Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 3 февраля 2020 г. N Ф10-6493/19 по делу N А62-11210/2018

г. Калуга

03 февраля 2020 г.

Дело N А62-11210/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего Платова Н.В.,

судей Егоровой С.Г., Елагиной О.К.

при участии от истца Бересневой О.А. (доверенность от 06.09.2019), от ответчика Шумилова В.В. (приказ от 31.07.2019 N 108), Захарычева П.А. (доверенность от 20.08.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 25 июня 2019 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2019 года по делу N А62-11210/2018,

установил:

общество с ограниченной ответственностью фирма "Комбит" (ОГРН 1026701447552, ИНН 6731000920, Смоленская обл.; далее - общество фирма "Комбит") обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" (ОГРН 1126732000670, ИНН 6732033132, Смоленская обл.; далее - общество "ВитебскЖилстрой") об обязании передать по акту приема-передачи нежилые помещения N 7, 8, 9, 10 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60/2, во исполнение договора от 29.03.2016 N 10-9-8-7-ОФ. Делу присвоен N А62-11210/2018.

Общество "ВитебскЖилстрой" обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу фирма "Комбит" о:

- признании недействительными договоров от 29.03.2016 N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227, 17, 15, 25, 99, 132 Д с дополнительными соглашениями от 03.05.2017 N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д, договора от 29.03.2016 N 10-9-8-7-5-ОФ с дополнительным соглашением от 03.05.2017 N 10-9-8-7-ОФ, договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 с дополнительным соглашением от 03.05.2017;

- зачете стоимости переданных жилых помещений по решению Арбитражного суда Смоленской области от 08.11.2018 по делу N А62-6094/2018, а также передаче офисных помещений N 7, 8, 9, 10 в многоквартирном доме в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60/2, в счет денежной компенсации за утрату права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12, определив общий размер компенсации из расчета стоимости жилых помещений N 15, 17, 25, 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 99 (23 923 660 руб.) и офисных помещений N 7, 8, 9, 10 (18 685 200 руб.), а также учитывая ранее выплаченную сумму по предварительному договору купли-продажи (2 000 000 руб.), равной 44 608 860 руб.

- признании права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 без выделения доли за общество "ВитебскЖилстрой". Делу присвоен номер А62-11314/2018.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 06 марта 2019 года дела N А62-11314/2018, А62-11210/2018 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу N А62-11210/2018.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 25 июня 2019 года, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2019 года, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе общество "ВитебскЖилстрой", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, нарушение норм процессуального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просило отменить обжалуемые судебные акты, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу общество фирма "Комбит" возразило против доводов заявителя, указав на их необоснованность.

В судебном заседании представители общества "ВитебскЖилстрой" и общества фирма "Комбит" подтвердили доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Проверив в порядке, установленном гл. 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы, Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Предметом первоначального иска является требование общества фирма "Комбит" к обществу "ВитебскЖилстрой" об обязании передать нежилые помещения по договору.

Предметом встречного иска являются требования общества "ВитебскЖилстрой" к обществу фирма "Комбит" о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве, купли-продажи земельного участка с дополнительными соглашениями, зачете стоимости жилых и офисных помещений и ранее выплаченной суммы по предварительному договору купли-продажи в счет компенсации за утрату права собственности на земельный участок, признании права общей долевой собственности на земельный участок.

Суды в соответствии со ст.ст. 10, 153, 164, 166, 168-170, 173-174.1, 178, 179, 224, 289, 290, 328, 413, 434, 450, 454, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), ст.ст. 1, 4, 8, 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) признали обоснованным требование общества фирма "Комбит" к обществу "ВитебскЖилстрой" об обязании передать нежилые помещения по договору и необоснованными требования общества "ВитебскЖилстрой" к обществу фирма "Комбит" о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве, купли-продажи земельного участка с дополнительными соглашениями, зачете стоимости жилых и офисных помещений и ранее выплаченной суммы по предварительному договору купли-продажи в счет компенсации за утрату права собственности на земельный участок, признании права общей долевой собственности на земельный участок.

Как следует из материалов дела, между обществом "ВитебскЖилстрой" (покупатель) и обществом фирма "Комбит" (продавец) заключен предварительный договор от 17.12.2013 (далее - предварительный договор) купли-продажи земельного участка площадью 7 962 кв.м с кадастровым номером 67:27:0030717:12, разрешенным использованием под объектами производственной базы, инвентарным номером 3662, расположенным по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60, и находящиеся на нем объекты.

