Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20 июня 2019 г. N Ф10-1979/19 по делу N А14-10565/2017

город Калуга

20 июня 2019 г.

Дело N А14-10565/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17.06.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.06.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Нарусова М.М.
Судей	Леоновой Л.В. Шульгиной А.Н.
При участии в судебном заседании
от истца: Администрация городского округа город Воронеж от ответчика: общество с ограниченной ответственностью "Танаис"	представитель не явился, извещены надлежащим образом; представитель не явился, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Танаис", на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2019 по делу N А14-10565/2017,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа город Воронеж (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Танаис" (далее - ООО "Танаис") с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ о взыскании 2 329 190 руб. 70 коп. задолженности по договору аренды земельного участка от 04.06.2014 N 170-14-09/мс за период с 01.01.2015 по 25.08.2016.

В свою очередь, ООО "Танаис" обратилось с встречным иском к Администрации о признании сделки одностороннего изменения размера арендной платы от 24.05.2017 недействительной в силу ее кабальности.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.09.2018 (судья Тисленко Д.И.) в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа город Воронеж, встречных исковых требований ООО "Танаис" отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2019 (судьи Кораблева Г.Н., Щербатых Е.Ю., Поротиков А.И.) решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.09.2018 отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа город Воронеж, с общества с ограниченной ответственностью "Танаис" в пользу Администрации городского округа город Воронеж взыскано 802 850 руб. 25 коп. задолженности.

Общество с ограниченной ответственностью "Танаис", не согласившись с обжалуемым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Определением Арбитражного суда Центрального округа от 13.06.2019 объявлялся перерыв по рассмотрению настоящей кассационной жалобы до 17.06.2019 в 09 часов 00 минут.

После перерыва стороны в судебное заседание суда округа не явились.

Кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся лиц в порядке, установленном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению, а постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 04.06.2014 N 170-14-09/мс Администрация городского округа город Воронеж (арендодатель) предоставляет, а ООО "Танаис" (арендатор) принимает в аренду земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, имеющий статус озелененной территории общего пользования категории "парк", расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Олеко Дундича, 2.

Согласно пункту 2.1 аренды земельного участка от 04.06.2014 N 170-1409/мс, срок аренды участка установлен с 15.09.2013 по 14.09.2023.

Пунктом 3.1 договора аренды земельного участка от 04.06.2014 N 170-14-09/мс, размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен, исходя из следующих базовых показателей для расчета арендной платы: кадастровый номер 36:34:0505054:17, вид функционального использования земель - 12, кадастровая стоимость земельного участка (руб./кв. м) - 1,24, расчетный коэффициент функционального использования - 0,020, повышающий коэффициент - 1,00, ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м, руб. - 0,02480, размер годовой арендной платы (руб./год) - 5 244,36.

Дополнительным соглашением от 01.08.2014 к договору аренды земельного участка от 04.06.2014 N 170-14-09/мс пункт 3.1 договора, дополнен следующими положениями: "На основании постановления правительства Воронежской области от 17.12.2010 N 1108, решения Воронежской городской Думы от 26.03.2014 N 1467-III, кадастрового паспорта земельного участка от 12.03.2014 N 36-00/5001/2014-84654 размер ежегодной арендной платы за землю с 01.01.2014 установить в следующем порядке: разрешенное использование земельного участка - парк, кадастровый номер земельного участка - 36:34:0505054:17, местоположение земельного участка - ул. Олеко Дундича, 2, площадь земельного участка, кв. м - 211 466, кадастровая стоимость земельного участка, руб. - 261 583,44, арендная ставка - 0,1 %, корректирующий (повышающий) коэффициент, К1 - 1, корректирующий (понижающий) коэффициент, К2 - 1, размер годовой арендной платы, руб. - 261,58".

В соответствии с отчетом об оценке от 11.06.2015 N 22-15 Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на основании заявления Администрации от 14.07.2015 решением от 05.08.2015 N 39 определила кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:34:0505054:17 равной рыночной, в размере 74 755 000 руб.

