Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 3 июня 2019 г. N Ф10-1849/19 по делу N А35-4348/2018

г.Калуга

03 июня 2019 г.

Дело N А35-4348/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 03.06.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 03.06.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Сорокиной И.В.
Судей	Нарусова М.М. Солодовой Л.В.
При ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Огородниковым С.С.
при участии в заседании:
от истца потребительского общества "Мурыновское" от ответчика Комитета по управлению имуществом Курской области	- Данилов Михаил Витальевич - представитель (доверенность от 09.01.2019 сроком до 31.12.2019); - Каюн Андрей Дмитриевич - представитель (доверенность от 21.03.2019 N 01.7.01-20/3434 сроком до 20.03.2020);

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области, г.Курск, на решение Арбитражного суда Курской области от 27.12.2018 (с учетом определения об исправлении опечаток от 27.12.2018) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2019 по делу N А35-4348/2018,

УСТАНОВИЛ:

потребительское общество "Мурыновское", г.Курск (ОГРН 1024600967038, ИНН 4631011763), обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению имуществом Курской области, г.Курск (ОГРН 1024600947502, ИНН 4629011325), об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:680, площадью 4 817 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Республиканская, д.1В, изложив пункт 2.1. договора в следующей редакции:

"Выкупная цена участка по настоящему договору составляет 187 150, 00 руб. (Сто восемьдесят семь тысяч сто пятьдесят рублей 00 копеек)";

изложив пункт 3 Приложения к договору в следующей редакции:

"% КС - 2,5, согласно Постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015 N 97-ПА";

изложив пункт 4 Приложения к договору в следующей редакции:

"Стоимость продаваемого земельного участка рассчитана по формуле КС x 2,5% согласно Постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015 N 97-ПА и составляет 187 150, 00 руб. (Сто восемьдесят семь тысяч сто пятьдесят рублей 00 копеек)".

Решением Арбитражного суда Курской области от 27.12.2018 (судья Масютина Н.С.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2019 (судьи Кораблева Г.Н., Поротиков А.И., Ушакова И.В.), исковые требования удовлетворены, условия проекта указанного договора в части определения выкупной стоимости земельного участка приняты в редакции истца.

Ссылаясь на нарушение обжалуемыми судебными актами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела, Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ПО "Мурыновское" в своем выступлении указал на несостоятельность доводов кассационной жалобы, в связи с чем просил оставить принятые судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов ввиду следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, на основании решения Арбитражного суда Курской области от 31.01.2006 по делу N А35-11775/05-С6 ПО "Мурыновское" является собственником нежилого здания площадью 658,1 кв.м. с кадастровым номером 46:29:101050:189 и нежилого здания площадью 865,1 кв.м. с кадастровым номером 46:29:101050:185, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Республиканская, д.1В.

Нежилые здания находятся на земельном участке с кадастровым номером 46:29:101050:680, площадью 4 817 кв.м., расположенном по адресу: г. Курск, ул. Республиканская, д.1В, категория земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "Деловое управление. Склады".

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Курской области от 12.10.2017 по делу N А35-4634/2017 установлено, что на основании постановлений Администрации г. Курска от 21.06.1999 N 10 и от 06.09.1999 N 420 потребительскому обществу "Мурыновское" и потребительскому обществу "Коопзаготпромторг" предоставлен в постоянное пользование для производственно-хозяйственной деятельности земельный участок с кадастровым номером 46:29:101050:0001, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Станционная, 42, в следующих пропорциях: обществу "Мурыновское" - площадью 1,5806 га (0,19 долей от площади 8,3188 га), обществу "Коопзаготпромторг" - площадью 6,7382 га (0,81 долей от площади 8,3188 га).

27.06.2001 за истцом зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования частью указанного земельного участка площадью 15 806 кв.м.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:0001 были образованы и поставлены на кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:101050:50 площадью 2,2336 га, 46:29:101050:51 площадью 3,1013 га, 46:29:101050:52 площадью 0,1995 га, 46:29:101050:53 площадью 0,0277 га.

На основании решений Комитета по управлению имуществом Курской области от 29.06.2012 N 01-19/1676а, от 09.04.2014 N 01-19/684 и от 24.06.2014 N 01-19/1362 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 46:29:101050:50, участок предоставлен истцу в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора по договору аренды от 07.10.2014 N 4276-12ю сроком на 364 дня для торговой деятельности.

Согласно п.2.1 указанного договора аренды срок аренды установлен сторонами на период с 29.06.2012 по 28.06.2015.

Во исполнение решения Комитета по управлению имуществом Курской области от 18.03.2016 N 01-19/419 земельный участок с кадастровым номером 46:29:101050:50 также был разделен, в результате чего был образован земельный участок с кадастровым номером 46:29:101050:680.

23.06.2016 земельный участок с кадастровым номером 46:29:101050:680 предоставлен обществу "Мурыновское" в аренду на срок с 16.06.2016 по 14.06.2017 на основании заключенного между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 01-27/124-5511-16ю.

20.06.2017 в связи с окончанием срока действия указанного договора аренды стороны заключили договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от N 01-27/51-5687-17ю (в редакции соглашения от 04.10.2017) сроком действия с 15.06.2017 по 13.06.2018.