Согласно п.п. 1.2, 2.1.1, 2.1.2, 3.1, 5.3, 10.2 предварительного договора, цена объектов недвижимости составляет 80 000 000 руб., которые покупатель оплачивает продавцу на условиях настоящего и основного договора купли-продажи. Стороны приняли обязательство заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости в течение пяти рабочих дней с момента получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке, находящемся по адресу Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60, кадастровый номер 67:27:0030717:12, зарегистрировать сделку купли-продажи объектов недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области в установленном порядке.

Договором установлено, что покупатель вносит продавцу денежную сумму в размере 2 000 000 руб. в качестве задатка за объекты недвижимости на момент подписания данного договора; после получения разрешения на строительство многоэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030717:12 покупатель передает продавцу по договору долевого участия в качестве оплаты причитающихся с него сумм по данному и основному договору купли-продажи объекты недвижимости со следующими характеристиками: на 1-м этаже многоэтажного жилого дома - 760 кв.м нежилых помещений по стоимости 40 000 руб. за кв.м; квартиры в трех подъездах с третьего по седьмой этаж общей площадью 1 252,63 кв.м (пять трехкомнатных квартир, семь двухкомнатных и семь однокомнатных квартир) по стоимости 38 000 руб. за кв.м, общая площадь и этажность передаваемых кв.м может быть уточнена на основании проектной документации строящегося дома на вышеуказанном земельном участке по дополнительному соглашению сторон.

Дополнительным соглашением от 16.11.2015 стороны продлили срок действия предварительного договора с 17.12.2013 до заключения основного договора купли-продажи и договора участия в долевом строительстве дома, но не позднее 30.12.2016.

Кроме того, между обществом "ВитебскЖилстрой" (арендодатель) и обществом фирма "Комбит" (арендатор) 19.12.2013 (далее - договор аренды) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 7 962 кв.м для проведения изыскательских работ (разработка и получение технических условий, градостроительных планов, планов застройки) и застройки многоквартирными жилыми домами и иными объектами капитального строительства, необходимыми для использования и обслуживания многоквартирных жилых домов и т.п.) (п.п. 1.1, 1.3, 2.1, 7.2 договора аренды).

Стороны установили, что договор вступает в силу с даты его государственной регистрации и действует в режиме возмездных арендных отношений с 19.12.2013 в течение 3 лет. По истечении срока договора арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, при прочих равных условиях. 30.12.2013 произведена государственная регистрация указанного договора аренды.

Застройщик получил разрешения на строительство:

- от 25.09.2014-1 этапа строительства: блок-секции N N 1 и 2: 14- этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, со сроком действия до 30.07.2017;

- от 11.06.2015-2 этапа строительства-блок-секции N 3, 4, 5: 14- этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения, со сроком действия до 30.06.2017.

Между обществом фирма "Комбит" и обществом "ВитебскЖилстрой" заключен договор 29.03.2016 (далее - договор долевого участия) об участии в долевом строительстве жилья N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д, по условиям которого дольщик принимает участие в строительстве 14-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения" по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60. Дольщик вносит денежные средства в порядке и сроки, предусмотренные договором долевого участия, а застройщик обязуется обеспечить строительство 14-этажного жилого дома (секции 1, 2, 3, 4, 5) в соответствии с утвержденным проектом и передать по завершению строительства 21 квартиру по перечню, указанному в п. 1.1 договора долевого участия, содержащему идентифицирующие признаки (секция, номер квартиры, этаж, количество комнат, площадь, стоимость). Общая стоимость квартир составляет 42 938 860 руб.

По условиям п. 2.1 договора долевого участия, дольщик производит оплату квартир в размере базовой договорной стоимости 42 938 860 руб. в соответствии с п. 1.1 договора долевого участия. В указанную сумму включается стоимость затрат на строительство квартир, лоджий, общедолевого имущества, а также сумма денежного вознаграждения застройщика за организацию и ведение строительства.

Как предусмотрено п. 2.3 договора долевого участия, сумма 42 938 860 руб. в соответствии с п. 3.2 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, расположенного по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Крупской, от 25.03.2016 считается внесенной на расчетный счет застройщика с момента регистрации такого договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.

