Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10 июля 2019 г. N Ф10-4364/18 по делу N А36-9643/2016

г. Калуга

10 июля 2019 г.

Дело N А36-9643/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2019 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Смотровой Н.Н.,

судей Гладышевой Е.В.,

Ипатова А.Н.,

при участии в судебном заседании:

от ИП Носикова Г.В.: Носикова Г.В., представителя Лыжина С.В. по доверенности б/н от 08.02.17 сроком действия 3 года;

от конкурсного управляющего должника: представителя Хачатряна А.С. по доверенности от 01.02.19 сроком действия на 3 года;

от ООО "Модекс": представителя Бузовой Е.В. по доверенности б/н от 09.01.19 сроком действия до 31.12.19;

от ООО Долговой центр "Акцепт": руководителя Лисичко Р.В.;

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащие,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Носикова Геннадия Владимировича на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2019 по делу N А36-9643/2016,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Липецкой области от 18.05.17 (резолютивная часть от 17.05.17) общество с ограниченной ответственностью "ФЕНИКС XXI ВЕК" (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением суда от 22.11.17 (резолютивная часть от 21.11.17) конкурсным управляющим должника утверждена Мостовая Людмила Андреевна.

11.05.18 в суд от индивидуального предпринимателя Носикова Геннадия Владимировича (далее - предприниматель) поступило заявление о признании недействительными проведённых 29.03.18 обществом с ограниченной ответственностью ДЦ "Акцепт" торгов по продаже находящегося в залоге у общества с ограниченной ответственностью "Модекс" имущества должника, Лот N 1: нежилое помещение площадью 869,9 кв. м (кадастровый номер 48:20:0044003:283), расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Л. Кривенкова, д. 3, пом. А1 (далее - спорное помещение), применении последствий недействительности торгов в виде возврата предпринимателю должником внесённого для участия в торгах задатка в размере 2 973 100 руб. (с учетом уточнённых в порядке ст. 49 АПК РФ и принятых судом требований, т.2, л.д. 115, 119).

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Мосякин Игорь Анатольевич (далее - ИП Мосякин И.А.), акционерное общество "Тандер".

Определением суда от 04.12.18 заявление предпринимателя удовлетворено.

Постановлением от 19.04.19 Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд отменил определение суда первой инстанции и принял новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления предпринимателя.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, предприниматель обратился с кассационной жалобой в Арбитражный суд Центрального округа, в которой просит постановление отменить и оставить в силе определение суда первой инстанции.

Кассационная жалоба мотивирована тем, что определение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а постановление суда первой инстанции содержит следующие ошибочные выводы:

- что в сообщение о проведении торгов не требуется указания информации о наличии обременений в отношении продаваемого имущества;

- что обременение в виде аренды и субаренды прекращается с момента подписания соглашения о расторжении договора аренды независимо от его фактического исполнения и регистрации в ЕГРП;

- что в процедуре банкротства должника происходит автоматическое прекращение обременения в виде аренды и субаренды даже в случае надлежащего заключения таких сделок и согласования их с залогодержателем;

- что в случае досрочного прекращения договора аренды и, как следствие, субаренды, для реализации права субарендатора на заключение с ним договора аренды согласно ст. 618 ГК требуется согласие собственника имущества.

Конкурсный управляющий должника, ООО ДЦ "Акцепт", ООО "Модекс" в отзывах на кассационную жалобу возражали против её удовлетворения ввиду законности обжалуемого судебного акта.

Кассационная жалоба рассматривается Арбитражным судом Центрального округа в установленном гл. 35 АПК РФ порядке.

Третьи лица своих представителей в судебное заседание не направили, о его проведении извещены надлежащим образом, в связи с чем и на основании ч.3 ст. 284 АПК РФ судебное заседание проводится в их отсутствие.

В судебном заседании предприниматель и его представитель настаивали на отмене постановления апелляционного суда, поддержав приведённые в кассационной жалобе доводы.

Конкурсный управляющий должника, представители ООО ДЦ "Акцепт", ООО "Модекс" просили оставить постановление апелляционного суда, сославшись на приведённые в отзывах на кассационную жалобу доводы.

Проверив законность принятого по делу апелляционным судом постановления в пределах предоставленных ему ст. 286 АПК РФ полномочий, суд кассационной инстанции не нашёл оснований для его отмены ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 30.06.09 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности должника на спорное помещение.

11.09.14 между должником (залогодатель) и Банк ВТБ (ПАО) (залогодержатель) заключён договор N ДИ7-ЦВ-725940/2014/00019 ипотеки спорного помещения (т.3, л.д. 106).

