал тот факт, что на спорных земельных участках расположены объекты недвижимости; напротив, прокурор, ссылаясь на изменение обществом границ земельных участков 01:93 и 01:94 без изменения площади, в результате которого один объект недвижимости стал располагаться на трех земельных участках, указывал на достижение обществом возможности приобретения земли в собственность без торгов ввиду наличия на земельных участках объектов.

Однако, данный довод прокурора, по мнению суда округа, не получил надлежащей правовой оценки и не был проверен судами обеих инстанций.

Тот факт, что прокурор, утверждая о совершении кадастровой ошибки при определении границ земельного участка, не представил доказательств совершения действий, предусмотренных Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в рассматриваемом случае не имеет правового значения для дела.

При этом, оценивая доводы прокурора о том, что здание административно-приемного корпуса литер "Я" общей площадью 1431,7 кв.м с кадастровым номером 90:25:080101:68 располагается на трех земельных участках 01:95, 01:94, 01:93, судами обеих инстанций также не проверен тот факт, что согласно условиям договоров аренды участок 01:95 предоставлен обществу не для строительства, а в целях обслуживания оздоровительного комплекса.

Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и, согласно положениям Кодекса, экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия).

Материалы дела и пояснения представителей прокуратуры в суде кассационной инстанции свидетельствуют о том, что прокурор, не настаивая на проведении экспертизы, считает вопросы, необходимые к разрешению в рамках настоящего спора, правовыми, в то время как данные вопросы, по мнению судебной коллегии, требуют исключительно специальных познаний.

Однако, суд округа полагает, что приходя к выводу о том, что установление фактического местонахождения объекта недвижимости на земельном участке, определение координат границ объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен, может быть установлено исключительно с помощью специальных знаний, суды первой и апелляционной инстанций в порядке статьи 82 АПК РФ не разъяснили стороне истца последствия незаявления ходатайства о назначении экспертизы (отсутствия согласия). При аргументированной позиции истца об изменении конфигурации земельных участков и отсутствии доказательств со стороны ответчика в опровержение данных доводов, учитывая акт проверки Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 30.06.2016, судебным инстанциям следовало разъяснить лицам, участвующим в деле, что спорные вопросы не являются правовыми и могут быть разрешены только специалистами в рамках экспертизы.

Настаивая на заявленных требованиях, прокурор также указал, что продажа земельного участка 01:93, площадь которого (19 917 кв.м.) значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости (2 662,3 кв.м), должна осуществляться с соблюдением требований норм закона. Дополнительно прокурор пояснил, что здание административно-приемного корпуса площадью 1 431,70 кв.м. (кадастровый номер 90:25:080101:68) и здания двух коттеджей площадями 590,30 кв.м., 640,30 кв.м (кадастровые номера 90:25:080101:4, 90:25:080101:5 соответственно) одновременно расположены на земельных участках 01:95 и 01:93. Однако, обоснования площади земельного участка, занятой указанными зданиями и необходимой для их эксплуатации, при выкупе участков не приведено.

Отклоняя данные доводы прокурора, суды обеих инстанций указали на недоказанность истцом того факта, что формирование земельных участков 01:93, 01:94, 01:95, 01:96 осуществлено вопреки сложившемуся порядку землепользования, с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства, а переданные по договорам купли-продажи участки имеют излишние площади, которые не должны использоваться для эксплуатации объектов недвижимости ответчиков.

Суды первой и апелляционной инстанций сочли подтвержденным материалами дела факт, что право постоянного пользования земельным участком 01:96, а также право аренды земельных участков 01:93, 01:94, 01:95 в площадях, указанных в договорах купли-продажи, возникли у общества до вступления в законную силу ФКЗ N 6 от 21.03.2014 "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" (Закон N 6-ФКЗ). Кроме того, земельный участок 01:93 внесен в государственный кадастр недвижимости 30.03.2004, тогда были установлены его границы на местности, что подтверждается план-схемой земельного участка, он был сформирован в границах и площади, указанной в договоре аренды земли от 29.03.2002, для строительства и эксплуатации административно-хозяйственного комплекса.

По мнению судов первой и апелляционной инстанций, прокурором не представлено доказательств необходимости установления иной площади или границ земельного участка для обслуживания находящихся на нем зданий и сооружений, принадлежащих ООО "АКАР", на момент заключения спорных договоров купли-продажи.

Между тем, суд округа не может согласиться с данными выводами судов обеих инстанций в силу следующего.

С 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 ЗК РФ.

Ранее (до 01.03.2015) указанные особенности были урегулированы аналогичной по содержанию статьей 36 ЗК РФ, практика применения которой является актуальной для применения положений статьи 39.20 ЗК РФ, поскольку правовое регулирование ситуации не изменилось.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, анализ содержания статьи 39.20 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному в п. 1 данной статьи, только для эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. В связи с чем, бремя доказывания того, какой размер земельного участка, подлежащего выкупу, является необходимым, возлагается на лицо, которое желает его выкупить, в том числе посредством назначения экспертизы.

Следовательно, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду без торгов имеют собственники зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, в размере, необходимом для эксплуатации таких объектов. Тем не менее, данное обстоятельство не лишает собственников зданий, сооружений, права выкупа бльшего по площади земельного участка, чем требуется для эксплуатации таких объектов, в общем порядке, установленном земельным законодательством.

Согласно положениям статьи 180 ГК недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

По мнению окружного суда, обстоятельства того, что право постоянного пользования земельным участком 01:96, а также право аренды земельных участков 01:93, 01:94, 01:95 в площадях, указанных в договорах купли-продажи, возникли у общества до вступления в законную силу Закона 6-ФКЗ, что земельный участок 01:93 внесен в государственный кадастр недвижимости 30.03.2004, установлены его границы на местности, что он был сформирован в границах и указанной в договоре аренды земли от 29.03.2002 площади, не имеют в рассматриваемом случае правового значения в связи с заключением договоров купли-продажи на основании п. 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Между тем, данные доводы прокурора также не получили надлежащей правовой оценки со стороны судов первой и апелляционной инстанций, не были проверены, в том числе посредством назначения соответствующей экспертизы, в связи с чем состоявшиеся по делу судебные акты не отвечают требованиям законности и достаточной обоснованности.

Суд округа считает необходимым отметить, из судебных актов следует и арбитражным судом установлено, что часть земельных участков 02:334, 02:335, 02:336 находится в собственности общества НАО "Рестор" (т. 4, л.д. 99-104). Между тем, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - земельный участок 02:335 данные о правообладателе отсутствуют, а право не зарегистрировано.

Учитывая вышеизложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду необходимо учесть указанные обстоятельства, принять законный и обоснованный судебный акт по делу.

РР уководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 22.08.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2018 по делу N А83-21487/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Крыжскaя

Судьи

М.М. Нарусов Л.В. Леонова