Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20 ноября 2019 г. N Ф10-4346/19 по делу N А84-4187/2018

город Калуга

20 ноября 2019 г.

Дело N А84-4187/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2019 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 20 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего			Крыжскй Л.А.,
судей			Сорокиной И.В., Циплякова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания:	помощником судьи Шишкиной Д.И.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:	Тельнова Е.П. - представитель Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, доверенность N 10 от 09.01.2019, паспорт, диплом; Иванчихина А.А. - представитель ООО "Дукат-С", доверенность от 12.11.2019; Урядов Н.В. - представитель ООО "Дукат-С", доверенность от 18.11.2019;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2019 по делу N А84-4187/2018,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Дукат-С" (далее - ответчик, общество) с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка, кадастровый номер 91:04:007001:41 (далее - земельный участок 01:41), площадью 2 493 кв.м, разрешенное использование: туристическое обслуживание, расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе СТ "Мираж", заключенного 15.03.2004 между Севастопольским городским Советом и ООО "Дукат-С", и обязании с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования состояние спорный земельный участок и возвратить Департаменту.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 01.03.2019 (судья Архипова С.Н.) требования Департамента удовлетворены частично, расторгнут договор аренды земельного участка 01:41 площадью 2 493 кв.м, с разрешенным использованием: туристическое обслуживание, расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе СТ "Мираж", заключенный 15.03.2004 между Севастопольским городским Советом и ООО "Дукат-С". В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2019 (судьи: Сикорская Н.И., Евдокимов И.В., Тарасенко А.А.) решение суда города отменено, в удовлетворении исковых требований Департамента отказано в полном объеме.

Ссылаясь на несоответствие выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела, Департамент (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2019 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда города Севастополя от 01.03.2019.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела по существу не принял во внимание существенное нарушение обществом условий, предусмотренных подпунктом "г" пункта 3.2.2 спорного договора. Действия общества по освоению земельного участка осуществлялись по истечению установленного срока для завершения строительства на земельном участке - 24.06.2007, что в свою очередь является существенным нарушением его условий. Объективные причины невозможности окончания строительства в срок, предусмотренный договором аренды земельного участка и дополнительным соглашением к нему, ответчиком не приведены, с заявлением о заключении дополнительного соглашения о пролонгации срока завершения строительства предусмотренного объекта последний также не обращался.

В судебном заседании суда округа представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители ООО "Дукат-С" возразили против доводов жалобы, просят оставить апелляционное постановление без изменения.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 15.03.2004 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - договор аренды) сроком до 01.08.2028, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 2,4934 га, расположенный в районе садоводческого товарищества "Мираж" в районе с. Орловка, для строительства базы отдыха.

Согласно пункту 3.2.2 спорного договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и ввести в установленном порядке в эксплуатацию законченный строительством капитальный объект недвижимости согласно предусмотренному п. 1.5 целевому назначению в течение 3 лет с момента подписания акта приема-передачи.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут досрочно на основании решения суда в случаях невыполнения сторонами (одной из сторон) своих обязательств, которые предусмотрены статьями 24, 25 Закона Украины "Об аренде земли" и действующим договором, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, что существенно препятствует предусмотренному договором аренды использованию земельного участка, а также по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом и иными законами Украины. Договор также может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя, если в течение сроков, определенных в договоре арендатором не выполнены часть или все условия и обязательства, установленные договором (пункты 8.2, 8.3 договора).

Договор удостоверен в нотариальном порядке и зарегистрирован в Севастопольской городской государственной администрации за N 85 от 19.04.2004.

Дополнительным соглашением от 18.08.2006 срок освоения земельного участка продлен до 24.06.2007.

По результатам осмотра Управлением земельного контроля 27.09.2018 составлен акт обследования N 1478-ГС, которым зафиксировано отсутствие на спорном земельном участке строительно-монтажных работ, специальной строительной техники, установлено, что участок покрыт древесно-кустарниковой и сорной растительностью, не огорожен.

