Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2019 г. N 20АП-5803/19

г. Тула

30 сентября 2019 г.

Дело N А09-9465/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 23.09.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 30.09.2019.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии представителей: истца - общества с ограниченной ответственностью "ГРИДИ" (г. Брянск, ИНН 3233501943, ОГРН 1093254000685) - Супруна А.А. (доверенность от 21.06.2019 N 4) и ответчика - Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ИНН 3250512568, ОГРН 1093254008858) - Талюко В.А. (доверенность от 09.91.2019 N 29/04-2), рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Брянской области, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГРИДИ" на решение Арбитражного суда Брянской области от 05.07.2019 по делу N А09-9465/2018 (судья Саворинко И.А.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ГРИДИ" (далее - истец, общество, ООО "ГРИДИ") обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - ответчик, управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении между управлением и ООО "ГРИДИ" договора N 539 купли-продажи от 22.06.2018, объект: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7 кв.м (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, д. 11, в редакции истца, изложив:

"Пункт 1.3. договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018 "Рыночная стоимость объекта составляет 3 730 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость согласно заключению эксперта N 51-ОЭ/18, N 3-ОЭ/18 по дополнительной экспертизе по делу N А09-9465/2018;

"Пункт 2.1. договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018 "Продавец" продал, а "Покупатель" купил объект за 3 730 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость";

Дополнить договор купли-продажи N 539 от 22.06.2018 пунктом 2.1.1 следующего содержания: "Стороны пришли к соглашению о частичной оплате выкупной стоимости объекта: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7 кв.м (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-кт Московский, д. 11, путем проведения зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем ООО "ГРИДИ" на сумму 2 033 651 руб. 79 коп.;

Приложение N 1 к договору купли-продажи от 22.06.2018 г. N 539:

Стоимость объекта 1 696 348 руб. 21 коп. без НДС" (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 05.07.2019 иск удовлетворен в части урегулирования разногласий, возникших при заключении между управлением и обществом договора N 539 купли-продажи от 22.06.2018, объект: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7кв.м (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, д. 11, условия договора изложены в следующей редакции:

"Пункт 1.3. договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018: "Рыночная стоимость объекта составляет 3 730 000,00 руб. без учета налога на добавленную стоимость согласно заключению эксперта N 51-0Э/18, N 3-0Э/18 по дополнительной экспертизе по делу N А09-9465/18;

"Пункт 2.1. договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018: "Продавец" продал, а "Покупатель" купил объект за 3 730 000,00 руб. без учета налога на добавленную стоимость"; "Приложение N 1 к договору купли-продажи от 22.06.2018 N 539. Стоимость объекта 3 730 000, 00 руб.".

В части удовлетворения требований о дополнении договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018 пунктом 2.1.1 следующего содержания: "Стороны пришли к соглашению о частичной оплате выкупной стоимости объекта: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7 кв.м (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, д. 11, путем проведения зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем ООО "ГРИДИ" на сумму 2 033 651 руб. 79 коп." отказано.

Не согласившись с принятым решением в части отказа в удовлетворении требования о дополнении договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018 пунктом 2.1.1 вышеуказанного содержания, общество обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на нарушение норм материального права. Истец указывает на то, что неотделимые улучшения, произведенные обществом при проведении капитального ремонта обусловлены неотложной необходимостью, увеличили стоимость помещения и их включение в стоимость выкупаемого помещения является неосновательным обогащением ответчика. Податель апелляционной жалобы также ссылается на то, что неотложная необходимость в проведении капитального ремонта была вызвана неудовлетворительным состоянием арендованного помещения, длительным согласованием его капитального ремонта и реконструкции собственником, в связи с невозможностью использования помещения по целевому назначению.

