Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 9 июня 2020 г. N Ф10-766/20 по делу N А14-17270/2016

город Калуга

09 июня 2020 г.

Дело N А14-17270/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2020 года.

Постановление в полном объёме изготовлено 09 июня 2020 года.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего			Крыжскй Л.А.,
судей			Серокуровой У.В., Циплякова В.В.,
при участии в заседании:
от заявителя жалобы: от иных участвующих в деле лиц:				не явился, извещен надлежаще; не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Воронежский сталелитейный завод" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2019 по делу N А14-17270/2016,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - департамент, истец), уточнив заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обратился в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Воронежский сталелитейный завод" (далее - ОАО "ВСЗ", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.04.2014 по 30.06.2015 в размере 866 124,40 руб., а также пени за период с 28.04.2014 по 29.09.2016 в размере 889 121,53 руб.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.08.2019 (судья Есакова М.С.) исковые требования оставлены без удовлетворения.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2019 (судьи: Ушакова И.В., Кораблева Г.Н., Поротиков А.И.) решение суда области отменено, с общества в пользу департамента взыскано 866 124,40 руб. основного долга за период с 30.06.2014 по 30.06.2015 и 889 121,53 руб. пени за период с 28.04.2014 по 29.09.2016.

Полагая постановление апелляционной инстанции незаконным и необоснованным, общество (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2019 отменить.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что суды первой и апелляционной инстанций, разрешая требования по существу, не учли обстоятельства того, что до заключения договора перенайма общество стороной договора аренды не являлось, в связи с чем обязательств по оплате арендных платежей спорным договором на последнее возложено не было. Обращает внимание на несоразмерность заявленной к взысканию департаментом неустойки.

Кассатор и иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая их надлежащее извещение о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 10.05.2012 между департаментом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Воронежский сталелитейный завод" (арендатор) (далее - ООО "ВСЗ") заключен договор аренды земельного участка N 2145-12/гз (далее - договор аренды), в соответствии с пунктами 1.1, 1.2 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком до 10.05.2061 земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью 14 245 кв.м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Электросигнальная, 34б, кадастровый номер 36:34:0209014:83, фактически занимаемый производственной базой (далее - земельный участок 014:83, спорный земельный участок).

По акту приема-передачи земельный участок передан в пользование арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.07.2013 за номером регистрации N 36-36-01/110/2013-875.

Как указывает департамент, в результате перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, права и обязанности по вышеуказанному договору аренды перешли от общества с ограниченной ответственностью "Воронежский сталелитейный завод" к открытому акционерному обществу "Воронежский сталелитейный завод".

Далее, 01.06.2015 ОАО "ВСЗ" заключило с департаментом договор перенайма земельного участка от 01.06.2015 N 1/06-15 (далее - договор перенайма), по условиям которого ООО "ВСЗ" передало ОАО "ВСЗ" свои права и обязанности по договору земельного участка N 2145-12/гз от 10.05.2012.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области 15.10.2015 за N 36-36/001-36/001/087/2015-313/1.

Размер ежегодной арендной платы по договору с учетом статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), постановления администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349, и кадастровой стоимости в размере 37 954 428,11 руб. составил 3 759 088,56 руб.

Согласно условиям договора размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, централизованно устанавливающими величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов. Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды земли производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного в пункте 2.8. договора, с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора. Письменное уведомление арендатора не требуется в случае официального опубликования в средствах массовой информации соответствующего нормативного акта. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренной настоящим договором (пункты 2.5, 2.7, 2.7.1 договора).

Пунктом 2.8. договора установлено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком поквартально равными частями не позднее 25 числа первого месяца квартала.

В 2014-2015 годах на территории Воронежской области проведены работы по актуализации (переоценке) государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Воронежской области утверждены постановлением правительства Воронежской области от 11.12.2015 N 970 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области", опубликованном 14.12.2015 в Информационной системе "Портал Воронежской области в сети Интернет" (http://www.gowrN.ru).

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 28.09.2016 его кадастровая стоимость с 01.01.2016 составляет 39 611 892,03 руб., в связи с чем размер арендной платы в год установлен в размере 792 237,84 руб., в квартал - 198 059,46 руб.

Уведомлением - предупреждением от 04.10.2016 департамент предложил обществу в течение 5-ти календарных дней с момента получения уведомления погасить образовавшуюся сумму задолженности по арендной плате и пени. Уведомление-предупреждение оставлено обществом без удовлетворения, что явилось основанием для обращения департамента в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, исходил из недоказанности материалами дела факта наличия на стороне общества обязанности по уплате арендных платежей в заявленном размере. Кроме того пришел к выводу о том, что поскольку земельный участок под производственной базой площадью около 1,5 га, предоставленный ООО "ВСЗ" по договору N 2145-12/гз от 10.05.2012, не может являться тем же самым земельным участком, который необходим для эксплуатации недвижимого сооружения площадью 15,6 кв.м, взыскание с ОАО "ВСЗ" арендной платы за пользование земельным участком площадью 14 245 кв.м является неправомерным.