01.06.15 между должником (арендодатель) и ИП Мосякиным И.А. (арендатор) за заключён договор аренды N 01/15-ФМ спорного помещения сроком на 15 лет - до 30.05.30 (обременение зарегистрировано в ЕГРП 28.07.15, т.1, л.д. 18).

01.09.15 между должником (залогодатель) и Банк ВТБ (ПАО) (залогодержатель) заключён договор N ДИ4-ЦВ-725940/2015/00014 ипотеки спорного помещения (дата государственной регистрации договора 09.09.15) (т.1, л.д. 70; т.4, л.д. 106).

25.12.15 между должником (залогодатель) и Банк ВТБ (ПАО) (залогодержатель) заключён договор N ДИ8-ЦВ-725940/2014/0001 о последующей ипотеке спорного помещения (дата регистрации 25.01.16 г.) (т.4, л.д. 80-105).

08.06.16 между ИП Мосякиным И.А. и АО "Тандер" (субарендатор) заключен договор субаренды N ЛпФ/22458/16 спорного помещения сроком на 10 лет (обременение зарегистрировано в ЕГРП 09.06.16) (т.1, л.д. 21; т.2, л.д. 127-136).

22.11.16 определением суда в отношении должника введена процедура банкротства - наблюдение.

14.02.17 определением суда в реестр требований кредиторов должника в качестве залогового кредитора включён Банк ВТБ (ПАО). Предметом залога выступало спорное помещение.

19.10.17 конкурсным управляющим должника на сайте ЕФРСБ опубликованы сведения о результатах оценки спорного помещения с отчётом о рыночной оценке от 22.09.17 (т.1, л.д. 89, 90-150; т.2, л.д. 1-31).

20.12.17 определением суда в связи с процессуальным правопреемством на основании договора цессии N 746 от 26.10.17 об уступке прав требований в том числе по договору последующей ипотеки от 25.12.15 N ДИ8-ЦВ-725940/2014/0001 произведена замена залогового кредитора Банк ВТБ (ПАО) на ООО "Модекс" (т.3, л.д. 12-15, 18).

18.05.17 решением суда должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

18.01.18 ООО "Модекс" адресовало конкурсному управляющему должника, арендатору (ИП Мосякину И.А.) и субарендатору (АО "Тандер") требование о расторжении заключённых в отношении спорного помещения договора аренды от 01.06.15 N 01/15-ФМ и договора субаренды от 08.06.16 N ЛпФ/22458/16 (на основании п.1.6 договора субаренды) в связи с включением спорного помещения в конкурсную массу и проведением работы по его реализации (т.2, л.д. 83-84, 85-91).

24.01.18 конкурсным управляющим должника на сайте ЕФРСБ опубликованы сведения о внесении изменений в отчёт о рыночной оценке спорного помещения с отчётом об оценке от 22.09.17 (т.1, л.д. 62, 63-73).

29.01.18 залоговым кредитором (ООО "Модекс") утвержден Порядок, сроки и условия проведения торгов в форме аукциона по продаже являющегося предметом залога спорного помещения с начальной продажной ценой в размере 14 865 498,40 руб. (т. 1, л.д. 75-88).

02.02.18 между должником и ИП Мосякиным И.А. подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды N 01/15-ФМ по соглашению сторон с 01.03.18 (т.2, л.д. 79).

04.02.18 ООО "Модекс" направил конкурсному управляющему должника согласие на досрочное расторжение договора аренды N 01/15-ФМ по соглашению сторон с 01.03.18 (т.2, л.д. 81).

12.02.18 между конкурсным управляющим должника (заказчик) и ООО Долговой центр "Акцепт" (организатором торгов) заключён договор на проведение торгов спорным помещением (т. 1, л.д. 56-59).

16.02.18 согласно пояснениям ООО "Модекс" копия заключённого между должником и ИП Мосякиным И.А. соглашения от 02.02.18 о досрочном расторжении договора аренды N 01/15-ФМ получена субарендатором АО "Тандер" за вх. N 485 (т.2, л.д. 78, 80).

16.02.18 на сайте ЕФРСБ конкурсным управляющим должника опубликовано объявление о проведении торгов в отношении спорного помещения, проект договора купли-продажи (т. 1, л.д. 8, 9).

17.02.18 в газете "Коммерсантъ" конкурсным управляющим должника опубликованы объявления о проведении торгов в отношении спорного помещения, проект договора купли-продажи (т. 1, л.д. 11).

Согласно сообщениям:

- 19.02.18 в 09:00 дата и время начала подачи заявок;

- 28.03.18 в 15:00 дата и время окончания подачи заявок;

- 29.03.18 в 13:00 дата и время торгов.

