Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11 декабря 2019 г. N Ф10-2546/19 по делу N А83-10231/2018

г.Калуга

11 декабря 2019 г.

Дело N А83-10231/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 4 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи	Смирнова В.И.
cудей	Калуцких Р.Г. Шелудяева В.Н.

при участии:

от ООО "Юридическая компания "Статус Плюс": не явились, о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом;

от ООО "Джанкойский партнер": не явились, о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом;

от Администрации города Джанкоя Республики Крым: не явились, о месте и времени слушания дела извещена надлежащим образом;

от Джанкойского городского совета Республики Крым не явились, о месте и времени слушания дела извещён надлежащим образом;

от Управления архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности Администрации города Джанкой Республики Крым: не явились, о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом;

от МУП МО городской округ Джанкой "Городская управляющая компания": не явились, о месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Джанкоя Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.11.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019 по делу N А83-10231/2018,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Джанкойский Партнер" (далее - заявитель, общество, ООО "Джанкойский Партнер") обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемых нежилых помещений N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 м?, расположенных по адресу: ул.Ленина, д.8, г.Джанкой, Республика Крым, Российская Федерация, оформленного ответом о рассмотрении обращения от 14.06.2018 N 023-14/5261/1. В порядке восстановления нарушенных прав общество просило обязать Администрацию города Джанкоя Республики Крым осуществить государственный кадастровый учёт упомянутых нежилых помещений, оформление иных необходимых правоустанавливающих документов, а также совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости упомянутых нежилых помещений, принять решение об условиях их приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке, направить ООО "Джанкойский Партнер" проект договора купли-продажи помещений в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, судом первой инстанции привлечены - Джанкойский городской совет Республики Крым; Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности Администрации г.Джанкой Республики Крым; МУП МО ГО Джанкой "Городская управляющая компания".

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.11.2018 заявление удовлетворено, суд признал незаконным отказ Администрации города Джанкоя Республики Крым, оформленный ответом о рассмотрении обращения от 14.06.2018 N 023-14/5261/1 в реализации преимущественного права ООО "Джанкойский Партнер" на приобретение арендуемых нежилых помещений N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 и обязал ответчика восстановить нарушенные права и законные интересы общества, совершив действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, обеспечив заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений, принять решение об условиях приватизации нежилого помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направив ООО "Джанкойский Партнер" проект договора купли-продажи в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Суд взыскал с ответчика в пользу заявителя судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019 решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.11.2018 оставлено без изменения.

Не согласившись с решением и постановлением Администрация города Джанкоя Республики Крым обратилась с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, приняв по делу новый судебный акт, мотивировав тем, что судами не учтено - нежилые помещения, которые истец хочет приобрести фактически находятся в хозяйственном ведении МУП МО ГО Джанкой "Городская управляющая компания". Приватизация недвижимого имущества, принадлежащего унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения и арендуемого заявителем, возможна только в случае принятия предприятием решения о возмездном отчуждении имущества в порядке, предусмотренном статьей 4 Закона N 159-ФЗ, принятие решения является правом, а не обязанностью предприятия. Решение о возмездном отчуждении имущества не принималось. На день обращения истца о предоставлении в собственность арендуемых нежилых помещений в соответствии со статьёй 3 Федерального закона N 159-ФЗ последний не предоставил доказательств, что он соответствовал требованиям, установленным статьёй 3 Федерального закона N 159-ФЗ. Право субъекта малого и среднего предпринимательства предусмотренное пунктами 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ влияет только на способ приватизации муниципального имущества, включённого в план (программу) приватизации, а не подменяет добровольное волеизъявление собственника на отчуждение муниципального имущества.

ООО "Джанкойский партнер" в отзыве просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы указав, что оно является универсальным правопреемником с 22.07.2011, который добросовестно владеет и пользуется имуществом. Право хозяйственного ведения в ЕГРН за МУП "Городская управляющая компания" не числится.

Иные стороны суду округа отзывов, либо пояснений, не представили.

В судебном заседании 13.11.2019 в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 20.11.2019.

В порядке статьи 18 АПК РФ, определением от 20.11.2019 председатель коллегии по рассмотрению споров, возникающих из административных правоотношений Якимов А.А. произвёл замену судьи Бессоновой Е.В. на судью Калуцких Р.Г.

