Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20 января 2020 г. N Ф10-6462/19 по делу N А84-5031/2018

город Калуга

20 января 2020 г.

Дело N А84-5031/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13.01.2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.01.2020 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей при ведении протокола судебного заседания помощником судьи	Нарусова М.М. Крыжской Л.А. Солодовой Л.В. Маркиной М.П.
при участии в заседании:
от истца: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ответчика: общество с ограниченной ответственностью "Трилока ЛТД" от третьих лиц: Правительство Севастополя общество с ограниченной ответственностью "Монтажстрой" Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя Шевцов Сергей Григорьевич	Гладышева Е.Ю., представитель по доверенности от 09.01.2020, сроком на 1 год; Мовровян А.А., представитель по доверенности от 10.06.2019, сроком на 3 года; представитель не явился, извещены надлежаще; представитель не явился, извещены надлежаще; представитель не явился, извещены надлежаще; не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, на решение Арбитражного суда города Севастополя от 15.07.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2019 по делу N А84-5031/2018,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Трилока Лтд" (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.03.2018, заключенного в отношении земельного участка площадью 5 608 кв. м, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. А. Фадеева, д. 18-а, и обязании в течение месяца с момента вступления решения суда в силу возвратить истцу спорный земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он был получен.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Севастополя, ООО "Монтажстрой", Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя, Шевцов Сергей Григорьевич.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15.07.2019 (судья Смоляков А.Ю.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2019 (судьи Сикорская Н.И., Евдокимов И.В., Тарасенко А.А.), в удовлетворении исковых требований отказано.

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, не согласившись с судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность, обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании суда округа представитель истца доводы кассационной жалобы поддержала по основаниям, изложенным в ней, просила кассационную жалобу удовлетворить.

Представитель ответчика возражала против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, полагала обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Арбитражного суда Центрального округа, о времени и месте судебного разбирательства, не явились.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке части 3 статьи 284 АПК РФ в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебные акты не подлежат отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Севастопольский городской Совет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 20.04.2006, зарегистрированный под номером 040665900074.

В целях приведения данного договора в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 27.03.2018, предметом которого является переданный по акту приема-передачи от 20.03.2006 в рамках договора аренды от 20.04.2006 N 040665900074 земельный участок с кадастровым номером 91:02:001017:357, общей площадью 5608 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Адмирала Фадеева, 18-А, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - "для строительства и обслуживания яхт-клуба".

В соответствии с пунктом 7.1 договора последний заключен сроком на 9 лет 11 месяцев.

В силу пункта 4.2.3 договора арендатор обязуется в полном объеме выполнять все условия настоящего договора.

Согласно пункту 4.2.5 договора арендатор обязуется использовать участок исключительно в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Положениями пункта 4.1 договора предусмотрено, что все обязательства по договору аренды земельного участка от 20.04.2006 N 040665900074 за арендатором сохраняются.

В силу подпункта "г" пункта 9.2.2 договора аренды земельного участка от 16.03.2006 арендатор обязуется начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

08.02.2008 сторонами договора заключено дополнительное соглашение, которым п. п. "г" п. 9.2.2 договора изложен в новой редакции: начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному целевому назначению до 20.06.2011 года. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

Общество 20.12.2013 года обратилось в Севастопольский городской Совет (вх. N 03/09 от 20.12.2013) с ходатайством о продлении срока строительства яхт-клуба по ул. Адм. Фадеева, дом 18, 18-А на 60 месяцев ввиду разработки и утверждения проектной документации, получения разрешения на строительство третьей очереди строительства объекта.

Управлением земельного контроля Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в рамках осуществления функций земельного контроля на территории города Севастополя, проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. Адмирала Фадеева, 18-А, по результатам которого составлен акт о проведении мероприятий по контролю за использованием собственности города Севастополя от 04.10.2018 N 1522-ГС.

В ходе проведения проверки установлено, что на момент проведения обследования на земельном участке расположен капитальный объект незавершенный строительством в уровне первого этажа.

