Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27 сентября 2019 г. N Ф10-4193/19 по делу N А83-12599/2018

г.Калуга

27 сентября 2019 г.

Дело N А83-12599/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Смирнова В.И.
cудей	Бессоновой Е.В. Шелудяева В.Н.

при участии:

от индивидуального предпринимателя Гуминского Валентина Петровича (Республика Крым, г.Феодосия, ул.Дружбы, д.71): Штильман С.Л. - предстаивтель по доверенности от 20.09.2019; Гуминский В.П. - паспорт;

от Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (Республика Крым, г.Симферополь, ул.Крылова, д.162): не явились, о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом;

от Государственного регистратора Тертычной Любовь Павловны (Республика Крым, г.Симферополь, ул.Крылова, д.162): не явились, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом;

от Администрации города Феодосии Республики Крым (Республика Крым, г.Феодосия, ул.Земская, д.4): не явились, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гуминского Валентина Петровича на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2019 (судьи Малышева И.А., Голик В.С., Градова О.Г.) по делу N А83-12599/2018,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Гуминский Валентин Петрович (далее - заявитель, предприниматель, ИП Гуминский В.П.) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее - Госкомрегистр, регистрирующий орган), государственному регистратору Тертычной Л.П. (далее - государственный регистратор) о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации права аренды от 02.07.2018 N 90/019/100/2018-6381 и обязании произвести государственную регистрацию права аренды земельного участка с кадастровым номером 90:24:010105:1898, находящегося по адресу: Республика Крым, г.Феодосия, ул.Бульвар Старшинова, район кафе ("Машенька"), зона "Чкаловская" N 41, за предпринимателем (с учётом уточнений принятых к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 13.03.2019 требования удовлетворены в полном объёме. Решение Госкомрегистра от 02.07.2018 N 90/019/100/2018-6381 об отказе в государственной регистрации права аренды на земельный участок с кадастровым N 90:24:010105:1898, находящегося по адресу: Республика Крым, г.Феодосия, ул.Бульвар Старшинова, район кафе ("Машенька"), зона "чкаловская" N 41, за ИП Гуминским В.П., признано недействительным, суд обязал ответчика произвести государственную регистрацию права аренды земельного участка с кадастровым номером 90:24:010105:1898 согласно договора аренды земельного участка от 04.08.2008 и дополнительного соглашения от 24.04.2009, в пятидневный срок со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу. Взыскал с ответчика в пользу предпринимателя судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2019 решение Арбитражного суда Республики Крым от 13.03.2019 отменено, в удовлетворении заявления предпринимателю отказано.

Не согласившись с постановлением ИП Гуминский В.П. обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление, оставив в силе решение суда первой инстанции, полагая, что договор аренды земельного участка от 04.08.2004 является заключенным и зарегистрированным в Феодосийском городском отделе Крымского регионального филиала ГП "Центр государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины", срок действия до 27.02.2053, кадастровый номер в Российской Федерации 90:24:010105:1898 с видом разрешённого использования "магазины", продолжает действовать на территории Российской Федерации и уже после регистрации в Росреестре может быть приведён в соответствии с положениями Российского законодательства, путём внесения в него изменений.

Иные стороны отзыва, либо пояснений, суду округа не представили.

ИП Гуминский В.П. и его представитель в судебном заседании поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе.

Иные стороны в судебное заседание представителей не направляли, что в силу положений части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы.