Судом округа определением от 20.11.2019 рассмотрение кассационной жалобы откладывалось на 04.12.2019.

Стороны в судебное заседание представителей не направляли, что в силу положений части 3 статьи 284 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы.

Изучив материалы дела, доводы указанные в жалобе, отзывах на неё, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность судебных актов, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суде первой инстанции с учётом следующего.

Как следует из материалов дела, 22.07.2011 отдел по управлению и реформированию коммунальной собственности Джанкойкого городского совета (арендодатель) и ООО "Джанкойский Бытовик" (арендатор) заключили договор аренды коммунального имущества N 18/11 по условиям пункта 1.1 которого, арендодатель передал, а арендатор принял в срочное платное пользование на условиях аренды встроенные нежилые помещения N 1 28 общей площадью 54,3 м?, N 1 32 общей площадью 24,3 м?, N 133 общей площадью 3,4 м?, расположенные по адресу: ул.Ленина, д.8., г.Джанкой, находящиеся в собственности территориальной громады г.Джанкоя. Имущество передано в аренду для размещения мастерской по ремонту обуви, без права сдачи в субаренду (пункт 1.1). В соответствии с пунктом 2.1 договора вступление арендатора во владение и пользование имуществом наступает одновременно с подписанием сторонами договора и акта приема-передачи указанного имущества (пункт 2.1 договора) (том 1 л.д.16-25).

Соответствующий акт приёма передачи-имущества подписан сторонами договора 22.07.2011 (т. 1, л.д.20).

05.02.2015 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 22.07.2011 N 18/11, по условиям пункта 1 которого, сторонами решено арендодателя отдел по управлению и реформированию коммунальной собственности Джанкойкого городского совета заменить на Управление архитектуры, градостроительства, земельных отношений и муниципальной собственности администрации города Джанкоя, а также арендатора -ООО "Джанкойский Бытовик" (ОКПО 37463697) заменить на ООО "Джанкойский Бытовик" (ОГРН 1159102049072), а также продлить срок действия договора аренды до 22.07.2015 (т. 1, л. д.21).

Исследуя правоотношения сторон договора, суд первой инстанции установил, что после заключения договора 22.07.2011 и передачи имущества, объект аренды арендодателю по акту приема-передачи не возвращался, непрерывно находился в пользовании арендатора.

23.07.2015 Управление архитектуры, градостроительства, земельных
отношений и муниципальной собственности Администрации города
Джанкоя (арендодатель) и ООО "Джанкойский Бытовик"
(ОГРН 1159102049072, арендатор) заключили договор аренды N 05 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной
собственности муниципального образования городской округ Джанкой
Республики Крым. Предметом данного договора согласно пункту 1.1 являются встроенные нежилые помещения N 139, 146, 147, 148, 149, 183,
184, общей площадью 46,9 м?, расположенные на первом этаже
нежилого здания по адресу: ул.Ленина, д.8, г Джанкой, Республика Крым.
Имущество передано в аренду с целью размещения мастерской по ремонту
обуви, на что указано в пункте 1.2 договора. В пункте 1.3 договора стороны
указали, что данный договор заключен взамен договора аренды N 18/11 от
22.07.2011 недвижимого имущества коммунальной собственности, срок
действия которого истёк, и в связи с реализацией права арендатора на
заключение договора аренды на новый срок (т. 1, л. д.22-25).

Помещения (с уточнённой площадью и нумерацией) переданы в аренду по акту приёма-передачи (приложение N 1 к договору аренды от 21.07.2015) (т. 1, л.д.26).

21.06.2016 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 05 от 23.07.2015, которым установили срок его действия одиннадцать месяцев с 22.06.2016 по 22.05.2017 (т. 1, л.д.27).

28.04.2017 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения N 5 от 23.07.2015, по условиям пункта 1 которого сторона арендодателя заменена на муниципальное унитарное предприятие муниципального образования городской округ Джанкой "Городская управляющая компания" (т.1, л.д.28).

24.05.2017 МУП МО ГО Джанкой "Городская управляющая компания" (по договору арендодатель) и ООО "Джанкойский Бытовик" (арендатор) заключен новый договор аренды N 226 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым, предметом которого согласно пункту 1.1 договора являются те же встроенные нежилые помещения N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 м?, расположенные на первом этаже нежилого здания по адресу: ул.Ленина, д.8 в г.Джанкой, Республика Крым. Имущество передано в аренду также с целью размещения мастерской по ремонту обуви сроком с 24.04.2017 по 24.04.2018, на что указано в пункте 1.2, 9.1 договора. В пункте 1.3 договора его стороны указали, что предмет договора предоставлен арендатору на основании постановления Администрации г.Джанкоя Республики Крым от 17.05.2017 N 214 "О заключении договора аренды на новый срок с ООО "Джанкойский Бытовик" (т.1, л.д.3 2-39).