Дополнительным соглашением от 03.05.2017 стороны внесли изменения в договор долевого участия, уточнив (в том числе) перечень подлежащих передаче квартир, а именно: в первой и второй секциях строящегося 14-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60, подлежали передачи квартиры N 15, 17, 25, 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 99. Кроме того, дополнительным соглашением изменена стоимость земельного участка, подлежащего передаче в собственность на основании договора купли-продажи от 03.05.2017, которая составляет 53 894 640 руб.

Между обществом фирма "Комбит" и обществом "ВитебскЖилстрой" заключен договор от 29.03.2016 N 10-9-8-7-ОФ (далее - договор долевого участия) об участии в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (объект недвижимости) с приложениями, на основании которого для строительства 14-этажного жилого дома с помещениями общественного назначения по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Крупской, дольщик вносит денежные средства в порядке и сроки, предусмотренные договором, а застройщик обязуется обеспечить строительство 14-этажного жилого дома (секции 1, 2) в соответствии с утвержденным проектом и передать дольщику в сроки, указанные в п. 3.1 договора, нежилые встроенные помещения общественного назначения N 10, 9, 8, 7 по перечню, указанному в п. 1.1 договора долевого участия, содержащему идентифицирующие признаки (секция, номер помещения, этаж, площадь, стоимость). Общая стоимость помещений составляет 18 685 200 руб.

По условиям п. 2.1 договора долевого участия, базовая стоимость объектов недвижимости в соответствии с п. 1.1 договора составляет 18 685 200 руб., в указанную сумму включается стоимость затрат на строительство мест общего пользования или общедомового имущества, а также сумма денежного вознаграждения застройщика за организацию и ведение строительства.

Как предусмотрено п. 2.4 договора долевого участия, сумма 18 685 200 руб. в соответствии с п. 3.1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, расположенного по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60, от 29.03.2016 считается внесенной на расчетный счет застройщика с момента регистрации такого договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.

В соответствии с п. 5.5 договора долевого участия, застройщик имеет право инициировать расторжение заключенного с дольщиком договора в случае нарушения сроков уплаты денежных средств, предусмотренных договором. Расторжение договора осуществляется по соглашению сторон, в случае недостижения соглашения - в судебном порядке.

Дополнительным соглашением от 03.05.2017 с приложениями, стороны внесли изменения в договор долевого участия, поименовав его договором N 10-9-8-7-5-ОФ от 29.03.2016, уточнив (в том числе) перечень подлежащих передаче объектов недвижимого имущества, а именно: подлежат передаче дольщику нежилые встроенные помещения общественного назначения N 10, 9, 8, 7, расположенные в секциях N 1, 2, а также помещение N 5, расположенное в секции N 3, изменена стоимость объектов недвижимого имущества, которая составила 23 467 600 руб.

Также между обществом фирма "Комбит" (продавец) и обществом "ВитебскЖилстрой" (покупатель) заключен договор от 29.03.2016 купли-продажи земельного участка площадью 7 962 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки под строительство многоэтажного жилого дома, инвентарный номер 3662 с кадастровым номером 67:27:0030717:12, расположенный по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60 (далее - договор купли-продажи), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность вышеуказанный земельный участок, принадлежащий продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 02.12.2008 с дополнительными соглашениями о внесении изменений в договор купли-продажи от 16.11.2009, от 16.01.2012.

Стоимость земельного участка составила 80 000 000 руб., которые подлежат внесению покупателем до 31.05.2017 на следующих условиях:

- покупатель передает продавцу в качестве оплаты по договору долевого участия N 10-9-8-7-ОФ от 29.03.2016 объекты недвижимости (нежилые помещения общественного назначения) на сумму 18 685 200 руб., площадью 467, 13 кв.м;

- покупатель передает продавцу в качестве оплаты по договору долевого участия N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131,135,139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д от 29.03.2016 объекты недвижимости (жилые помещения) на сумму 42 938 960 руб.;

- покупатель с момента регистрации настоящего договора оплачивает продавцу аванс в размере 2 000 000 руб. в течение 10 рабочих дней;

- покупатель оплачивает остаток денежных средств в сумме 16 375 940 руб. на расчетный счет продавца в соответствии с графиком равными долями в течение 12 месяцев с 01.06.2016 по 31.05.2017 в сумме 1 364 662 руб.

В соответствии с дополнительным соглашением от 03.05.2017 к договору купли-продажи земельного участка от 29.03.2016 внесены изменения в части стоимостного выражения подлежащих передаче помещений.

