Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16 января 2020 г. N Ф10-5090/19 по делу N А84-138/2019

г.Калуга

16 января 2020 г.

Дело N А84-138/2019

Резолютивная часть постановления изготовлена 16.01.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 16.01.2020.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Солодовой Л.В.
Судей При ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Крыжской Л.А. Леоновой Л.В. Кожа М.С.
при участии в заседании от истца: ООО "Альтернативные ресурсы" от ответчиков: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя ООО "Благоустройство города Севастополь" от третьего лица: Правительство города Севастополя	не явился, извещен надлежаще; не явился, извещен надлежаще; Ольжич О.О.- представитель (дов.N 83 от 26.11.2019); не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альтернативные ресурсы" на решение арбитражного суда города Севастополя от 19.03.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019 по делу N А84-138/2019,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Альтернативные ресурсы" обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и обществу с ограниченной ответственностью "Благоустройство города Севастополь" о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство города Севастополя.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 19.03.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводами судов обеих инстанций, ООО "Альтернативные ресурсы" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит оспариваемые судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

Проверив в порядке ст. ст. 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены вышеуказанных судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в связи со следующим.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 07.03.2006 между Главным управлением жилищно-коммунального хозяйства Севастопольской городской государственной администрации и ООО "Славянская гавань" (инвестор) был заключен инвестиционный договор, в рамках которого, с целью организации системы обращения с отходами на территории города Севастополя, объектом инвестирования являлось строительство мусороперерабатывающего комплекса на территории Полигона, по адресу: г. Севастополь, Первомайская балка.

В соответствии с п. 5.3 договора, производственные помещения МПК и мусоросортировочное оборудование, построенные силами и за счет средств инвестора, остаются инвестору в собственность на основании схемы размещения МПК в границах 2 очереди полигона, акта государственной приемочной комиссии о принятии законченного строительством МПК в эксплуатацию и акта приема-передачи МПК. Регистрация права собственности инвестора на МПК производится органами государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.

В дальнейшем, по договору купли- продажи от 09.12.2014 ООО "Альтернативные ресурсы" приобрело у ООО "Славянская гавань" нежилое здание общей площадью 1484,1 кв. м, кадастровый номер 91:04:043001:10, расположенное по адресу: г. Севастополь, 15 км автодороги Р-27 Севастополь - Инкерман, 1 (цех по сортировке и прессовке ТБО) лит. "Б" и здание общей площадью 300,3 кв. м, кадастровый номер 91:0:000000:1, расположенное по адресу: г. Севастополь, 15 км автодороги Р-27 Севастополь - Инкерман, 1.

Право собственности на указанные объекты недвижимости были зарегистрированы за ООО "Альтернативные ресурсы" 31.12.2014, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

Распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 25.01.2018 N 434-РДИ Государственное унитарное предприятие города федерального значения Севастополя "Благоустройство города "Севастополь" было приватизировано путем преобразования в общество с ограниченной ответственностью "Благоустройство города "Севастополь", 100% долей в уставном капитале которого находятся в собственности города Севастополя.

Согласно утвержденному Департаментом передаточному акту от 25.01.2018, вновь образованному обществу "Благоустройство города "Севастополь" был передан земельный участок с кадастровым номером 91:04:043001:7, площадью 206622 +/-91,27 кв. м (приложение 1 к распоряжению N 434-РДИ).

Данный земельный участок распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 18.09.2017 N 11996-РДЗ был включен в реестр собственности города федерального значения Севастополь и зарегистрирован как собственность города Севастополя 21.09.2017.

После образования ООО "Благоустройство города "Севастополь" и передачи данного участка обществу, право собственности на земельный участок, с кадастровым номером 91:04:043001:7, кадастровой стоимостью 124 615 794,42 руб., было зарегистрировано 30.03.2018 за указанным обществом.

Как установлено судебными инстанциями, земельный участок с кадастровым номером 91:04:043001:887 с 2006 и до момента приватизации ГУПС "Благоустройство" находился у ООО "Славянская гавань", которому был передан согласно трехстороннего инвестиционного договора, заключенного между ООО "Славянская гавань", Главным управлением жилищно-коммунального хозяйства Севастопольской городской государственной администрации и Управлением капитального строительства Севастопольской городской государственной администрации для строительства мусороперерабатывающего комплекса на полигоне твердых бытовых отходов в Первомайской балке г. Севастополя.

На данном земельном участке расположены объекты недвижимости, являвшиеся предметом договора купли-продажи от 09.12.2014.

13.09.2017 ООО "Альтернативные ресурсы" обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением о предоставлении государственной услуги по предварительному согласованию, предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, расположенного по адресу: г. Севастополь, 15 км Автодороги Р-27 Севастополь - Инкерман, 1.

В удовлетворении данного заявления было отказано со ссылкой на положения ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 18.05.2019 ( дело N А84-4915/17) указанное решение Департамента было признано законным.