Департамент направил в адрес общества предупреждение от 01.11.2018 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка и о расторжении договора аренды земельного участка, в котором истец предлагал в установленный срок предоставить документы, подтверждающие соблюдение условий договора в части застройки земельного участка, а также предлагал расторгнуть договор по взаимному соглашению сторон, путем подписания соответствующего соглашения, и вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

Истец ссылаясь на то, что обязанность по освоению и завершению застройки согласно целевому назначению ответчиком в установленные договором сроки не выполнена, что является существенным нарушением его условий, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций, исходили из установленного факта отсутствия вины арендатора, подтвержденные совершением ответчиком необходимых действий по освоению земельного участка, а также наличия обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка ответчиком в указанные в договоре сроки по строительству объекта, ввиду следующего.

Суды верно указали, что предметом данного спора являются материально-правовые требования о расторжении договора аренды земельного участка.

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса РФ ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися, так как возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ).

Таким образом, в соответствии с частью 1 статьи 23 и статьи 9 Закона N 6-ФКЗ к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений, которые применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Исходя из положений статей 188, 193 Хозяйственного кодекса Украины, статей 525, 526, 530, 629, 651 Гражданского кодекса Украины, статей 450, 619 ГК РФ следует, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что рассчитывала при заключении договора.

Согласно статье 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда, в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

На основании вышеизложенных норм права, суды верно указали, что в предмет доказывания по данному делу входит установление наличия или отсутствия оснований для расторжения договора аренды земли от 20.04.2006, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО "Трилока Лтд", ввиду существенного нарушения договора.

В обоснование исковых требований, Департамент ссылается на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что ответчик до настоящего момента, вопреки подпункту "г" пункта 9.2.2 договора аренды, не завершил постройку заявленного в договоре объекта на арендованном земельном участке.

Судами установлено, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду по договору от 20.04.2006 сроком на 9 лет 11 месяцев, с целью строительства и обслуживания яхт-клуба.

При этом, дополнительным соглашением от 08.02.2008 к договору аренды общество приняло на себя обязательство начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному целевому назначению до 20.06.2011.

Общество с ограниченной ответственностью "Трилока ЛТД" обратилось в Севастопольский городской Совет (вх. N 03/09 от 20.12.2013) 20 декабря 2013 года с ходатайством о продлении срока строительства яхт-клуба по ул. Адм. Фадеева, дом 18, 18-А на 60 месяцев ввиду разработки и утверждения проектной документации, получения разрешения на строительство третьей очереди строительства объекта.

28.08.2014 года в ответ на заявление ответчика о согласовании проектной документации на третью очередь строительства, Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя в адрес ответчика направлено Распоряжение Губернатора Севастополя от 27.08.2014 года N 517 "О разрешении на возобновление строительных работ на некоторых объектах капитального строительства города Севастополя" и Выписка из протокола заседания комиссии при Правительстве Севастополя по мониторингу и проверке соблюдения градостроительного законодательства при капитальной застройке земельных участков от 05.08.2014 N 14, которым принято решение о том, что для дальнейшего рассмотрения вопроса - Севгорстройнадзору совместно с Управлением земельного контроля необходимо провести обследование с выездом на место, представить проектные материалы на заседание Градостроительного совета при Правительстве Севастополя, а также указано на необходимость проведения комплексной экспертизы проекта.

Судебные инстанции, разрешая спор по существу и исследуя вопрос о расторжении договора аренды спорного земельного участка по инициативе арендодателя, правомерно указали, что приоритетным является разрешение вопроса о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока договора аренды.

Оценивая вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, в установленные сроки, суды обоснованно исходили из того, что ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства оговоренного объекта на указанном земельном участке, но не считает это нарушение существенным, ссылаясь на обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли обстоятельствам.

