Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 2 декабря 2019 г. N Ф10-5027/19 по делу N А08-6828/2018

г. Калуга

02 декабря 2019 г.

Дело N А08-6828/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25.11.2019.

Постановление в полном объёме изготовлено 02.12.2019.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	В.В. Циплякова,
судей	Л.А. Крыжской, А.Н. Шульгиной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Трохачевой,

при участии в судебном заседании представителей:

администрации города Белгорода - Пащенко И.А. по доверенности от 01.04.2019;

ИП Сниткина А.Н. - Алексанова С.А. по доверенности от 30.07.2018, Сниткина А.Н. по паспорту,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Белгородской области кассационную жалобу администрации города Белгорода на решение Арбитражного суда Белгородской области от 14.02.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2019 по делу N А08-6828/2018,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Белгорода (далее - истец, администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Сниткину Андрею Николаевичу (далее - ИП Сниткин А.Н., ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 68 115 964 рублей 21 копейки неустойки за период с 26.06.2015 по 14.10.2018, по договору аренды земельного участка от 06.10.2011 N 165 4 561 828 рублей 54 копеек основного долга за период с 10.06.2015 по 05.10.2018 и 3 905 810 рублей 11 копеек неустойки за период с 10.06.2015 по 31.12.2018, а так же неустойки в размере 0,1% на сумму основного долга 4 561 828 рублей 54 копейки за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства с 01.01.2019 по день фактической уплаты задолженности.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 14.02.2019, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2019 исковые требования администрации удовлетворены в части взыскания с ответчика неустойки по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 68 за период с 26.06.2015 по 14.10.2018 в размере 115 964 рублей 21 копейки, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Ссылаясь на несостоятельность выводов судов первой и апелляционной инстанций администрация обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части отказа во взыскании по договору аренды от 06.10.2011 N 165 отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Заявитель указывает, что договор аренды от 06.10.2011 N 165 является действующим, ответчик продолжает пользоваться земельным участком с кадастровым номером 31:16:0114015:67, что подтверждается актом обследования от 30.05.2019 земельного участка с кадастровым номером 31:16:0114015:66, которым установлено наличие на участке бытового мусора и установление цельнометаллического забора.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы.

ИП Сниткин А.Н. и его представитель возражали против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

В силу части 1 статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов проверяется судом округа в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, и в той части, в которой они обжалуются.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

По мнению суда кассационной инстанции, частично отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии с положениями статей 392.3, 552, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 11.7, 11.8, 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), разъяснениями, приведенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", обоснованно исходили из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между муниципальным учреждением "Городская недвижимость" (арендодатель) и Сниткиным Максимом Николаевичем (арендатор) на основании распоряжения администрации от 23.08.2006 N 2490, заключен договор аренды земельного участка от 27.10.2006 N 266, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 165 кв.м, расположенный по адресу: г. Белгород, Кашарский проезд, с кадастровым номером 31:16:0114015:0029, для строительства цеха по пошиву верхней одежды.

Согласно пункта 2.1 договора срок действия составляет три года до 23.08.2009. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 23.08.2006.

Указанный земельный участок, передан арендатору по акту приема-передачи от 23.08.2006, согласно справки Управления архитектуры и градостроительства Департамента строительства и архитектуры города Белгорода N 426-адр от 07.06.2008 присвоен постоянный адрес: проспект Славы, 159.

В соответствии с распоряжением администрации от 27.08.2009 N 3518 право аренды Сниткина Максима Николаевича (далее - Сниткин М.Н.) на земельный участок площадью 165 кв.м прекращено, в связи с чем договор аренды от 27.10.2006 N 266 подлежит расторжению.

На указанном земельном участке согласно свидетельству о праве собственности от 10.03.2009 N 31-АБ 590442 за Сниткиным М.Н. на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства: нежилое здание, площадью застройки 160,7 кв.м, степень готовности 41%, (запись регистрации N 31-31-01/022/2009-260 от 10.03.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Между муниципальным образованием "Город Белгород" и Сниткиным М.Н., на основании распоряжения от 27.08.2009 N 3518 15.03.2010 заключен договор аренды N 68 земельного участка площадью 165 кв.м с кадастровым номером 31:16:0114015:29, сроком на 5 лет до 27.08.2014 для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания цеха по пошиву верхней одежды.

Земельный участок по акту приема-передачи от 27.08.2009 передан Сниткину М.Н.

В силу пункта 2.2 договора арендатор вносит арендную плату за пользование участком в размере 24 917 рублей 77 копеек в год согласно приложению N 1; арендная плата исчисляется и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала в полном объеме на счет органов федерального казначейства (пункт 2.3 договора).

В случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от не уплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 2.4 договора).