Дополнительным соглашением к договору купли-продажи земельного участка от 29.03.2016, датированным 17.08.2017, стороны пришли к соглашению, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв.м, расположенный по адресу: Смоленская обл., город Смоленск, ул. Крупской, д. 60, находится в ипотеке у участников долевого строительства в соответствии с договорами долевого участия, приведенными в перечне.

Как усматривается из актов приема-передачи от 29.03.2016, 03.05.2017, земельный участок передан обществом фирма "Комбит" обществу "ВитебскЖилстрой" в отсутствие взаимных претензий сторон.

Договоры долевого участия с дополнительными соглашениями прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается отметками Управления Росреестра по Смоленской области и выписками из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 08.08.2018 N КУВИ-001/2018-5377535. При этом договор купли-продажи земельного участка не прошел государственной регистрации - в государственной регистрации отказано (т. 5 л. 124-126).

Ссылаясь на исполнение своих обязательств по передаче земельного участка и уклонение ответчика от регистрации права собственности на такой земельный участок до регистрации соответствующих обременений на него со стороны дольщиков - граждан и юридических лиц, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В свою очередь ответчик, указывая на то, что сторонами заключены договоры об участии в долевом строительстве, по условиям которых участник строительства общество фирма "Комбит", осуществляет оплату приобретаемых помещений - квартир N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131,135,139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227, 17, 15, 25, 99, 132, а также нежилых помещений N 10, 9, 8, 7, 5, посредством заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, предоставленного обществом фирма "Комбит", общество "ВитебскЖилстрой" в рамках договора аренды, обратилось в суд с настоящим иском.

В обоснование заявленных требований общество "ВитебскЖилстрой" ссылалось на то, что по условиям заключенных договоров долевого участия, расчет считается произведенным с момента государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, сторонами в исполнение указанных условий, 29.03.2016 заключен договор купли-продажи, однако регистрирующим органом отказано в регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок к застройщику. Кроме того, указывает, что договор купли-продажи земельного участка, а также договоры долевого участия в строительстве не могут считаться действительными. В настоящее время реализация правомочий собственника земельного участка в рамках договора купли-продажи обществом с ограниченной ответственностью "ВитебскЖилстрой" не представляется возможной. В результате действий общество фирма "Комбит" регистрация права собственности общества "ВитебскЖилстрой" на земельный участок невозможна, в том числе ввиду установления права аренды общества "ВитебскЖилстрой" на земельный участок бессрочно. Таким образом, встречное исполнение обязательств по сделкам со стороны общества фирма "Комбит" не предоставлено, что влечет прекращение оснований к передаче дольщику объектов строительства и является основанием к признанию договоров недействительными и их расторжению. Более того указало, что на земельном участке имеется имущество общества фирма "Комбит", что препятствует его использованию.

Считая, что действия общества фирма "Комбит" привели к невозможности государственной регистрации права застройщика на земельный участок, а также усматривая в действиях участника долевого строительства признаки инвестиционной деятельности, застройщик обратился с настоящим иском.

Подлежит отклонению довод заявителя кассационной жалобы о том что, суды неправильно квалифицировали правоотношения сторон как возникшие из договоров на участие в долевом строительстве, на которые распространяются положения Закона об участии в долевом строительстве.

Как разъяснено в п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), следует, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ГК РФ ("Купля-продажа"), 37 ГК РФ ("Подряд"), 55 ГК РФ ("Простое товарищество") и т.д.

При этом существенное значение для разграничения правоотношений долевого участия от инвестирования, имеет индивидуализация предмета сделки. Для индивидуализации предмета договора достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Кроме того, индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Суды установили, что квартиры и нежилые встроенные помещения общественного назначения были индивидуализированы (этаж, номер, площадь), из приложений к договорам усматривается планировка, дается отсылка к проекту, указано обозначение квартир на схеме, как того требуют нормы Закона об участии в долевом строительстве (т. 2 л. 35-83).

Таким образом, заключением 29.03.2016 договора об участии в долевом строительстве жилья N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д, а также договора N 10-9-8-7-ОФ об участии в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (объект недвижимости), стороны фактически установили натурный порядок исполнения взаимных финансовых обязательств как в рамках договоров долевого участия в строительстве, так и в рамках договора купли-продажи земельного участка.

Правоотношения инвестирования, в свою очередь, ставят целью приобретение определенного количества помещений в строящемся жилом доме без их индивидуализации, как того требуют нормы Закона об участии в долевом строительстве, поскольку интересом участника правоотношений инвестирования выступает вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли.

