|
22 августа 2019 г.
|
Дело N А08-6828/2018
|
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2019 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 августа 2019 года.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Поротикова А.И., Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
от Администрации города Белгорода: Пащенко И.А., представителя по доверенности N 41-60-дов от 01.04.2019 (до перерыва);
индивидуального предпринимателя Сниткина Андрея Николаевича (до перерыва), Алексанова С.А., представителя по доверенности от 30.07.2018 (до перерыва),
рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании систем видеоконференц-связи апелляционную жалобу Администрации города Белгорода на решение Арбитражного суда Белгородской области от 14.02.2019 по делу N А08-6828/2018 (судья Коновалов А.И.), по исковому заявлению Администрации города Белгорода (ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728) к индивидуальному предпринимателю Сниткину Андрею Николаевичу (ИНН 312321560556, ОГРН 314312304100072) о взыскании 8 583 602 руб. 86 коп.,
УСТАНОВИЛ:
Администрация города Белгорода (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сниткину Андрею Николаевичу (далее - ИП Сниткин А.Н., ответчик) о взыскании неустойки в размере 115 964 руб. 21 коп. по договору аренды земельного участка N 68 от 15.03.2010 за период с 26.06.2015 по 14.10.2018, основного долга по договору аренды земельного участка N 165 от 06.10.2011 в размере 4 561 828 руб. 54 коп. за период с 10.06.2015 по 05.10.2018, неустойки в размере 3 905 810 руб. 11 коп. за период с 10.06.2015 по 31.12.2018, неустойки в размере 0,1% на сумму основного долга 4 561 828 руб. 54 коп. за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства с 01.01.2019 по день фактической уплаты задолженности (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Ответчик признал исковые требования в части неустойки по договору аренды земельного участка N 68 от 15.03.2010 за период с 26.06.2015 по 14.10.2018, исковые требования в части взыскания задолженности и неустойки по договору аренды N 165 от 06.10.2011 не признал и просил в их удовлетворении отказать.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 14.02.2019 по делу N А08-6828/2018 исковые требования Администрации города Белгорода удовлетворены в части взыскания с ответчика 115 964 руб. 21 коп. неустойки по договору аренды земельного участка от 15.03.2010 N 68 за период с 26.06.2015 по 14.10.2018, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа во взыскании с ответчика основного долга по договору аренды земельного участка N 165 от 06.10.2011 в размере 4 561 828 руб. 54 коп. за период с 10.06.2015 по 05.10.2018, неустойки в размере 3 905 810 руб. 11 коп. за период с 10.06.2015 по 31.12.2018, неустойки в размере 0,1% на сумму основного долга 4 561 828 руб. 54 коп. за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства с 01.01.2019 по день фактической оплаты задолженности, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Администрации города Белгорода поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его в обжалуемой части, принять по делу новый судебный акт.
ИП Сниткин А.Н. и его представитель с доводами апелляционной жалобы не согласны, считают обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 15.08.2019.
Решение суда первой инстанции по настоящему делу обжалуется Администрацией города Белгорода в части, в связи с чем, учитывая положения части 5 статьи 268 АПК РФ и отсутствие возражений ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения Арбитражного суда Белгородской области от 14.02.2019 в обжалуемой части.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней, отзыве ответчика, заслушав объяснения ответчика, представителей истца и ответчика, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Администрации города Белгорода от 23.08.2006 N 2490 между муниципальным учреждением "Городская недвижимость" (арендодателем) и Сниткиным Максимом Николаевичем (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 266 от 27.10.2006, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 165 кв.м для строительства цеха по пошиву верхней одежды, расположенный по адресу: г. Белгород, Кашарский проезд, с кадастровым номером 31:16:0114015:0029 (пункт 1.1 договора).
Договор заключен сроком на три года до 23.08.2009. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 23.08.2006 (пункт 2.1 договора).
Земельный участок, расположенный по адресу: г. Белгород, Кашарский проезд, площадью 165 кв.м передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 23.08.2006.
Из справки Управления архитектуры и градостроительства Департамента строительства и архитектуры города Белгорода N 426-адр от 07.06.2008 о присвоении постоянного адреса градостроительному объекту следует, что земельному участку по адресу: город Белгород, пр. Кашарский, кадастровый номер 31:16:0114015:0029, присвоен постоянный адрес: проспект Славы, 159.
Распоряжением Администрации города Белгорода от 27.08.2009 N 3518 Сниткину М.Н. прекращено право аренды на земельный участок площадью 165 кв.м по Кашарскому проезду, договор аренды земельного участка N 266 от 27.10.2006 подлежит расторжению.