Письмом от 27.08.2015 N 11/2-1126 Администрация уведомила ООО "Танаис" о состоявшемся решении Комиссии от 05.08.2015 N 39, направив также в адрес арендатора для подписания дополнительное соглашение к договору аренды.

Арендодателем произведен перерасчет арендной платы с 01.01.2015 в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка на основании решения Комиссии от 05.08.2015 N 39, а с 24.06.2015 - в связи с применением при расчете годового размера арендной платы поправочного повышающего коэффициента (Кп) в соответствии с решением Воронежской городской Думы от 26.03.2014 N 1467-III в редакции решения Воронежской городской Думы от 17.06.2015 N 1823-III.

Решением Воронежского областного суда от 24.09.2015 по делу N 3-197/2015 по административному иску ООО "Танаис" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области и решение Комиссии от 05.08.2015 N 39 признано не соответствующим действующему законодательству в связи с нарушением процедуры принятия решения, суд постановил исключить из сведений государственного кадастра недвижимости сведения об установленной решением комиссии от 05.08.2015 N 39 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0505054:17 в размере 74 755 000 руб.

При повторном пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Олеко Дундича, 2, с кадастровым номером 36:34:0505054:17, площадью 211 466 кв. м комиссией принято решение от 16.10.2015 N 67, которым определена кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, в размере 74 755 000 руб.

Решением Воронежского областного суда от 21.04.2016 по делу N 3а-15/2016 (3а-247/2015) административный иск ООО "Танаис" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о признании незаконным решения комиссии от 16.10.2015 N 67 оставлен без удовлетворения.

В 2015 году на территории Воронежской области в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведены работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, результаты которой утверждены постановлением Правительства Воронежской области от 11.12.2015 N 970 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области".

В соответствии с постановлением N 970 в Единый государственный реестр недвижимости 29.12.2015 внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0505054:17 в размере 262 217 руб. 84 коп.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 16.05.2016 по делу N А14-15887/2015, оставленным без изменения постановлениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 и Арбитражного суда Центрального округа от 20.12.2016, договор аренды земельного участка от 04.06.2014 N 170-14-09/мс расторгнут.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО "Танаис" обязанности по внесению арендных платежей, Администрация городского округ город Воронеж обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований Администрации о взыскании задолженности по арендной плате, исходил из необоснованности применения при расчете арендной платы кадастровый стоимости спорного земельного участка в размере 74 755 000 руб., а также поправочных повышающих коэффициентов, установленных решением Воронежской городской Думы от 26.03.2014 N 1467-III.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, пришел к выводу об удовлетворении требований Администрации в указанной части, взыскав с ООО "Танаис" задолженность по договору аренды земельного участка от 04.06.2014 N 17014-09/мс в размере 802 850 руб. 25 коп.

Между тем, кассационная коллегия не может признать данные вывода арбитражного суда апелляционной инстанции обоснованными и полагает их основанными на неверном толковании норм материального права, ввиду следующего.

Основанием для взыскания арендной платы по первоначальному иску является заключенный между сторонами договор аренды земельного участка.

Как следует из совокупного анализа статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, при этом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На дату заключения рассматриваемого договора, действовала прежняя редакция пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ: "Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления".

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (пункт 3 статьи 39.7, пункт 3 статьи 65 ЗК РФ), подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды был заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, то суд первой инстанции, исходя из положений статей 1, 22, 39.7, 65 Земельного кодекса РФ, статьи 424 Гражданского кодекса РФ, а также разъяснений пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" обоснованно указал, что стоимость аренды спорного земельного участка относится к категории регулируемых цен, а стороны договора аренды обязаны руководствоваться этими ставками, поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новые ставки при исчислении арендной платы подлежат применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

При этом, как верно учтено судом области, в данном случае для взыскания арендной платы за земельный участок за заявленный период одного лишь определения регулируемого характера стоимости аренды и указания на изменение величины одного из показателей (кадастровой стоимости) формулы расчета арендной платы недостаточно.

