Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 4 марта 2020 г. N Ф10-81/20 по делу N А35-5416/2018

г. Калуга

04 марта 2020 г.

Дело N А35-5416/2018

Резолютивная часть объявлена 27.02.2020.

Постановление в полном объеме изготовлено 04.03.2020.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи Якимова А.А.

судей Власова Е.В.

Смолко С.И.,

при участии в судебном заседании от:

Комитета по управлению имуществом Курской области		Чумаслова М.А. (доверенность от 17.06.2019 N 01.07-01-20/7311, сроком действия до 14.06.2020)
Управления Федеральной антимонопольной службы по Курской области		Михайловой С.Е. (доверенность от 15.01.2019 N 1582, сроком действия на 1 год)
Общества с ограниченной ответственностью "Премьера-1"		Телегина Р.Е. (доверенность от 25.02.2020 N 7, сроком действия на 1 год)

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 08.10.2019 по делу N А35-5416/2018,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Курской области (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконными решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Курской области (далее - антимонопольный орган) от 22.06.2018 по делу N 02-08-47-2018 и предписания Управления Федеральной антимонопольной службы по Курской области о прекращении нарушения антимонопольного законодательства от 22.06.2018 по делу N 02-08-47-2018, об обязании заинтересованного лица устранить допущенные нарушения прав и законных интересов комитета.

Решением Арбитражного суда Курской области от 08.10.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, комитет обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда, удовлетворить заявленные требования.

По мнению заявителя жалобы, оспариваемые комитетом решение и предписание УФАС нарушают права комитета на распоряжение, находящимся в собственности Курской области имуществом, на предусмотренных действующих законодательством основаниях, предписывая комитету отозвать отказ в предоставлении земельных участков от 06.03.2018 N 11.2-01-20/2658 без торгов, и указывая в решении комиссии УФАС по Курской области на необходимость рассмотрения заявления ООО "Премьера-1" с учетом норм Земельного кодекса РФ, которые к сложившимся между комитетом и ООО "Премьера-1" правоотношениям не применимы.

От антимонопольного органа в суд округа поступил отзыв на кассационную жалобу, в котором УФАС просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта и, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыва на кассационную жалобу, Арбитражный суд Центрального округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам проведенных комитетом торгов 06.12.2012 между комитетом и ООО "Технологии Инвестиции Развитие" (далее - ООО "ТИР") был заключен договор N 4309-12ю аренды земельного участка с кадастровым номером 46:29:103003:123 сроком по 05.12.2017, с видом разрешенного использования "для комплексного освоения в целях жилищного строительства".

На основании проекта планировки территории, утвержденного постановлением Администрации города Курска от 25.06.2013 N 1948, был осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 46:29:103003:123 на 6 земельных участков с кадастровыми номерами: 46:29:103003:1535, 46:29:103003:1536, 46:29:103003:1537, 46:29:103003:1538, 46:29:103003:1539, 46:29:103003:1540, в отношении которых были заключены договоры аренды земельных участков сроком до 05.12.2017.

12.05.2014 между ООО "ТИР" и ООО "Жилищное строительство" заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договорам аренды 6 земельных участков.

24.12.2015 между ООО "Жилищное строительство" и ООО "Премьера-1" заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договорам аренды 3 земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:103003:1535, 46:29:103003:1539, 46:29:103003:1540.

24.12.2015 между ООО "Жилищное строительство" и ООО "Премьера-2" заключен договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договорам аренды 3 земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:103003:1536, 46:29:103003:1537, 46:29:103003:1538.

Постановлением Администрации города Курска от 01.09.2017 N 2298 утверждено внесение изменений в проект планировки территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства в границах земельного участка, утвержденный постановлением Администрации города Курска от 25.06.2013 N 1948, согласно которому предусмотрено строительство детского дошкольного учреждения на 100 мест, трех десятиэтажных жилых домов, торгово-развлекательного центра, гаража-стоянки на 168 машино-мест и прочих объектов на 14 образованных земельных участках из 6 земельных участков общей площадью 59864 кв.м, а также утвержден проект межевания территории.

06.10.2017 между ООО "Премьера-2" и ООО "Премьера-1" заключен договор N 3 переуступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:103003:1536, 46:29:103003:1537, 46:29:103003:1538 (зарегистрирован Управлением Росреестра по Курской области 16.10.2017).

07.11.2017 на основании заявления ООО "Пермьера-1" от 02.11.2017 комитет принял решение N 01-19/2463 "О перераспределении земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, расположенных по адресу: г. Курск, в районе ул. Бойцов 9-й дивизии", в соответствии с которым образованы земельные участки с видом разрешенного использования "для комплексного освоения в целях жилищного строительства" путем перераспределения 6 земельных участков.

