Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25 июля 2019 г. N Ф10-2828/19 по делу N А83-3184/2018

г. Калуга

25 июля 2019 г.

Дело N А83-3184/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23.07.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 25.07.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Шульгиной А.Н.
судей при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Циплякова В.В. Солодовой Л.В. Давыдовым А.Д.
при участии в заседании
от истца: Администрации города Евпатории Республики Крым от ответчика: индивидуального предпринимателя Костиненко Валерия Анатольевича от третьих лиц: Департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории Республики Крым Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым	представитель Гаврилова Т.Д. (дов. N 3912/02-29 от 11.12.2018); не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом; не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Крым кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Костиненко В.А. на решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.11.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2019 по делу N А83-3184/2018,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Евпатории Республики Крым обратилась в арбитражный суд с иском к ИП Костиненко В.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: г. Евпатория, пр. Ленина, площадью 4 282 кв.м, зарегистрированного в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Крымскому федеральному округу за N 90:18:010120:92, заключенного между Евпаторийским городским советом и Костиненко В.А 22.05.2003 и обязании ИП Костиненко В.А. вернуть муниципальному образованию городской округ Евпатория Республики Крым земельный участок занятый объектом незавершенного строительства - Домом пионеров, в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу, по акту приема-передачи.

В порядке ст. 51 АПК РФ, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории Республики Крым, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым.

Определением суда от 16.10.2018 принят к совместному рассмотрению с первоначальным встречный иск ИП Костиненко В.А. к администрации об освобождении спорного земельного участка от расположенных на участке аварийных строительных объектов.

Решением Арбитражного суда Калужской области 27.11.2018 (судья Евдокимова Е.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2019 (судьи Евдокимов И.В., Остапова Е.А., Тарасенко А.А.), исковые требования Администрация города Евпатории Республики Крым удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных требований ИП Костиненко В.А., отказано.

Не согласившись с выводами судебных инстанций, предприниматель обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

При этом заявитель ссылается на то, что суды удовлетворяя первоначальные заявленные требования исходили из того, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, приобретенный в порядке приватизации, однако не учли, что земельный участок был приобретен ответчиком возмездно для строительства и обслуживания киноконцертного зала, условия договора сторонами исполнены, отсутствуют основания для его расторжения. На спорном земельном участке расположен объект недвижимого имущество, состояние которого оценивается как аварийное, право собственности на который ни за кем не зарегистрировано, в связи с чем, заявитель полагает, что объект принадлежит администрации.

В судебном заседании представитель истца не согласился с доводами, изложенными в кассационной жалобе. Считает состоявшиеся по делу судебные акты законными и обоснованными, указал, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, приобретенный предпринимателем по договору купли-продажи от 26.03.2002, что следует из вступивших в законную силу судебных актов по делу N 33-5895/16.

Кассатор и другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 26.03.2002 между Фондом имущества Автономной Республики Крым и Костиненко Валерием Анатольевичем в порядке приватизации объектов незавершенного строительства, в соответствии с законодательством Украины был заключен договор о передаче в собственность ЧП Костиненко В.А. объекта незавершенного строительства - Дома пионеров, расположенного на земельном участке площадью 1,5 га по проспекту Ленина в городе Евпатория.

В соответствии с пунктом 1.3 Договора, вопрос о закреплении земельного участка в пользование или приватизации решается новым собственником объекта, согласно действующего законодательства.

В 2003 году ЧП Костиненко В.А. обратился в Евпаторийский городской совет с ходатайством о выкупе в собственность земельного участка площадью 4 282 кв. м.

30.04.2003 Евпаторийский городской совет принял решение N 24-9/140 о продаже данного земельного участка в собственность ЧП Костиненко В.А., предоставленный ему для строительства и обслуживания киноконцертного зала на условиях заключения договора купли-продажи.

22.05.2003 на основании указанного решения между Евпаторийским городским советом и ЧП Костиненко В.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 4282 кв. м.

В 2015 году Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым обратилось в Евпаторийский городской суд с иском к Костиненко В.А. о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства - Дома пионеров, находившегося на балансе Отдела капитального строительства Евпаторийского городского совета, расположенного по адресу: город Евпатория проспект Ленина, на земельном участке площадью 1,5 га, заключенный между Фондом имущества Автономной Республики Крым и Костиненко В.А., удостоверенный нотариально 26.03.2002 года и зарегистрированный в реестре под N 1073; обязании Костиненко В.А. вернуть Минимуществу Республики Крым по акту приема-передачи объект незавершенного строительства и взыскании штрафа.