Приём-передача помещений от арендодателя к арендатору оформлена актом приёма-передачи (т.1, л.д.40).

10.08.2017 общим собранием ООО "Джанкойский Бытовик"
принято решение о реорганизации общества путём выделения из него
нового общества с передачей выделенному обществу полномочий по
договору аренды от 24.05.2017 N 226 недвижимого имущества,
находящегося в муниципальной собственности муниципального
образования городской округ Джанкой Республики Крым, встроенных
нежилых помещений N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью
46,9 м?, расположенных по адресу: ул.Ленина, д.8, г.Джанкой,
Республика Крым (т.1, л.д.29-30).

По передаточному акту от 10.08.2017 арендуемые встроенные нежилые помещения N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 м?, расположенные по адресу: ул.Ленина, д.8, г.Джанкой, Республика Крым, переданы от реорганизованного ООО "Джанкойский Бытовик" правопреемнику - ООО "Джанкойский Партнер", о чём составлен передаточный акт (т.1, л. д.31).

22.01.2018 Администрацией г.Джанкоя Республики Крым принято постановление N 35 "Об изменении договора аренды", пунктом 1 которого Администрация дала согласие МУП МО городской округ Джанкой "Городская управляющая компания" на заключение дополнительного соглашения об изменении договора аренды муниципального имущества от 24.05.2017 N 226 в части замены арендатора - ООО "Джанкойский бытовик" на правопреемника - ООО "Джанкойский Партнер", созданного в результате реорганизации путем выделения из ООО "Джанкойский бытовик" (т.1, л.д.41).

На основании указанного постановления 22.01.2018 между муниципальным унитарным предприятием муниципального образования городской округ Джанкой "Городская управляющая компания" и ООО "Джанкойский бытовик" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 24.05.2017 N 226 о замене стороны арендатора по договору (т.1, л.д.42-43).

В соответствии с пунктами 2,3 дополнительного соглашения N 1 с момента его подписания с согласия арендодателя арендатор - ООО "Джанкойский бытовик" передал свои права и обязанности по договору аренды от 24.05.2017 N 226 арендатору - ООО "Джанкойский Партнер", который с указанного момента является арендатором по договору. Другие условия договора остались неизменными, стороны подтвердили свои обязательства по ним (пункт 6).

25.04.2018 МУП МО ГО Джанкой "Городская управляющая компания" (арендодатель) и ООО "Джанкойский Партнер" (арендатор) заключили договор аренды N 37 недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым (т.1, л.д.44-51).

В соответствии с пунктом 1.1 данного договора в аренду ООО "Джанкойский Партнер" переданы те же встроенные нежилые помещения N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 м?, расположенные по адресу: ул.Ленина, д.8, г.Джанкой, Республика Крым, с целью размещения мастерской по ремонту обуви.

Согласно пункту 1.3 договора спорные нежилые помещения предоставлены арендатору на основании постановления Администрации города Джанкоя Республики Крым от 10.04.2018 N 169 "О заключении договора аренды на новый срок".

Срок действия договора установлен сторонами продолжительностью 11 (одиннадцать) месяцев с 25.04.2018 по 25.03.2019 (пункт 9.1 договора).

Приём-передача помещений от арендодателя к арендатору оформлены актом приёма-передачи от 25.04. 2018 (т.1, л.д.52).

Из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства следует, что ООО "Джанкойский Бытовик" было включено в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 01.08.2016 с категорией субъекта предпринимательства микропредприятие, его правопреемник - ООО "Джанкойский Партнер" был включен в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 10.12.2017 с той же категорией -микропредприятие.

Из Единого государственного реестра юридических лиц следует, что с 28.11.2017 ООО "Джанкойский Партнер" является правопреемником ООО "Джанкойский Бытовик".

