Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14 августа 2019 г. N Ф10-3240/19 по делу N А54-7471/2018

г.Калуга

14 августа 2019 г.

Дело N А54-7471/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2019 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 августа 2019 г.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Калуцких Р.Г.
судей	Николаевой Н.Н.
	Смирнова В.И.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Панковой О.М.

при участии в заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "ТехноИзоляция" - Соловьева Д.С. по доверенности от 08.11.2018;

от Администрации города Рязани - не явились, извещены надлежаще;

от Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области- не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области, кассационную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.01.2019 (судья Шишков Ю.М.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 (судьи Дайнеко М.М., Заикина Н.В., Рыжова Е.В.) по делу N А54-7471/2018,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ТехноИзоляция" (далее - ООО "ТехноИзоляция", Общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к администрации города Рязани (далее - Администрация) о признании пунктов 2 и 3 постановления администрации города Рязани от 29.06.2018 N 2530 "О продаже обществу с ограниченной ответственностью "ТехноИзоляция" земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:452", недействительными и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем внесения изменений в пункт 3 в части установления цены земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45 в размере 2805791 руб. 85 коп. (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением от 08.10.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 11.01.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019, заявленные Обществом требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с выводами судов первой и апелляционной инстанции, Администрация обратилась с кассационной жалобой в суд округа, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В качестве доводов кассационной жалобы Администрация ссылается на неправильное применение судами норм материального права в части определения выкупной цены земельного участка. Также, по мнению кассатора, суды двух инстанций не учли сооружение-площадка, право собственности на которую зарегистрировано за Обществом не обладает признаками недвижимого имущества.

Представитель ООО "ТехноИзоляция" в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представители Администрации и Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в судебное заседание не явились.

Суд округа, с учетом положений части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие не явившихся представителей.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45 N А 218-10 от 22.04.2011 в пользование ООО "ТехноИзоляция" на срок до 10.11.2059 передан спорный земельный участок общей площадью 108123 кв.м., расположенный по адресу: Рязань, р-н Восточный промузел, 21, coop.58а, из категории земель - земли населенных пунктов, для обслуживания объектов складского назначения.

Решением Рязанского областного суда от 09.04.2018 по делу N 3а-197/2018 на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0120003:45 установлена кадастровая стоимость в размере 37 410 558 руб.

06.06.2018 ООО "ТехноИзоляция" обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45 без проведения торгов для обслуживания принадлежащего на праве собственности обществу сооружения площадки, назначение нежилое, литер 1, застроенной площадью 108123 кв.м., расположенное по адресу: г. Рязань, р-н Восточный Промузел, 21, coop. 58а, а также расторжении ранее заключенного договора аренды участка.

29.06.2018 Администрацией вынесено постановление N 2530 "О продаже в собственность ООО "ТехноИзоляция" земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45" (далее - Постановление N 2530).

Согласно пункту 2 Постановления N 2530 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45 на - склады.

Пунктом 3 Постановления N 2530 принято решение о продаже в собственность ООО "ТехноИзоляция" земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45 по цене 18 034 835,31 руб.

Не согласившись с Постановлением N 2530 в части пунктов 2 и 3 и полагая, что у администрации не имелось правовых оснований для изменения вида разрешенного использования спорного участка и в связи с этим установления выкупной цены в размере 18034835,31 руб., Общество обратилось в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суды двух инстанций пришли к выводу, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании градостроительного регламента, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом. Доказательств внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Рязани относительно спорного земельного участка ответчиком не представлено.

Однако судами двух инстанций при вынесении оспариваемых актов не учтено следующее.

В соответствии с частью 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее Закон N218-ФЗ) сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года N 540 (далее - Классификатор).

Согласно положениям части 11 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Требования части 12 статьи 34 Закона N 171-ФЗ устанавливают, что до 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.

Пунктом 13 статьи 34 закона N 171-ФЗ установлено, что по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменении видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

На основании вышеизложенных норм, орган местного самоуправления в пределах указанных в пунктах 11 - 13 статьи 34 закона N 171-ФЗ полномочий не устанавливает новый либо изменяет прежний вид разрешенного использования земельного участка, а приводит в соответствие ранее установленный вид разрешенного использования действующему Классификатору.

Как установлено судами и следует из материалов дела вид разрешенного использования спорного земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:45 был установлен ранее как "объекты складского назначения". С таким видом разрешенного использования был заключен договор аренды N А 218-10 от 22.04.2011.