В дальнейшем, распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 19.04.2018 N 4494-РДЗ, был образован земельный участок площадью 5090 кв. м путем раздела земельного участка с кадастровым номером 91:04:043001:7 с сохранением его в измененных границах, утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, 15 км автодороги Р-27, Севастополь - Инкерман, 1, площадью 5090 кв. м, кадастровый номер 91:04:043001:7, отнесен образуемый земельный участок к категории земель "земли населенных пунктов", определен вид разрешенного использования "специальная деятельность".

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 13.08.2018 по делу N А84-1388/18 распоряжение Департамента от 19.04.2018 N 4494-РДЗ признано незаконным по иску ООО "Брагоустройство города Севастополь".

Ссылаясь на то, что принимая решение о приватизации унитарного предприятия, и определяя имущество, подлежащее приватизации, Департамент в нарушение положений закона о приватизации, включил, в перечень имущества подлежащего приватизации, земельный участок с кадастровым номером 91:04:043001:887 и полагая, что ответчик, располагая информацией о праве ООО "Альтернативные ресурсы" на земельный участок с постройками на нем, не учел имущественные права общества, что привело к нарушению положений закона о приватизации, а также положений ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 552 Гражданского кодекса РФ о законодательно установленном праве следования недвижимого имущества за земельным участком, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из недоказанности прав на земельный участок у предыдущего собственника объектов недвижимости (ООО "Славянская гавань") при заключении договора купли- продажи от 09.12.2014.

При этом, как указали судебные инстанции, инвестиционный договор от 07.03.2006, в силу действовавшего на территории города Севастополя законодательства Украины (ст. 125, 126 Земельного кодекса Украины), не является правоустанавливающим документом, подтверждающим ранее возникшее право пользования земельным участком, что соответствует п. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ.

Кассационная коллегия не может согласиться с таким выводом судебных инстанций и считает, что при вынесении судебных актов по настоящему делу, судами не было учтено следующее.

В соответствии с условиями инвестиционного договора от 07.03.2006 ГУЖКХ Севастопольской городской государственной администрации предоставляет инвестору для строительства мусороперерабатывающего комплекса земельный участок в границах землеотвода, выделенного управлению коммунального хозяйства для строительства полигона ТБО в Первомайской балке на основании Государственного акта от 07.07.1995 ( п.3.1.1 договора).

В соответствии с п.5.4 договора, после окончания строительства предполагалось, что земельный участок под объектами недвижимости, которые в соответствии с условиями договора перешли в собственность инвестору (ООО " Славянская гавань") будет передан ему в собственность или на правах аренды.

Фактически с 2006 г и до момента приватизации ГУПС "Благоустройство" земельный участок находился в пользовании у ООО "Славянская гавань".

В соответствии с п.3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Право на заключение договора аренды земельного участка собственником расположенного на нем здания без проведения торгов предусмотрено пп.9 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Указанное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением либо на приобретение этого участка в аренду.

Следовательно, ООО "Славянская гавань" как владелец объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером имело исключительное право аренды этого земельного участка. Иные лица не владели объектами, расположенными на данном земельном участке.

Между тем, данным обществом договор аренды земельного участка заключен не был.

По договору купли- продажи от 09.12.2014 находящиеся на спорном земельном участке объекты недвижимости были приобретены ООО "Альтернативные ресурсы", которое зарегистрировало право собственности на них 31.12.2014.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости.

Таким образом, находящиеся на земельном участке принадлежащие истцу объекты недвижимости, являлись препятствием для передачи земельного участка, с кадастровым номером 91:04:043001:7 в полном объеме ООО "Благоустройство города "Севастополь", образованному 25.01.2018 в результате приватизации ГУП "Благоустройство города "Севастополь", а сделка по переходу прав на такой земельный участок противоречит требованиям закона.

Исходя из положений п.2 ст. 168 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п.74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Ранее вынесенные решения не могут служить препятствием при рассмотрении настоящего спора, поскольку по делам N А84-1388/28 и А84-4915/17 распоряжения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обжаловались по иным основаниям.

Поскольку бывшим собственником зданий не был заключен договор аренды земельного участка, суду при рассмотрении настоящего спора следует установить, какой размер земельного участка необходимым для находящихся на нем принадлежащих истцу объектов недвижимости, с учетом необходимости их обслуживания.

Учитывая, что истцом фактически оспаривается сделка лишь в части передачи ООО "Благоустройство города "Севастополь" земельного участка площадью 5090 кв.м, суду следует уточнить исковые требования ООО "Альтернативные ресурсы".

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенное и с учетом установленных обстоятельств рассмотреть спор по существу.

Руководствуясь п.3 ч.1 ст.287, ч.1,2 ст.. 288 и ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда города Севастополя от 19.03.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2019 по делу N А84-138/2019 отменить и дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Севастополя.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий

Л.В. Солодова

Судьи

Л.А. Крыжская Л.В. Леонова