Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 4 октября 2019 г. N Ф10-4176/19 по делу N А84-4502/2018

город Калуга

04 октября 2019 г.

Дело N А84-4502/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 30 сентября 2019 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 04 октября 2019 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего			Крыжскй Л.А.,
судей			Нарусова М.М., Шульгиной А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания	помощником судьи Кожа М.С.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:	Воловикова А.А. - представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, доверенность от 09.01.2019 N 08; Сердюк Ю.А. - представитель общества с ограниченной ответственностью "АМГ-Компани", доверенность от 28.08.2019 б/н;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 06.03.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2019 по делу N А84-4502/2018,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АМГ-Компани" (далее - ответчик, ООО "АМГ-Компани", общество) о взыскании задолженности за период с 22.12.2014 по 31.07.2018 по договору аренды 31.03.2008 в сумме 6 021 063,63 руб., из которых: 4 018 645,40 руб. - основной долг, 1 391 693,14 руб. - пени, 610 725,09 - проценты за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 06.03.2019 (судья Юрина Е.Н.) исковые требования удовлетворены частично - с общества в пользу Департамента взыскано 3 070 849,60 руб., из которых: 2 768 057,30 руб. - основной долг, 302 792,30 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами. В остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2019 (судьи: Вахитов Р.С., Котлярова Е.Л., Евдокимов И.В.) решение суда города оставлено без изменений.

Полагая вышеуказанные судебные акты незаконными и необоснованными, принятыми с нарушением норм материального права, Департамент (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении заявленных требований отменить, удовлетворить иск в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на установленный материалами дела факт нарушения сроков застройки арендуемого земельного участка, в связи с чем полагает, что оснований для неприменения повышающего коэффициента 3 не имеется. Кроме того, указывает, что применение срока исковой давности в данном случае приводит к злоупотреблению правом ответчика по данному делу в связи с тем, что арендные обязательства фактически исполнялись только со стороны Департамента.

В судебном заседании представитель кассатора поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель общества представил возражения на кассационную жалобу, также считает судебные акты по делу подлежащими отмене. Просит принять решение по требованиям истца с учетом Решения Севастопольского городского Совета от 21.05.2013 N 5534, которым утверждена Методика установления размеров арендной платы за земельные участки в административных границах города Севастополя, действующая с 01.01.2014, и применить пункт 26, согласно которому размер арендной платы составляет 4% от нормативной денежной оценки земельного участка. Также просит применить положения статьи 333 ГК РФ к требованиям, вытекающим из применения повышающего коэффициента, полагая его неустойкой.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях на нее, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу о необходимости отмены состоявшихся по делу судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 31.03.2008 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "АМГ-Компани" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка (далее - договор), согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 17.10.2007 N 2896 передает, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 0,3000 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Руднева, 27, предоставленный для строительства и обслуживания торгово-офисного комплекса, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки (далее - земельный участок).

В силу пунктов 3.1, 14.1 договора он заключен сроком на двадцать пять лет и действует с момента государственной регистрации. Договор зарегистрирован 26.06.2008. Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи.

Судами обеих инстанций установлено, что договор не приведен в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации (не перезаключен).

Согласно пункту 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2012 годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 10% от нормативной денежной оценки земельного участка.

При этом, согласно п. 4.3. договора в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2012 величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету с 10.04.2012 составляет: 2 747 940 грн. * 0,1 = 274 794 грн. (в перерасчете на рубли - 81 413,45 руб. (Постановление Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП), где 2 747 940 грн. - нормативная денежная оценка земельного участка.

Арендатором обязательства по внесению арендной платы не выполнялись надлежащим образом, вследствие чего образовалась задолженность по арендной плате за период с декабря 2014 года по июль 2018 года, что по расчетам истца составило 4 018 645,40 руб.

Департамент 24.08.2018 направил арендатору предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору, которое осталось без ответа.

Рассматривая заявленные требования, суды обеих инстанций обоснованно руководствовались нормами статей 193 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), статей 525, 526, 632 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли", Закона Украины "О местном самоуправлении", Закона Украины "Об оценке земель", главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федеральным конституционным законом "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ).

Севастопольским городским Советом 20.12.2011 принято решение N 2163 "Об утверждении технической документации по нормативно-денежной оценке земель в административных границах города Севастополя и введения ее в действие", в соответствии с пунктом 2 которого определено ввести в действие нормативную денежную оценку земель в административных границах города Севастополя с 01.01.2012.