Департамент 08.10.2018 направил арендатору предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды и предупреждение о расторжении договора земельного участка по соглашению сторон.

Далее, 12.12.2018 по результатам осмотра спорного участка, Департаментом установлено размещение на земельном участке объекта капитального строительства степенью готовности 5% и площадью застройки 200 кв.м.

Ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий спорного договора в части завершения строительства базы отдыха в установленный срок, Департамент обратился в суд настоящим иском.

Удовлетворяя требования Департамента в части расторжения спорного договора, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела факта нарушения обществом планируемого срока строительства объекта в отсутствие объективных причин своевременного целевого освоения земельного участка. Отказывая в удовлетворении требований о возврате земельного участка, суд указал на то, что на земельном участке размещены объекты незавершенного строительства, принадлежащие ответчику.

По мнению суда округа, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске Департамента, апелляционная коллегия в соответствии с положениями статей 10, 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 48, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), статьи 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - Закон Украины N 161-XIV), пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), обоснованно исходила из отсутствия правовых оснований для расторжения спорного договора по указанным истцом основаниям с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела.

Так, принимая во внимание положения статей 6, 10, 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ) и учитывая даты заключения и период действия договора аренды, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что правоотношения сторон до 18.03.2014 регулировались нормами гражданского и хозяйственного законодательства Украины, в случае, если они не противоречат нормам российского права, а после 18.03.2014 на указанные правоотношения распространяется также российское законодательство, в том числе Гражданский кодекс Российской Федерации.

Согласно положениям частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.

Статьей 32 Закона Украины N 161-XIV установлено, что по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда, в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Из положений статей 615, 619, пункта 2 статьи 450 ГК РФ также следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума N 11, при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Департамент в основание иска указал на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, выразившееся в нарушении сроков строительства объекта и не освоение земельного участка в предоставленных ему для этого целях, что, по мнению истца, является достаточным основанием для его расторжения.

В соответствии со статьей 9 Закона Украины N 687-XIV, частью 5 статьи 26 Закона Украины N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности" (далее - Закона Украины N 3038-VI), проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Указанное корреспондируется с частью 1 статьи 48, статьей 51 ГрК РФ и статьей 3 Федерального Закона Российской Федерации "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" от 17.11.1995 N 169-ФЗ (далее - Закон N 169-ФЗ).

Таким образом, перед началом строительства ответчику необходимо совершить определенный комплекс мер, без которых осуществление строительства противоречило бы законодательству Украины в области градостроительства и архитектуры.

Согласно установленным апелляционной коллегией обстоятельствам, обществом в рамках исполнения условий спорного договора были проведены следующие мероприятия: проектно-изыскательские работы на земельном участке; составлен эскизный проект базы отдыха спорном земельном участке (договор от 14.02.2004); проведены инженерно-геологические изыскания (договор от 16.05.2005); согласованы с ГКП "Севгорводоканал" 24.03.2005 технические условия на водоснабжение и канализование базы отдыха; заключен договор от 18.08.2009 на выполнение инженерно-технических изысканий по обоснованию строительства базы отдыха; получены 08.07.2010 технические условия на подключение проектируемого объекта к городским сетям водопровода и канализации от КП "Севгорводоканал"; 04.09.2011 получена информация о водоносных горизонтах в с. Орловка в районе СТ "Мираж" от государственной геологической службы Украины (казенного предприятия "Южэкогеоцентр"); заключен договор подряда от 27.02.2013 N 7 на выполнение электромонтажных работ на выполнение комплекса работ по строительству КТП в п. Орловка в районе СТ "Мираж"; получены технические условия присоединения электроустановок к электрическим сетям от ГП Министерства обороны Украины "102 предприятие электрических сетей" от 21.07.2010; заключены договоры от 27.05.2014, от 24.12.2014 на поставку электрической энергии с ПАО ЭК "Севастопольэнерго"; заключены договоры с ООО "ГеоБур" от 28.09.2018 на оказание услуг по геологическому изучению недр для водоснабжения объектов ответчика и на оказание услуг по подготовке и сдаче пакета документов для оформления и получения лицензии на пользование недрами; подготовлен рабочий проект строительства предусмотренных договором аренды земельного участка объектов недвижимого имущества, а также рассчитана продолжительность строительства базы отдыха, которая составляет 23 месяца; проведена экспертиза проекта строительства с получением положительного экспертного отчета от 09.09.2013 Укрстройэкспертизы; подана декларация о начале выполнения строительных работ базы отдыха на 150 мест в районе с. Орловка, г. Севастополь, 1 очередь строительства, ПК1, N СТ 082132870457 от 03.10.2013, зарегистрированная инспекцией ГАСК в г. Севастополе; заключены договоры энергоснабжения от 10.01.2017 с ООО "Севэнергосбыт", подряда от 19.09.2018 на завершение строительства объектов недвижимого имущества базы отдыха на арендованном земельном участке со строительной компанией "Стройком", а также договор инвестирования от 10.02.2015 N 10/02/15. Возражая против заявленных требований, общество также указало на необоснованное затягивание государственным органом сроков оказания государственных услуг.