В нарушение ст. 65 АПК РФ общество "ВитебскЖилстрой" не представило в материалы дела доказательства того, что само по себе участие в строительстве целью общества фирма "Комбит" не являлось, а также того, что общество фирма "Комбит" действовало в качестве инвестора в спорных правоотношениях, направленных на получение прибыли.

Из материалов дела следует что, договор аренды земельного участка от 19.12.2013, договор N 10-9-8-7-ОФ от 29.03.2016 об участии в долевом строительстве нежилого встроенного помещения общественного назначения (объект недвижимости) и договор об участии в долевом строительстве жилья от 29.03.2016 N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д от 29.03.2016 оформлены в установленном порядке и прошли государственную регистрацию. Заключенные между сторонами договоры долевого участия предусматривают возмездное участие дольщика в совершенной сделке путем передачи земельного участка. По делу установлен факт исполнения обязательств дольщиком (передачи земельного участка застройщику).

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 29.06.2017 по делу N А62-2476/2017 установлен факт освоения земельного участка обществом "ВитебскЖилстрой": несмотря на отказ арендодателя от договора аренды участка по истечении срока, на который он заключен, арендатор продолжал пользоваться участком, акт возврата земельного участка не составлялся, арендодатель принимал плату по арендной плате после истечения срока действия договора: платежные поручения от 30.03.2017 уплата арендной платы за 4 квартал 2016 года, от 31.03.2017 уплата арендной платы за 1 квартал 2017 года. Договор аренды земельного участка от 19.12.2013 признан действующим и заключенным на неопределенный срок. При этом установленное судом злоупотребление правом со стороны общества фирма "Комбит", выразившееся в намеренном воспрепятствовании достижению цели аренды земельного участка, не являлось основанием для отказа в удовлетворении требований об обязании застройщика исполнить обязательства по передаче объектов недвижимости в соответствии с условиями договора долевого участия.

Указанные обстоятельства также установлены судом по делу N А62-6094/2018, по результатам рассмотрения которого вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 08 ноября 2018 года удовлетворен иск общества "ВитебскЖилстрой" к обществу фирма "Комбит" об обязании передать в течение десяти дней после вступления решения в законную силу по акту приема-передачи жилые помещения N N 15, 17, 25, 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 99 в 14-этажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60/2, во исполнение обязательств по договору об участии в долевом строительстве жилья от 29.03.2016 N 55, 56, 60, 64, 67, 83, 87, 120, 123, 124, 127, 131, 135, 139, 171, 172, 175, 176, 219, 223, 227-Д с дополнительным соглашением от 03.05.2017.

Из изложенного следует, что наличие действующего между сторонами договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12 по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60, не препятствует достижения сторонами целей, предусмотренных договорами долевого участия.

При этом в деле N А62-6094/2018 суды установили, что застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2017 N 67- RU67302000-96-2017, согласно которому введен в эксплуатацию 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения. I этап строительства - блок-секции N 1 и N 2 (квартиры N 1-104), расположенный по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60/2. В отношении II этапа строительства - блок-секции N 3, N 4, N 5 (III этап строительства) полученное застройщиком разрешение на строительство от 11.06.2015 N RU 67 302000-151 продлено до 15.11.2018.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, считаются находящимися в залоге в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей).

В силу ч. 3 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

Как предусмотрено ч. 7 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в ч.ч. 1-3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением отдельных случаев.

Проанализировав указанные правовые нормы, суды верно признали право аренды на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв.м, находится в залоге дольщиков.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ст.ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.п. 66, 67 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

По делу N А62-6094/2018 также суд установил, что в Едином государственном реестре недвижимости имеются записи о регистрации договоров долевого участия дольщиков 14-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения. I этап строительства - блок-секции N 1 и N 2 (квартиры N 1-104), расположенного по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60/2, соответственно застройщик в любом случае лишен права зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв.м (вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Смоленской области от 08 ноября 2018 года по делу N А62-6094/2018).

Из представленной в материалы дела копии уведомления об отказе в государственной регистрации права от 31.08.2017 N 67/001/085/2017-4609,4610 усматривается, что в осуществлении государственной регистрации права собственности покупателя в отношении земельного участка и ипотеки в силу закона отказано в связи с наличием залога в пользу участников долевого строительства.

Как разъяснено в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Согласно п. 2 ст. 224 ГК РФ если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента.

