Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 30 октября 2019 г. N Ф10-5162/19 по делу N А84-4847/2018

г. Калуга

30 октября 2019 г.

Дело N А84-4847/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29.10.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.10.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Шульгиной А.Н.
судей при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Циплякова В.В. Крыжской Л.А. Давыдовым А.Д.
при участии в заседании
от истца: Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Апогей-А" от третьего лица: Правительства Севастополя	представитель Гладышева Ю.Е. (дов. от 09.01.2019 N 4); представитель Лалаев Д.А. (дов. от 20.12.2018); представитель Зыков В.А. (дов. от 09.09.2019 N 7095/01.01.02.1-30/02/19);

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.04.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2019 по делу N А84-4847/2018,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ДИЗО, Департамент, истец, заявитель) обратился с исковым заявлением в Арбитражный суд города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью "Апогей-А" (далее - общество, ООО "Апогей-А", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 26.06.2018 общей площадью 14 015 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе мыса Толстый, об обязании ответчика в течение месяца с момента вступления в силу решения суда возвратить вышеуказанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 29.04.2019 (судья Ражкова Р.А.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2019 (судьи Остапова Е.А., Колупаева Ю.В., Сикорская Н.И.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных судебных актов, истец обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель указывает на нарушение ответчиком срока застройки земельного участка до 17.10.2015, что является существенным нарушением условий договора аренды, также не согласен с выводом судов о не включении в срок освоения и застройки земельного участка период судебных разбирательств по делу N А84-3156/2017 по спору о расторжении предыдущего договора аренды земельного участка. Также указывает, что ответчиком были нарушены условия договора аренды в части своевременной и полной оплаты арендной платы.

В судебном заседании представители истца и третьего лица поддержали доводы кассационной жалобы.

Представитель ответчика отзывом и в судебном заседании возражал против доводов жалобы.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 14.09.2007 между Севастопольским городским советом (арендодатель) и ООО "Апогей-А" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), по условиям пункта 1.1 которого ответчику в срочное платное пользование предоставлен земельный участок общей площадью 14014 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе мыса Толстый для строительства и обслуживания пансионата семейного типа, с отнесением земельного участка к категории земель рекреационного назначения.

Пунктом 3.1. договора определен срок его действия - 25 лет.

В соответствии с подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора (с учетом дополнительного соглашения от 06.10.2011), арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в течение 49 месяцев и 4 дней со дня принятия решения городского совета от 13.09.2011 N 1588, то есть до 17.10.2015.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 18.12.2017 по делу А84-3156/2017, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого Арбитражного апелляционного суда от 27.03.2018 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 26.06.2018, по иску Департамента к ООО "Апогей-А" о расторжении договоров аренды земельных участков от 14.09.2007 и от 16.12.2004, заключенных между Севастопольским городским Советом и ООО "Апогей-А" по основанию существенного нарушения ответчиком условий договоров аренды земельных участков, а именно: ответчик не приступил к строительству заявленного объекта на арендуемом земельном участке в сроки, определенные договором - в иске отказано.

26.06.2018 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Апогей-А" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, переданного по акту приема-передачи в рамках договора аренды от 14.09.2007 (регистрационный N 040765900176 от 11.10.2007), с кадастровым номером 91:02:001002:262, разрешенное использование "туристическое обслуживание" (код 5.2.1), сроком на 9 лет 11 месяцев с сохранением обязательств, согласованных договором от 17.09.2007 (пункты 1.1, 6.1, 4.1 договора).

Управлением земельного контроля Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя проведено обследование земельного участка по результатам которого 18.10.2018 составлен акт обследования N 15884-ГС о проведении мероприятий по контролю за использованием собственности города Севастополя, где установлено, что на момент проведения обследования земельный участок свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных сооружений, строений, объектов благоустройства, земельный участок не огражден. Признаки осуществления строительных работ отсутствуют. Согласно акту ответчик не выполнил обязательства, установленные договором, нарушил подпункт "г" пункта 9.2.2 договора.