27.03.18 предприниматель платёжным поручением N 92 внёс задаток для участия в аукционе в размере 2 973 100 руб. (т.1, л.д. 12).

29.03.18 проведены торги на ЭТП "МЭТС", победителем торгов признан предприниматель, предложивший наиболее высокую цену за спорное помещение - 40 880 120,60 руб. (т. 1, л.д. 13-14).

30.03.18 организатором торгов подписан и размещён протокол о результатах торгов (т.1, л.д. 13-14).

30.03.18 предприниматель направил конкурсному управляющему претензию, указав, что после проведения торгов им было установлено наличие ограничения права собственности на продаваемый объект в виде договора аренды от 01.06.15 N 01/15-ФМ сроком на 15 лет - до 2030. Однако в объявлениях о проведении торгов данная информация отсутствовала. В связи с этим предприниматель просил разъяснить ситуацию с обременением проданного ему на аукционе спорного помещения (т.2,л.д. 142-144).

03.04.18 конкурсным управляющим в адрес предпринимателя как победителя торгов был направлен для подписания проект договора купли-продажи спорного помещения (т.3, л.д. 32, 33-35).

05.04.18 предприниматель в ответ на письмо от 03.04.18 направил конкурсному управляющему предлагаемый к подписанию вариант договора купли-продажи с дополнением п. 4.1.1 об обязанностях продавца, дополнив их обязанностью продавца передать покупателю техническую документацию на имущество и обеспечить явку представителя конкурсного управляющего в Управление Росреестра по Липецкой области для государственной регистрации перехода права собственности на имущество (т.3, л.д. 36-37, 38-40).

06.04.18 предприниматель получил копию заключённого между должником и ИП Мосякиным И.А. соглашения от 02.02.18 о досрочном расторжении договора аренды N 01/15-ФМ по соглашению сторон с 01.03.18 (т.2, л.д. 79).

06.04.18 в Управление Росреестра подано заявление о государственной регистрации соглашения от 02.02.18 о досрочном расторжении договора аренды N 01/15-ФМ (т.2, л.д. 77).

10.04.18 предприниматель направил конкурсному управляющему и организатору торгов претензию, указав, что после проведения торгов им было установлено наличие ограничения права собственности на спорное помещение в виде договора аренды от 01.06.15, заключенного между должником и ИП Мосякиным И.А., а также договора субаренды от 08.06.16, заключенного между ИП Мосякиным И.А. и АО "Тандер" сроком на 10 лет. Кроме того, заявитель указал, что объект находится в фактическом владении и пользовании АО "Тандер", которое осуществляет там торговлю продовольственными и непродовольственными товарами. Указав, что в соответствии с аукционной документацией он рассчитывал приобрести свободный от прав третьих лиц объект, в связи с чем предприниматель просил возвратить внесенный им задаток в размере 2 973 100 руб. (т. 1, л.д. 23).

13.04.18 в 12:03 МСК конкурсным управляющим в адрес предпринимателя как победителя торгов в ответ на его обращение от 05.04.18 о заключении договора купли-продажи в предложенном им варианте был направлен для подписания вариант проекта договора купли-продажи спорного помещения с изменением редакции п. 4.1.1 договора с учётом предложенного предпринимателем 05.04.17 варианта (т.3, л.д. 41-42, 43-45).

13.04.17 в 13:52 МСК предпринимателем в адрес конкурсного управляющего в ответ на предложение конкурсного управляющего от 13.04.18 в 12:03 МСК о заключении договора с учётом корректировки предложенной предпринимателем 05.04.18 редакции п. 4.1.1 договора сообщил, что он настаивает на своей претензии от 10.04 18 и обратится в суд, если она не будет удовлетворена (т.3, л.д. 60-61).

Претензии предпринимателя оставлены без удовлетворения, задаток не возвращён.

27.04.18 получена Выписка из ЕГРН в которой отсутствует запись об обременении спорного помещения арендой и субарендой отсутствует (т.2, л.д. 51-55).

11.05.18 предприниматель обратился с рассматриваемым в рамках данного обособленного спора заявлением о признании недействительными проведённых 29.03.18 торгов по продаже спорного имущества и возврате ему должником внесённого для участия в торгах задатка в размере 2 973 100 руб.

Заявление мотивировано тем, что торги были проведены с существенным нарушением требований Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - закон N 127-ФЗ), поскольку в объявлениях об их проведении, проекте договора купли-продажи не указана информация об обременении спорного помещения долгосрочной арендой и субарендой. Тем самым значительно ущемлены права предпринимателя как покупателя спорного помещения.