Согласно свидетельству о праве собственности N 31-АБ 590442 от 10.03.2009 за Сниткиным М.Н. на праве собственности зарегистрирован объект незавершенного строительства: нежилое здание, площадь застройки 160,7 кв.м, степень готовности 41%, по адресу: Белгородская область, г. Белгород, проспект Славы, 159 (запись регистрации N 31-31-01/022/2009-260 от 10.03.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
На основании распоряжения N 3518 от 27.08.2009 между муниципальным образованием "Город Белгород" и Сниткиным М.Н. 15.03.2010 заключен договор N 68 аренды земельного участка площадью 165 кв.м, с кадастровым номером 31:16:0114015:29, сроком на 5 лет - до 27.08.2014 для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания цеха по пошиву верхней одежды.
Земельный участок по адресу: г. Белгород, проспект Славы, 159, площадью 165 кв.м передан Сниткину М.Н. по акту приема-передачи от 27.08.2009.
В соответствии с пунктом 2.2 договора арендатор вносит арендную плату за пользование участком в размере 24 917 руб. 77 коп. в год согласно приложению N 1.
Арендная плата исчисляется и вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 25 числа последнего месяца квартала в полном объеме на счет органов федерального казначейства (пункт 2.3 договора).
В пункте 2.4 договора стороны согласовали, что в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от не уплаченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно протоколу N 2 Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода от 06.10.2011 об итогах аукциона Сниткин Максим Николаевич признан победителем аукциона по приобретению права на заключение договора аренды земельного участка площадью 784 кв.м с кадастровым номером 31:16:0114015:32, по адресу: г.Белгород, проспект Славы 159, являющегося смежным с земельным участком с кадастровым номером 31:16:0114015:29.
На основании протокола N 2 об итогах аукциона 06.10.2011 между муниципальным образованием "Город Белгород" и Сниткиным М.Н. заключен договор N 165 аренды земельного участка площадью 784 кв.м, с кадастровым номером 31:16:0114015:32 для строительства цеха по пошиву верхней одежды, расположенного по адресу: г. Белгород, проспект Славы 159.
Договор заключен сроком на три года до 06.10.2014, вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Росреестра по Белгородской области. Условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 06.10.2011 (пункт 2.1 договора).
Земельный участок передан Сниткину М.Н. по акту приема-передачи 06.10.2011.
В соответствии с договором N 165 арендатор вносит арендную плату за пользование участком за период с 06.10.2011 по 06.10.2012 в размере, указанном в протоколе N 2 об итогах аукциона, который является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1 к договору) в сумме 1 003 590 руб. в год (пункт 2.3 договора).
Арендная плата за очередной год вносится арендатором единовременно в полном объеме на счет органов федерального казначейства с момента осуществления сверки арендных платежей, указанных в пункте 2.5, но не позднее 25 числа, предшествующего началу выплат арендных платежей по договору (за период с 06.10.2012 по 06.10.2013 - до 25.09.2012, за период с 06.10.2013 по 06.10.2014 - до 25.09.2013) (пункт 2.4 договора).
Согласно пункту 2.5 договора арендная плата на последующие годы может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке, если указанная в приложении N 1 сумма окажется меньше арендной платы за пользование государственными и муниципальными земельными участками, рассчитанной на основании ставок земельного налога, действующих в соответствующем году.
В соответствии с пунктом 2.6 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.
Договор в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Росреестра по Белгородской области 05.12.2011.
Сниткин М.Н. обратился в Администрацию города Белгорода с заявлением о прекращении договора аренды N 165 от 06.10.2011, на которое 13.11.2012 Администрация города Белгорода ответила о возможности расторжения договора после приведения земельного участка в состояние, пригодное для его дальнейшего использования в соответствии с разрешенным видом использования.
Как указывает ответчик, данное заявление Сниткина М.Н. было обусловлено отсутствием денежных средств для строительства цеха по пошиву верхней одежды на земельном участке кадастровым номером 31:16:0114015:32. При этом проектная документация на строительство здания цеха на этом земельном участке не разработана Сниткиным М.Н., освоение земельного участка не начато.
В соответствии с актом приемки законченного строительного объекта приемочной комиссии от 02.03.2015 нежилое здание цеха по пошиву верхней одежды площадью 263,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Белгород, проспект Славы, 159, построено в установленные сроки, соответствует строительным нормам и правилам, государственным стандартам и вводится в действие. Заказчиком и исполнителем работ является Сниткин Максим Николаевич.
По договору дарения нежилого помещения от 28.05.2015 право собственности на нежилое здание площадью 263,6 кв.м, с кадастровым номером 31:16:114015:63, по адресу: г. Белгород, проспект Славы, 159 перешло к Сниткину Андрею Николаевичу 10.06.2015, что подтверждается записью о государственной регистрации права.