Оценив выявленные нарушения, истец обратился к ответчику с предупреждением/предложением от 06.11.2018 N 28239/05-05-21/18 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, о расторжении договора аренды земельного участка. Департамент предложил в установленный срок предоставить документы, подтверждающие соблюдение условий договора в части застройки земельного участка, а также предложил расторгнуть договор по взаимному соглашению сторон, вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суды обоснованно руководствовались следующим.

В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (Определение ВАС РФ от 03.12.2013 N ВАС-17232/13 по делу N А56-47877/2012).

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Суды, руководствуясь положениями статей 45, 46 ЗК РФ, правильно отметили, что право арендодателя на принудительное прекращение арендных отношений возникает в связи с неиспользованием предназначенного для строительства земельного участка в указанных целях в течение трех лет и в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка, следовательно в спорных правоотношениях ставить вопрос о прекращении арендных отношений арендодатель вправе по истечении трех лет неиспользования земельного участка.

Обращаясь в суд с истец указал указывал на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке, в частности истец указывал на то, что со дня заключения предыдущего договора аренды от 14.09.2007 ответчик не приступил к осуществлению строительных работ.

Так, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А84-3156/2017 установлено, что ООО "Апогей-А", как арендатор земельного участка площадью 1,4014 га, расположенного в г. Севастополе, в районе мыса Толстый, объективно было лишено возможности ведения строительства по 18.06.2015, по причинам не зависящим от действий ответчика. Претензии (предупреждения) направлены Департаментом в адрес арендатора уже 19.01.2017, требования о расторжении договоров были направлены 26.05.2017, иск в суд предъявлен 09.08.2017. Последним судебным актом по делу N А84-3156/2017 является постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26.06.2018.

Судами сделан правильный вывод, что период с 26.05.2017 (дата направления претензии) и по 26.06.2018 (дата вынесения последнего судебного акта) не может быть включен в период виновного бездействия ответчика, поскольку последний, действуя добросовестно, учитывая волю арендодателя на расторжение договора в судебном порядке, разумно ожидая окончания судебных тяжб, не осуществлял фактического строительства.

На основании изложенного, суды правомерно не включили в трехлетний срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, период до 18.06.2015, так как данному периоду была дана оценка в судебных актах по делу N А84-3156/2017, а также время рассмотрения дела N А84-3156/2017 по существу спора, то есть с 26.05.2017 по 26.06.2018, в связи с чем суды правильно установили, что общий период неосуществления строительства в отсутствие причин, зависящих от воли арендодателя, составляет 843 дня (с 18.06.2015 по 26.05.2017 (709 дней) и с 26.06.2018 по 06.11.2018 (134 дня).

Таким образом, трехлетний срок не прошел.

По смыслу подпункта 4 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ, обоснованность действий арендодателя, в рассматриваемом случае Департамента, по перезаключению с ответчиком договора аренды 26.06.2018 связана, в первую очередь, с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В связи с этим позиция кассатора о том, новый договор аренды от 26.06.2018 был подписан в порядке перезаключения договора аренды от 14.09.2007, не смотря на существующие на дату перезаключения договора существенные нарушения его условий со стороны арендатора, а именно неосвоении им земельного участка и завершении застройки в срок до 17.10.2015, противоречит положениям статей 442, 445 ГК РФ, статьи 45 ЗК РФ.

Суды установив факт отсутствия задолженности по арендной плате по договору аренды, применительно к положениям пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", обоснованно пришли к выводам, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, а именно арендная плата уплачена арендатором в полном объеме.

Доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции, по существу выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку и установление иных фактических обстоятельств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, определенных в главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.04.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2019 по делу N А84-4847/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.291.1 АПК РФ.

Председательствующий

А.Н. Шульгина

Судьи

В.В. Ципляков Л.А. Крыжская