Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15 октября 2019 г. N Ф10-4421/19 по делу N А68-3650/2018

г. Калуга

15 октября 2019 г.

Дело N А68-3650/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 08.10.2019.

Постановление изготовлено в полном объёме 15.10.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Л.В. Леоновой,
судей	В.В. Циплякова,
при участии в судебном заседании:	М.М. Нарусова,
от истца: ГУ ТО "Тульские парки" от ответчика: ООО "Ласт" от третьих лиц: Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области ООО "Молмаркет" ИП Попов И.С.	Семенова Е.О. - представитель по доверенности N 3-Д от 15.01.2019; Чекальникова О.Ю. -представитель по доверенности N 2 от 18.10.2018; Наумов О.А. - представитель по доверенности N 29-01-17/17704 от 20.11.2018; не явился, извещен надлежаще; не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ласт" на решение Арбитражного суда Тульской области от 18.03.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2019 по делу N А68-3650/2018,

УСТАНОВИЛ:

государственное учреждение Тульской области "Тульские парки" (далее - истец, ГУ ТО "Тульские парки", учреждение, арендодатель) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ласт" (далее - ответчик, ООО "Ласт", арендатор) о расторжении договора аренды от 20.08.2015 N 76А/2015 и обязании ООО "Ласт" в течение пяти календарных дней с момента вступления решения в законную силу освободить и возвратить ГУ ТО "Тульские парки" по акту приема-передачи здание, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Ак. Павлова, д. 2, а также о взыскании 12 504 374 руб. 38 коп., в том числе, задолженности в размере 8 437 906 руб. 80 коп., пени в сумме 1 000 596 руб. 76 коп. и убытков в сумме 3 065 870 руб. 82 коп. (с учетом уточненных исковых требований).

Определением Арбитражного суда Тульской области от 27.11.2018 принято к производству встречное исковое заявление ООО "Ласт" к ГУ ТО "Тульские парки" об установлении ежемесячной арендной платы в размере 162 828 руб. 88 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - министерство, МИЗО Тульской области), общество с ограниченной ответственностью "МОЛМАРКЕТ" (далее - ООО "Молмаркет"), индивидуальный предприниматель Попов И.С.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 18.03.2019 (судья Глазкова Е.Н.), с учетом определений об исправлении опечаток от 18.03.2019 и 30.05.2019, первоначальный иск удовлетворен в части взыскания с ООО "Ласт" в пользу ГУ ТО "Тульские парки" задолженности в сумме 8 437 906 руб. 80 коп., пени в сумме 995 468 руб. 52 коп., убытков в размере 3 065 870 руб. 82 коп. и судебных расходов по уплате госпошлины в размере 85 487 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении встречного иска отказано в полном объеме.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2019 (судьи Заикина Н.В., Дайнеко М.М., Капустина Л.А.) решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска об обязании общества с ограниченной ответственностью "Ласт" в течение пяти дней с даты вступления судебного акта в законную силу освободить и передать по акту приема-передачи здание, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Академика Павлова, д. 2 отменены. Исковые требования в данной части удовлетворено. Общество с ограниченной ответственностью "Ласт" обязано в течение пяти дней с даты вступления судебного акта в законную силу освободить и передать государственному учреждению Тульской области "Тульские парки" по акту приема-передачи недвижимое имущество - здание административно-торгового назначения со вспомогательными постройками навеса и торговых рядов, общей площадью 1793.3 кв. м, лит. А, инвентарный номер 70:401:002:010002960, расположенное по адресу: г. Тула. ул. Академика Павлова, д. 2. В остальной части решение Арбитражного суда Тульской области от 18.03.2019 по делу N А68-3650/2018 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Ласт" обратилось в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт.

Третьи лица - ООО "Молмаркет", ИП Попов И.С., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыли, явку своих представителей не обеспечили.

Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие вышеуказанных лиц, на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, Тульской области на праве собственности принадлежит здание административно-торгового назначения со вспомогательными постройками навеса и торговых рядов общей площадью 1793.3 кв. м, лит. А, инвентарный номер 70:401:002:010002960, кадастровый (условный) номер 71:30:050313:1261, расположенное по адресу: г. Тула. ул. Академика Павлова, д. 2.

Данный объект закреплен на праве оперативного управления за ГУ ТО "Тульские парки", что подтверждается свидетельством о праве от 11.06.2014.

С согласия МИЗО Тульской области учреждение передало объект в аренду ООО "Ласт" по договору от 23.06.2014 N 110 сроком на один месяц. Затем по результатам аукциона между ГУ ТО "Тульские парки" и ООО "Ласт" заключен договор аренды от 19.08.2014 сроком на 1 год.

