Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26 сентября 2019 г. N Ф10-4448/19 по делу N А14-26708/2018

г.Калуга

26 сентября 2019 г.

Дело N А14-26708/2018

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Смолко С.И.
судей	Калуцких Р.Г. Лукашенковой Т.В.

при ведении протокола

помощником судьи Тарасовой О.В.

при участии в заседании:

от заявителя: общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "ГрадСтрой" (397500, Воронежская область, Бутурлиновский район, г. Бутурлиновка, ул. 9 Января, д.70, оф.1, ОГРН 1083668019797, ИНН 3662134026) - Ширинян К.В. (дов. от 29.08.2019);

от заинтересованного лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (394026, г.Воронеж, ул. Донбасская, д.2, ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360) - Захарова С.В. (дов. от 29.12.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.03.2019 (судья Симонова И.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2019 (судьи Протасов А.И., Капишникова Т.И., Малина Е.В.) по делу N А14-26708/2018,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ГрадСтрой" (с 22.05.2019 переименовано на общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "ГрадСтрой", далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - управление Росреестра, управление), оформленного уведомлением N MFC-0309/2018-4504 (PKPVDMFC-2018-08-09-059561), об отказе в государственной регистрации права собственности и государственном кадастровом учете объекта незавершенного строительства готовностью 2%, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Космонавта Комарова 11а, на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0505055:56, и об обязании управления поставить на государственный кадастровый учет указанный объект незавершенного строительства и зарегистрировать право собственности общества на этот объект.

Решением от 27.03.2019 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2019 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе управление Росреестра просит состоявшиеся судебные акты отменить, в удовлетворении требований общества отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель управления поддержала доводы кассационной жалобы, представитель общества просила оставить судебные решения без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность доводов жалобы.

Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав пояснения представителей управления и общества, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 26.07.2012 между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды на земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, площадью 1488 кв.м, расположенный по адресу: г.Воронеж, ул.Космонавта Комарова, 11а, кадастровый номер: 36:34:0505055:56, для проектирования и строительства объектов обслуживания населения - ремонтные мастерские и мастерские технического обслуживания, фотоателье, фотолаборатория. Договор заключен на срок до 26.07.2017 (т.1 л.д.15).

Дополнительным соглашением от 27.11.2012 к договору аренды стороны договора внесли изменения в пункт 1.1 договора, изменив цель предоставления земельного участка - земельный участок предоставлен для строительства многоквартирных домов со встроено-пристроенными торгово-бытовыми и административными помещениями и реконструкции жилого квартала (т.1 л.д.22).

Договор аренды и дополнительное соглашение прошли государственную регистрацию.

27 декабря 2017 г. администрация городского округа город Воронеж выдала обществу разрешение N 36-RU36302000-159-2017 на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения (т.1 л.д.24).

8 августа 2018 г. общество обратилось в управление Росреестра с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства готовностью 2%, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Космонавта Комарова 11а, на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0505055:56.

Уведомлением от 24.08.2018 управление приостановило осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на основании пункта 1 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), а именно: не представлены документы, подтверждающие право общества на земельный участок, на котором возводится заявленный к регистрации объект.

Уведомлением N MFC-0309/2018-4504 (PKPVDMFC-2018-08-09-059561), полученным обществом 05.12.2018, управление отказало обществу в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, мотивировав свой отказ тем, что обществом не были устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации права (т.1 л.д.10).

Полагая, что отказ управления является незаконным и нарушает права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя требования общества, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что так как по истечении срока договора аренды арендодатель не заявлял о прекращении арендных отношений и не препятствовал обществу в пользовании спорным земельным участком, то в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и на дату обращения общества в управление Росреестра с заявлением о регистрации права являлся действующим.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с принятыми судебными актами, так как они постановлены при неправильном применении норм материального права.

В соответствии с частью 12 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно части 3, части 5 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав в Едином государственном реестре недвижимости на недвижимое имущество есть юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с частью 1 статьи 14, частью 4 статьи 18 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и прилагаемых к нему документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Частью 10 статьи 40 названного Закона установлено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Отказывая в проведении государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственной регистрации права на этот объект, управление Росреестра сослалось на отсутствие действующего договора аренды на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.

Не соглашаясь с управлением Росреестра, суды сослались на то, что в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды от 26.07.2012 возобновлен на неопределенный срок и являлся действующим договором аренды на дату обращения общества с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрацией права.

Однако суды при этом не учли следующее.

С 01.03.2015 Земельный кодекс Российской Федерации действует с учетом изменений, внесенных в него Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, которым в ЗК РФ введена глава V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (статьи 39.1 - 39.20).

Глава V.1 содержит специальные правила, устанавливающие, в том числе условия и порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции на 08.08.2018) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пп.1); собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пп.2).

Из буквального толкования статьи 39.6 ЗК РФ следует, что Земельным кодексом РФ не предусмотрено автоматической пролонгации договора аренды земельного участка.

Так как с 01.03.2015 нормами ЗК РФ урегулировано право на заключение договора аренды земельного участка с арендатором на новый срок, эти нормы ЗК РФ имеют приоритет над нормами ГК РФ, то статья 621 ГК РФ с 01.03.2015 к нормам земельного законодательства не применяется.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 26.07.2012 прекратил своё действие 26.07.2017.

Так как договор аренды земельного участка после 26.07.2017 не заключался, разрешение на строительство было выдано 27.12.2017, то есть, после прекращения действия договора аренды, а, значит, и строительство объекта началось после прекращения действия договора аренды, управление Росреестра обоснованно отказало обществу в государственном кадастровом учете объекта незавершенного строительства и в государственной регистрации права на этот объект.

Поэтому у суда первой инстанции не было оснований для признания оспариваемого отказа управления незаконным.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости решение от 27.03.2019 и постановление от 19.06.2019 отменить, в удовлетворении заявления общества отказать.

Руководствуясь п. 2 ч.1 ст.287, ч.1 ст.288, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.03.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2019 по делу N А14-26708/2018 отменить, в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "ГрадСтрой" отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение двух месяцев в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий судья

С.И. Смолко

Судьи

Р.Г. Калуцких Т.В. Лукашенкова