Судами установлено, что в течение 2006 года ответчиком осуществлены мероприятия по получению исходных данных и разработке проектной документации на три очереди строительства на смежных земельных участках, расположенных по адресу: город Севастополь, ул. Адм. Фадеева, дом 18 и 18А, в частности, получены исходные данные на строительство объекта "Яхт-клуб по ул. Адмирала Фадеева, 18 и 18а в бухте Стрелецкая, город Севастополь": АПЗ от 13.06.2006 года, утвержденное главным архитектором г. Севастополь; задание на проектирование, утвержденное заказчиком; технические условия на подключение проектируемого объекта к инженерным сетям: ТУ N 5/8-5628 от 06.12.2006 на водоснабжение и канализацию ГКП, ТУ N 10-3080 от 06.11.2006 г. на газоснабжение ОАО "Севастопольгаз"; отчет об инженерно-геологических изысканий площадки строительства, выполненный 23 ГМПО МО в г. Севастополе (шифр 73/22750), согласование с главным архитектором г. Севастополя на стадии эскизного проекта.

Арендатором обеспечена разработка проектной документации на две очереди строительства, а именно: рабочий проект "Яхтклуб по ул. Адмирала Фадеева, 18 и 18а в бухте Стрелецкая, город Севастополь. Очереди 1, 2. Генплан. Архитектурные решения (ГП, АР)", 2007 год, Предприятие Зодчий; рабочий проект "Яхтклуб по ул. Адмирала Фадеева, 18 и 18а в бухте Стрелецкая, город Севастополь. Очередь 2. Генплан-ГП", 2007 год, Предприятие Зодчий, рабочий проект "Рабочий проект "Яхтклуб по ул. Адмирала Фадеева, 18 и 18а в бухте Стрелецкая, город Севастополь. Очередь 2. Архитектурные решения", 2007 год, Предприятие Зодчий, а также получено Положительное комплексное заключение N 671-06-2007 20.07.2007 государственной экспертизы по рабочему проекту: "Яхт-клуб по ул. Адмирала Фадеева, 18 и 18а в бухте Стрелецкая, г. Севастополь" Очередь 1,2, которым установлено, что проектная документация отвечает действующим государственным строительным нормам и рекомендуется к утверждению.

Кроме того, на первую и вторую очередь строительство ответчиком получено Разрешение на выполнение строительных работ N 1235 от 04.11.2010, выданное Инспекцией ГАСК в г. Севастополе, на основании которого ответчиком осуществлялось возведение первой и второй очередей строительства, зарегистрирована декларация о готовности объекта к эксплуатации на первую очередь строительства, на основании чего, ответчиком зарегистрировано право собственности на нежилые помещения первой очереди строительства.

Также инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в городе Севастополе 07.03.2011 Обществу с ограниченной ответственностью "Трилока ЛТД" выдано разрешение на выполнение строительных работ (N 69) на строительство третьей очереди яхт-клуба.

Более того, в 2010 году по заказу ответчика разработан Эскизный проект "Яхтклуб по адресу: ул. Фадеева, 18а в г. Севастополе" на третью очередь строительства, который 01.12.2010 согласован Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации, разработан Рабочий проект "Яхтклуб по адресу: ул. Фадеева, 18а. Вынос участка КЛ-6кВ "ПС-15-ТП-1954" с территории застройки, а также Проект организации строительства, который согласован Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации (Заключение от 16.12.2010 N С-325/10, в результате реализации которого на территории участка по адресу: г. Севастополь, ул. Фадеева 18а, возведена комплектная трансформаторная подстанция), по проекту организации строительства третьей очереди получено положительное заключение Управления градостроительства и архитектуры СГГА N С-325/10.

Судами также установлено, что в течение 2011 года по заказу ответчика Частным акционерным обществом "Севастопольский Стройпроект" разработан проект третьей очереди "Яхтклуб по ул. Адмирала Фадеева, 18а в г. Севастополь (Апартаменты)", состоящий из следующих томов: Том 1 (Пояснительная записка), Том 2 (Генплан), Том 3 (Архитектурно-строительные решения), Том 4 (Технологические решения), Том 5 (Газоснабжение), Том 6 (Силовое электроборудование. Электрическое освещение), Том 8 (Заявление об экологических последствиях деятельности), Том 8 (Оценка воздействия на окружающую среду).

