Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17 июня 2019 г. N Ф10-2219/19 по делу N А64-736/2018

город Калуга

17 июня 2019 г.

Дело N А64-736/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11.06.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 17.06.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Нарусова М.М.
Судей	Леоновой Л.В. Шульгиной А.Н.
При участии в судебном заседании
от истца: Комитет земельных ресурсов и землепользования Администрации города Тамбова от ответчика: общество с ограниченной ответственностью "Стройтраст"	представитель не явился, извещены надлежащим образом; Вознесенский К.Л., представитель по доверенности от 01.10.2018, сроком на 1 год;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройтраст" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 28.12.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2019 по делу N А64-736/2018,

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтраст" (далее - ООО "Стройтраст", ответчик) о признании договора аренды земельного участка от 23.11.2016 N 94 недействительным.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 28.12.2018 (судья Тишин А.А.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2019 (судьи Кораблева Г.Н., Ушакова И.В., Поротиков А.И.) исковые требования удовлетворены.

ООО "Стройтраст", не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании суда округа представитель доводы кассационной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова направил в суд округа заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя заявителя, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно договору аренды земельного участка от 28.02.2014 N 53 Комитет (арендодатель) предоставляет по акту приема-передачи, а ООО "Стройтраст" (арендатор) принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 68:29:0208006:562, площадью 640 кв.м, находящийся по адресу: Моршанское шоссе, 40Г, для строительства торгово-офисного здания сроком с 26.02.2014 по 26.02.2017.

В администрацию города Тамбова поступило заявление ООО "Стройтраст" от 07.11.2016 о продлении срока аренды на 3 года для завершения строительства, поскольку на арендуемом земельном участке возведен объект незавершенного строительства степенью готовности 3%.

В подтверждение наличие объекта незавершенного строительства к заявлению была приложена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.11.2016.

Комитет и ООО "Стройтраст" заключили договор аренды земельного участка от 23.11.2016 с кадастровым номером 68:29:0208006:562, площадью 640 кв.м, находящийся по адресу: Моршанское шоссе, 40Г, для завершения строительства торгово-офисного здания сроком с 07.11.2016 по 07.11.2019.

Согласно акта осмотра земельного участка от 25.01.2017, составленного сотрудниками администрации города Тамбова в рамках осуществления муниципального земельного контроля, на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0208006:562, площадью 640 кв.м, находящемся по адресу: Моршанское шоссе, 40Г, отсутствует объект незавершенного строительства.

Изложенное явилось основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

По мнению суда кассационной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований, ввиду следующего.

Согласно положений статей 166, 168 Гражданского кодекса РФ и разъяснений пункта 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, при этом, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно разъяснений пункта 74 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, а сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Судебные инстанции, исходя из приведенных норм права, обоснованно указали, что оспариваемая в настоящем деле сделка, в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительны с момента их совершения, при этом, никакие последующие действия сторон по сделке, не могут изменить правовую природу ничтожной сделки, поскольку законодателем прямо установлено, что ничтожная сделка не порождает никаких правовых последствий с момента ее заключения, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Положениями статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Как следует из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации в определении от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608 и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" необходимым условием для приобретения застройщиком земельного участка права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов является наличие на земельном участке правомерно возведенного объекта незавершенного строительства, а также наличие у потенциального арендатора права на возведение данного объекта.

Таким образом, суды обоснованно указали, что приведенные нормы права имеют своей целью позволить застройщику завершить строительство объекта недвижимости, начатое с соблюдением всех установленных законом требований.

Между тем, по результатам рассмотрения дела N А64-3884/2017 признано отсутствующим право собственности ООО "Стройтраст" на объект незавершенного строительства, назначение объекта: нежилое здание, площадью застройки 1 682 кв.м, степенью готовности: 3%, с кадастровым номером 68:29:0208006:601, расположенного по адресу: Тамбовская область, г. Тамбов, ш. Моршанское.

Более того, согласно акта осмотра от 25.01.2017 земельный участок с кадастровым номером 68:29:0208006:562, площадью 640 кв.м, расположенный по адресу: Моршанское шоссе, 40Г, не огорожен, ввиду чего, доступ на него свободен для неограниченного круга лиц, на указанном земельном участке осуществляется парковка транспортных средств, размещены элементы благоустройства и озеленения (фонари, скамейка, декоративные кустарники), факт расположения на данном земельном участке объекта незавершенного строительства не выявлен.

Также на основании обследования 26.05.2017 земельного участка с кадастровым номером 68:29:0208006:562 по Моршанскому шоссе, 40Г кадастровым инженером МУП "Тамбов-недвижимость" установлено, что на данном земельном участке здания, объекты незавершенного строительства, строения и сооружения отсутствуют.

Как следует из совокупного анализа положений пункта 1 статьи 130 ГК РФ, разъяснений пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункта 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", пункта 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, определения Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 N 304- КГ16-761, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью необходимо устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, а при оценке степени строительной готовности конструкций фундамента, суд обязан исследовать всю совокупность представленных сторонами доказательств, относимых к указанному обстоятельству, исследовать вопрос о том, обладает ли спорный объект с учетом его технических параметров признаками, присущими недвижимому имуществу, является ли конструктивно сложным сооружением и имеет ли функциональную завершенность.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеприведенные нормы права, исходя из фактических обстоятельств дела, а также установленных преюдициальных обстоятельств по делу N А64-3884/2017 в силу статьи 69 АПК РФ, судебные инстанции обоснованно указали, что объект незавершенного строительства, на который за ответчиком зарегистрировано право собственности, фактически отсутствует, в связи с чем, пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 23.11.2016 N 94 является недействительным, поскольку был заключен в отношении объекта, который как самостоятельная недвижимая вещь отсутствовал на земельном участке.

Вместе с тем, обжалуя решение суда первой инстанции, общество указало на то, что на момент заключения договора аренды земельного участка от 23.11.2016 N 94 в Едином государственном реестре недвижимости содержались сведения о праве собственности ответчика на объект незавершенного строительства.

При этом, в рамках дела N А64-3884/2017 установлено, что по обращению Комитета Ассоциацией СРО "ОПКД" была проведена внеплановая проверка профессиональной деятельности кадастрового инженера Разуваева О.В., результаты которой были отражены в акте от 07.11.2017, на основании которой, комиссия указала, что действия кадастрового инженера по изготовлению технического плана на несуществующий объект недвижимости с кадастровым номером 68:29:0208006:601 некорректны, так как это не объект незавершенного строительства, а площадка для возможного размещения объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая, что государственная регистрация права является правоподтверждающим, а не правопорождающим фактом, суды правомерно указали, что наличие в спорный период в Едином государственном реестре прав недвижимости сведений о государственной регистрации права собственности на несуществующий объект недвижимости (объект незавершенного строительства) противоречит действующему законодательству и не порождает в безусловном порядке обязанности предоставить земельный участок для достройки несуществующего объекта недвижимости.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, установив фактические обстоятельства дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и не опровергают их выводы.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 28.12.2018 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2019 по делу N А64-736/2018 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Л.В. Леонова А.Н. Шульгина