Суд первой инстанции признал заявление предпринимателя подлежащим удовлетворению на основании ст. 449 ГК РФ, поскольку торги были проведены с существенными нарушениями установленного Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - закон N 127-ФЗ) порядка их проведения и с нарушением прав предпринимателя как победителя торгов. Суд установил, что на дату проведения торгов на дату опубликования объявления о проведении торгов, на дату самих торгов, а также направления для подписания победителю торгов договора купли-продажи и акта приема-передачи, реализуемое имущество в силу ст. 452, 651 ГК РФ было обременено арендой и субарендой, поскольку соглашение о расторжении договора аренды от 02.02.18 не прошло государственную регистрацию. Также на дату проведения торгов и рассмотрения дела спорное помещение находится во владении субарендатора, имеющего в соответствии со ст. 618 ГК РФ право на заключение с ним договора аренды на условиях договора, заключенного с арендатором. Однако, в нарушение требований п.п. 10, 19 ст. 110 закона N 127-ФЗ в размещённом 16.02.18 на сайте ЕФРСБ объявлении о проведении торгов, в проекте договора купли-продажи не содержатся сведения о том, что предмет договора имеет обременения в виде аренды и субаренды. Согласно представленному в материалы дела отчету об оценке (т.1, л.д. 64 на обороте), оценка проводилась без учета наличия у имущества обременений, в связи с чем цена спорного помещения необоснованно завышена. С учётом обозначенных обстоятельств суд пришёл к выводу о том, что не доведение до участников торгов информации о наличии в отношении имущества обременений, является существенным нарушением порядка проведения торгов, повлекшим нарушение прав заявителя на получение полной информации о предмете торгов, а также повлекло неправильное определение цены продажи, что является основанием для признания торгов недействительным и возврата задатка заявителю.

Апелляционный суд не согласился с приведённой позицией суда первой инстанции о существенном нарушении порядка проведения торгов, отменив определение суда и приняв новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзывов на неё, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд округа не находит достаточных оснований для переоценки вывода апелляционного суда об отсутствии оснований для признания торгов недействительными и применения последствий их недействительности ввиду следующего.

Статьёй 449 ГК РФ установлено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Как правильно на то сослался суд апелляционной инстанции, исходя из смысла ст. 449 ГК РФ основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов может выступать лишь нарушение процедуры (правил) их проведения. Причем, основанием для признания торгов недействительными является не всякое нарушение процедуры, а только установленное законом. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

При этом, с учетом положений ст. 12 ГК РФ, условием признания судом результатов торгов недействительными является нарушение установленного порядка проведения торгов и нарушение вследствие этого прав и законных интересов заявителя. Соответственно, реализация права на признание недействительными торгов должна повлечь восстановление нарушенных прав заявителя.

В обоснование требования о признании торгов недействительными предприниматель указал на то, что в сообщении о проведении торгов, в проекте договора не была раскрыта существенная информация о предмете торгов, а именно: не указано, что спорное помещение находилось в аренде и субаренде.

Продажа залогового имущества должника на стадии конкурсного производства осуществляется в порядке, предусмотренном п.п. 3-19 ст. 110, п.3 ст. 111 закона N 127-ФЗ.

В силу п. 9 ст. 110 закона N 127-ФЗ Закона о банкротстве организатор торгов обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия в официальном издании, определяемом в соответствии со ст. 28 закона N 127-ФЗ Закона, и в печатном органе по месту нахождения должника, не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов.

Содержание сообщения о проведении торгов определено п.10 ст. 110 закона N 127-ФЗ, согласно которой в нём должны содержаться: сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием; сведения о форме проведения торгов и форме представления предложений о цене предприятия; требования к участникам торгов в случае, если проводятся закрытые торги; условия конкурса в случае проведения торгов в форме конкурса; порядок, место, срок и время представления заявок на участие в торгах и предложений о цене предприятия (даты и время начала и окончания представления указанных заявок и предложений. В случае проведения торгов по продаже предприятия с использованием открытой формы представления предложений о цене предприятия время окончания представления предложений не указывается); порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению; размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов, на которые вносится задаток; начальная цена продажи предприятия; величина повышения начальной цены продажи предприятия ("шаг аукциона") в случае использования открытой формы подачи предложений о цене предприятия; порядок и критерии выявления победителя торгов; дата, время и место подведения результатов торгов; порядок и срок заключения договора купли-продажи предприятия; сроки платежей, реквизиты счетов, на которые вносятся платежи; сведения об организаторе торгов, его почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона.