По окончании срока действия данного договора те же стороны заключили договор аренды от 20.08.2015 N 76А/2015 (далее - договор).

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, распространяется на отношения сторон, возникшие с момента его подписания, и действует 3 года (п. 1.5 договора). Согласно отметке уполномоченного органа договор прошел государственную регистрацию 12.01.2015.

Арендатор в силу пунктов 2.2.1, 2.2.2, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.8, 2.2.9, 2.2.17 договора обязуется использовать имущество исключительно в соответствии с целями аренды (для осуществления коммерческой деятельности), а также в соответствии с назначением имущества; в сроки, согласованные с арендодателем проводить капитальный ремонт имущества, обеспечивать нормальное функционирование и техническое состояние инженерно-технических коммуникаций; следить за нормальным функционированием и техническим состоянием инженерно-технических коммуникаций, охранной, противопожарной сигнализации, телефонной сети, не допускать действий, влекущих нарушение нормальных условий их функционирования, обеспечивать их сохранность; соблюдать правила пожарной безопасности и техники безопасности, требования государственных надзорных организаций, а также отраслевых правил и норм, действующих в сфере деятельности арендатора и в отношении арендуемого имущества; не производить прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования имущества, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя; своевременно производить за свой счет текущий ремонт имущества; в целях обеспечения сохранности государственной собственности имущества, ежегодно в течение срока аренды страховать имущество в пользу арендодателя от рисков гибели и повреждения и в 5-дневный срок после завершения процедуры страхования представить арендодателю страховой полис.

На основании отчета об оценке рыночного размера арендной платы от 10.07.2015 N 090-15-33 пунктом 4.1 договора установлена ежемесячная арендная плата за имущество в сумме 933 125 руб. 72 коп. без учета НДС, которая вносится до 10 числа месяца следующего за месяцем аренды (п. 4.2 договора).

Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что с учетом положений действующего гражданского законодательства, Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", законодательства Тульской области, стороны пришли к соглашению, что размер арендной платы может быть изменен (увеличен) арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы арендатору. Размер арендной платы указывается на основании отчета об оценке рыночной стоимости размера арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора виновная сторона обязана возместить причиненные убытки (п. 5.1 договора).

Согласно п. 5.2 договора за нарушение сроков перечисления сумм, подлежащих уплате, арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 0,1% от неуплаченной в установленный срок суммы за каждый день просрочки.

Если состояние имущества по окончании срока действия договора хуже первоначального с учетом нормального износа, арендатор возмещает арендодателю причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством (п. 5.6 договора).

Все вносимые какой-либо из сторон предложения о внесении изменений или дополнений в условия договора, о расторжении договора, в силу п. 6.1 договора, рассматриваются сторонами в месячный срок.

Объект аренды передан по акту от 20.08.2015 в состоянии, обеспечивающем возможность его использования в соответствии с его назначением и предусмотренными договором целями аренды. Согласно акту арендатор подтверждает, что состояние имущества удовлетворяет целям и условиям его предоставления по договору.

В арендуемом здании 25.05.2017 произошел пожар, в результате которого большая часть объекта аренды сгорела и не могла быть использована по назначению.

ГУ ТО "Тульские парки", ссылаясь на то, что виновником пожара является ООО "Ласт", которое ненадлежащим образом исполняло обязательства по договору, а после пожара перестало в полном объеме вносить арендную плату, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

ООО "Ласт" в свою очередь обратилось в суд со встречным иском о снижении размера арендной платы.

Рассматривая спор по существу суд исходил из следующего.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Факт исполнения истцом обязательств по передаче объекта в аренду ответчику подтвержден имеющимся в материалах дела актом от 20.08.2015.

Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что система инженерно-технического обеспечения - это одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности (п. 21 ч. 2 ст. 2); параметры и другие характеристики систем инженернотехнического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации (ч.ч. 1 и 2 ст. 36 указанного Закона).

Согласно статье 37 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" организации обязаны соблюдать требования пожарной безопасности, а также выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны.

В силу положений статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители организаций.