Согласно договора аренды с учетом дополнительного соглашения от 01.08.2014 (пункт 3.1) базовые показатели расчета арендной платы определены, в том числе, с учетом разрешенного использования земельного участка "парк".

Как определено действовавшими в спорный период Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39, кадастровая стоимость земельных участков в составе населенных пунктов определяется в соответствии с видами разрешенного использования.

Постановлением правительства Воронежской области от 17.12.2010 N 1108 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области" удельный показатель кадастровой стоимости для земельных участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, равен 1,24 руб. /кв.м., что обусловило установление кадастровой стоимости земельного участка в размере 261 583 руб. 44 коп.; указанная кадастровая стоимость имела место в 2011 - 2014 годах.

При этом, аналогичная кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена и постановлением N 970 в результате очередной государственной кадастровой оценки земель в соответствии с Законом об оценочной деятельности на период с 2016 - 2021 годы, при том, что после переоценки, Администрация, несмотря на продолжение действия договора аренды с ООО "Танаис" (расторгнут на основании судебного решения только 25.08.2016), кадастровую стоимость не оспаривала.

Впоследствии, по заявлению представителя муниципалитета от 2017 года вид разрешенного использования земельного участка изменен с "парк" на "земельные участки (территории) общего пользования", в связи с чем, кадастровая стоимость земельного участка составила 1 руб. 00 коп.

По результатам рассмотрения административного дела N 3а-15/2016 (3а-247/2015) суд отказал в удовлетворении иска ООО "Танаис" к Управлению Росреестра по Воронежской области о признании незаконным решения Комиссии от 16.10.2015 N 67, указав на отсутствие формальных нарушений при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Однако, как правомерно отметил суд первой инстанции, данный факт, не ограничивает арбитражный суд при рассмотрении настоящего дела оценить действия арендодателя земельного участка на предмет добросовестности и выявления признаков злоупотребления правом.

Исходя из разъяснений пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и положений статьи 10 Гражданского кодекса РФ определено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу (злоупотребление правом), при этом, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Запрет недобросовестного поведения и злоупотребления правом в рассматриваемом случае тесно связан с принципами определения арендной платы, предусмотренными постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.

Как установлено судом первой инстанции, Администрация в отсутствие каких-либо изменившихся фактических обстоятельств (разрешенное использование земельного участка до обращения в Комиссию и после 2015 года в рамках спорного периода было одинаковым - "парк") инициировала оспаривание кадастровой стоимости конкретного занятого парком земельного участка, арендованного ООО "Танаис", в результате чего, рыночная стоимость в 2015 году превысила кадастровую стоимость в 285 раз, и не оспаривала результаты очередной государственной кадастровой оценки, вернувшие в ЕГРН прежнюю кадастровую стоимость с 2016 года.

Оценив действия Администрации в соответствии с положениями статьи 10 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно указал, что такие действия очевидно и значительно отклоняются от ожидаемого поведения арендодателя, учитывающего права и законные интересы арендатора, поскольку нарушают принципы определения арендной платы, предусмотренные постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, как направленные исключительно на причинение имущественного вреда арендатору.

Кроме того, как правомерно указал суд области, муниципалитет как публичный собственник должен соблюдать, как того требуют статьи 1, 2, 17, 18, 19, 54, 55, 57 Конституции РФ, принципы справедливости, равенства и поддержания доверия граждан к закону и действиям публичных органов и не вправе придавать обратную силу новому регулированию, если оно ухудшает правовое положение арендатора, ограничивает его права, уже существующие в конкретных правоотношениях, в связи с чем, перерасчет арендной платы с 01.01.2015 на основании решения Комиссии от 16.10.2015 N 67 в III квартале 2016 года не соответствует вышеприведенным принципам, а также положениям статьи 4, пункту 2 статьи 6 ГК РФ.