Обязательные условия договора купли-продажи реализуемого на торгах в процедуре конкурсного производства имущества установлены п. 19 ст. 110 закона N 127-ФЗ, согласно которому обязательными условиями договора купли-продажи предприятия являются: сведения о предприятии, его составе, характеристиках, описание предприятия; цена продажи предприятия; порядок и срок передачи предприятия покупателю; условия, в соответствии с которыми предприятие приобретено, и обязательства покупателя по выполнению этих условий (в случае продажи предприятия путем проведения торгов в форме конкурса); сведения о наличии или об отсутствии обременении в отношении предприятия, в том числе публичного сервитута; иные предусмотренные законодательством Российской Федерации условия.

Основываясь на приведённых положениях п.п. 10, 19 ст. 110 закона N 127-ФЗ суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что в проекте договора купли-продажи предприятия должника должны содержаться сведения о наличии или об отсутствии обременения в отношении предприятия, в том числе публичного сервитута. При этом в сообщении о проведении торгов не требуется обязательного указания такой информации.

Вопреки доводам кассационной жалобы, проведённый вывод апелляционного суда не является ошибочным, а основан на буквальном толковании п.п. 10, 19 ст. 110 закона N 127-ФЗ.

В отличие от п. 19 ст. 110 закона N 127-ФЗ, в п. 10 ст. 110 закона N 127-ФЗ прямо не указано на необходимость указания в сообщении о проведении торгов сведений о наличии или об отсутствии обременения в отношении предмета торгов.

Вместе с тем, данная информация может быть опубликована в составе предусмотренной п. 10 ст. 110 закона N 127-ФЗ информации о характеристиках выставляемого на торги имущества.

При этом, состав информации о характеристиках предмета торгов в п. 10 ст. 110 закона N 127-ФЗ не раскрыт, а в п. 19 ст. 110 закона N 127-ФЗ отдельно указывается на необходимость отражения в проекте договора купли-продажи как характеристик выставляемого на торги имущества, так и сведений о наличии или об отсутствии обременении в отношении данного имущества.

Судами установлено и подтверждается материалами дела, что в сообщениях о проведении торгов, опубликованных 16.02.18, 17.02.18 на сайте ЕФРСБ и в газете "Коммерсантъ", в проекте договора купли-продажи и в утверждённом ООО "Модекс" Порядке, сроках и условиях проведения торгов отсутствует информация об обременении спорного помещения арендой и субарендой на основании договора аренды N 01/15-ФМ от 01.06.15 с ИП Мосякиным И.А. и договора субаренды от 08.06.16 N ЛпФ/22458/16 с АО "Тандер" которые зарегистрированы в установленном законом порядке в ЕГРП.

При этом, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что названные договоры по состоянию на дату проведения торгов 29.03.18 не прекратили своё действие ввиду непроведения на тот момент государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 02.02.18, и субарендатор сохранил преимущественное право на заключение договора аренды спорного помещения, чем существенно нарушены права предпринимателя.

Суд апелляционной инстанции с данным выводом не согласился, сославшись на то, что в связи с заключением между должником (арендодатель) и ИП Мосякиным И.А. (арендатор) 02.02.18 соглашения о досрочном расторжении с 01.03.18 договора аренды N 01/15-ФМ от 01.06.15 по соглашению сторон договорные арендные отношения между арендатором и арендодателем прекратились в соответствии с п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 453 ГК РФ.

Основываясь на приведённых в абз.2 п.6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснениях, согласно которым сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился, апелляционный суд указал, что отсутствие государственной регистрации названного соглашения о расторжении договора не является нарушением формы соглашения о расторжении и не свидетельствует о продолжении действия договора аренды после определённой соглашением даты прекращения действия договора аренды.

Суд округа данный вывод апелляционного суда не находит ошибочным.

Материалами дела подтверждается волеизъявление сторон договора аренды на прекращение его действия с 01.03.18 согласно соглашению о досрочном расторжении договора аренды от 02.02.18.

Судом апелляционной инстанции также правомерно указано на то, что с расторжением договора аренды прекращено действие и договора субаренды от 08.06.16 N ЛпФ/22458/16, поскольку в соответствии с п.1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Вывод суда первой инстанции об обратном, основанный также на п. 1.8 договора субаренды, правомерно отклонён судом апелляционной инстанции.

В письмах о предоставлении согласия должнику на передачу спорного помещения в субаренду от 18.09.15 N 484/725940 и от 26.02.16 N 96/725940 залогодержатель указывал на необходимость включением в договоры аренды и субаренды условий о расторжении данных договоров по письменным требованиям залогодержателя после вступления в законную силу решения об обращении взыскания на спорное помещение (т.4, л.д.106, 107).

