Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 7 августа 2019 г. N Ф10-2705/19 по делу N А83-6753/2017

г. Калуга

07 августа 2019 г.

Дело N А83-6753/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07.08.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 07.08.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего	Солодовой Л.В.
Судей	Крыжской Л.А. Леоновой Л.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Мельниковой Н.А.
При участии в судебном заседании
от истца: ООО "Центр китайской медицины "Цветок долголетия-Ялта" от ответчика: ПАО "Гостиничный комплекс "Ялта- Интурист" от третьего лица: ЗАО "Вершина"	не явился, извещен надлежаще Макеевой Е.А.- представитель ( дов. N 19 от 22.07.2019) Росляковой С.А.- представитель ( дов. N 18 от 22.07.2019) не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центр китайской медицины "Цветок долголетия -Ялта" на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2019 по делу N А83-6753/2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Центр китайской медицины "Цветок долголетия-Ялта" обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к Публичному акционерному обществу "Гостиничный комплекс "Ялта-Интурист" о расторжении договора аренды N 60386/04 от 02.09.2016 и взыскании убытков, выразившихся в уплате: обеспечительного взноса при заключении указанного договора аренды в размере 500 000 руб., арендной платы в размере 8867 руб. за период с сентября 2016 по май 2017 г, государственной пошлины за регистрацию договора аренды в сумме 22 000 руб., расходов на проведенный ремонт в размере 4 800 212 руб., расходов по оплате экспертизы технического состояния несущих конструкций объекта аренды в размере 92 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЗАО "Вершина".

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 17.09.2018 в удовлетворении заявленного требования отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2019 решение суда отменено и заявленные требования удовлетворены частично: суд расторг договор аренды N 60386/04 от 02.09.2016; взыскал с ПАО "Гостиничный комплекс "Ялта-Интуристт" в пользу ООО "Центр китайской медицины "Цветок долголетия-Ялта" 530 867 руб. убытков, а также расходы по оплате государственной пошлины за подачу искового заявления в суде первой инстанции в сумме 10 901 руб, за подачу апелляционной жалобы - 1647 руб. расходы по оплате на проведение судебной экспертизы 19211,50 руб. В удовлетворении остальной части требований отказал.

В кассационной жалобе, направленной в суд округа, ООО "Центр китайской медицины "Цветок долголетия- Ялта" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить в части отказа во взыскании 4 800 212 руб. расходов за проведенный ремонт и расходов по оплате экспертизы в размере 92 000 руб.

В соответствии со ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, в связи с чем законность постановления апелляционной инстанции проверяется только в обжалуемой части.

Представители истца и третьего лица, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте рассмотрения жалобы в суд округа не явились. Жалоба рассмотрена в порядке ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, кассационная коллегия не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, 02.09.2016 между ПАО "Гостиничный комплекс "Ялта-Интурист" (арендодатель) и ООО "Центр китайской медицины "Цветок долголетия-Ялта" (арендатор) был заключен договор N 60386/04 аренды находящихся в водолечебнице (лит. Е), по адресу: г.Ялта, пгт. Массандра, ул. Мира, д.34, следующих помещений: 2-7-16,0 кв. м, 2-8-4,6 кв. м, 2-9-7,3 кв. м, 2-10-3,3 кв. м, 2-11-2,8 кв. м, 2-12-11,1 кв. м, 2-13-15,1 кв. м, 2-14-7,1 кв. м, 2-15-50,6 кв. м, 2-22-7,5 кв. м, 2-21-170,7 кв. м, 2-6-54 кв. м, часть площади помещения 2-18-7,6 кв. м, 2-16-21,4 кв. м, 2-17-14 кв. м, 2-19-7,8 кв. м, общей площадью объекта 763,4 кв. м, для организации оздоровительного, лечебно-оздоровительного и/или медицинского центра, организации точек общественного питания, сроком до 31.12.2014 с момента его подписания.

Регистрация, которая должна быть произведена не позднее одного месяца с момента подписания договора, возложена на арендатора, который

Согласно акту приема- передачи от 05.09.2016 недвижимое имущество передано арендатору в удовлетворительном состоянии, пригодном для использования по целевому назначению, недостатков не имеет. Как отражено в акте, коммуникаций (отопления, воды, электроэнергии, сигнализации и пр.) на территории объекта нет.

Арендодатель предоставляет арендатору возможность пользования коммунальными услугами, а именно: электроэнергией, теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением ( п.2.1.2 договора).