На проект "Яхтклуб по ул. Адмирала Фадеева, 18а в г. Севастополь (Апартаменты)" получено экспертное заключение от 01.07.2011 о его соответствии нормативно-правовым актам по охране труда от Государственного комитета Украины по промышленной безопасности, охране труда и горному надзору, разработаны специальные пожарные условия от 12.07.2011 года для строительства третьей очереди по проекту "Яхтклуб по ул. Адмирала Фадеева, 18а в г. Севастополь (Апартаменты)", которые впоследствии 21.11.2011 года согласованы Государственной инспекцией техногенной безопасности Украины (управление в г. Севастополе).

Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в городе Севастополе 07.03.2011 Обществу с ограниченной ответственностью "Трилока ЛТД" выдано разрешение на выполнение строительных работ (N 69) на строительство третьей очереди яхт-клуба.

Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в городе Севастополе 01.12.2011 зарегистрирована Декларация о начале выполнения подготовительных работ N СТ 03411015104.

Кроме того, в течение периода 2012-2013 годы проведена повторная экспертиза изменений к проекту третьей очереди "Яхтклуб по ул. Адмирала Фадеева, 18а в г. Севастополь (Апартаменты)" в Севастопольском городском филиале ГП "Специализированная государственная экспертная организация - центральная служба украинской государственной строительной экспертизы".

В дальнейшем, в марте 2017 года проведена процедура публичных слушаний по Генеральному плану города Севастополя, ответчиком подана корректировка проекта и предложения ООО "Трилока" учтены в протоколе от 23.05.2017 N 1 (ответ ДАИГ от 09.06.2017 N 04-11/3389-Д).

Исходя из положений ч. 1 ст. 48, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", ст. 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и ч. 5 ст. 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности" следует, что понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительства строительных работ, а именно: подготовку необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

Судами из представленных ответчиком документов установлено, что Общество получило разрешения на строительство объектов капитального строительства первой, второй и третьей очереди, имелась проектная документация объекта капитального строительства с получением положительных заключений, объект первой очереди завершен строительством, принят в эксплуатацию, объект второй очереди в стадии незавершенного строительства, процентная готовность которого 85%, в связи с чем, ответчиком осуществлены работы по освоению земельного участка, строительству первой, второй и третьей очередей объекта строительства в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.

На основании Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 18.09.2019 установлено, что за ответчиком было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (II очередь) расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Адмирала Фадеева, 18-А. Площадь застройки 1511,7 кв.м, степень готовности 85%. Основания выдачи, разрешение на выполнение строительных работ N 1235 от 04.11.2010.

Кроме того, в период после 18.03.2014, ответчиком также предпринимались меры для соблюдения условий договора, а именно: 01.03.2016 года заключен Договор N 17-16 об авторском надзоре за строительством объекта "Яхт-клуб по ул. Адмирала Фадеева, 18 и 18а в бухте Стрелецкая, г. Севастополь, корпус 2", получены Технические условия от 28.01.2016 года на подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства к сети газораспределения, получены Технические условия от 15.03.2016 года на технологическое присоединение к электрическим сетям ФГУП 101 ПЭС Минобороны России энергопринимающих устройств.

04.04.2016 в Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя подано Извещение о начале выполнения строительных работ, которое зарегистрировано в этот же день, после чего ответчиком продолжены строительные работы по второй очереди (второй пусковой комплекс) строительства, что подтверждается представленными в материалы дела документами, в том числе, актами проверок органа исполнительной власти города Севастополя, а именно актами проверок Управлениями государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя в отношении объекта капитального строительства "Яхт-клуб по ул. Адмирала Фадеева, 18 и 18а в бухте Стрелецкая, г. Севастополь, корпус 2" от 21.10.2016 года, от 01.03.2017 года, а также 26.07.2019.

В течение 2018 года Управлением государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя в соответствии с утвержденной программой проверок неоднократно проведены выездные проверки объекта капитального строительства: "Строительство яхт-клуба по ул. Адмирала Фадеева, 18, 18А в бухте Стрелецкая в г. Севастополе", внесены записи в Журнал учета проверок юридического лица, осуществлена фотофиксация, что подтверждается Актами проверок от 14.05.2018, от 13.09.2018, от 05.12.2018. Фотофиксациями к Актам проверок подтверждается расположение на земельном участке пятиэтажного объекта.