Решением Евпаторийского городского суда от 21.03.2016, оставленным без изменения Апелляционным Определением Верховного Суда Республики Крым от 25.08.2016, был частично удовлетворен иск Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым, расторгнут договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - Дома пионеров, заключенный 26.03.2002 между Фондом имущества Автономной Республики Крым и Костиненко В.А. Суд обязал Костиненко В.А. возвратить Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым по акту приема-передачи вышеуказанный объект.

С учетом изложенных обстоятельств, Администрация города Евпатории Республики Крым направила 03.10.2017 в адрес ответчика соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 26.03.2002 и его возврате, от подписания которого ответчик отказался.

Указывая, что согласно положений Закона Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" от 14.09.2000 N 1953-III, расторжение договора купли- продажи объекта незавершенного строительства является основанием для расторжения договора купли- продажи земельного участка на котором расположен такой объект, истец обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, дали им правильную оценку и пришли к обоснованным выводам о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ввиду следующего.

Предметом спора по указанному делу являются материально-правовые требования истца о расторжении договора купли-продажи и возврате земельного участка истцу по основаниям, предусмотренным специальным Законом о приватизации объектов незавершенного строительства и статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с пунктами 5 и 6 Постановления Государственного Совета Республики Крым N 1745-6/14 от 17.03.2014 "О независимости Крыма" все учреждения, предприятия и иные организации, учрежденные Украиной или с ее участием на территории Крыма, становятся учреждениями, предприятиями и иными организациями, учрежденными Республикой Крым. Государственная собственность Украины, находящаяся на день принятия настоящего Постановления на территории Республики Крым, является государственной собственностью Республики Крым.

Таким образом, к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 года N 308-ЭС14-1405), при этом, нормы ФКЗ не имеют обратного действия, а правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (Определение ВС РФ от 27.10.2014 года N 308-ЭС14-1939).

Экономические и правовые основы приватизации государственного имущества и имущества, принадлежащего Автономной Республике Крым, регулировались Законом Украины "О приватизации государственного имущества" от 04.03.1992 N 21633-ХII.

При этом на момент отчуждения имущества по договору от 26.03.2002 (объекта незавершенного строительства), особенности приватизации объектов незавершенного строительства, принадлежащих к государственной собственности, определялись Законом Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" от 14.09.2000 N 1953-III.

Как разъяснено в Определении Конституционного Суда РФ от 06.11.2014 N 2528-О, в системе действующего правового регулирования предусмотренное частью 2 статьи 69 АПК РФ основание освобождения от доказывания во взаимосвязи с положениями части 1 статьи 64 и части 4 статьи 170 того же Кодекса означает, что только фактические обстоятельства (факты), установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Статьей 3 Закона Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" от 14.09.2000 N 1953-III предусмотрено, что покупатели объектов незавершенного строительства могут приобрести вместе с объектами незавершенного строительства земельные участки, отведенные в установленном порядке под застройку.

Так судебными актами по делу N 33-5895/16 установлено, что объект незавершенного строительства - Дом пионеров, расположен на земельном участке площадью 4 282 кв.м, собственником которого является Костиненко В.А. Указанный земельный участок был предоставлен предпринимателю для обслуживания объекта незавершенного строительства.

Также из материалов дела об административном правонарушении, в рамках которого, Костиненко В..А. был привлечен к административной ответственности за отсутствие согласованного проекта ограждения фасадной части объекта незавершенного строительства, следует, что обследование объекта проводилось по адресу нахождения спорного земельного участка.

В порядке, предусмотренном статьями 65, 71 АПК РФ ответчик относимых и допустимых доказательств того, что на спорном земельном участке расположен иной объект, нежели приобретенный им в порядке приватизации- объект незавершенного строительства, в ходе рассмотрения дела судами первой и апелляционной инстанций в материалы дела не представил.

В связи с чем, коллегий отклоняется довод кассатора о том, что на спорном земельном участке расположен аварийный объект неизвестного происхождения.

Предоставление по договору купли- продажи от 22.05.2003 земельного участка для строительства и обслуживания киноконцертного зала, не опровергает установленные судами по настоящему делу обстоятельств, поскольку в порядке приватизации ответчиком был приобретен объект незавершенного строительства и ответчик имел возможность изменить его назначение по завершении строительства.

К тому же с момента приобретения спорного земельного участка (2003 года), предприниматель не обращался с требованиями о его освобождении, путем сноса аварийного объекта. Указанные требования были заявлены только при обращении истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Из смысла правовых норм, указанных в п. 1 ст. 454 ГК РФ, следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ при существенном нарушении договора одной стороной, по требованию другой стороны, договор может быть расторгнут по решению суда. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества; при приватизации государственного и муниципального имущества применяются также положения данного кодекса, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, если законами о приватизации не предусмотрено иное; таким образом, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации применяются субсидиарно (пункт 2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 25 июля 2001 г. N 12-П по делу о проверке конституционности пункта 7 статьи 21 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации").