Изучив материалы дела, доводы указанные в жалобе, выслушав заявителя жалобы и его представителя, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность постановления, суд кассационной не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено судами по договору от 04.08.2004, заключенному между заявителем и Феодосийским городским советом (далее - договор от 04.08.2004), предпринимателю передан в аренду земельный участок общей площадью 0,0035 га. с кадастровым номером 01 116 000 000 005 0412 с целевым назначением 1.11.3 для розничной торговли и коммерческих услуг, предназначенный для размещения и обслуживания торгового павильона (пункты 2, 15, 16 договора). Договор зарегистрирован в Феодосийском городском отделе Крымского регионального филиала ГП "Центр государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины" (запись о регистрации от 17.08.2004 N 0004 019 00783) (л.д. 23-31). Дополнительным соглашением от 19.12.2005 срок действия договора аренды продлен до 27.02.2053 (л.д. 32, 33). Помимо этого, 24.04.2009 было заключено дополнительное соглашение к договору в части определения размеров арендной платы и порядка использования права аренды земельного участка (л.д. 38, 39).

После вступления Республики Крым в состав Российской Федерации 12.10.2015 упомянутый земельный участок по адресу: Республика Крым, г.Феодосия, ул.Бульвар Старшинова, район кафе ("Машенька"), зона "Чкаловская" N 41 был поставлен на кадастровый учет в Российской Федерации как ранее учтённый с видом разрешённого использования "магазины" и ему был присвоен кадастровый номер 90:24:010105:1898 (л.д. 52).

Договор аренды земельного участка по нормам российского законодательства не переоформлен до настоящего времени, что подтвердил предприниматель в судебном заседании.

21.03.2018 заявитель обратился в Госкомрегистр с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 04.08.2004 (л.д. 88, 89).

При проведении правовой экспертизы представленных в Госкомрегистр документов, государственным регистратором 02.04.2018 процедура государственной регистрации была приостановлена до 02.07.2018 в связи с непредставлением договора аренды земельного участка, заключённого в соответствии с требованиями российского законодательства, а также отсутствием регистрации права собственности муниципального образования городской округ Феодосия Республики Крым на земельный участок в ЕГРН, о чём заявителю направлено уведомление от 02.04.2018 N 90/019/100/2018-6381 с указанием на необходимость устранения причин приостановления и последствий их неустранения (л.д. 100-102).

Сообщением Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 02.07.2018 N 90/019/100/2018-6381 заявитель уведомлен о том, что в регистрации договора аренды земельного участка ему отказано, поскольку в течение срока приостановления регистрации не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав (л.д. 103-105).

Не согласившись с отказом ИП Гуминский В.П. обратился в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 13.03.2019 требования удовлетворены в полном объёме, суд обязал ответчика произвести государственную регистрацию права аренды земельного участка с кадастровым номером 90:24:010105:1898 согласно договора аренды земельного участка от 04.08.2008 и дополнительного соглашения от 24.04.2009, в пятидневный срок со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу. Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2019 решение Арбитражного суда Республики Крым от 13.03.2019 отменено, в удовлетворении заявления предпринимателя отказано, в связи с не приведением договора аренды в соответствии с требованиями Российского законодательства.

Не согласившись с постановлением ИП Гуминский В.П. обратился с кассационной жалобой.

Суд округа отказывает в удовлетворении жалобы по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно части 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Как указано в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

В информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2015 N 165 "Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О, государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

В уведомлениях о приостановлении государственной регистрации от 02.04.2018 N 90/019/100/2018-6381 и об отказе в государственной регистрации от 02.07.2018 N 90/019/100/2018-6381 правовыми основаниями для приостановления и для отказа в государственной регистрации указаны п.п.5,7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), согласно которым государственному регистратору предоставлено право приостановить государственную регистрацию с последующим отказом в ней в случаях непредставления документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а также в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В основу решений Госкомрегистра о приостановлении и отказе в регистрации договора аренды положено два фактических обстоятельства, препятствующих государственной регистрации:

-отсутствие зарегистрированного права собственности муниципального образования городской округ Феодосия на земельный участок, в отношении которого заявлено требование о регистрации договора аренды;

-несоответствие содержания договора аренды земельного участка от 04.08.2004 требованиям законодательства Российской Федерации.

Суд округа поддерживает позицию судов о том, что само по себе отсутствие зарегистрированного права собственности муниципального образования городской округ Феодосия на земельный участок не является препятствием для удовлетворения требований предпринимателя.