Однако согласно Классификатору, такой вид разрешенного использования не предусмотрен действующим законодательством.

При таких обстоятельствах Администрация города Рязани, как орган местного самоуправления, в силу требований частей 12-13 статьи 34 Закона N 171-ФЗ обязан был привести действующий вид разрешенного использования земельного участка в соответствие с видами, установленными Классификатором.

Такие действия органа местного самоуправления носят редакционный характер и не несут самостоятельных правовых последствий для правообладателей земельных участков, в том числе и изменения установленной кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, при рассмотрении настоящего спора в части признания незаконным пункта 2 Постановление N 2530, судам необходимо было проанализировать, насколько измененный вид разрешенного использования земельного участка соответствует ранее установленному виду и его фактическому использованию Обществом в рамках заключенного договора аренды. Кроме того, подлежит установлению, каким образом приведение в соответствие вида разрешенного использования самостоятельным образом нарушает права и законные интересы арендатора.

Как уже было указано выше, приведение в соответствии с Классификатором вида разрешенного использования земельного участка не может являться безусловным основанием для изменения его кадастровой стоимости, установленной судебным актом, при тождественном характере использования земельного участка.

Однако при признании пункта 3 оспариваемого Постановления N 2530 незаконным, судами не учтены следующие обстоятельства.

В соответствии с требованиями статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

Согласно материалам дела, суды двух инстанций пришли к выводу, что на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0120003:45, располагается принадлежащий Обществу объект недвижимого имущества сооружение-площадка, назначение нежилое, лит.1, застроенной площадью 108123 кв.м., сославший на имеющуюся в материалах дела незаверенную копию свидетельства о государственной регистрации права от 28.01.2008.

При этом суд области указал, что у сторон отсутствует спор относительно наличия у общества приоритетного права на выкуп спорного земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (первый абзац пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (второй абзац пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно требованиям пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Положения пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на момент выдачи свидетельства о регистрации права собственности, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Аналогичные положения содержатся и в Федеральном законе от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", действующем в настоящее время.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

При этом регистрация на такой объект права собственности не может служить безусловным основанием для предоставления занятого этим объектом земельного участка в собственность по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В соответствии с выписок из Единого государственного реестра недвижимости, представленных Обществом в материалы дела, а также истребованной судом в установленном законом порядке, на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0120003:45 отсутствуют объекты недвижимости. Договор аренды земельного участка N А 218-10 от 22.04.2011 также не содержит сведений о расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Таким образом, давая оценку наличию у Общества права на выкуп земельного участка на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, судам надлежало установить наличие на спорном земельном участке, принадлежащего Обществу объекта недвижимого имущества, соответствующего требованиям статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и зарегистрированного в Едином государственном реестр недвижимости.

На основании вышеизложенного, выводы судов первой и апелляционной инстанций о незаконности пунктов 2 и 3 постановления администрации города Рязани от 29.06.2018 N 2530 "О продаже обществу с ограниченной ответственностью "ТехноИзоляция" земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:452" являются преждевременными и сделанными без установления всех имеющих значение для правильного рассмотрения спора обстоятельств и правильного применения норм материального права, регулирующих рассматриваемые правоотношения, что привело к принятию неправильных судебных актов.

Поскольку для разрешения спора суду необходимо исследовать и оценить доказательства с целью установления всех обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по данному делу подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении Арбитражному суду Рязанской области с учетом изложенной в настоящем постановлении позиции надлежит, в соответствии с требованиями статьи 71 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределить бремя доказывания в настоящем деле и дать оценку законности постановления администрации города Рязани от 29.06.2018 N 2530 "О продаже обществу с ограниченной ответственностью "ТехноИзоляция" земельного участка с кадастровым номером 62:29:0120003:452" в оспариваемой части по результатам установления наличия у Общества права на выкуп земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, правомерности и обоснованности изменению кадастровой стоимости земельного участка, а также установить каким образом оспариваемое постановление в каждом из оспариваемых пунктов нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, при этом выполнить требования процессуального законодательства о всестороннем, полном и объективном исследовании и оценке доказательств по делу, установлении фактических обстоятельств, имеющих значение для настоящего дела.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Рязанской области от 11.01.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2019 по делу N А54-7471/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Р.Г. Калуцких

Судьи

Н.Н. Николаева В.И. Смирнов