28.04.2018 распоряжением N 5360-РДЗ "О выдаче разрешения на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной собственности города федерального значения Севастополь без предоставления земельных участков и установления сервитутов для размещения объекта - элементы благоустройства территории (устройства для вертикального озеленения и цветочного оформления, цветочницы, вазоны, деревья, кустарники, травянистые растения, цветы, тротуар, аллея, дорожка, тропинка, урны, скамейки, освещение), расположенном по адресу: г Севастополь, ул. Адм. Фадеева, 18-А, согласно прилагаемой схемы границ, площадью 6712 кв. м" Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя выдано разрешение Обществу с ограниченной ответственностью "Трилока ЛТД" на размещение, не требующее разрешения на строительство, на землях государственной собственности города федерального значения Севастополя объекта - элементы благоустройства территории (устройства для вертикального озеленения и цветочного оформления, цветочницы, вазоны, деревья, кустарники, травянистые растения, цветы, тротуар, аллея, дорожка, тропинка, урны, скамейки, освещение), расположенном по адресу: г. Севастополь, ул. Адм. Фадеева, 18-А, согласно прилагаемой схемы границ, площадью 6712 кв. м, без установки ограждения и с условием доступа на территорию неограниченного круга лиц.

Также согласно Акта проверки Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя от 26.07.2019, работы на объекте расположенном по адресу г. Севастополь, ул. Адм. Фадеева, 18, 18-А, по возведению II очереди, выполняются в соответствии с проектной документацией, что указывает на несостоятельность доводов истца об отсутствии таковой у ответчика.

Приказом Министерства культуры РФ от 12 августа 2016 года "1864 "Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита" утверждены новые градостроительные регламенты, в соответствии с которыми, земельный участок по адресу: г. Севастополь, ул. Фадеева 18а попал в зону Г-4, согласно которой, высотные параметры зданий и сооружений ограничены 16 метрами.

Так, ответчик 04.10.2017 года обратился в Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя с заявлением на получение градостроительного плана земельного участка по адресу: г. Севастополь, ул. Фадеева 18 А, а 21.11.2017 года Департаментом утвержден ГПЗУ, в соответствии с которым предельное количество этажей и предельная высота зданий, строений, сооружений составляет 2 этажа, в связи с этим, реализация проекта "Яхтклуб по ул. Адмирала Фадеева, 18а в г. Севастополь (Апартаменты)" стала невозможной.

На основании указанного ГПЗУ ООО "Архитектурно-проектная мастерская БРАУДЕ" по заданию ответчика в 2018 году разработан новый проект строительства "Строительство и обслуживание яхтклуба по ул. Адмирала Фадеева, 18А в бухте Стрелецкая в г. Севастополе".

Ответчиком, после разработки указанного проекта, подано заявление в Департамент градостроительства и архитектуры города Севастополя об утверждении данного проекта, Департаментом отказано (отказ N 162) в согласовании данного проекта, а в настоящий момент проект третьей очереди находится на исправлении проектировщиком замечаний, указанных в отказе Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя.

С учетом вышеизложенного, суды правомерно указали, что ответчиком представлены как доказательства, которые указывают на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по освоению и реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, так и доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по освоению арендованного земельного участка как до 2014 года, так в период действия на территории города Севастополя законодательства РФ, в связи с чем, довод истца о том, что строительство объекта осуществляется без проектной документации, судами правомерно признан необоснованным, поскольку отказ Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя (отказ N 162) вынесен по результатам рассмотрения проектной документации на третью очередь объекта, строительство которой не начато.

Кроме того, исходя из фактических доказательств и обстоятельств дела, суды, оценив действия ответчика по освоению земельного участка, правомерно указали, что истцом не доказан порок поведения арендатора и, соответственно, факта существенного нарушения ООО "Трилока Лтд" условий спорного договора аренды земельного участка, являющегося основанием для его расторжения, учитывая, что других оснований для расторжения договора не заявлено.

Более того, поскольку Распоряжением Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 года N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя было запрещено вплоть до особого распоряжения, то в соответствии с правовой позицией, высказанной в постановлении АС ЦО от 29.06.2017 по делу N А84-3658/2016, указанный правовой акт является юридически значимым для оценки добросовестности застройщика с учетом специфики сложившихся правоотношений в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации.