Вместе с тем, непредставление документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а также несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации в силу пунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ является препятствием для государственной регистрации. В данном случае предпринимателем для государственной регистрации не было представлено надлежащего договора аренды.

Как верно определено судом апелляционной инстанции документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ).

Представленный заявителем на регистрацию договор аренды земельного участка от 04.08.2004, заключенный по законодательству Украины и прошедший соответствующую регистрацию, тем не менее не был переоформлен по нормам российского законодательства, то есть не прошёл процедуру, предусмотренную пунктами 9, 12, 13, 14 статьи 3 Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений; далее - Закон N 38-ЗРК), постановления Совета Министров Республики Крым от 02.09.2014 N 313, которым утвержден Порядок переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым.

Согласно положениям указанных нормативно правовых актов, с учетом различного правового режима использования земель по законодательству Украины и Российской Федерации, в целях приведения договоров аренды, заключенных по нормам законодательства Украины, в соответствие с положениями законодательства Российской Федерации, законодателем введена обязательная процедура переоформления договоров аренды земельных участков, права на которые возникли в соответствии с законодательством Украины. Реализация данной процедуры направлена на приведение ранее возникших прав на землю в соответствие с правовым режимом земель, установленным законодательством Российской Федерации.

Государственный регистратор, исходя из объёма предоставленной ему компетенции, не вправе самостоятельно давать правовую оценку соответствия режима использования заявителем земельного участка законодательству Российской Федерации, разрешая тем самым спор о правах и основаниях их возникновения.

Следовательно, регистрация договора аренды в соответствии с требованиями Российского законодательства не может предшествовать последующему переоформлению договора аренды, понятие переоформление договора и внесение изменений в договор различны.

Предоставленные статьёй 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" и пунктом 1 статьи 8 Закона N 38-ЗРК гарантии признания в Российской Федерации прав, возникших по законодательству Украины, на основании документов, выданных компетентными органами Украины, не исключают обязательность приведения правоотношений по использованию земельных участков, возникших в период действия законодательства Украины, в соответствие с положениями законодательства Российской Федерации.

Вопреки утверждению подателя жалобы, оспариваемый отказ регистрирующего органа не указывает на какую-либо недействительность договора аренды земельного участка от 04.08.2004, прекращение арендных отношений между предпринимателем и муниципальным образованием.

С учётом изложенного, вывод регистрирующего органа о наличии установленных подпунктами 5, 7 пункта 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ препятствий для государственной регистрации является верным. Оспариваемое заявителем решение Госкомрегистра об отказе в государственной регистрации права аренды не нарушает прав заявителя, требования которого по существу направлены на удостоверение права аренды земельного участка, на котором размещён торговый павильон, в обход установленной процедуры подтверждения соответствия договора аренды положениям российского законодательства, без учёта положений Земельного кодекса Российской Федерации об основаниях предоставления прав на землю, в связи с чем такие требования не подлежат судебной защите.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 288 АПК РФ, в любом случае основаниями для отмены принятых по делу судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах, коллегия считает доводы кассационной жалобы необоснованными и не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина, для индивидуальных предпринимателей, за подачу кассационной жалобы составляет 150 рублей.

В силу положений статьи 104 АПК РФ, пункта 1 части 1 статьи 333.40 НК РФ, излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 2 850 рублей, по платёжному поручению от 29.07.2019 N 119, подлежит возврату из федерального бюджета ИП Гуминскому Валентину Петровичу.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2019 по делу N А83-12599/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ИП Гуминскому Валентину Петровичу (ИНН910810221369, ОГРН315910200001414, Республика Крым, г.Феодосия) из федерального бюджета излишне уплаченную по платёжному поручению от 29.07.2019 N 119 государственную пошлину в сумме 2 850 рублей.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.И. Смирнов

Судьи

Е.В. Бессонова В.Н. Шелудяев