Управление просило оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

На основании пункта 5 статьи 268 АПК РФ, учитывая, что истец обжалует решение суда лишь в части отказа в удовлетворении требования о дополнении договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018 пунктом 2.1.1, суд апелляционной инстанции в отсутствие возражений участвующих в деле лиц проверяет его законность и обоснованность только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что судебный акт в оспариваемой истцом части подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ООО "ГРИДИ", является арендатором нежилого помещения площадью 268,7 кв.м по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, д. 11 на основании договора аренды N 199-ФД-2012 от 07.08.2012.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 07.05.2018 по делу N А09-12301/2015 удовлетворено заявление ООО "ГРИДИ" к Брянской городской администрации о признании права ООО "ГРИДИ" в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 268,7 кв.м по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, д. 11. Суд обязал Брянскую городскую администрацию совершить юридически значимые действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации", направленные на реализацию ООО "ГРИДИ" преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 268,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, д. 11.

Во исполнение решения суда Брянской городской администрацией принято постановление N 1799-п от 14.06.2018 "Об условиях приватизации арендуемого ООО "ГРИДИ" нежилого помещения площадью 268,7 кв.м (этаж подвал), расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, д. 11". При этом в указанном постановлении установлена продажная цена в размере 6 822 033 руб. 90 коп., без учета НДС, т.е. по 25 389 руб. 03 коп. за 1 кв.м.

Письмом N 29/096970 от 19.06.2018. ответчик направил в адрес ООО "ГРИДИ" проект договора.

Письмом от 25.06.2018 ООО "ГРИДИ" обратилось в управление с просьбой выдать копию отчета об оценке рыночной стоимости N 430-18, выполненной оценщиком Кондратовым С.В. нежилого помещения площадью 268,7 кв.м по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, д. 11.

Письмом N 29/09-7487 от 27.06.2018 ответчик отказал в выдаче отчета или в ознакомлении с ним.

Письмом от 12.07.2018 ООО "ГРИДИ" обратилось за копией отчета непосредственно к оценщику ИП Кондратову С.В. Данное письмо было получено оценщиком 27.07.2018, однако копия отчета в адрес истца последним не направлена.

18.07.2018 ООО "ГРИДИ", рассмотрев проект договора N 539 купли-продажи от 22.06.2018, объект: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7 кв.м (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, д. 11, направило в адрес ответчика подписанный договор N 539 с протоколом разногласий, указав при этом: В п. 1.3., п. 2.1., приложении N 1 договора N 539 от 22.06.2018 указана рыночная стоимость объекта в размере 6 822 033 руб. 90 коп. без учета НДС согласно отчету N 430-18, выполненному независимым оценщиком ИП Кондратовым С.В.

Ссылаясь на то, что данная цена необоснованно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 268,7 кв.м (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, д. 11.; согласно отчету N 144-7/18 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 16.07.2018, выполненному независимым оценщиком ООО "Региональный центр оценки и экспертизы" по заказу ООО "ГРИДИ", рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 07.05.2018 составляет без учета НДС 3 494 000 руб.; в рамках дела N А09-10481/2013 установлено, что согласно заключению эксперта N 2/12 ООО "Международный центр оценки и консалтинга" Перепечко В.Ф. стоимость произведенного ООО "ГРИДИ" неотложного капитального ремонта нежилого помещения площадью 268,7 кв.м, расположенного в подвальном этаже 5-ти этажного жилого здания по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, д.11, по состоянию на дату проведения экспертизы составляет без учета НДС 1 609 358 руб., истец полагает, что рыночная стоимость объекта составляет 1 884 642 руб. без учета НДС согласно отчету N 144-7/18 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 16.07.2018, выполненному независимым оценщиком ООО "Региональный центр оценки и экспертизы" и согласно заключению эксперта N 2/12 ООО "Международный центр оценки и консалтинга" Перепечко В.Ф. по делу N А09-10481/2013 (3 494 000 руб. - 1 609 358 руб.).

ООО "ГРИДИ" предложило ответчику подписать протокол разногласий к договору, в противном случае общество обратиться в суд для урегулирования разногласий.