Более того, как верно отметил суд области, сведения о результатах оспаривания Администрацией кадастровой стоимости земельного участка, выразившиеся в решении Комиссии от 16.10.2015 N 67, в 2015 в ЕГРН внесены не были, поскольку в данных государственного кадастрового учета наличествовали сведения, основанные на решении Комиссии от 05.08.2015 N 39, и уже впоследствии исключены как ошибочные с заменой на решение Комиссии от 16.10.2015 N 67.

При этом, относительно применения Администрацией Кп, равного 2,5 и 100, суд области обоснованно указал на то, что Решение Воронежской городской Думы от 17.06.2015 N 1823-III в части введения и применения поправочного повышающего коэффициента Кп в формулу расчета годового размера арендной платы за земельные участки в отношении конкретно ООО "Танаис" используется Администрацией непосредственно при рассмотрении настоящего дела, а вопрос о правомерности применения решения Воронежской городской Думы от 17.06.2015 N 1823-III к ООО "Танаис" и соответственно нарушения прав ООО "Танаис" указанным решением Воронежской городской Думы до вынесения решения арбитражного суда по настоящему делу еще не был решен, в связи с чем, признание нормативного правового акта недействующим после указанной судом общей юрисдикции даты исключает возможность его применения для определения размера взыскиваемой в судебном порядке арендной платы, несмотря на то, что требование Администрации относится к периоду до указанной судом общей юрисдикции даты.

При таких обстоятельствах, суд области исходя из неоспоренного истцом контррасчета ответчика, подготовленному без учета изменения кадастровой стоимости земельного участка с 261 583 руб. 44 коп. на 74 755 000 руб. 00 коп. и без применения Кп (равного 2,5 и 100), и представленного обществом платежного поручения N 3630 от 26.03.2018 на сумму 4346 руб. 18 коп. пришел к правильному выводу, что задолженность по арендной плате у ООО "Танаис" перед Администрацией за период с 01.01.2015 по 25.08.2016 отсутствует, в связи с чем, оснований для удовлетворения первоначального иска Администрации не имеется.

Вместе с тем, общество, заявляя встречный иск со ссылкой на пункт 3 статьи 179 ГК РФ и злоупотребление правом со стороны Администрации просит признать недействительной сделку одностороннего изменения размера арендной платы от 24.05.2017 в силу ее кабальности, указанной сделкой ответчик квалифицирует претензию Администрации от 24.05.2017 N 7799099.

Суд области, отказывая во встречных требованиях общества, исходя из положений пункта 1 статьи 166, пункта 1 статьи 168, пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса РФ, учитывая, что оспариваемый договор аренды заключен 04.06.2014, а претензия датирована 24.05.2017, правомерно указал, что претензия Администрации от 24.05.2017 N 7799099 является формой реализации истцом права и исполнения обязанности в рамках досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора и не отвечает признакам односторонней сделки, а изменение базовых показателей расчета арендной платы по договору аренды, к которому применимы положения действующего законодательства о регулируемой цене, не может рассматриваться как кабальная сделка, поскольку возможность такого изменения заложена в самом характере цены по договору, при этом критерий вынужденного совершения сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, обязательный для кабальной сделки, отсутствует.

При таких обстоятельствах, изложенное является основанием для отмены судебного акта суда апелляционной инстанции в соответствии с частью 1 статьи 288 АПК РФ.

В силу пункта 5 части 1 статьи 287 АПК РФ по результатам рассмотрения кассационной жалобы, суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Поскольку выводы суда апелляционной инстанции основаны на неполном выяснении обстоятельств по делу и неверном применении норм права, то кассационная коллегия пришла к выводу об отмене постановления суда апелляционной инстанции и оставлении в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2019 по делу N А14-10565/2017- отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.09.2018 по настоящему делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Л.В. Леонова А.Н.Шульгина