Вопросы приватизации государственного имущества и муниципального имущества в Российской Федерации до 21.12.2001 регулировались Федеральным законом от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".

Так, согласно пункта 7 статьи 21 Федерального закона N 123-ФЗ, в случае неисполнения победителем коммерческого конкурса инвестиционных условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе промежуточных или окончательных сроков выполнения таких условий и объемов их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества подлежит расторжению в судебном порядке.

Аналогичные положения содержаться в пункте 23 статьи 20 Федерального закона "О приватизации государственного имущества" от 21.12. 2001 N 178-ФЗ.

Согласно статье 19 Закона Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" от 14.09.2000 N 1953-III, обязательными условиями приватизации объектов незавершенного строительства, кроме продажи под разборку, является: установление срока завершения строительства объекта незавершенного строительства и земельного участка на котором расположен этот объект, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию; обеспечение требований экологической безопасности, охраны окружающей природной среды во время достройки и дальнейшего введения в эксплуатацию объекта приватизации.

В случае невозможности завершения строительства в установленные сроки при наличии соответствующих обоснований сроки завершения строительства могут быть изменены по решению органа приватизации и органа местного самоуправления, о чем заключается дополнительный договор.

В случае невыполнения условий, указанных в настоящей статье, договор купли- продажи подлежит расторжению в установленном законодательством порядке. При этом покупатель с которым расторгнут договор купли-продажи, возвращает объект приватизации в государственную собственность по акту приема- передачи, а также возмещает государству ущерб, причиненный неисполнением условий договора.

Расторжение договора купли- продажи объекта незавершенного строительства является основанием для расторжения договора купли- продажи или договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Таким образом, по смыслу законодательства действующего в момент заключения договора купли- продажи земельного участка, предоставленного для завершения строительства объекта приобретенного в порядке приватизации, расторжение договора купли-продажи объекта недвижимого имущества в связи с невыполнением со стороны покупателя обязательств по завершению строительства влечет расторжение договора купли- продажи либо аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что вступившими в законную силу судебными актами по делу N 33-5895/16, договор купли-продажи от 26.03.2002 объекта незавершенного строительства, был расторгнут в связи с невыполнением со стороны Костиненко В.А. его условий относительно завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, в установленный договором срок до 2005 года.

Соответственно, суды правомерно пришли к выводу, что с момента заключения договора купли-продажи земельного участка от 22.05.2003 и по настоящее время, то есть на протяжении более 15-ти лет, обязательства по строительству, вводу в эксплуатацию и обслуживанию киноконцертного зала, установленные пунктом 1.2 договора, ИП Костиненко В.А. не выполнены, что является существенным нарушением условий оспариваемого договора.

Доводы кассационной жалобы о том, что все условия оспариваемого договора купли-продажи земельного участка его сторонами исполнены, а обязательства по нему прекращены исполнением, являются безосновательными, так как соответствующих документов, подтверждающих в том числе строительство, ввод в эксплуатацию и обслуживание киноконцертного зала, ответчиком в материалы дела в ходе судебных заседаний не представлено.

Как обоснованно указано судами, поскольку ответчик не выполнил условия договора купли-продажи от 26.03.2002 года относительно завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, указанный договор купли-продажи незавершенного строительством объекта судом был расторгнут, а следовательно и подлежит расторжению договор купли-продажи земельного участка площадью 4282 кв. м, предоставленный Костиненко В.А. под возвращенный в республиканскую собственность объект незавершенного строительства, а земельный участок подлежит возврату в муниципальную собственность.

По мнению судебной коллегии, обязание ответчика вернуть земельный участок истцу, которому на основании Распоряжения Совета министров Республики Крым от 17.04.2018 N 403-р передан в муниципальную собственность объект незавершенного строительства, соответствует закрепленному в Земельном кодексе РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов.

Принимая во внимание возникновение спорных отношений на территории Республики Крым до ее присоединения к Российской Федерации на основании Закона N 6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела и доводам сторон, относительно спорных правоотношений в части заключения договора купли-продажи, руководствуясь положениями Закона Украины "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства" от 14.09.2000 N 1953-III, суды правомерно указали, что допущенные со стороны предпринимателя нарушения по исполнению обязательств, предусмотренных пунктом 1.1 договора являются существенными и влекут причинения продавцу такого ущерба, что он лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении данного договора.

Таким образом, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора купли-продажи земельного участка от 22.05.2003.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.11.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2019 по делу N А83-3184/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий

А.Н. Шульгина

Судьи

В.В. Ципляков Л.В. Солодова