Таким образом, судебные инстанции, исследовав представленные доказательства, определяя критерий добросовестности истца, степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота для устранения возникших непредвиденных обстоятельств, пришли к правомерному выводу о том, что эти обстоятельства возникли в результате действий арендодателя, выразившиеся в ограничении прав ответчика на осуществление строительных работ путем издания распоряжения через свой уполномоченный орган о запрете капитального строительства на территории города Севастополя.

Также судами верно учтено, что на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения, при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, а вопросы выдачи разрешения на строительства в переходный период были урегулированы лишь 28.04.2015 года в связи с изданием Правительством Севастополя постановления N 339-ПП "Об утверждении положения об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города Федерального значения Севастополя".

При таких обстоятельствах, суды правомерно указали, что ответчик, действуя разумно и добросовестно, предпринял все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ для надлежащего оформления землепользования и получения градостроительной документации с целью осуществить строительство указанного в договоре объекта, поскольку с 18.03.2014 года по 28.04.2015 у Общества отсутствовала возможность осуществлять застройку участка, ввиду объективных причин, препятствовавших осуществлению ответчиком строительства заявленного объекта на спорном земельном участке в указанный период.

Кроме того, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, который учитывает права и законные интересы другой стороны, содействует ей, в том числе, в получении необходимой информации.

При оценке поведения ответчика на предмет добросовестности, судом учитывается, что у Общества отсутствовала возможность осуществлять строительные работы в период действия законодательства Украины именно ввиду объективных причин, а в период действия законодательства Российской Федерации - по причинам, не зависящих от арендатора, в силу издания указов субъекта, а также в связи с необходимостью получения земельной документации по законодательству РФ, а также законам и нормативным правовым актам субъекта РФ, которая, получалась ответчиком в соответствующих органах с превышением установленного срока для их выдачи, поэтому несмотря на наличие права у истца на иск о расторжении договора аренды по мотивам нарушения срока завершения строительства при установленных выше судом обстоятельствах, истец, как лицо, наделенное властными полномочиями, должен был учесть права и законные интересы ответчика в той мере, в которой Общество вправе было рассчитывать при исполнении договорных отношений с целью стабильности указанных отношений между сторонами и соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

С учетом изложенного, суды пришли к выводу о том, что истец как публичный участник земельных правоотношений, при осуществлении правомочий собственника земельного участка, связанных с обращением в суд с иском о расторжении договора аренды земли по мотивам нарушения Обществом установленного договором срока строительства, злоупотребил своим правом, что в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается, поскольку эти обстоятельства возникли в силу объективных причин, в том числе, в результате действий истца.

Исходя из положений Гражданского кодекса РФ и пункта 66 Информационного письма Президиума ВАС РФ 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" установлена обязанность стороны до обращения в суд с требованием о расторжении договора направить другой стороне письменное предупреждение о необходимости исполнения ею обязательства в разумный срок.

Между тем, как верно отметили суды, ответчик не мог реализовать представленную ему дополнительную возможность устранить допущенные нарушения условий договора в определенный в претензии срок в силу сложившихся обстоятельств, связанных как с объективными причинами невозможности освоения земельного участка в период действия законодательства Украины на территории Севастополя, так и с действиями уполномоченных органов истца по несвоевременной выдаче соответствующих документов по законодательству РФ в связи со сменой правового поля.

Учитывая, что материалами дела порок поведения арендатора не подтвержден и, соответственно, наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя, а также то, что расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон, суды правомерно отказали в удовлетворении требований Департамента в указанной части.

Относительно требований в части обязания в течение месяца с момента вступления решения суда в силу возвратить истцу спорный земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он был получен, суды, руководствуясь пунктом 1 статьи 622 ГК РФ правомерно указали, что поскольку возврат земельного участка является материально-правовым последствием расторжения договора аренды, то исковое требование в этой части также не подлежит удовлетворению, ввиду отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, в полном объеме были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и не опровергают их выводы.

Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 15.07.2019 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2019 по делу N А84-5031/2018 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.М. Нарусов

Судьи

Л.А. Крыжская Л.В. Солодова