22.12.2017 ООО "Премьера-1" обратилось в комитет с заявлением о предоставлении 14 земельных участков без торгов, 12.01.2018 комитет письмом N 11.2-01-20/126 сообщил, что не имеет правовых оснований для заключения с ООО "Премьера-1" договоров аренды вышеуказанных земельных участков, ссылаясь на пункт 5 статьи 11.8, подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

25.01.2018 ООО "Премьера-1" обратилось в УФАС по Курской области с жалобой на необоснованный отказ Комитета в заключении договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Решением от 13.02.2018 по делу N 02-08-11-2018 УФАС по Курской области признало незаконным отказ, выраженный в письме от 12.01.2018 N11.2-01-20/126, как не соответствующий порядку, установленному части 2 статьи 39.6, статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Комитету выдано предписание об отзыве письма от 12.01.2018 N 11.2-01- 20/126 в срок не позднее 3 рабочих дней с даты получения предписания, и рассмотрении в течение 30 календарных дней заявления ООО "Премьера-1" от 22.12.2017.

Во исполнение указанных решения и предписания Комитет отозвал письмо от 12.01.2018 N 11.2-01-20/126 и повторно рассмотрел заявление ООО "Премьера-1". Письмом от 06.03.2018 N11.2-01-20/2658 Комитет отказал ООО "Премьера-1" в предоставлении вышеуказанных земельных участков в аренду без проведения торгов в связи с истечением установленных в договоре аренды сроков жилищного строительства, ссылаясь на подпункт 5, 6 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

20.03.2018 ООО "Премьера-1" обратилось в УФАС по Курской области с заявлением о принятии мер по пресечению действий Комитета, необоснованно препятствующих законной деятельности ООО "Премьера-1" на рынке жилищного строительства, а именно, комплексному освоению земельных участков в целях жилищного строительства.

28.03.2018 по результатам рассмотрения заявления ООО "Премьера-1" УФАС по Курской области вынесло в адрес Комитета предупреждение о прекращении действий, содержащих признаки нарушения антимонопольного законодательства.

В соответствии с приказом от 17.04.2018 N 160 УФАС по Курской области возбудило дело по признакам нарушения пункта 2 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) со стороны комитета, выразившегося (по его мнению) в необоснованном препятствии предпринимательской деятельности ООО "Премьера - 1" на рынке работ по жилищному строительству в городе Курске вследствие не основанного на нормах земельного законодательства Российской Федерации отказа в предоставлении в аренду в целях комплексного освоения территории земельных участков.

Решением от 22.06.2018 по делу N 02/08-47-2018 Управление Федеральной антимонопольной службы по Курской области признало Комитет нарушившим пункт 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

Кроме того, Комитету выдано предписание о прекращении нарушения антимонопольного законодательства от 22.06.2018, согласно которому Комитет обязан в срок 10 рабочих дней с даты получения предписания отозвать письмо от 06.03.2018 N 11.2-01 -20/2653.

Полагая решение и предписание УФАС по Курской области от 22.06.2018 по делу N 02-08-47-2018 незаконными Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Принимая решение, суд первой инстанции исходил из того, что действия комитета по отказу ООО "Премьера-1" в предоставлении в аренду вышеуказанных земельных участков на основании неприменимых к данным правоотношениям норм земельного законодательства, создают ООО "Премьера-1" необоснованные препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности на рынке жилищного строительства в г. Курске, что является нарушением пункта 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

В апелляционном порядке дело не проверялось в связи с возвращением апелляционной жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключается на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства.

В случае предоставления земельного участка в аренду юридическому лицу для комплексного освоения территории (цели, соответствующие разрешенному использованию испрашиваемых земельных участков и указанным в заявлении ООО "Премьера-1" целям) сроки аренды определяются в соответствии с подпунктом 4 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ и составляют от трех до пяти лет.

Как указал суд первой инстанции, действующим земельным законодательством возможность заключения договоров аренды в отношении вновь образованных ("новых") земельных участков, целевым использованием которых является комплексное освоение территории, не ставится в зависимость от сроков истечения ранее заключенных договоров аренды "исходных" земельных участков.

Учитывая, что утвержденный Администрацией города Курска в соответствии с проектной документацией ООО "Премьера-1" проект планировки территории, предусматривает образование новых земельных участков в пределах ранее арендованных данным хозяйствующим субъектом, суд указал, что осуществление строительства на "исходных" земельных участках противоречило бы данному проекту и постановлению Администрации города Курска N 2298 от 01.09.20174.

