Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11 июля 2019 г. N Ф10-2852/19 по делу N А68-7886/2018

г.Калуга

11 июля 2019 г.

Дело N А68-7886/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 11.07.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.07.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Сорокиной И.В.
Судей	Солодовой Л.В.
	Шульгиной А.Н.
при участии в заседании:
от истца общества с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Здоровье" от ответчика Администрации муниципального образования город Новомосковск	- Хлопов Георгий Валериевич (доверенность от 09.01.2019 сроком до 31.12.2019); - Ефанов Константин Владимирович (доверенность от 01.02.2019 N 54/19-01-15 сроком на 3 года);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования город Новомосковск, г.Новомосковск Тульской области, на решение Арбитражного суда Тульской области от 18.02.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2019 по делу N А68-7886/2018,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Медицинский центр "Здоровье", г.Новомосковск Тульской области (ОГРН 1057101590842, ИНН 7116128073), обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к Администрации муниципального образования город Новомосковск, г.Новомосковск Тульской области (ОГРН 1067116004130, ИНН 7116129736), об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества: часть здания 1, общей площадью 18,1 кв.м., и часть здания 2, общей площадью 2 350,5 кв.м., расположенного по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Вахрушева, д.34-а, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 21 261 430 рублей без учета налога на добавленную стоимость", с учетом уточнения иска в порядке ст.49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 18.02.2019 (судья Шабанова Т.Ю.), оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2019 (судьи Рыжова Е.В., Заикина Н.В., Капустина Л.А.), иск удовлетворен, разногласия сторон по п.2.1 договора урегулированы в редакции, предложенной обществом.

Ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, Администрация муниципального образования город Новомосковск обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель общества "МЦ "Здоровье" в своем выступлении указал на несостоятельность доводов кассационной жалобы, в связи с чем просил оставить принятые судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, а также заслушав пояснения представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых судебных актов ввиду следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 03.04.2018 общество, являясь арендатором спорного недвижимого имущества, на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 28.05.2018 исх.N 3176-оп/03-16 администрация направила в адрес истца проект договора купли-продажи недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, с указанием на необходимость его подписания в 30-дневный срок со дня получения договора и возврата ответчику.

Согласно п.2.1 проекта договора цена продажи объекта составляет 47 465 300 рублей без учета налога на добавленную стоимость.

При этом указанная цена продажи определена ответчиком на основании отчета от 10.05.2018 N 214, составленного независимым оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Оценщик".

Из п.2.2 проекта договора следует, что оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 60 месяцев.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов из расчета годовой процентной ставки в размере 2,42 процента годовых, которая рассчитывается исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Банка России, приравненной к значению ставки рефинансирования Банка России, действующей на 02.05.2018 - дату опубликования решения Собрания депутатов муниципального образования город Новомосковск "О приватизации муниципального имущества" от 24.04.2018 N 77-15, и составляющей 7,25 годовых.

Общество "МЦ "Здоровье" 21.06.2018 направило в адрес администрации протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором выразило намерение заключить договор в отношении спорного объекта по цене 23 747 109 руб. 88 коп. на основании сведений, полученных из выписки из Государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Письмом от 04.07.2018 N 3793-с/03; 3884-с/03 ответчик отклонил протокол разногласий и отказался его подписывать в предложенной редакции.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Как установили суды, нахождение муниципального имущества в аренде у истца и наличие у него преимущественного права на приобретение спорного объекта в собственность ответчиком не оспаривается.

В соответствии с положениями ст.217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу п.2 ст.445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст.446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Положениями абзаца 1 ст.3 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу положений ст.12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Кроме того, в п.2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из того, что между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости приобретаемого в собственность имущества, суд на основании ст.82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил оценочную судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта, которая была поручена эксперту общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза собственности" Саницкой Л.В.

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению от 09.11.2018 N А-2/11/18 (с учетом уточнений) рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 03.04.2018 составила 21 261 430 руб.

Между тем в ходе судебного разбирательства администрацией были представлены возражения на указанное экспертное заключение и заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

В целях разрешения имеющихся вопросов и возражений эксперт Саницкая Л.В. была вызвана в судебное заседание 11.02.2018 для дачи соответствующих пояснений.

В частности, эксперт указала, что применение доходного подхода в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости привело бы к намеренному занижению цены объекта в связи с мировым упадком экономики (рыночная стоимость объекта составила бы около 15 000 000 руб.), в связи с чем, экспертом принято решение о неприменении доходного подхода.

Кроме того, экспертом были озвучены возражения на доводы ответчика о недостоверности отчета.

Оценив заключение эксперта, составленное по спорному вопросу, на предмет его достоверности, достаточности и взаимной связи с иными доказательствами в соответствии со ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций исходили из его соответствия требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ. При этом судами не установлено процессуальных нарушений при назначении и проведении экспертизы, а также оценки ее результатов.

Поскольку выводы эксперта, изложенные в данном заключении, не были опровергнуты ответчиком путем предоставления каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной рыночной стоимости, суды пришли к правомерному выводу о том, что пункт 2.1 договора подлежит принятию в редакции покупателя: "Цена продажи объекта составляет 21 261 430 рублей без учета налога на добавленную стоимость".

Довод кассатора о несогласии с выводами эксперта, изложенными в экспертном заключении по результатам судебной экспертизы, подлежит отклонению в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с п.1 ст.87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (п. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебные инстанции, рассмотрев ходатайство ответчика, пришли к выводу о том, что основания для назначения повторной экспертизы, предусмотренные п.2 ст.87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют, в связи с чем, в удовлетворении заявленного администрацией ходатайства было обоснованно отказано.

Таким образом, доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу статьи 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 18.02.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2019 по делу N А68-7886/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

Л.В. Солодова А.Н. Шульгина