Пунктом 1.6 договора субаренды предусмотрено, что арендатор и субарендатор обязаны расторгнуть данный договор по письменному требованию залогодержателя после вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на спорное помещение.

18.01.18 залогодержатель (ООО "Модекс") направил конкурсному управляющему должника (представляет арендодателя), арендатору (ИП Мосякину И.А.) и субарендатору (АО "Тандер") такое требование о расторжении заключённых в отношении спорного помещения договоров в связи с включением спорного помещения в конкурсную массу и проведением работы по его реализации (т.2, л.д. 83-84, 85-91).

С учетом изложенного суд округа поддерживает вывод апелляционного суда о том, что, поскольку соглашением от 02.02.18 о досрочном расторжении договора аренды прекращены арендные и, соответственно, субарендные, отношения должника и арендатора (субарендатора), то включение в извещения о проведении торгов и проект договора купли-продажи информации об обременении выставляемого на торги спорного помещения носило бы недостоверный характер, поскольку на дату проведения торгов (29.03.18) выступающее их предметом по лоту N 1 имущество не имело обременения в виде аренды и субаренды.

Этот вывод суда апелляционной инстанции не является ошибочным, как ссылается на то предприниматель в кассационной жалобе.

Суд апелляционной инстанции правомерно отклонил как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства поддержанные также и в кассационной жалобе доводы предпринимателя о том, что арендные отношения не были прекращены вплоть до даты внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Так же апелляционный суд правомерно не принял в качестве основательных повторенные и в кассационной жалобе доводы предпринимателя о нарушении его прав победителя торгов в отношении спорного помещения сохранением действия договора субаренды N пФ/22458/16 от 08.06.16 (п. 1.8), невозвращением субарендатором спорных помещений и после проведения торгов и наличием у субарендатора до настоящего времени основанного на п.1 ст. 618 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды спорного помещения.

Пунктом 1 ст. 618 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Данное преимущественное право может быть реализовано субарендатором но только в случае согласия собственника на заключение такого договора и в пределах срока его действия.

При этом, как уже было указано, в п 1.6 договора субаренды закреплено, что арендатор и субарендатор обязаны расторгнуть данный договор по письменному требованию залогодержателя после вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на спорное помещение.

Предприниматель также не представил в материалы дела доказательств обращения АО "Тандер" как бывшего субарендатора к собственнику спорного помещения с требованием о заключении с ним договора аренды на основании п.1 ст. 618 ГК РФ.

Указание на наличие такого намерения в отзыве АО "Тандер" апелляционному суду документально не подтверждено.

Согласно данным в судебном заседании 03.07.19 конкурсным управляющим и залоговым кредитором пояснениям, АО "Тандер" не обращалось с требованием о заключении с ним договора аренды на основании п.1 ст. 618 ГК РФ.

Довод предпринимателя о продолжении субаренды после проведения торгов и до настоящего времени документально не подтверждён и противоречит установленным апелляционным судом обстоятельствам: договор субаренды расторгнут с 01.03.18 в связи с досрочным с расторжением договора аренды на основании соглашения от 02.02.18.

Предприниматель не представил в материалы дела доказательств продления сторонами договора субаренды срока его действия на период после 28.02.18, либо нового договора аренды, заключённого между конкурсным управляющим и бывшим субарендатором.

Само по себе нахождение в спорном помещении бывшего субарендатора после проведения торгов, на что ссылается предприниматель, не доказывает продолжения действия договора субаренды.

При этом, в материалах дела отсутствуют письменные доказательства нахождения субарендатора в спорном помещении после проведения торгов и до настоящего времени.

Соответственно, факт нахождения по спорном помещении бывшего субарендатора не является основанием для вывода о сохранении в отношении спорного помещения обременения в виде субаренды после расторжения договора аренды.

Конкурсный управляющий по данному доводу о неосвобождении АО "Тандер" спорного помещения после проведения торгов 29.03.18 указывает, что предприниматель не учитывает фактические обстоятельства, на основании которых АО "Тандер" продолжает занимать помещение:

- в отношении должника открыта процедура конкурсного производства и продолжение нахождение АО "Тандер" на протяжении всего спора о признании торгов недействительными (более года) будет способствовать пополнению конкурсной массы должника за счет реализации права получения арендной платы за фактический срок пользования имуществом;

- освобождение данного помещения означало бы возложение на должника дополнительных расходов по обеспечению сохранности имущества, соблюдению требований пожарной безопасности и норм СанПиН;

- также на должника возлагались бы обязательства по оплате коммунальных услуг, которые на сегодняшний день оплачивает АО "Тандер".