В течение 60 календарных дней, с момента подписания акта, арендодатель обязан произвести замену оконных конструкций в переданных в аренду помещениях ( п. 2.1.4 договора).

В силу п. 2.3.8 арендатор обязан самостоятельно и за счет собственных средств осуществлять текущий ремонт объекта аренды, который состоит в проведении мероприятий по поддержанию объекта аренды в состоянии, указанном в п. 2.3.4 договора.

Кроме того, в соответствии с п. 2.3.14 договора арендатор, с предварительного письменного согласия арендодателя и утвержденного надлежащим образом проекта, своими силами и за свой счет мог осуществлять производство неотделимых улучшений, перепланировку, реконструкцию и переоборудование, перепрофилирование (изменение целевого назначения) объекта аренды, изменение конфигурации, демонтаж существующих распределительных сетей (систем), систем безопасности, либо монтаж новых систем.

Пунктом 2.3.15 предусмотрена обязанность арендатора произвести ремонт арендуемых помещений в соответствии с проектной документацией, согласованной с арендодателем, открыть для посещения объект аренды и начать оказание услуг, указанных в п. 1.3 договора- в течение 120 календарных дней с момента согласования арендодателем дизайн-проекта по ремонту помещений в течение 30 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи помещений.

При этом стоимость отделочных работ и любых неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещению не подлежит вне зависимости от наличия или отсутствия письменного согласия арендодателя на проведение указанных изменений объекта аренды ( п.2.4.2 договора).

Арендатор обязан перечислить обеспечительный взнос, подтверждающий его намерение исполнить обязательства по настоящему договору в сумме 500 000 руб.

Размер арендной платы в месяц включает в себя ежемесячную величину арендной платы, составляющую 1000 руб. с 05.09.2016 по 31.12.2017, а также стоимость потребленной электроэнергии и коммунальных услуг.

19.09.2016 арендатором в адрес ответчика было направлено письмо с требованием освободить арендуемые помещения от проживающих там рабочих, которое оставлено без ответа.

В дальнейшем, уже за пределами установленного п.2.3.15 договора аренды срока для согласования дизайн-проекта по ремонту помещений, истец неоднократно обращался к ответчику с письмами (с 23.10.2016 по 04.12.2017), получение которых подтверждается штампами входящей корреспонденции, по вопросам создания комиссии по демонтажу старых коммуникаций, согласования точек подключения коммуникаций, совместных коммуникаций с арендатором второго этажа, согласования въезда работников на территорию ответчика к объекту аренды и пропускного режима для арендатора, подключением водоснабжения, необходимости выполнения арендодателем обязанности замены окон в арендуемом помещении.

В декабре 2016 истец вновь обращался к ответчику с письмами, в которых просил не выставлять штрафные санкции за просрочку арендной платы в связи с получением договора аренды только 08.12.2016, а также сообщал о том, что 20.10.2016 выслал на электронную почту zavivaevia@hotel-yalta.com для утверждения дизайнерский проект клиники китайской медицины, с просьбой его рассмотреть и дать свое заключение.

Все указанные обращения истца оставлены ответчиком без ответа.

В письме от 21.12.2016 истец уведомил ответчика о намерении расторгнуть договор и возместить понесенные им убытки, поскольку ему стало известно об имеющихся недостатках арендуемого имущества, препятствующих его использованию, о которых не было известно в момент его принятия - нахождение над потолком объекта аренды чаши бассейна, находящейся в аварийном состоянии, что представляет угрозу для жизни и здоровья людей и требующей длительного ремонта.

Получение данного письма, ответ на которое так же отсутствует, подтверждается штампом входящей корреспонденции.

Между тем, Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым в государственной регистрации договора аренды, было отказано в связи с отсутствием в договоре информации о характеристике передаваемой в аренду части объекта и кадастрового учета данной части объекта.

В досудебном порядке вышеуказанные разногласия стороны не урегулировали, что явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Кассационная коллегия полагает, что дав оценку всем обстоятельствам дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе истец обжалует отказ во взыскании 4 800 212 руб. расходов за проведенный им ремонт в арендуемых помещениях и расходов по оплате экспертизы в размере 92 000 руб.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в указанной части апелляционная инстанция исходила из следующего.

В соответствии с положениями п.1 ст. 611 ГК РФ сданное в аренду имущество должно находиться в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

При этом арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п.1 ст. 612 ГК РФ).

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Основания по которым договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора изложены в ст. 620 ГК РФ.