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

Таким образом, общество "ВитебскЖилстрой" не было лишено своего права зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв.м в соответствии с условиями договора купли-продажи до момента заключения и государственной регистрации договора с первым участником долевого строительства.

В материалы дела не представлено доказательств воспрепятствования в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12 площадью 7 962 кв.м в соответствии с условиями договора купли-продажи со стороны дольщика или иных лиц.

Из анализа спорных правоотношений следует, что застройщик, преследуя цель освоения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, заключил предварительный договор и впоследствии основной договор купли-продажи, не воспользовавшись своим правом на государственную регистрацию перехода права собственности на указанный земельной участок, продолжает осуществлялись меры по его использованию (освоению), что лишает дольщика права на использование принадлежащего ему земельного участка.

При этом указанный земельный участок в силу норм Закона об участии в долевом строительстве и ЖК РФ не может находиться в единоличной собственности дольщика общества фирма "Комбит", а также принадлежать застройщику обществу "ВитебскЖилстрой". Действия застройщика, совершенные без должной осмотрительности и добросовестности, влекут за собой нарушение прав общества фирма "Комбит" как прежнего собственника земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030717:12, поскольку указанный дольщик утрачивает право собственности на земельный участок, не получая встречного исполнения обязательства, с следовательно, такие действия застройщика обоснованно расценены судом как злоупотребление правом.

В силу ст. 10 ГК РФ осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) недопустимо. В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Изложенное позволяет прийти к выводу о предоставлении обществу фирма "Комбит" исполнения в рамках спорных правоотношениях, что влечет возникновение встречного обязательства общества "ВитебскЖилстрой".

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, согласно ст. 310 ГК РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ч. 3 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Как предусмотрено п. 3.1 договора долевого участия (с учетом дополнительного соглашения от 03.05.2017), застройщик обязуется передать объекты недвижимого имущества в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и получения уведомления.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что срок на передачу объектов долевого строительства дольщику наступил по истечении двух месяцев с даты ввода в эксплуатацию I этап строительства - блок-секции N 1 и N 2 14-этажного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, расположенного по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60/2, а именно: 28.02.2018. Кроме того, по п. 3 договора купли-продажи земельного участка от 29.03.2016, установлен срок проведения расчета покупателем (застройщиком) до 31.05.2017.

Согласно п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление N 54) встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств, вне зависимости от того, предусмотрели ли стороны очередность исполнения своих обязанностей (п. 1 ст. 328 ГК РФ). Например, по общему правилу в договоре купли-продажи обязанность продавца передать товар в собственность покупателя и обязанность последнего оплатить товар являются встречными по отношению друг к другу.

В п. 58 Постановления N 54 указано, что согласно п. 3 ст. 328 ГК РФ, ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду от другой стороны исполнения в натуре, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Поскольку ответчик не представил доказательств исполнения обязательств по передаче объектов долевого строительства - нежилых встроенных помещений общественного назначения N 7, 8, 9, 10 в 14-этажном жилом доме со встроенными помещениями общественного назначения, расположенном по адресу: Смоленская обл., г. Смоленск, ул. Крупской, д. 60/2, в рамках договора долевого участия в строительстве, суды правомерно пришли к выводу об обоснованности исковых требований общества фирма "Комбит".

Также отклоняется довод заявителя кассационной жалобы о том, что удовлетворение встречных исковых требований устранило бы ситуацию правовой неопределенности со статусом земельного участка.

При рассмотрении дел N А62-2476/2017, А62-6094/2018 суд установил, что общество "ВитебскЖилстрой" освоило земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030717:12, в соответствии с полученными разрешениями на строительство, на земельном участке возведены блок-секции 1, 2, 3 многоквартирного жилого дома, заключены договоры долевого участия в строительстве, в настоящее время объекты строительства - жилые помещения, передаются дольщикам (вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Смоленской области от 29 июня 2017 года по делу N А62-2476/2017, от 08 ноября 2018 года по делу N А62-6094/2018).

С учетом ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в рамках вышеуказанных дел, суды пришли к выводу, что спорный земельный участок обременен залогом в пользу участников долевого строительства, а более того - перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Из материалов дела следует, что в соответствии с сообщением общества "ВитебскЖилстрой" от 18.07.2017 N 777 директором указанного общества подтверждено исполнение обществом фирма "Комбит" условий договора купли-продажи земельного участка по ул. Крупской в г. Смоленске, в полном объеме (т. 1 л. 159). Кроме того, из действий общества "ВитебскЖилстрой" усматривается воля сохранить возникшие правоотношения и достигнутый финансовый результат, однако действия направлены на уменьшение объема встречного исполнения в пользу общества фирма "Комбит".

В соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из анализа указанных норм права и обстоятельств дела, следует, что у общества "ВитебскЖилстрой" отсутствует охраняемый законом интерес в признании сделок недействительными и их расторжении.

В нарушение ст. 65 АПК РФ общество "ВитебскЖилстрой" не представило в материалы дела доказательства наличия какого-либо основания, позволяющего признать оспариваемые сделки недействительными. Самостоятельных оснований к признанию сделок мнимыми или притворными, судами также обоснованно не установлено.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Регистрация договоров долевого участия с указанием в сведениях государственного реестра недвижимости на обременение права аренды в пользу участников долевого строительства в силу закона (ч.ч. 3, 7 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве) сделала невозможным государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок к ответчику в отсутствие согласия участников долевого строительства, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и регистрации прав участников долевого строительства на квартиры - повлекла невозможность такого перехода в связи с переходом земельного участка под многоквартирным домом в собственность участников долевого строительства (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п.п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Ожидаемым поведением застройщика, заключившего с дольщиком первоначально предварительный договор купли-продажи земельного участка, а затем - договор аренды этого участка (для целей получения разрешения на строительство) и получившего в связи с этим разрешение на строительство, являлось бы принятие мер к заключению основного договора купли-продажи и переходу прав на земельный участок, и лишь затем - привлечение средств дольщиков. Между тем, в результате недобросовестных действий застройщика дольщик не получил встречного предоставления за выбывший от него земельный участок, на котором застройщик осуществлял строительство и продажу объектов недвижимости, извлекая из этого определенную выгоду.

В связи с установленным фактом недобросовестности действий ответчика, не имеет значения факт невозможности осуществления государственной регистрации права на земельный участок за ним для целей исполнения обязательств по договору долевого участия перед истцом, поскольку в силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ); государственной регистрации указанный договор не подлежит, такой регистрации подлежит лишь переход права собственности (который в данном случае оказался невозможным по причине недобросовестного поведения общества "ВитебскЖилстрой").

При заключении договоров долевого участия, купли-продажи земельного участка стороны действовали свободно, в своих интересах. Определяя стоимостное выражение предметов сделки, стороны пришли к обоюдному соглашению, что подтверждается фактом подписания договоров и конклюдентными действиями сторон, направленными на их исполнение.

По смыслу ст. 179 ГК РФ обман в виде намеренного умолчания об обстоятельстве при заключении сделки является основанием для признания ее недействительной только тогда, когда такой обман возникает в отношении обстоятельства, о котором ответчик должен был сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Таким образом, при должной степени заботливости и осмотрительности общество "ВитебскЖилстрой" не было лишено возможности отказаться от заключения договоров в случае несогласия со стоимостью объектов недвижимого имущества, а также проведения оценки предмета сделки на стадии, предшествующей заключению договора и, как следствие, возникновению взаимных прав и обязанностей его участников.

В нарушение ст. 65 АПК РФ общество "ВитебскЖилстрой" не представило в материалы дела доказательства наличия какого-либо основания, позволяющего признать оспариваемые сделки недействительными, совершения сделки под влиянием обмана/заблуждения относительно обоснованности стоимости имущества, определенной сторонами, а также свидетельствующие о наличии существенных нарушений достигнутых сделок со стороны обществом фирма "Комбит", которые могут повлечь расторжение договоров по решению суда.

Таким образом, общество "ВитебскЖилстрой" исполняло оспариваемые сделки, фактически получило право застройки и реализовало свой имущественный интерес по освоению земельного участка и достижению результата - возведение многоквартирного жилого дома и реализация объектов недвижимого имущества.

Обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Оснований для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции в силу положений гл. 35 АПК РФ не имеется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверены судом кассационной инстанции в полном объеме, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права, направлены на оценку доказательств, что не входит в полномочия арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленные в ст.ст. 286, 287 АПК РФ.

Арбитражный суд кассационной инстанции не установил нарушения судами норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 АПК РФ основаниями для отмены судебных актов.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании п. 1 ч. 1 ст. 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы отнесены на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 25 июня 2019 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 сентября 2019 года по делу N А62-11210/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.В. Платов

Судьи

С.Г. Егорова О.К. Елагина