15.05.2018 ООО "Джанкойский Партнер" обратилось в Администрацию города Джанкоя Республики Крым с письмом N 1/05 о реализации преимущественного права выкупа недвижимого имущества, арендованного по договору аренды N 37 от 25.04.2018, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования городской округ Джанкой Республики Крым, а именно: встроенных нежилых помещений N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 м?, расположенных по адресу: ул.Ленина, д.8, г.Джанкой, Республика Крым (т.1, л.д.53).

Администрацией указанное письмо получено нарочным 18.05.2018, что подтверждается штампом канцелярии Администрации в правом нижнем углу.

В ответ на указанное заявление Администрация города Джанкоя Республики Крым письмом N 02.3-14/5261/1 от 14.06.2018 оповестила заявителя о том, что в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на объекты недвижимости их включение в план приватизации не планируется (т.1, л.д.54).

Не согласившись с письмом N 02.3-14/5261/1 от 14.06.2018 ООО "Джанкойский Партнер" обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с заявлением, где решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.11.2018 заявление удовлетворено, суд признал незаконным отказ Администрации, оформленный ответом о рассмотрении обращения от 14.06.2018 N 023-14/5261/1 в реализации преимущественного права ООО "Джанкойский Партнер" на приобретение арендуемых нежилых помещений N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 и обязал ответчика восстановить нарушенные права и законные интересы общества, совершив действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, обеспечив заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений, принять решение об условиях приватизации нежилого помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направив ООО "Джанкойский Партнер" проект договора купли-продажи в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Суд взыскал с Администрации города Джанкоя Республики Крым в пользу заявителя судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Удовлетворяя заявленные требования, суды указали на отсутствие у Администрации правовых оснований для отказа обществу в предоставлении испрашиваемого имущества в собственность. На дату обращения общества в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп спорных помещений все условия, предусмотренные статьей 3 Закона N 159-ФЗ, обществом были соблюдены, поэтому передача имущества в ведение унитарного предприятия было направлено на незаконное воспрепятствование обществу в реализации права на приобретение спорных помещений и является злоупотреблением правом со стороны Администрации.

Не согласившись с решением и постановлением Администрации города Джанкоя Республики Крым обратилось с кассационной жалобой.

В соответствии со статьями 198 и 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого акта и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным актом и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

Статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно части 7 статьи 1 Закона Республики Крым от 06.11.2014 N 1-ЗРК/2014 "О порядке и условиях приватизации имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации имущества Республики Крым, переданного им в аренду, регулируются Законом N 159-ФЗ.

Часть 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции от 01.07.2017, действовавшей на дату обращения общества с требованием о выкупе), предоставляла субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

Такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли- продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору, который относится к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при одновременном выполнении перечисленных выше условий.

При рассмотрении настоящего дела, вопреки доводам кассационной жалобы, судами на основании представленных в материалы дела доказательств установлено, что заявитель и его правопредшественник являются субъектами малого предпринимательства, по состоянию на 01.07.2015 имущество находилось в аренде непрерывно свыше двух лет (с учётом периода аренды ООО "Джанкойский Бытовик"), обществом заявлено требование о выкупе именно того имущества, которое им арендуется.

При этом судами правомерно применены разъяснения предусмотренные пунктом 7, абзацем 2 пункта 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В рассматриваемой ситуации заявитель и его правопредшественник пользовались имуществом непрерывно, в связи с чем в силу приведённых выше разъяснений наличие незначительных промежутков между окончанием срока действия предыдущего договора аренды и заключением нового не прерывает отношения аренды и не влияет на реализацию преимущественного права выкупа имущества.

Согласно статье 10 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", статьи 1 Федерального закона от 05.05.2014 N 124-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и статью 1202 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" в отношении ООО "Джанкойский бытовик" 03.02.2015 внесены сведения в Единый государственный реестр юридических лиц, а 01.08.2016 - в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства России, который на территории Крыма впервые сформирован 01.08.2016 на основе сведений за предшествующий 2015 календарный год.

Указанное, как верно установлено судами, свидетельствует о соответствии ООО "Джанкойский бытовик" по состоянию на 01.01.2015 требованиям, предъявляемым к субъектам малого и среднего предпринимательства согласно положениям Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Помимо этого суды дали надлежащую оценку возражениям Администрации о невозможности реализации права на приобретение имущества в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 этого Закона N 159-ФЗ.