С учётом изложенного конкурсный управляющий обращает внимание на то, что заключение 02.02.18 соглашения о расторжении договора аренды (и как следствие договора субаренды) фактически было направлено на выставление на торги имущества, свободного от обременений, однако в условиях возникшего спора (и продолжающегося уже более года), освобождение данного имущества нецелесообразно с связи с необходимостью экономии денежных средств из конкурсной массы должника.

Основываясь на совокупности приведённых обстоятельств и норм права суд округа признаёт основанным на материалах дела и применимых к спорным правоотношениям нормах материального права вывод апелляционного суда о том, что невключение в публикации от 16.02.18 и от 17.02.18 о проведении торгов и в проект договора купли-продажи спорного помещения информации о его обременении правом аренды и субаренды не являлось нарушением правил и порядка проведения торгов, предусмотренных п.п. 10, 19 ст. 110 закона N 127-ФЗ, влекущим признание торгов недействительными на основании ст. 449 ГК РФ.

Как правильно установил суд апелляционной инстанции, на дату указанных публикаций и проведения торгов было заключено соглашение от 02.02.18 о расторжении договора аренды с 01.03.18.

Соответственно, при проведении назначенных на 29.03.18 и проведённых в этот день торгов спорное помещение не было обременено арендой и субарендой.

Суд округа на основании изучения материалов дела пришёл к выводу о том, что конкурсный управляющий и залогодержатель при выставлении спорного имущества на торги имели намерение продать его свободным, без обременений, для чего до даты торгов залогодержателем сторонам договоров аренды и субаренды были направлены требований о расторжении договоров в связи с подготовкой спорного помещения к продаже и сторонами договора аренды заключено соглашение о досрочном расторжении договора.

Все эти действия было совершены до публикации объявлений о проведении торгов, срок прекращения договора аренды был установлен до даты проведения торгов.

Отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды не порочит принятых мер по прекращению данного обременения сторонами договора.

Суд округа также учитывает, что о сохранении действия договоров аренды и субаренды и после определённого соглашением от 02.02.18 о расторжении договора аренды срока заявляет только предприниматель - победитель торгов по продаже спорного помещения, отказывавшийся от заключения договора купли-продажи после победы на торгах.

При этом, основа позиции предпринимателя заключается в его опасениях о том, что такие притязания на спорное помещение будут заявлены субарендатором, арендатором.

Однако, с даты проведения торгов 29.03.18 и по состоянию на дату рассмотрения кассационной жалобы (03.07.19), то есть, на протяжении более одного года, ни арендатор, ни субарендатор о притязаниях на спорное помещение не заявляют, не настаивают на сохранении арендных, субарендных отношений.

Предприниматель письменных доказательств, подтверждающих эти притязания, не представил.

При этом, ещё 05.04.18, уже после того, как он узнал о наличии арендатора у спорного помещения, предприниматель совершал действия, очевидно свидетельствующие о намерении заключения договора купли-продажи спорного помещения - предприниматель направил конкурсному управляющему в ответ на его обращение от 03.04.18 о заключении договора купли-продажи, свою редакцию договора.

Соглашение от 02.02.18 о расторжении договора аренды было передано на государственную регистрацию 06.04.18 для погашения записей об аренде и субаренде до направления предпринимателем конкурсному управляющему 10.04.18 претензии о наличии данных обременений и отказа от заключения договора купли-продажи от 13.04.18.

Сведения в ЕГРН об обременении (наличии договора аренды и субаренды) в отношении спорного помещения были сняты не менее чем за 2 недели до подачи предпринимателя с рассматриваемым заявлением в суд: обременения не были указаны в Выписке из ЕГРН от 27.04.18, а с рассматриваемым заявлением предприниматель обратился в суд 11.05.18.

Из изложенного очевидно следует отсутствие у предпринимателя намерения приобретать спорное помещение после победы на торгах при отсутствии тех препятствий в таком приобретении, на которые он ссылается в суде.

Приведённые обстоятельства в совокупности свидетельствуют о недоказанности реального нарушения прав предпринимателя теми нарушениями при проведении торгов, на которые он ссылается в обоснование недействительности торгов.

Кроме того, судя по материалам дела, предприниматель при наличии к тому желания, имел реальную возможность узнать о регистрации в ЕГРН обременений к спорному помещению в виде аренды и субаренды до подачи заявки для участия в торгах и до проведения торгов.