Отклоняя довод ответчика о недоказанности его вины в возникновении пожара, суд принял во внимание: техническое заключение от 19.06.2017 N 38-Эл по исследованию объектов, изъятых с места пожара, техническое заключение от 21.06.2017 N 145 о причине пожара, произошедшего 25.05.2017 в здании административно-торгового назначения с вспомогательными постройками (рынок "Салют") по адресу: г. Тула, ул. Академика Павлова, д. 2, подготовленного с учетом Технического заключения от 19.06.2017 N 38-Эл, материал проверки отдела надзорной деятельности и профилактической работы г. Тулы по Центральному округу, объяснения арендаторов, пояснения начальника сектора судебных экспертиз ФГБУ "Судебно-экспертное учреждение ФПС "Испытательная пожарная лаборатория" Анохина Р.В., из которых следует, что подключение оборудования субарендаторов проводилось без проведения расчетов нагрузки и письменного согласия арендодателя; подключение субарендаторами оборудования в сеть (розетки) через удлинители является нарушением арендатором - ООО "Ласт" пунктов 2.2.2, 2.2.5, 2.2.6 и 2.2.8 договора, а также правил пожарной безопасности.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, согласно статье 310 ГК РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно условиям договора ежемесячная арендная плата без учета НДС составляет 933 125 руб. 72 коп. и подлежит оплате до 10 числа месяца следующего за месяцем аренды.

Учитывая частичную оплату, суд установил, что ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности по уплате арендных платежей в сумме 8 437 906 руб. 80 коп., в связи с чем, взыскал задолженность с арендатора в пользу арендодателя.

Из положений статей 611, 612, 614 ГК РФ следует, что при обнаружении недостатков, препятствующих арендатору использовать арендованное имущество, последний вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Судом установлено, что в период действия договора аренды ответчик не обращался к арендодателю с требованием о применении положений статей 614, 620 ГК РФ.

Сведений о создании препятствий в пользовании недвижимого имущества непосредственно лицом, являющимся стороной договора, не имеется, в связи с чем, у суда отсутствовали основания для удовлетворения встречного иска ООО "Ласт" об установлении ежемесячной арендной платы в размере 162 828 руб. 88 коп.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в сумме 1 000 596 руб. 76 коп., начисленной за период с за период с 11.05.2017 по 26.12.2017.

Судом произведен перерасчет суммы пени исходя из имеющейся суммы долга с применением согласованной в п. 5.2. договора ставки, на основании которого неустойка составила 995 468 руб. 52 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками в силу статьи 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт их причинения, размер понесенных убытков и наличие причинно-следственной связи между возникшими убытками и действиями лица, по вине которого эти убытки возникли.

Установлено, что следствием пожара стало нарушение арендатором обязательства по возврату арендодателю имущества в том состоянии, в котором оно было получено им при заключении договора.

В силу пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25) при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

При этом если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества (абзац 2 пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25).

Для определения размера убытков назначена судебная экспертиза и дана оценка представленному по ее результатам заключению эксперта Сазонова А.П. от 25.07.2018 N 425, которым установлено, что стоимость работ для приведения объекта в состояние объекта, не поврежденного пожаром, составляет 3 065 870 руб. 82 коп. Кроме того, эксперт Сазонов А.П. подготовил дополнение к заключению, в котором определил стоимость восстановительного ремонта без учета физического износа элементов здания, привел таблицу, в которой отразил срок, по истечении которого конструктивный элемент должен быть поставлен на капитальный ремонт, срок службы конструктивных элементов до даты пожара и далее физический износ каждого элемента, подлежащего замене.

Вышеуказанное заключение эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, не содержит неясностей и противоречий, оно верно принято судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу на основании части 2 статьи 64, статей 67, 68 АПК РФ.

Из указанного следует, что убытки в виде стоимости работ, необходимых для приведения объекта в состояние объекта, не поврежденного пожаром, причинены арендодателю арендатором вследствие ненадлежащего исполнения им обязательств по договору аренды от 20.08.2015 N 76А/2015, в связи с чем суд обонованно удовлетворил требования истца и взыскал в его пользу с ответчика убытки в размере 3 065 870 руб. 82 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

С учетом положений статьи 610 ГК РФ, договор аренды от 20.08.2015 N 76А/2015 на дату принятия судом первой инстанции обжалуемого решения прекратил свое действие.

В связи с чем, требование истца о расторжении договора аренды обоснованно не удовлетворено, поскольку на момент обращения общества с иском в суд договор аренды являлся прекращенным, в связи с чем он не может быть расторгнут в судебном порядке.

Согласно части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с частью 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В связи с тем, что ответчик не вернул арендованное имущество после прекращения срока действия договора аренды, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании имуществом путем освобождения и передачи учреждению по акту приема-передачи нежилого помещения - здания административно-торгового назначения со вспомогательными постройками навеса и торговых рядов, общей площадью 1793.3 кв. м, лит. А, инвентарный номер 70:401:002:010002960, расположенное по адресу: г. Тула. ул. Академика Павлова, д. 2.

Доводы кассационной жалобы были предметом исследования суда апелляционной инстанции и не опровергают его выводы, а выражают несогласие с ним, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию кассационной инстанции.

С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2019 по делу N А68-3650/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

В.В. Ципляков М.М. Нарусов