Из материалов дела усматривается, что 06.07.2012 в договор внесены изменения, в том числе, относительно определения нормативной денежной оценки земельного участка с 01.01.2012, которая составила 2 747 940 грн.

Согласно положениям статьи 632 ГК Украины, статей 2, 19 Закона Украины "О плате за землю", статьи 14 Налогового кодекса Украины, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы.

В силу указанных выше норм права, а также согласно правилам статьи 65 ЗК РФ, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае размер арендной платы по договору аренды земельного участка является регулируемым по законодательству как Российской Федерации, так и Украины.

Сославшись на пункт 1 Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года", суды обеих инстанций сделали вывод о том, что указанным Постановлением не установлены новые правила определения нормативной денежной оценки земельных участков, а лишь указано на применение ранее определенной, после 01.01.2012, нормативной денежной оценки земельных участков. Таким образом, применение правила о повышении в трехкратном размере арендной платы за землю вследствие нарушения сроков строительства, в случае отсутствия соответствующего нормативного акта, устанавливающего возможность применения таких "коэффициентов", является неправомерным.

Вместе с тем, суд округа находит указанный вывод судов первой и апелляционной инстанций необоснованным, основанным на неправильном применении норм материального права.

Так, согласно положениям пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании пункта 3 этой же статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Подпунктом "д" пункта 2 статьи 21 Федерального закона от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" высшим исполнительным органам государственной власти субъектов Российской Федерации предоставлено право управлять и распоряжаться собственностью субъекта Российской Федерации.

Законом N 6-ФКЗ установлено, что Государственный Совет Республики Крым и Совет Министров Республики Крым, Законодательное Собрание города Севастополя праве осуществлять собственное правовое регулирование, включая принятие законов и иных нормативных правовых актов, которые не могут противоречить Конституции Российской Федерации и федеральным законам.

В соответствии с частью 1 статьи 12.1 указанного Закона до 01.01.2019 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Порядок перезаключения договоров аренды, действовавших до вступления в силу Закона N 6-ФКЗ, урегулирован Законом города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя".

Пунктом 1 Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" установлено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21.03.2014, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 01.01.2015.

Согласно пункту 1.3 Постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 524-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов" до момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков.

Действительно, указанными выше Постановлениями Правительства города Севастополя не установлены новые правила определения нормативной денежной оценки земельных участков, а лишь указано на применение ранее определенной, после 01.01.2012, нормативной денежной оценки земельных участков.

В силу положений пп. 11, 12 ст. 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 года N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" право аренды земельного участка, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации. Положения договоров аренды, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

При этом стороны такого договора обязаны в установленный законом срок внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях их приведения в соответствии с требованиями законодательства РФ. В рассматриваемом случае договор не перезаключался.

Учитывая, что требования о взыскании с ответчика задолженности предъявлены за период с 22.12.2014 по 31.07.2018, при разрешении спора подлежат применению нормы законодательства Российской Федерации.

В соответствии со статьями 39.7 и 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Таким образом, Правительством города Севастополя в Постановлениях от 11.02.2015 N 88-ПП и от 16.06.2015 N 524-ПП в пределах полномочий установлен порядок определения арендной платы по ранее заключенным договорам в отношении собственности субъекта, которые подлежат обязательному применению.

При этом, установление такого порядка, учитывая предусмотренные федеральным законом полномочия органов власти субъектов РФ по управлению и распоряжению принадлежащей субъекту собственностью, не противоречат положениям земельного законодательства в части определения размера арендной платы.

Следовательно, в рассматриваемом случае условие ранее заключенного договора аренды (п. 4.8), предусматривающее уплату арендной платы в трехкратном размере в случае нарушения сроков строительства на арендованном земельном участке, должно быть применено в силу прямого указания уполномоченного органа.

Таким образом, вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии соответствующего нормативного акта, устанавливающего возможность применения таких повышающих "коэффициентов", основан на неверном применении норм материального права.

В связи с изложенным в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1 и 2 статьи 288 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение, при котором суду необходимо учесть вышеизложенные обстоятельства, принять законный и обоснованный судебный акт по делу с учетом доводов участвующих в деле лиц и заявления ответчика о пропуске срока исковой давности.

РР уководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. ч. 1 - 3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 06.03.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2019 по делу N А84-4502/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Крыжскaя

Судьи

М.М. Нарусов А.Н. Шульгина