Судом по настоящему делу была назначена строительно-техническая экспертиза, в соответствии с заключением которой суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что техническое состояние арендуемых помещений является неудовлетворительным, поскольку в них требуется проведение капитального ремонта несущих конструкций, поскольку износ всех конструкций ( стен, перекрытий, потолков, полов, окон) составляет от 35до 55%.

Кроме того, экспертом сделан вывод, что в связи со снижением несущей способности железобетонных конструкций перекрытий и ст. 7 и 36 ФЗ от 30.12.2009 N 384-ФЗ, строительные конструкции помещений создают угрозу жизни и здоровью граждан.

С учетом указанных обстоятельств, суд пришел к выводу о том, что истец имеет право требовать досрочного расторжения договора, в связи с чем требования о расторжении договора судом апелляционной инстанции были удовлетворены.

Таким образом, судом установлено, что на момент приема-передачи объекта в аренду, он был в состоянии, требующем ремонта, в том числе с полной заменой коммуникаций, окон и отдельных конструктивных элементов, о чем арендатор знал, что подтверждается условиями договора о необходимости проведения ремонтных работ арендатором.

Указанное обстоятельство подтверждается и тем, что истец требовал предоставления ему иного имущества.

Требуя возмещения убытков в размере 4 800 212 руб. истец ссылается на то, что указанная сумма представляет собой расходы, понесенные им в связи с проведенным ремонтом в арендуемых помещениях.

В соответствии с нормами п.1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков ( п.2 ст. 15 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как указывалось выше, истец знал, что арендуемый им объект фактически не мог быть использован по назначению без проведения соответствующих ремонтных работ, в связи с чем в п. 2.3.15 договора стороны указали, что арендатор обязан произвести ремонт арендуемых помещений в соответствии с проектной документацией, согласованной с арендодателем, открыть для посещения объект аренды и начать оказание услуг, указанных в п. 1.3 договора - в течение 120 календарных дней с момента согласования арендодателем дизайн-проекта по ремонту помещений. Из указанного следует, что речь идет не о косметическом ремонте помещений.

При этом арендатор обязан был предоставить на утверждение арендодателю дизайн-проект по ремонту помещений в течение 30 календарных дней с момента подписания акта приема-передачи объекта аренды.

Кроме того, арендатор обязался самостоятельно и за свой счет разрабатывать, согласовывать и утверждать в установленном порядке необходимую документацию по вышеуказанным работам, а также нести расходы, связанные с подготовкой технической документации и обоснованием.

При этом, осуществлять производство неотделимых улучшений, перепланировку, реконструкцию и переоборудование объекта аренды, изменение конфигурации, демонтаж существующих распределительных сетей, систем безопасности, либо монтаж новых систем арендатор вправе только с предварительного письменного согласия арендодателя и утвержденного надлежащим образом проекта, своими силами и за свой счет ( п.2.3.14), что соответствует положениям ч.3 ст. 623 ГК РФ.

Аналогичные условия содержит и п. 2.4.2 договора. Кроме того, из данного пункта договора следует, что стоимость отделочных работ и любых неотделимых улучшений, произведенных арендатором, возмещению не подлежит вне зависимости от наличия или отсутствия согласия арендодателя на проведение указанных изменений объекта аренды.

Как следует из материалов дела, проектной документации и дизайн-проекта истцом получено от ответчика не было. Все письма истца ответчиком оставлены без ответа. При таких обстоятельствах, исходя из поведения ответчика, истец действуя осмотрительно, мог не приступать к ремонту арендуемых помещений.

С учетом указанных обстоятельств, судом апелляционной инстанции в удовлетворении требований истца о взыскании убытков в сумме 4 800 212 руб. отказано законно и обоснованно.

Судом отказано в удовлетворении заявленных требований и в части взыскания с ответчика 92 000 руб.- стоимости по оплате заказанного им Технического исследования, поскольку основная его часть касается обследования не находившегося в пользовании истца объекта - чаши бассейна. Кроме того, к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды судебная коллегия пришла на основании иного доказательства - заключения судебной экспертизы, в связи с чем отсутствуют основания для отнесения указанной суммы к убыткам арендатора.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка, с которой суд кассационной инстанции согласен.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при принятии обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда апелляционной инстанции, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 288 АПК РФ основаниями для безусловной отмены судебного акта, не установлено.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2019 по делу N А83-6753/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

Л.А.Крыжская Л.В.Леонова