Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 17 января 2020 г. N Ф10-6488/19 по делу N А09-9465/2018

17 января 2020 г.

А09-9465/2018

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Л.В. Леоновой
судей	М.М. Нарусова А.Н. Шульгиной
при участии в заседании:
от истца: Общество с ограниченной ответственностью "ГРИДИ" ОГРН 1093254000685 ИНН 3233501943	Супрун А.А. - представитель по доверенности от 21.06.2019;
от ответчика: Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации ОГРН 1093254008858 ИНН 3250512568	не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГРИДИ" на решение Арбитражного суда Брянской области от 05.07.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2019 по делу N А09-9465/2018,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ГРИДИ" (далее - истец, общество, ООО "ГРИДИ") обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - ответчик, управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении между управлением и ООО "ГРИДИ" договора N 539 купли-продажи от 22.06.2018, объект: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7 кв. м (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, д. 11, в редакции истца, изложив:

"Пункт 1.3. договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018 "Рыночная стоимость объекта составляет 3 730 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость согласно заключению эксперта N 51-ОЭ/18, N 3-ОЭ/18 по дополнительной экспертизе по делу N А09-9465/2018;

"Пункт 2.1. договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018 "Продавец" продал, а "Покупатель" купил объект за 3 730 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость";

Дополнить договор купли-продажи N 539 от 22.06.2018 пунктом 2.1.1 следующего содержания: "Стороны пришли к соглашению о частичной оплате выкупной стоимости объекта: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7 кв. м (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-кт Московский, д. 11, путем проведения зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем ООО "ГРИДИ" на сумму 2 033 651 руб. 79 коп.;

Приложение N 1 к договору купли-продажи от 22.06.2018 г. N 539:

Стоимость объекта 1 696 348 руб. 21 коп. без НДС" (с учетом уточненных исковых требований).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 05.07.2019 (судья Саворинко И.А.) иск удовлетворен в части урегулирования разногласий, возникших при заключении между управлением и обществом договора N 539 купли-продажи от 22.06.2018, объект: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7 кв. м (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, д. 11, условия договора изложены в следующей редакции:

"Пункт 1.3. договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018: "Рыночная стоимость объекта составляет 3 730 000,00 руб. без учета налога на добавленную стоимость согласно заключению эксперта N 51-0Э/18, N 3-0Э/18 по дополнительной экспертизе по делу N А09-9465/18;

"Пункт 2.1. договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018: "Продавец" продал, а "Покупатель" купил объект за 3 730 000,00 руб. без учета налога на добавленную стоимость"; "Приложение N 1 к договору купли-продажи от 22.06.2018 N 539. Стоимость объекта 3 730 000, 00 руб.".

В части удовлетворения требований о дополнении договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018 пунктом 2.1.1 следующего содержания: "Стороны пришли к соглашению о частичной оплате выкупной стоимости объекта: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7 кв. м (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, д. 11, путем проведения зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем ООО "ГРИДИ" на сумму 2 033 651 руб. 79 коп." отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2019 (судьи Заикина Н.В., Дайнеко М.М., Капустина Л.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции и постановлением суда ООО "ГРИДИ" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить.

Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа и официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации, в суд не прибыл, явку своего представителя не обеспечил.

Арбитражный суд Центрального округа полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, на основании ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, ООО "ГРИДИ", является арендатором нежилого помещения площадью 268,7 кв. м по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, д. 11 на основании договора аренды N 199-ФД-2012 от 07.08.2012.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 07.05.2018 по делу N А09-12301/2015 удовлетворено заявление ООО "ГРИДИ" к Брянской городской администрации о признании права ООО "ГРИДИ" в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 268,7 кв. м по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, д. 11. Суд обязал Брянскую городскую администрацию совершить юридически значимые действия, направленные на реализацию ООО "ГРИДИ" преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 268,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, д. 11.

Во исполнение решения суда Брянской городской администрацией принято постановление N 1799-п от 14.06.2018 "Об условиях приватизации арендуемого ООО "ГРИДИ" нежилого помещения площадью 268,7 кв. м (этаж подвал), расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, д. 11". При этом в указанном постановлении установлена продажная цена в размере 6 822 033 руб. 90 коп., без учета НДС, т.е. по 25 389 руб. 03 коп. за 1 кв. м.

Письмом от 19.06.2018. ответчик направил в адрес ООО "ГРИДИ" проект договора.

ООО "ГРИДИ" 25.06.2018 обратилось в управление с просьбой выдать копию отчета об оценке рыночной стоимости N 430-18, выполненной оценщиком Кондратовым С.В. нежилого помещения площадью 268,7 кв. м по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, д. 11.

Ответчик в свою очередь отказал в выдаче отчета или в ознакомлении с ним.

Письмом от 12.07.2018 ООО "ГРИДИ" обратилось за копией отчета непосредственно к оценщику ИП Кондратову С.В.