Действительно, согласно разъяснениям, приведенным в пункте 13 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 134, если арендуемое субъектом малого или среднего предпринимательства имущество закреплено на праве хозяйственного ведения и оперативного управления за государственным или муниципальным предприятием, по смыслу Закона N 159-ФЗ право на приобретение такого имущества не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 этого Закона.

По материалам дела 28.04.2017 распоряжением администрации спорное имущество исключено из казны муниципального образования и закреплено на праве хозяйственного ведения за МУП "Городская управляющая компания".

Однако общество и его правопредшественник арендуют имущество непрерывно с 2011 года, распоряжение же издано после опубликования Закона N 159-ФЗ, право хозяйственного ведения МУП "Городская управляющая компания" не зарегистрировано, как это предусмотрено статьями 131, 216 ГК РФ, необходимость использования арендуемого имущества для нужд предприятия материалами дела не подтверждена, имущество как и прежде сдаётся в аренду МУП "Городская управляющая компания" с согласия Администрации, самим предприятием помещения не используются, согласно ответу предприятия на его балансе не находятся.

В том случае, если после опубликования Закона N 159-ФЗ субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления передал государственное или муниципальное имущество, находящееся в аренде у субъекта малого или среднего предпринимательства, государственному или муниципальному предприятию в хозяйственное ведение или оперативное управление с целью исключительно воспрепятствовать реализации субъектом малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендованного имущества в собственность, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение этого имущества и обязать уполномоченный орган осуществить действия по реализации такого права (абзац 2 пункта 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 134).

При таких обстоятельствах, принимая во внимание положения пункта 4 статьи 1, статьи 10 ГК РФ о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, а также разъяснения, предусмотренные пунктом 5 информационного письма N 134, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", определением Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 по делу N 308-ЭС18-16134, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правомерному и обоснованному выводу о создании Администрацией необоснованных препятствий для реализации преимущественного права общества на выкуп помещения путём формального издания распоряжения о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения при отсутствии государственной регистрации данного права и фактического использования помещений для нужд муниципального предприятия.

Приведённый в оспариваемом письме Администрации довод об отсутствии правоустанавливающих документов на объекты недвижимости ввиду отсутствия государственной регистрации права муниципальной собственности на них не относится к числу законно установленных оснований для отказа в реализации преимущественного права выкупа имущества ввиду отсутствия законно установленных препятствий для одновременной регистрации права муниципальной собственности и его перехода по договору купли-продажи в порядке реализации преимущественного права выкупа.

Требования заявителя о реализации преимущественного права выкупа обоснованно адресованы Администрации, на которую положениями статьи 9 Закона N 159-ФЗ возложена обязанность по обеспечению реализации данного права в установленном порядке. При этом подразделения администрации и иные органы муниципального образования не наделены правом по распоряжению имуществом муниципального образования согласно его Уставу.

Вместе с тем, при удовлетворении требований общества судами первой и апелляционной инстанции не учтено следующее.

Как разъяснено в пункте 8 информационного письма N 134, по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с 01.01.2017 государственный кадастровый учет недвижимого имущества и государственная регистрация прав на него осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В данном случае обществом заявлено о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений N 139, 146, 147, 148, 149, 183, 184 общей площадью 46,9 мI, расположенных по адресу: ул.Ленина, д.8, г.Джанкой. Таким образом, данные помещения являются частями здания.

Судом первой инстанции на Администрацию возложена обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости упомянутых нежилых помещений, принять решение об условиях приватизации нежилых помещений, направить обществу проект договора купли-продажи. Следовательно, вопрос о возможности на основе этих частей здания сформировать нежилое помещение как обособленный объект, так же подлежал разрешению со стороны суда.

Кроме того, при оценке соответствия общества условию об отсутствии задолженности по арендной плате за спорное имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, суды отметили, что в материалах дела не имеется доказательств наличия задолженности по арендной плате, соответствующий довод администрацией не заявлен. Вместе с тем, указанное обстоятельство отсутствия задолженности должно быть установлено судом в соответствии с требованиями статей 64, 65, 70, 71 АПК РФ.

При таких обстоятельствах, судебные акты подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

При новом рассмотрении дела суду следует установить, могут ли спорные помещения быть предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права на основании положений статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ, соответствует ли общество условиям об отсутствии задолженности по арендной плате на установленную дату.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 30.11.2018 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019 по делу N А83-10231/2018 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

В.И. Смирнов

Судьи

Р.Г.Калуцких В.Н. Шелудяев