Апелляционным судом также установлено, что общество по условиям заключенного между сторонами договора аренды земельного участка построило, а также оформило право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 200 кв.м., 5% готовностью, а также осуществило строительство объектов площадью застройки 96,1 кв.м и 144,9 кв.м, степень их готовности также составила 5%. При этом основанием регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства (площадью застройки 200 кв.м., 5% готовности) послужили, в том числе, декларация о начале выполнения строительных работ от 05.10.2013, технический план от 09.06.2018, дополнительное соглашение к договору N 1 от 29.12.2014.

При изложенных обстоятельствах, по мнению суда округа, апелляционная коллегия пришла к обоснованному выводу о недоказанности материалами дела доводов Департамента о не освоении земельного участка обществом и об использовании последним его не по целевому назначению.

Кроме того, при разрешении категории споров о расторжении договоров аренды земельного участка необходимо устанавливать наличие либо отсутствие объективных причин, препятствовавших совершению действий арендатором земельного участка, относящегося к публичной собственности по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Так, апелляционной инстанцией верно принят во внимание факт издания исполняющим обязанности Губернатора города Севастополя Распоряжения от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", что в свою очередь в силу прямого запрета лишило общество возможности осуществлять строительство.

Указанный правовой акт является юридически значимым для оценки добросовестности застройщика с учетом специфики сложившихся правоотношений в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации.

Материалы дела свидетельствуют о том, что ответчик, действуя разумно и добросовестно, неоднократно обращался в Департамент с заявлениями о приведении договора аренды в соответствие с законодательством Российской Федерации.

В свою очередь, истец письмами от 30.11.2018, от 30.04.2019 отказал ответчику в предоставлении государственной услуги - переоформлении права постоянного пользования земельным участком.

По мнению судебной коллегии, в сложившейся ситуации ответчик как арендатор не мог реализовать свое право на заключение нового договора аренды земельного участка в сроки, установленные пунктом 13 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (в соответствующей редакции) ввиду отсутствия содействия со стороны государственного органа, а также осуществлять строительные работы в период действия законодательства Украины ввиду объективных причин, а в период действия законодательства Российской Федерации - по причинам, не зависящим от арендатора, ввиду издания указов субъекта, а также в связи с необходимостью получения земельной документации по законодательству РФ, а также законам и нормативным правовым актам субъекта РФ.

При указанных обстоятельствах с учетом вышеприведенных норм права, суд апелляционной инстанции верно указал, что материалами дела не доказан факт наличия оснований для расторжения спорного договора аренды земли, являющегося санкцией, применяемой к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка.

Кроме того, судом учтено, что расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон в ситуации, когда ответчик является собственником объекта недвижимости (незавершенного строительством), расположенного на арендуемом земельном участке.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебного акта в кассационном порядке.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки арбитражным судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшегося по делу судебного акта являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2019 по делу N А84-4187/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Крыжскaя

Судьи

И.В. Сорокина В.В. Ципляков