Сниткин М.Н. по итогам проведенного аукциона 06.10.2011 признан победителем по приобретению права на заключение договора аренды земельного участка площадью 784 кв.м с кадастровым номером 31:16:0114015:32, по адресу: г. Белгород, проспект Славы, 159, являющегося смежным с земельным участком с кадастровым номером 31:16:0114015:29.

Между муниципальным образованием "Город Белгород" и Сниткиным М.Н. 06.10.2011 заключен договор N 165 аренды земельного участка площадью 784 кв.м с кадастровым номером 31:16:0114015:32 для строительства цеха по пошиву верхней одежды, расположенного по адресу: г. Белгород, проспект Славы, 159.

В силу пункта 2.1 договора, срок действия составляет три года до 06.10.2014, договор вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Росреестра по Белгородской области. Договор в установленном порядке зарегистрирован 05.12.2011.

Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 06.10.2011; земельный участок передан Сниткину М.Н. по акту приема-передачи 06.10.2011.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор вносит арендную плату за пользование участком за период с 06.10.2011 по 06.10.2012 в размере, указанном в протоколе N 2 об итогах аукциона, который является неотъемлемой частью данного договора (приложение N 1 к договору) в сумме 1 003 590 рублей в год.

Согласно пункта 2.4 договора арендная плата за очередной год вносится арендатором единовременно в полном объеме на счет органов федерального казначейства с момента осуществления сверки арендных платежей, указанных в пункте 2.5, но не позднее 25 числа, предшествующего началу выплат арендных платежей по договору (за период с 06.10.2012 по 06.10.2013 - до 25.09.2012, за период с 06.10.2013 по 06.10.2014 - до 25.09.2013).

Арендная плата на последующие годы может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке, если указанная в приложении N 1 сумма окажется меньше арендной платы за пользование государственными и муниципальными земельными участками, рассчитанной на основании ставок земельного налога, действующих в соответствующем году (пункт 2.5 договора).

В случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 2.6 договора).

Сниткин М.Н. обратился в администрацию с заявлением о прекращении договора аренды от 06.10.2011 N 165 в связи с отсутствием денежных средств для строительства цеха по пошиву верхней одежды на земельном участке с кадастровым номером 31:16:0114015:32, на которое 13.11.2012 администрация ответила о возможности расторжения договора после приведения земельного участка в состояние, пригодное для его дальнейшего использования в соответствии с разрешенным видом использования.

Актом приемки законченного строительного объекта приемочной комиссии от 02.03.2015 установлено, что нежилое здание цеха по пошиву верхней одежды площадью 263,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Белгород, проспект Славы, 159, построено в установленные сроки, соответствует строительным нормам и правилам, государственным стандартам и вводится в действие; заказчиком и исполнителем работ является Сниткин М.Н.

Согласно договора дарения от 28.05.2015 право собственности на указанное выше нежилое здание перешло к Сниткину А.Н. (ответчику) 10.06.2015, что подтверждается записью о государственной регистрации права.

В связи с перераспределением земельных участков по проспекту Славы, 159, на основании распоряжения администрации от 24.10.2016 N 1331, утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, предусматривающая образование земельных участков путем перераспределения земельного участка 784 кв.м с кадастровым номером 31:16:0114015:32 и земельного участка площадью 165 кв.м с кадастровым номером 31:16:0114015:29, согласно которой образовано 2 земельных участка: площадью 699 кв.м с условным номером 31:16:0114015:ЗУ1 и площадью 250 кв.м с условным номером 31:16:0114015:ЗУ2, с разрешенными видами использования для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания цеха по пошиву верхней одежды по проспекту Славы 159 (в совокупности площадь образованных земельных участков равна сумме площадей земельных участков с кадастровыми номерами 31:16:0114015:32 и 31:16:0114015:29).

Земельные участки с кадастровыми номерами 31:16:0114015:67 площадью 699 кв.м и 31:16:0114015:66 площадью 250 кв.м поставлены на кадастровый учет 02.12.2016.

Распоряжением администрации от 04.05.2017 N 520 прекращено право аренды Сниткина М.Н., в связи с отчуждением нежилого здания.

Земельный участок площадью 250 кв.м с кадастровым номером 31:16:0114015:66 по договору аренды от 16.08.2018 предоставлен Сниткину А.Н., договор зарегистрирован 15.10.2018, его условия распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 04.05.2017, срок действия договора 49 лет.

Полагая, что право пользования земельными участками площадью 165 кв.м и 784 кв.м по договорам аренды от 15.03.2010 N 68 и от 06.10.2011 N 165 перешло к Сниткину А.Н. с 10.06.2015, в связи с чем у ответчика возникла обязанность вносить арендную плату, истец обратился в арбитражный суд с требованием об уплате задолженности по указанным договорам.

По смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (пункт 14 постановления Пленума N 73).

Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Судами установлено, что земельный участок площадью 165 кв.м с кадастровым номером 31:16:0114015:0029 предоставлен Сниткину М.Н. в аренду до 27.08.2014, однако при отсутствии возражений арендодателя, Сниткин М.Н. продолжал пользоваться указанным земельным участком по истечении срока действия договора, что в силу положений статьи 621 ГК РФ свидетельствует о его возобновлении на неопределенный срок.

Как следует из положений статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ с момента регистрации перехода права собственности на нежилое здание 10.06.2015 право аренды по договору от 15.03.2010 N 68 перешло к Сниткину А.Н.

В соответствии с кадастровыми паспортами земельные участки с кадастровыми номерами 31:16:0114015:67 площадью 699 кв.м и 31:16:0114015:66 площадью 250 кв.м поставлены на кадастровый учет 02.12.2016, а земельные участки с кадастровыми номерами 31:16:0114015:32 и 31:16:0114015:29 сняты с кадастрового учета.

Согласно положениям статьи 11.7 ЗК РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) (пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ).

Судами сделан вывод о прекращении 04.05.2017 действия договора аренды от 15.03.2010 зN 68 емельного участка площадью 165 кв.м с кадастровым номером 31:16:0114015:29 на основании распоряжения администрации от 04.05.2017 N 520 и в связи с заключением с ИП Сниткиным А.Н. договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:16:0114015:66 от 16.08.2018, действие которого распространяется на отношения с 04.05.2017.

В отношении договора аренды N 165 от 06.10.2011, заключенного по результатам аукциона, судами установлено, что срок его действия определен до 06.10.2014.

Пунктом 4.1.2 договора установлено, что арендатор имеет право на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, поданному арендодателю не позднее чем за 60 календарных дней, в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей по данному договору.

Судами установлено, что Сниткин М.Н. о продлении договора не обращался, с 06.10.2012 арендную плату не уплачивал, в заявлении о прекращении договора указал о неиспользовании указанного земельного участка и намерении досрочно расторгнуть договор от 06.10.2011 N 165.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума N 73, в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В силу статьи 30 ЗК РФ, в редакции, действовавшей на дату истечения срока действия договора аренды земельного участка от 06.10.2011 N 165, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось при проведении торгов.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что строительство на данном земельном участке Сниткиным М.Н. не велось, судами сделан обоснованный вывод об отсутствии оснований после 06.10.2014 считать договор аренды земельного участка от 06.10.2011 N 165 продленным на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Таким образом, по прекращенному договору аренды не могли быть переданы права и обязанности в силу статьи 392.3 ГК РФ.

Также судами было установлено, что площадь участка проектируемого строительства составляет 0,0165 га, размер цеха составляет 27 м х 6,1 м (164,7 кв. м), общая площадь цеха - 362,79 кв.м, участок, выделенный для строительства, составляет 165 кв.м, а согласно акта приемки от 02.03.2015 и кадастрового паспорта от 13.05.2015 нежилого здания площадью 263,6 кв.м, объект построен в соответствии с проектной документацией.

В кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 31:16:0114015:67 площадью 699 кв.м от 07.12.2016 отсутствует информация об объектах капитального строительства, при этом в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 31:16:0114015:66 площадью 250 кв.м от 02.12.2016 указано нахождение на земельном участке здания ответчика с кадастровым номером 31:16:0114015:63.

На основании изложенного судами сделан вывод о том, что объект недвижимости находится в границах существовавшего до перераспределения земельного участка площадью 165 кв.м с кадастровым номером 31:16:0114015:29 и частично площадью 44 кв.м выходит за его границы, но не пересекает границы образованного в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером 31:16:0114015:66 площадью 250 кв.м на основании схемы расположения нежилого здания площадью с кадастровым номером 31:16:114015:63, при этом увеличение площади застройки произошло после предоставления Сниткину А.Н. земельного участка площадью 250 кв.м 04.05.2017.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, установив фактические обстоятельства дела, в том числе отсутствие перехода прав к ответчику по договору аренды от 06.10.2011 N 165, недоказанность оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения в отношении земельного участка с кадастровым номером 31:16:0114015:32, после перераспределения с кадастровым номером 31:16:0114015:67, соответственно отсутствие обязанности ответчика вносить плату за пользование данным земельным участком, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судами норм материального и процессуального права.

Доводы кассатора не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки судами имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, в данном случае об отсутствии оснований для удовлетворения иска в полном объеме, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств, установленных судами фактических обстоятельств и положенных в обоснование содержащихся в судебных актах выводов, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

Оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ (в том числе нарушений норм процессуального права, которые в любом случае являются основанием к отмене обжалуемых решения и постановления), для отмены обжалуемых судебных актов не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 14.02.2019 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2019 по делу N А08-6828/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.В. Ципляков

Судьи

Л.А. Крыжская А.Н. Шульгина