На основании распоряжения Администрации города Белгорода N 1331 от 24.10.2016 о перераспределении земельных участков по проспекту Славы 159 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории, предусматривающая образование земельных участков путем перераспределения земельного участка 784 кв.м с кадастровым номером 31:16:0114015:32 и земельного участка площадью 165 кв.м с кадастровым номером 31:16:0114015:29, согласно которой образованы следующие земельные участки: площадью 699 кв.м с условным номером 31:16:0114015:ЗУ1, с разрешенным видом использования: для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания цеха по пошиву верхней одежды по проспекту Славы 159; площадью 250 кв.м с условным номером 31:16:0114015:ЗУ2, с разрешенным видом использования: для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания цеха по пошиву верхней одежды по проспекту Славы 159 (в совокупности площадь образованных земельных участков равна сумме площадей земельных участков с кадастровыми номерами 31:16:0114015:32 и 31:16:0114015:29).
Земельные участки с кадастровыми номерами 31:16:0114015:67 площадью 699 кв.м и 31:16:0114015:66 площадью 250 кв.м поставлены на кадастровый учет 02.12.2016.
В связи с отчуждением нежилого здания по заявлению Сниткина М.Н. о расторжении договора аренды земельного участка N 68 от 15.03.2010, издано распоряжение Администрации города Белгорода N 520 от 04.05.2017 о прекращении права аренды Сниткина М.Н. Земельный участок площадью 250 кв.м с кадастровым номером 31:16:0114015:66 по проспекту Славы 159 с разрешенным использованием: для эксплуатации нежилого здания цеха по пошиву верхней одежды предоставлен Сниткину Андрею Николаевичу.
16.08.2018 между Администрацией города Белгорода и Сниткиным А.Н. заключен договор аренды указанного земельного участка на 49 лет, условия которого распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 04.05.2017.
Договор аренды зарегистрирован 15.10.2018.
Обращаясь с настоящим иском в суд, истец полагает, что право пользования земельными участками площадью 165 кв.м и 784 кв.м по проспекту Славы, 159 в г.Белгороде по договорам аренды N 68 от 15.03.2010 и N 165 от 06.10.2011 с 10.06.2015 перешло к Сниткину А.Н., в связи с чем у ответчика возникла обязанность вносить арендную плату.
Претензия истца от 19.03.2018 с требованием уплаты задолженности в сумме 7 433 378 руб. 53 коп. в срок не позднее 30.03.2018 оставлена без ответа и удовлетворения, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.
В период рассмотрения дела ответчик уплатил истцу сумму основного долга по договору аренды земельного участка N 68 от 15.03.2010, в связи с чем истец уточнил заявленные требования.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и неустойке по договору аренды земельного участка N 165 от 06.10.2011, суд области обоснованно руководствовался следующим.
В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Материалами дела установлено, что для завершения строительства цеха по пошиву верхней одежды готовностью 41%, площадью застройки 160 кв.м, Сниткину М.Н. предоставлен в аренду по договору аренды N 68 от 15.03.2010 земельный участок площадью 165 кв.м с кадастровым номером 31:16:0114015:29 до 27.08.2014.
Вместе с тем, Сниткин М.Н. продолжал пользоваться указанным земельным участком по истечении срока действия договора при отсутствии возражений арендодателя, что позволяет считать указанный договор возобновленным на неопределенный срок в силу положений статьи 621 ГК РФ.
На основании положений статьи 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ с момента регистрации перехода права собственности на нежилое здание 10.06.2015 право аренды по договору N 68 от 15.03.2010 перешло к Сниткину А.Н.
Поскольку из земельных участков с кадастровыми номерами 31:16:0114015:32 площадью 784 кв.м и 31:16:0114015:29 площадью 165 кв.м в результате межевания образованы земельные участки с кадастровыми номерами 31:16:0114015:67 площадью 699 кв.м и 31:16:0114015:66 площадью 250 кв.м, которые поставлены на кадастровый учет 02.12.2016, земельные участки с кадастровыми номерами 31:16:0114015:32 и 31:16:0114015:29 подлежат снятию или сняты с кадастрового учета, что отражено в графе 17.3 кадастровых паспортов образованных участков от 02.12.2016 и от 07.12.2016.
В соответствии с положениями статьи 11.7 ЗК РФ при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков, и существование таких смежных земельных участков прекращается.
При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.
Как следует из положений пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
С учетом указанных норм договор аренды N 68 от 15.03.2010 земельного участка площадью 165 кв.м с кадастровым номером 31:16:0114015:29 прекращен 04.05.2017 на основании распоряжения Администрации города Белгорода от 04.05.2017 N520 и договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:16:0114015:66 от 16.08.2018, заключенного с ИП Сниткиным А.Н., действие которого распространено сторонами на отношения с 04.05.2017.
При этом в силу части 7 статьи 72 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости", согласно которой временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, земельный участок с кадастровым номером 31:16:0114015:66 является объектом права, поскольку договор аренды указанного земельного участка от 16.08.2018 зарегистрирован в установленном законом порядке.
В отношении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:16:0114015:32 от 06.10.2011 N 165