Управление письмом N 29/09-8965 от 26.07.2018 отказалось подписать протокол разногласий.

Несогласие ООО "ГРИДИ" с ценой выкупа спорного нежилого помещения, указанной в постановлении Брянской городской администрации N 1799-п от 14.06.2018 "Об условиях приватизации арендуемого ООО "ГРИДИ" нежилого помещения площадью 268,7 кв.м (этаж подвал), расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, д. 11", послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая требования истца по существу, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии оснований для их частичного удовлетворения, исходя из следующего.

Частью 4 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) предусмотрено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Таким образом, для органа местного самоуправления в лице управления заключение с истцом договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества является обязательным.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (п. 2 ст. 445 ГК РФ).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ).

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, приняв результаты повторной судебной экспертизы, проведенной для целей установления выкупной стоимости недвижимого имущества, установив рыночную стоимость спорного нежилого помещения согласно заключению экспертов ООО "Центр судебных и негосударственных экспертиз "ИНДЕКС" Малашенко С.Н, Барановой Т.Н. в размере 3 730 000 руб., без налога на добавленную стоимость, с учетом наличия у общества исключительного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность, суд первой инстанции правомерно урегулировал преддоговорные разногласия сторон относительно выкупной стоимости имущества, удовлетворив требование истца об изложении условий договора в следующей редакции:

"Пункт 1.3. договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018: "Рыночная стоимость объекта составляет 3 730 000,00 руб. без учета налога на добавленную стоимость согласно заключению эксперта N 51-0Э/18, N 3-0Э/18 по дополнительной экспертизе по делу N А09-9465/18;

"Пункт 2.1. договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018: "Продавец" продал, а "Покупатель" купил объект за 3 730 000,00 руб. без учета налога на добавленную стоимость"; "Приложение N 1 к договору купли-продажи от 22.06.2018 N 539. Стоимость объекта 3 730 000, 00 руб.".

Заявителем апелляционной жалобы по существу выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения иска в указанной части не оспариваются, оснований для их переоценки у судебной коллегии не имеется, обращаясь в суд апелляционной инстанции, общество не согласилось с принятым решением в части отказа в удовлетворении требования о дополнении договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018 пунктом 2.1.1. следующего содержания: "Стороны пришли к соглашению о частичной оплате выкупной стоимости объекта: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7 кв.м (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, д. 11, путем проведения зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем ООО "ГРИДИ" на сумму 2 033 651,79 руб.".

Как следует из статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательств при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности приобретают такое имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей (пункт 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.12.2012 N 9785/12, применение пункта 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и другое.

В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из материалов дела усматривается, что ни в договоре аренды спорного нежилого помещения N 199-ФД02012 от 07.08.2012, ни в договоре купли-продажи N 539 от 22.06.2018 не содержится условие о том, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных ООО "ГРИДИ", может быть возмещена последнему при выкупе нежилого помещения.

Учитывая вышеизложенное и то, что в материалы дела не представлено надлежащих доказательств того, что неотделимые улучшения помещения произведены ООО "ГРИДИ" с согласия арендодателя, судебная коллегия апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии у общества права требовать от арендодателя уменьшения арендной платы или зачета стоимости ремонта в счет арендной платы без подписания соответствующего соглашения.

На основании изложенного, оценив совокупность имеющихся в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о дополнении договора купли-продажи N 539 от 22.06.2018 пунктом 2.1.1 следующего содержания: "Стороны пришли к соглашению о частичной оплате выкупной стоимости объекта: муниципальное нежилое помещение общей площадью 268,7 кв.м. (в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-т Московский, д. 11, путем проведения зачета стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем ООО "ГРИДИ" на сумму 2 033 651 руб. 79 коп.".

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не влекут отмены решения суда.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для их переоценки у судебной коллегии не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены в обжалуемой части принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 05.07.2019 по делу N А09-9465/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

М.М. Дайнеко Л.А. Капустина