Это обусловлено тем, что сведения об обременении спорного помещения арендой указаны в Разделе 1 "Определение задания на оценку" Отчёта N 32/77-08-2017 об определении рыночной стоимости спорного помещения от 22.09.17 (т.1, л.д. 64 - оборот листа, л.д. 93) с находящейся в его составе Выпиской из ЕГРН, в которой также обозначено данное обременение (т.1, л.д. 70) и фотографиями спорного помещения, на которых видна вывеска на нём: "Магнит" и стеллажи с товарами внутри помещений (т.1, л.д. 68-69).

Данный Отчёт о рыночной оценке с коррективами, не касающимися информации об обременении арендой, был размещён конкурсным управляющим должника на сайте ЕФРСБ дважды: 19.10.17 (т.1, л.д. 89) и 24.01.18 (т.1, л.д. 62).

Соответственно, предприниматель имел возможность с ним ознакомиться до принятия решения об участии в торгах, поскольку, в числе прочего, данный вопрос находится в сфере его профессиональной деятельности.

Это обусловлено в том числе тем, что согласно выписке из ЕГРИП, основным видом деятельности предпринимателя является предоставление посреднических услуг при оценке жилого недвижимого имущества; прочими вилами его деятельности являются в том числе: аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом; предоставление посреднических услуг при оценке нежилого недвижимого имущества (т.1, л.д. 27).

В этой же связи ООО "ДЦ "Акцепт"" указывало в отзыве на заявление в суд первой инстанции, что предприниматель с 2002 года является арбитражным управляющим, включён в реестр членов Ассоциации "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального федерального округа", сам неоднократно организовывал торги по продаже имущества должников-банкротов (т.1, л.д. 49).

Таким образом, у предпринимателя имелась возможность получить их относящихся к торгам открытых источников с сайта ЕФРСБ информацию об обременении спорного помещения арендой.

Кроме того, предприниматель имел возможность лично или через представителя осмотреть спорное помещения при решении вопроса об участии в торгах, поскольку для этого имелось достаточно времени: объявление о торгах опубликовано на сайте ЕФРСБ 16.02.18, начало подачи заявок установлено с 19.02.18 в 09:00, окончание подачи заявок - до 28.03.18 в 15:00.

В объявлении о проведении торгов было указано на возможность ознакомления с выставляемым на торги помещением с 9 до 13 часов каждого рабочего дня по предварительному согласованию с организатором торгов (т.1, л.д. 9 - оборот листа).

Информация от том, что предприниматель пытался воспользоваться данным правом, в материалах дела отсутствует и предприниматель на это не ссылался.

Также суд округа отмечает, что ссылка на Отчёт об оценке в томе 1 на листе дела 64 - оборот листа, в котором имеется указание на обременение спорного помещения арендой, имеется и в решении суда первой инстанции (абзац 5 листа 7 решения). При этом, указание на обременение спорного помещения арендой содержится именно на том листе дела с отчётом об оценке, на который сослался суд первой инстанции - оборот листа 64 тома 1 дела.

Однако, суд первой инстанции наличия данной информации, с учётом того, что она публиковалась на сайте ЕФРСБ, не принял во внимание, указав на отсутствие в открытом доступе в относящейся к торгам документации сведений об обременении спорного помещения арендной.

Таким образом, предприниматель при должной степени разумной осмотрительности имел реальную возможность узнать о том, что за спорным помещением числится обременение, и увидеть, что в помещении находится магазин "Магнит" АО "Тандер".

Предприниматель такой возможностью не воспользовался.

Также суд округа поддерживает выводы апелляционного суда о несостоятельности позиции суда первой инстанции о неправильном определении цены спорного помещения (существенном завышении), основанном на том, что оценка помещения производилась без учёта обременений к помещению в виде аренды и субаренды.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, начальная продажная цена спорного помещения была установлена в размере 14 865 498,40 руб., а окончательная цена, сложившаяся в результате проведения оспариваемых торгов составила - 40 880 120,60 руб. (т. 1, л.д. 13-14).

Это может свидетельствовать о занижении оценки спорного помещения, но никак о её завышении.

При таких обстоятельствах оснований для признания обжалуемых предпринимателем торгов по указанным им основаниям не имелось.

С учётом приведённых обстоятельств суд апелляционной инстанции правомерно отменил определение суда первой инстанции об удовлетворении заявления предпринимателя и принял новый судебный акт об отказе в его удовлетворении.

Процессуальных нарушений, влекущих отмену принятого судебного акта в безусловном порядке, судом апелляционной инстанции не допущено.

В связи с этим постановление апелляционного суда не подлежит отмене. Кассационная жалоба отклоняется.

На основании изложенного, руководствуясь пункта 1 части 1 статьи 287, статьями 288, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2019 по делу N А36-9643/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.Н. Смотрова

Судьи

Е.В. Гладышева А.Н. Ипатов