Ссылаясь на то, что цена 6 822 033 руб. 90 коп. необоснованно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 268,7 кв. м (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, д. 11.; согласно отчету N 144-7/18 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 16.07.2018, выполненному независимым оценщиком ООО "Региональный центр оценки и экспертизы" по заказу ООО "ГРИДИ", рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 07.05.2018 составляет без учета НДС 3 494 000 руб.; в рамках дела N А09-10481/2013 установлено, что согласно заключению эксперта N 2/12 ООО "Международный центр оценки и консалтинга" Перепечко В.Ф. стоимость произведенного ООО "ГРИДИ" неотложного капитального ремонта нежилого помещения площадью 268,7 кв. м, расположенного в подвальном этаже 5-ти этажного жилого здания по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, д. 11, по состоянию на дату проведения экспертизы составляет без учета НДС 1 609 358 руб., истец полагает, что рыночная стоимость объекта составляет 1 884 642 руб. без учета НДС согласно отчету N 144-7/18 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 16.07.2018, выполненному независимым оценщиком ООО "Региональный центр оценки и экспертизы" и согласно заключению эксперта N 2/12 ООО "Международный центр оценки и консалтинга" Перепечко В.Ф. по делу N А09-10481/2013 (3 494 000 руб. - 1 609 358 руб.).

ООО "ГРИДИ" предложило ответчику подписать протокол разногласий к договору, в противном случае общество обратиться в суд для урегулирования разногласий.

Управление письмом N 29/09-8965 от 26.07.2018 отказалось подписать протокол разногласий.

Несогласие ООО "ГРИДИ" с ценой выкупа спорного нежилого помещения, указанной в постановлении Брянской городской администрации N 1799-п от 14.06.2018 "Об условиях приватизации арендуемого ООО "ГРИДИ" нежилого помещения площадью 268,7 кв. м (этаж подвал), расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, д. 11", послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая спор по существу суды исходили из следующего.

Частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) предусмотрено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, для органа местного самоуправления в лице управления заключение с истцом договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества является обязательным.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) или иными законами в случаях когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (п. 2 ст. 445 ГК РФ).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

Учитывая имеющиеся в деле доказательства, приняв результаты повторной судебной экспертизы, установив рыночную стоимость спорного нежилого помещения согласно заключению экспертов ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" Малашенко С.Н, Барановой Т.Н. в размере 3 730 000 руб., без налога на добавленную стоимость, с учетом наличия у общества исключительного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность, суд обоснованно урегулировал преддоговорные разногласия сторон относительно выкупной стоимости имущества, удовлетворив требование истца об изложении условий договора в следующей редакции:

"Пункт 1.3. договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018: "Рыночная стоимость объекта составляет 3 730 000,00 руб. без учета налога на добавленную стоимость согласно заключению эксперта N 51-0Э/18, N 3-0Э/18 по дополнительной экспертизе по делу N А09-9465/18;

"Пункт 2.1. договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018: "Продавец" продал, а "Покупатель" купил объект за 3 730 000,00 руб. без учета налога на добавленную стоимость"; "Приложение N 1 к договору купли-продажи от 22.06.2018 N 539. Стоимость объекта 3 730 000, 00 руб.".

Вместе с тем, общество не согласилось с принятым решением в части отказа в удовлетворении требования о дополнении договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018 пунктом 2.1.1. следующего содержания: "Стороны пришли к соглашению о частичной оплате выкупной стоимости объекта: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7 кв. м (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, д. 11, путем проведения зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем ООО "ГРИДИ" на сумму 2 033 651,79 руб.".

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательств при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности приобретают такое имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей (пункт 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ).

Согласно материалам дела, ни в договоре аренды спорного нежилого помещения N 199-ФД02012 от 07.08.2012, ни в договоре купли-продажи N 539 от 22.06.2018 не содержится условие о том, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО "ГРИДИ", может быть возмещена последнему при выкупе нежилого помещения.

Поскольку в материалы дела не представлено надлежащих доказательств того, что неотделимые улучшения помещения произведены ООО "ГРИДИ" с согласия арендодателя, суд полагает обоснованным вывод суда об отсутствии у общества права требовать от арендодателя уменьшения арендной платы или зачета стоимости ремонта в счет арендной платы без подписания соответствующего соглашения.

В связи с вышеизложенным, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о дополнении договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018 пунктом 2.1.1 следующего содержания: "Стороны пришли к соглашению о частичной оплате выкупной стоимости объекта: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7 кв. м (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, д. 11, путем проведения зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем ООО "ГРИДИ" на сумму 2 033 651 руб. 79 коп.".

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и не опровергают их выводы. Несогласие подателя жалобы с оценкой судами фактических обстоятельств дела не свидетельствует о неправильном применении норм материального и процессуального права и не может быть положено в обоснование отмены обжалуемых судебных актов.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 05.07.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2019 по делу N А09-9465/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий

Л.В. Леонова

Судьи

М.М. Нарусов А.Н. Шульгина