По мнению суда округа, суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда области и удовлетворяя требования департамента, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 552, 606 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ, правовой позицией, изложенной в абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума N 73), обоснованно исходил из наличия правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и штрафных санкций.

Так, исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

В рассматриваемом случае, как установлено судом апелляционной инстанции, спорный земельный участок образован на основании приказа департамента N 1743-з от 29.09.2010 "О разделе земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 11" в результате раздела ранее учтенного земельного участка из категории земель населенных пунктов общей площадью 457 218 кв.м, расположенного по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 11 (кадастровый номер 36:34:0209014:56) и поставлен на кадастровый учет 03.11.2010.

Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0209014:56, расположенный по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 11, ранее имел кадастровый номер 36:34:0209014:53 (дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 16.01.2009).

Приказом департамента от 09.04.2012 N 441-з земельный участок площадью 14 245 кв.м с кадастровым номером 36:34:0209014:83 предоставлен ООО "ВСЗ" для производственной деятельности в аренду на 49 лет на основании заявления последнего ввиду нахождения на данном участке объекта недвижимости, принадлежащего обществу на праве собственности (сооружение лит. 103 А, площадью 15,6 кв.м) на основании договора купли-продажи недвижимого имущества N 3/60/07-05 от 27.05.2005.

При этом, с 10.04.2014 прекращено право собственности ООО "ВСЗ" на объекты недвижимости, расположенные по адресу г. Воронеж, Московский пр-т, 11: а именно часть нежилого здания в лит. 56А площадью 110,5 кв. м; нежилое сооружение площадью 15,6 кв.м; часть нежилого здания лит. 56А, 56Б площадью 34 344,4 кв.м; отдельно стоящее нежилое здание площадью 13 433,7 кв.м. Регистрация прав собственности ОАО "ВСЗ" на перечисленные объекты недвижимости произведена 11.04.2014 на основании протокола собрания кредиторов (повторного) ООО "ВСЗ" от 07.05.2013.

Акт приема-передачи недвижимого имущества от 01.07.2013 в числе прочего содержит отметку о передаче в уставный капитал ОАО "ВСЗ" трубы дымовой, Лит. 103А, площадью 15,6 кв.м без указания адреса.

Как указывалось выше, 01.06.2015 ОАО "ВСЗ" заключило с департаментом договор перенайма земельного участка от 01.06.2015 N 1/06-15, по условиям которого ООО "ВСЗ" передало ОАО "ВСЗ" свои права и обязанности по договору земельного участка N 2145-12/гз от 10.05.2012.

С учетом поименованных норм права и установленных фактических обстоятельств, суд округа соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о том, что поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стало ОАО "ВСЗ", к последнему перешли права и обязанности арендатора земельного участка, в том числе по своевременной оплате арендных платежей за пользование землей.

Вместе с тем, согласно установленным в рамках спора обстоятельствам, ОАО "ВСЗ" арендные обязательства по внесению платы за пользование земельным участком под объектом недвижимости за период с 11.04.2014 по 30.06.2015 не исполнило. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим Федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку в настоящем случае договор аренды земельного участка заключен сторонами после вступления в силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, при определении размера арендной платы подлежит применению порядок, устанавливаемый уполномоченным органом.

Представленный департаментом расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349 "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена". Контррасчет произведенного истцом расчета ответчиком суду не представлен, как и доказательства отсутствия задолженности по аренде в заявленном размере.

При указанных обстоятельствах, суд округа соглашается с выводами апелляционной коллегии о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу департамента суммы долга по аренде.

Кроме основного истцом заявлено дополнительное требование о взыскании с ответчика пени в размере 889 121,53 руб. за период с 28.04.2014 по 29.09.2016.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения.

Условиями договора аренды земельного участка N 2145-12/гз определено, что по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени (неустойки) в размере 0,1% от неуплаченной суммы арендной за каждый просроченный день (пункт 2.10. договора).

Поскольку факт неисполнения обязательств по оплате арендных платежей в установленные сроки подтвержден материалами дела, суд апелляционной инстанции правомерно применил к ответчику меру имущественной ответственности в виде договорной неустойки в сумме 866 124,40 руб. за период с 11.04.2014 по 30.06.2015, отклонив заявление о несоразмерности начисленной неустойки последствиям ненадлежащего исполнения обязательств как неподтвержденное документально.

С учетом изложенных обстоятельств, суд округа не усматривает наличия правовых оснований для отмены состоявшихся судебных актов обеих инстанций.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.

Само по себе несогласие кассатора с результатами оценки арбитражным судом имеющихся в материалах дела доказательств и выводами, сделанными на их основе, достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов являться не может, поскольку такая позиция кассатора по сути направлена на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 АПК РФ в суде кассационной инстанции недопустимо.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

РР уководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2019 по делу N А14-17270/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Л.А. Крыжскaя

Судьи

У.В. Серокурова В.В. Ципляков