Полагая, что общество имеет право на приватизацию спорного земельного участка по льготной цене в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, предусмотренной п.1 ст.2 Федерального закона от 25.01.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", истец обратился к ответчику с заявлением о приобретении земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:680 в собственность без проведения торгов.

04.04.2018 ответчик письмом N 11.2-01-20/4009 направил в адрес истца проект договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в границах г.Курска, на котором расположены объекты недвижимого имущества N 856-18с с предложением выкупной цены в размере 3 743 000 руб., то есть 50% от кадастровой стоимости земельного участка согласно постановлению Администрации Курской области от 27.02.2015 N 97-ПА.

В свою очередь, истцом в адрес ответчика направлен протокол разногласий к договору от 10.04.2018 N 856-18с относительно условий п.2.1 проекта договора об установлении выкупной стоимости земельного участка.

Письмом от 03.05.2018 11.2-01-20/5454 ответчик отклонил протокол разногласий, сославшись на отсутствие оснований для применения льготы, поскольку истцом не было переоформлено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Полагая неправомерным отказ комитета от согласования размера выкупной цены спорного земельного участка, предложенной истцом, последний обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Из п.2 ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В абзаце 4 п.1 ст.2 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

С 1 июля 2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если в период со дня вступления в силу закона N 137-ФЗ, то есть с 10 ноября 2001 г. до 1 июля 2012 г. в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (абзацы 2 и 3 п.2.2 ст.3 Закона N 137-ФЗ).

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Данная правовая позиция соответствует разъяснениям, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2016 по делу N 305-КГ15-19738.

В силу положений п.1 ст.2 Закона N 137-ФЗ при приобретении собственниками зданий, строений, сооружений в собственность находящихся у них на праве аренды земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Постановлением Администрации Курской области от 27.02.2015 N 97-ПА утвержден Порядок определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без проведения торгов.

Как следует из п.6 указанного Порядка, продажа земельных участков, находящихся на праве аренды, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, осуществляется по цене, определяемой в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, в случаях если:

1) в период со дня вступления в силу Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

2) такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в подпункте 1 настоящего пункта.

Доводы комитета, указывающего на невозможность выкупа истцом спорного земельного участка, находящегося в государственной собственности, по льготной цене, определяемой в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, сводятся к тому, что право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком истцом не было надлежащим образом переоформлено в установленном законом порядке, а также к тому, что договор аренды земельного участка от 07.10.2014 N 4276-12ю не прошел государственную регистрацию, в связи с чем не может быть признан надлежащим доказательством переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в установленный срок.

Между тем, как установили суды первой и апелляционной инстанций, на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Курской области от 12.10.2017 по делу N А35-4634/2017 право постоянного (бессрочного) пользования ПО "Мурыновское" на земельный участок с кадастровым номером 46:29:101050:458 признано прекращенным с 29.06.2012.

В рамках указанного дела арбитражным судом был установлен факт непринятия уполномоченным органом мер по своевременному прекращению записи в ЕГРП о правах на земельный участок с кадастровым номером 46:29:101050:458, а также факт надлежащего исполнения истцом обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка от 07.10.2014 N 4276-12ю.

Таким образом, прекращая право постоянного (бессрочного) пользования ПО "Мурыновское" на земельный участок с кадастровым номером 46:29:101050:458 с 29.06.2012, суд пришел к выводу о реализации истцом своего права на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды.

Обстоятельства относительно переоформления обществом "Мурыновское" права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды и надлежащего исполнения истцом своих обязательств по уплате арендных платежей, установленные судом в рамках дела N А35-4634/2017, в силу положений ст.69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.

В силу положений п.2 ст.425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Из п.2.1. договора аренды земельного участка от 07.10.2014 N 4276-12ю следует, что срок аренды участка устанавливается с 29.06.2012 по 28.06.2015.

Принимая во внимание вышеизложенное, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что по соглашению сторон на их правоотношения в связи с пользованием истцом спорным земельным участком в указанный период распространяются положения об обязательствах, возникающих из договора аренды.

Таким образом, как правильно отметил суд первой инстанции, стороны легализовали свои предшествующие действия и отношения, не оформленные юридически.

Обосновывая данный вывод, суды также обратили внимание на тот факт, что комитетом не заявлялись какие-либо возражения в части квалификации сложившихся между сторонами правоотношений как арендных, что свидетельствует о признании их ответчиком таковыми.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, судебные инстанции правомерно установили, что истцом своевременно (до 01.07.2012) реализовано право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участкам на право аренды. В свою очередь, ответчик реализовал предоставленные ему законом полномочия по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования истца на право аренды до 01.07.2012.

Таким образом, исследовав и оценив по правилам ст.71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, а также руководствуясь положениями п.1 ст.2 Федерального закона от 25.01.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п.6 Порядка определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, утвержденного постановлением Администрации Курской области от 27.02.2015 N 97-ПА, и установив, что истец является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое последним было переоформлено на право аренды до 01.07.2012, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о наличии у ПО "Мурыновское" права на выкуп спорного земельного участка по льготной цене в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости.

Доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст.286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 27.12.2018 (с учетом определения об исправлении опечаток от 27.12.2018) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2019 по делу N А35-4348/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

М.М. Нарусов Л.В. Солодова