Суд пришел к выводу о том, что в отсутствие заключенных договоров аренды в отношении "новых" земельных участков, сформированных согласно утвержденного Администрацией г. Курска проекта планировки и межевания территории, ООО "Премьера-1" не имело возможности получить разрешение на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ и, соответственно, приступить к выполнению предусмотренных проектом строительных работ.

Вместе с тем, арбитражным судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса.

Как указывает заявитель жалобы, Комитет не мог заключить с ООО "Премьера-1" договоры аренды спорных земельных участков без проведения торгов на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (особенности, предусмотренные подпунктами 6,8 части 2 статьи 39.6 и пунктом 5 статьи 46 ЗК РФ к спорной ситуации также неприменимы, поскольку касаются иных правоотношений).

Однако суд, ограничиваясь указанием на то, что действующим земельным законодательством возможность заключения договоров аренды в отношении вновь образованных ("новых") земельных участков, целевым использованием которых является комплексное освоение территории, не ставится в зависимость от сроков истечения ранее заключенных договоров аренды "исходных" земельных участков, не установил следующие юридически значимые для дела обстоятельства, имеющие существенное значение для дела и влияющие на исход разрешения спора.

Учитывая, что предметом спора является наличие/отсутствие защищаемого интереса общества с позиции антимонопольного нарушения со стороны комитета, то наличие права на доступ на соответствующий товарный рынок на испрашиваемых условиях является первичным для разрешения спора в предмете доказывания.

Изначальный договор аренды "исходного" земельного участка с кадастровым номером 46:29:103003:123 был заключен комитетом не с ООО "Премьера-1", а с ООО "Технологии Инвестиции Развитие" на торгах и со сроком по 05.12.2017 с видом разрешенного использования "для комплексного освоения в целях жилищного строительства".

ООО "Премьера-1" обратилось за заключением договора аренды без торгов 22.12.2017, ссылаясь на правопреемство по цепочке договоров цессии в отношении исходного и образованных из него земельных участков.

Суду следовало включить в предмет установления факт наличия прав у ООО "Премьера-1" на испрашиваемые земельные участки либо по праву преемства по договорам уступки либо по какому-либо иному праву, и носило ли его заявление характер преимущественного права на комплексное освоение испрашиваемых участков для фактического продолжения прежних отношений, основанных на прекращенном с 06.12.2017 договоре аренды, или ином основании.

При установлении и оценке этих обстоятельств суду следует дать оценку с применением части 7 статьи 448 ГК РФ о запрете уступать права и обязанности по договорам, заключенным на публичных торгах, с учетом действия данной нормы во времени (статья 4, пункт 2 статьи 422 ГК РФ) и временем заключения договоров цессии, поставить на обсуждение сторон наличие/отсутствие преимущественного права у арендатора на заключение без торгов договора аренды земельного участка государственной собственности на условиях прежнего договора с учетом положений пунктов 3-5 статьи 39.6 и пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ.

Норма пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ предусматривает не право на заключение нового договора без торгов по истечении прежнего договора аренды в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, а право лица, осуществлявшего такое использование земельного участка в отношении измененных земельных участков, на сохранение права аренды в рамках действующего договора аренды исходного земельного участка.

Прямого указания, что по истечении срока действия договора аренды, заключение нового договора в порядке подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в отношении земельного участка, образованного из исходного земельного участка, на основании преимущественного права бывшего арендатора по сравнению с другими лицами, указанная норма не содержит.

Положения пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ допускают заключение нового договора аренды земельного участка без торгов, но в случаях, установленных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ, к числу которых правоотношения по прежнему договору аренды не относились, поскольку он был заключен на торгах.

При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, ввиду чего земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Поскольку целью заключения договора без торгов на условиях преимущественного права или реализации нового права имеет целью продолжение комплексного освоения земельного участка или получение участка на новых условиях как впервые для комплексного освоения, суду при установлении у заявителя права на испрашиваемые участки на тех же условиях следует включить в предмет доказывания вопрос о том, имело ли место комплексное освоение земельных участков в прежний период и необходим ли данный договор для завершения начатого комплексного освоения или таковые условия отсутствуют.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, рассмотреть вопрос применения вышеуказанных норм права, в случае оценке законности уступки прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков привлечь для участия в деле участников цессии в качестве третьих лиц, оценить представленные в обоснование дополнительного предмета доказывания документы по правилам статьи 71 АПК РФ и разрешить спор с учетом указанного предмета.

Учитывая, что вышеизложенное имеет значение для дела в качестве значимых обстоятельств, которые в данный момент не установлены, это влечет отмену судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции с учетом ограничения полномочий суда кассационной инстанции (статья 286 АПК РФ).

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 08.10.2019 по делу N А35-5416/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Якимов

Судьи

Е.В. Власов С.И. Смолко